Зміна цільового призначення земельної ділянки: процедура та наслідки її порушення

Опубліковано: журнал АгроUA № 1 (15) січень 2020, ст. 7-8.

«Категорія земель», «основне цільове призначення», «цільове призначення», «вид використання» – всі ці поняття вживаються, коли йдеться про одну із головних характеристик та водночас допустимий спосіб використання земельної ділянки.

Щоб розібратися, що розуміється під цільовим призначенням, якейогозначення, як відбувається його зміна та яку роль відіграє ця ознака при здійсненні операцій із землею, потрібно чимало часу. Але про основне – в цій статті. Читати повністю

Емфітевзис: правова природа, умови, форма, доцільність застосування

Опубліковано: журнал “Землевпорядний вісник” № 11/2019, ст. 41-48

На початку наступного року інституту емфітевзису виповнюється шістнадцять років, адже вперше загальні положення про нього були закріплені в ЦКУ[1], який почав діяти з 01 січня 2004 року. В основному земельному законі – ЗКУ[2] (або «земельній Конституції», як пафосно називають його деякі українські науковці) емфітевзис «прописався» лише в червні 2007 року. Однак лише в останні роки назва «емфітевзис» перестала лякати власників сільгоспземель і вони охочіше стали укладати відповідні договори. До цього більше десятиліття емфітевзис залишався екзотичним продуктом в сфері земельних правовідносин, і його застосовували вкрай рідко. Що ж це за продукт, які його специфічні риси та чим зумовлений тривалий брак уваги до цього інституту – на цих та інших нюансах емфітевзису зосередимось далі. Читати повністю

Правова природа земельного сервітуту: чи дійсно він є альтернативою орендним відносинам?

Опубліковано: журнал “Землевпорядний вісник” № 12/2019, ст. 41-47.

Часто доводиться чути думку, що сервітут є альтернативою оренді землі. Дійсно, земельний сервітут (як і оренда) відноситься до видів користування чужою земельною ділянкою. Однак за правовою природою, метою та підставою встановлення сервітут суттєво відрізняється від інституту оренди землі. Що ж це за продукт, які його характерні ознаки та чому він не зможе замінити оренду – на цих та інших нюансах сервітуту зосередимось далі. Читати повністю

Перемога в номінації “Земельне і аграрне право”

Неймовірно вдячна всім, хто долучився до моєї перемоги у Всеукраїнському рейтингу ринку юридичних послуг Liga Zakon Awards 2019:
❤️ клієнтам, друзям, колегам та партнерам, які голосували за мене;
❤️ команді «Єфімов та партнери». Адвокати, аудитори, податкові консультанти. за постійне прагнення до вдосконалення;
❤️ ЛІГА:ЗАКОН / ВЕРДИКТУМ / РЕПОРТ за організацію дійсно неупередженого рейтингу та чудового свята;
❤️ своїй сім’ї за щоденну підтримку та просто за те, що вони є)))

 

Операційна оренда: юридичні аспекти

Опубліковано: журнал Головбух Бюджет № 37 04 жовтня 2019

СИТУАЦІЯ

Департамент «Центр надання адміністративних послуг (ЦНАП) є бюджетною установою, утримуваною коштом бюджету міста. Як неприбуткова, вона включена до Реєстру неприбуткових установ та організацій. У 2013 році департамент ЦНАП для ведення своєї діяльності згідно з рішенням міської ради отримав в оперативне управління частину будівлі площею 1500 м². Означена будівля є об’єктом нерухомого майна комунальної власності. Цю будівлю департамент ЦНАП оприбуткував на баланс за Актом приймання-передачі як основний засіб. Читати повністю

Особливості складання заповіту та реєстрації прав при спадкуванні землі юридичними особами

 Опубліковано: АгроПро № 18/2019

Продовжуючи тему спадкування прав на землю юрособами, далі розглянемо особливості складання заповіту, про які необхідно знати юрособі.

Зміст та особливості заповіту

Нагадаємо, що заповітом є особисте розпорядження дієздатної фізичної особи (заповідача) на випадок своєї смерті щодо всієї спадщини або її частини (ст. 1233 ЦКУ).

Тож заповідач може передати юрособі:

  • речові права на землю, додати до них й частину іншого належного йому майна
  • або ж заповідати юрособі все належне йому майно.

До складу спадщини заповідач може включити права та обов’язки, які йому належать на момент складення заповіту, а також ті права та обов’язки, які можуть йому належати у майбутньому. Відтак, при посвідченні заповіту від заповідача не вимагається подання доказів, які підтверджують його речові права на землю.

Якщо заповідач розподілив між спадкоємцями у заповіті лише свої права, то до них  переходить і його обов’язки пропорційно до одержаних ними прав (ч. 3 ст. 1236 ЦКУ).

На практиці це може означати, що у випадку переходу до юрособи виключно права користування земельною ділянкою (оренди, емфітевзису та/або суперфіцію), до неї перейдуть й обов’язки за відповідним договором. За наявності іншого майна заповідача інші його обов’язки розподілятимуться між рештою спадкоємців (за законом чи заповітом). Наприклад, якщо заповідач мав кредит, то його гаситимуть інші спадкоємці, які отримали у власність майно, на придбання якого спадкодавець отримував кредит.  Але якщо юрособа набуде за заповітом інше майно (на придбання якого заповідач використав кредитні кошти), то їй доведеться виконувати зобов’язання за кредитним договором, якщо кредитор такі вимоги пред’явить.

Окрім того, спадкодавець має право встановити у заповіті сервітут щодо земельної ділянки або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб.

Приміром, спадкодавець передав суміжні земельні ділянки у спадщину різним особам. Однак з огляду на особливості місця розташування, прохід до другої ділянки можливий лише через першу. У цьому разі спадкодавець може визначити у заповіті, зокрема, право проходу та проїзду на велосипеді, легковому транспорті та вантажному транспорті вагою до 5 (п’яти) тонн в обидві сторони цілодобово.

Також заповідач у будь-який час має право скасувати заповіт, внести до нього зміни або скласти новий. Якщо заповідачем було складено декілька заповітів, то чинним визнається останній заповіт.

Використовуючи заповіт як спосіб набуття прав на земельну ділянку, сільгосппідприємствам слід звернути увагу на наступне! Є особи, яких заповідач не може позбавити права на спадкування, оскільки вони мають право на обов’язкову частку у спадщині. Навіть, якщо у заповіті вони не будуть зазначені.

До таких осіб належать малолітні, неповнолітні, повнолітні непрацездатні діти спадкодавця, непрацездатна вдова (вдівець) та непрацездатні батьки (ч. 1 ст. 1241 ЦКУ). Коло цих осіб встановлюється не на час складання заповіту, а на час відкриття спадщини, тобто на день смерті заповідача.

Вони спадкують, незалежно від змісту заповіту, половину частки, яка належала б кожному з них у разі спадкування за законом (обов’язкова частка). Розмір обов’язкової частки у спадщині може бути зменшений судом з урахуванням відносин між цими спадкоємцями та спадкодавцем, а також інших обставин, які мають істотне значення.

Тож за наявності таких осіб у заповідача, вони можуть претендувати на речові права на землю, які за заповітом переходять до юрособи.

Посвідчення заповіту

Будь-який заповіт порядку може посвідчуватися:

  • нотаріусом відповідно до Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений наказом Мінюсту від 22.02.2012 р. N 296/5 (далі – Порядок № 296/5);
  • уповноваженою на це посадовою особою органу місцевого самоврядування (далі – ОМС) якщо у населеному пункті немає нотаріуса, відповідно до Порядку вчинення нотаріальних дій посадовими особами органів місцевого самоврядування, який затверджений Наказом Мін’юсту від 11.11.2011 р. № 3306/5;
  • особами, що прямо перелічені у ст. 1252 ЦКУ (головним лікарем, капітан морського/річкового судна, начальник експедиції, командир військової частини, начальник слідчого ізолятора…), у разі перебування заповідача у відповідних умовах чи закладах (крім секретних заповітів).

Нотаріус

Як правило, при заповіданні майна (земельної ділянки), проблем з нотаріусами не виникає. А ось  при передачі спадкоємцям речових прав, відмінних від права власності, нотаріуси та посадові особи ОМС можуть не погоджуватися засвідчити заповіт.

При цьому вони посилаються на п. 2 глави 3 розділу ІІ Порядку № 296/5,

НОТАТКА

За заповітом майно може бути заповідане тільки у власність.

Пп. 2.3 п. 2 глави 3 розділу ІІ Порядку № 296/5

трактуючи цю норму таким чином, що заповідати особа може лише те майно, що перебуває у її власності. А оскільки земельна ділянка знаходиться у користуванні заповідача, то він не вправі передати таке право за заповітом.

Однак з аналізу норм ЦКУ випливає: якщо заповідачу належить право користування земельною ділянкою (оренда, емфітевзис, суперфіцій), то він по суті є власником такого майна (речового права). А тому має повноваження розпоряджатися вказаним правом користування, у тому числі і шляхом передачі його за заповітом юрособі у спадщину.

 Доводи на користь спадкування прав користування землею

Відповідно до ст.190 ЦКУ майнові права вважаються майном і відносяться до нього. Вони є неспоживною річчю та визнаються речовими правами, бо пов’язані з річчю.

Згідно зі ст. 319 ЦКУ власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.  Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

У теорії права користуванням визнається  можливість власника або інших осіб на вилучення корисних властивостей речі для задоволення потреб та інтересів. При цьому право користування визначається як передбачене законодавством повноваження особи одержувати матеріальні, культурні та інші блага від майна, речей відповідно до їх корисних властивостей і господарського призначення. Це право пов’язане із правом володіння і  є одним із повноважень власника або іншої особи, яка не є власником, на підставі закону або договору.

Правом розпорядження в теорії права визнається одна з правомочностей, яка складає зміст права власності (ст. 317 ЦКУ), що полягає у можливості власника вирішити юридичну долю речі на свій розсуд: продати, подарувати, заповідати та ін.

Якщо нотаріус не сприйме таку позицію та відмовиться посвідчувати заповіт, то доцільно звернутися до будь-якого іншого нотаріуса за місцем знаходження земельної ділянки чи місцем реєстрації заповідача.

У випадку, якщо і їх не вдасться переконати, можна скласти та посвідчити секретний заповіт – він подається особисто заповідачем у заклеєному конверті, на якому має бути його підпис, та посвідчується нотаріусом без ознайомлення з його змістом. У такому разі нотаріус не має змоги  відмовити у його посвідченні. Він повинен буде лише поставити на конверті свій посвідчувальний напис, скріпити печаткою і в присутності заповідача помістити секретний заповіт в інший конверт та опечатати його. На конверті зазначаються прізвище, ім’я, по батькові, дата народження заповідача і дата прийняття на зберігання цього заповіту.

Оформлення заповіту

Якщо заповідач через фізичні вади не може сам прочитати заповіт, а також у випадку посвідчення заповіту особами, вказаними у ст. 1252 ЦКУ, посвідчення заповіту обов’язково має відбуватися не менше ніж при двох свідках. Свідки мають бути присутні і тоді, коли цього бажає сам заповідач.

У випадку складання заповіту на користь юрособи свідками можуть бути будь-які фізичні особи з повною цивільною дієздатністю, окрім:

– нотаріуса або іншої посадової, службової особи, яка посвідчує заповіт;

– осіб, які фізично не можуть прочитати або підписати заповіт.

Свідки, при яких посвідчено заповіт, зачитують його вголос та ставлять свої підписи на ньому. У текст заповіту заносяться відомості про особу свідків, а саме: ПІБ кожного з них, дату народження, місце проживання, реквізити паспорта чи іншого документа, на підставі якого було встановлено особу свідка.

Заповіти підлягають державній реєстрації у Спадковому реєстрі в Порядку, затвердженому постановою КМУ від 11.05.2011 р. № 491.

Якщо заповідач захоче внести зміни до заповіту чи скасувати його (не складаючи інший заповіт), йому необхідно буде пройти процедуру, описану вище для посвідчення заповіту. Такі зміни/скасування також підлягають державній реєстрації у Спадковому реєстрі.

Чинність заповіту щодо складу спадщини встановлюється на момент відкриття спадщини.

Ризик визнання заповіту недійсним

Вичерпний перелік підстав для визнання заповіту недійсним встановлено ст. 1257 ЦКУ. Із аналізу змісту наведеної статті вбачається два випадки недійсності заповіту:

  • недійсність його в силу закону (нікчемний заповіт) – не потребує визнання недійсним судом;
  • визнання заповіту недійсним на підставі рішення суду за позовом заінтересованої сторони (оспорюваний заповіт) – може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.

Тож, нікчемним є заповіт, складений особою, яка не мала на це права, а також заповіт, складений з порушенням вимог щодо його форми та посвідчення.

При оспорюванні заповіту зацікавлена сторона має довести, що волевиявлення заповідача не було вільним і не відповідало його волі. При цьому недійсність окремого розпорядження, що міститься у заповіті, не має наслідком недійсності іншої його частини.

Для визначення стану, в якому громадянин на момент складання заповіту не міг розуміти значення своїх дій або керувати ними (тимчасовий психічний розлад, нервове потрясіння та ін.) суд зазвичай призначає судово-психіатричну експертизу.

На підставі висновку такої експертизи та інших доказів підтверджуються чи спростовуються доводи про те, що в момент укладення заповіту особа не розуміла значення своїх дій та не могла керувати ними. Надати такі докази доволі складно.

Судова практика знає небагато випадків, коли належним чином складені та посвідчені заповіти визнавались недійсними в судовому порядку.

Відтак, якщо відсутні порушення законодавчих вимог щодо форми та порядку посвідчення заповіту на користь юрособи, ризик визнання заповіту недійним з огляду на невільне волевиявлення чи невідповідність волі заповідача його дійсним намірам є невисоким.

 Як прийняти спадщину

Якщо юрособа бажає прийняти спадщину, вона обов’язково має подати нотаріусу або в сільських населених пунктах – уповноваженій на це посадовій особі відповідного ОМС- відповідну заяву. Зробити це необхідно протягом шести місяців з дня смерті спадкодавця (ст. ст. 1269, 1270 ЦКУ).

Цивільна правоздатність та дієздатність юрособи – спадкоємця перевіряється нотаріусом на підставі установчих документів, відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань та документів, що підтверджують повноваження її органів та/або посадових осіб (п. 1 глави 5 розділу І Порядку № 296/5). Зокрема, якщо від імені юрособи діє керівник, то нотаріус вимагатиме документ про обрання керівника вищим органом управління юрособи, наказ про призначення керівника на посаду тощо. Перевірка повноважень представника юрособи та дійсності його довіреності здійснюється нотаріусом у порядку, визначеному главою 4 розділу I вказаного Порядку.

У ч.1 ст.31 Закону № 161 передбачено, що у випадку смерті фізичної особи – орендаря договір оренди припиняється лише у разі відмови спадкоємців від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки.

Тобто якщо юрособа не відмовляється виконувати договір оренди землі, то він продовжує свою дію, є укладеним та обов’язковим для виконання нею. Вказане свідчить про те, що договір оренди не припиняється в цілому, а має місце заміна сторони у зобов’язанні.

Юрособа – спадкоємець набуває прав і обов’язків орендаря за договором оренди земельної ділянки в силу самого факту прийняття нею спадщини.

Зазначені міркування є актуальними також і для емфітевзису і суперфіцію, оскільки такі речові права також встановлюються договорами.

Тож юрособа вправі користуватися такою землею на підставі договору, укладеного спадкодавцем, без будь-яких додаткових дій з її боку, якщо:

  • відсутні будь-які конфліктні ситуації між юрособою та іншими спадкоємцями;
  • особа, яка передала землю у користування, визнає юрособу належним землекористувачем (про це може свідчити, зокрема, прийняття орендодавцем плати, виконання належним чином інших обов’язків за відповідним договором);
  • відсутні інші особи, які вважають себе користувачами цієї земельної ділянки тощо.

Водночас, якщо конфлікт є наявним або дуже ймовірним (наприклад, власник землі не хоче мати справу із юрособою – спадкоємцем або існує активна зацікавленість третьої особи у користуванні землею) їй дуже бажано зареєструвати своє успадковане речове право на землю.

Ця інформація є корисною для фізичних осіб, які отримали землю для створення фермерського господарства і створене господарство користується цією землею.

Реєстрація успадкованого права

 Аби не було сумнівів щодо отримання прав на спадкове майно, зокрема, земельну ділянку або прав на неї, доцільно зареєструвати право власності чи інші права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав).

На цьому етапі потрібні будуть документи, на підставі яких державний реєстратор проведе державну реєстрацію цих  прав. І якраз із оформленням таких документів на практиці часто і виникають труднощі. Подолати їх можливо наступним чином.

Варіант 1. Звернутися до нотаріуса та отримати свідоцтво про право на спадщину.

Відповідно до ст.66 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.1993 р. № 3425-XII  на успадковану земельну ділянку чи права на неї  юрособі має бути видане свідоцтво про право на спадщину (далі – свідоцтво). Воно видається після закінчення шести місяців з часу відкриття спадщини (смерті спадкодавця).

Це свідоцтво буде документом, який підтверджує перехід відповідного речового права від заповідача до юрособи – спадкоємця. Більше того, нотаріус, який його видав, і має зареєструвати право на  земельну ділянку у Держреєстрі прав.

Якщо  нотаріус відмовить у видачі свідоцтва на успадковане речове право на землю, мотивуючи це тим, що свідоцтва видаються тільки на те майно, яке належало спадкодавцю на праві власності, юрособа може:

  • оскаржити дії нотаріуса (можна, наприклад, посилатись на постанову Верховного Суду від 24.07.2019 р. у справі № 327/190/18);
  • або шукати можливість отримання інших документів для реєстрації успадкованого речового права.

Варіант 2. Внести зміни до договору.

За наявності згоди сторони, що передала землю у користування заповідача, юрособа може ініціювати  внесення змін до договору оренди земельної ділянки, емфітевзису чи суперфіцію в частині зміни відомостей про землекористувача – зі спадкодавця на юрособу – спадкоємця. На такому врегулюванні аналізованих правовідносин наголошує і Держкомзем у листі від 21.12.2009 р. № 23382/17/7-09.

Для цього юрособі потрібно подати лист-пропозицію щодо укладання додаткової угоди до відповідного договору щодо внесення змін до нього у зазначеній частині. До листа слід додати підписаний проект додаткової угоди та докази того, що вона є правонаступником померлої фізичної особи-землекористувача. В якості останніх можна надати відповідне повідомлення нотаріуса, у якого відкрита спадкова справа відносно майна спадкодавця, або ж судове рішення, у якому встановлений такий факт.

Зазначені документи слід направити на вказану в договорі адресу особи, яка передала землю у користування, цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або вручити їй нарочно із проставлянням на примірнику спадкоємця відмітки про його одержання.

Підписана додаткова угода в подальшому буде підставою для державної реєстрації права оренди, емфітевзису чи суперфіцію за юрособою у Держреєстрі прав.

Якщо особа, що передала землю у користування, ігноруватиме звернення юрособи – спадкоємця або відмовиться вносити зміни до договору, то юрособі доведеться захищати свої права в суді, зокрема, шляхом подання позову про:

  • визнання за нею права оренди, емфітевзису, суперфіцію (такий спосіб захисту передбачає ст. 16 ЦКУ);
  • зміну договору оренди, емфітевзису чи суперфіцію в частини особи орендаря, емфітевта, чи суперфіціарія відповідно (при вирішенні справи суд має в мотивувальній частині встановити обставину переходу до юрособи права користування земельною ділянкою, а цього має бути достатньо для реєстрації такого права у Держреєстрі прав).

 

 

 

 

 

Спадкування прав на землю юридичними особами: від бажання до реалізації

Опубліковано: АгроПро № 17/2019

Всі ми звикли до спадкування майна фізичними особами – родичами або близькими померлого, то юридична особа (далі – юрособа) – спадкоємець все ще залишається екзотикою.

Хоча спадкування майна юрособою дає можливість вирішити ряд проблем. Адже  за заповітом (особистим розпорядження дієздатної фізичної особи)  заповідач може передати спадкоємцю (юрособі) належне йому майно або його частину.

Далі в статті розглянемо, чи можуть юрособи успадкувати право власності на земельну ділянку чи інші майнові/речові права на землю (права оренди, емфітевзису, сервітуту та суперфіцію). А також розберемося у нюансах спадкування юрособами речових прав на земельні ділянки. Читати повністю

Відповідальність за неправомірні ППР

Опубліковано: АгроПро № 22 від 15.11.2019 с. 16-18

Питання незахищеності платника податків від зловживань з боку працівників податкової служби є завжди актуальним. Здійснюючи господарську діяльність, платники податків неминуче стикаються з перевірками, запитами та іншими способами податкового контролю. Проте, не завжди дії посадових осіб контролюючих органів здійснюються в межах правового поля. Читати повністю

Право користувача на посіви: проблемні аспекти

Опубліковано: AgroUA № 09 за вересень 2019 року

Цикл виробництва сільгосппродукції є досить тривалим. Саме тому при встановленні договірних відносин щодо користування землею сторони передбачають такий строк дії договору, який би дав можливість орендареві зібрати врожай (як правило, кінцевий термін дії договору визначають в останній день осені чи взагалі у останній день року). Читати повністю

Емфітевзис vs оренда: коли доцільно?

Опубліковано: AgroUA № 11 за листопад 2019 року

 На початку наступного року виповнюється шістнадцять років, як в українському правовому полі з’явився інститут емфітевзису, адже вперше загальні положення про нього були закріплені в ЦКУ[1], який почав діяти з 01 січня 2004 року. В основному земельному законі – ЗКУ[2] (або «земельній Конституції», як пафосно називають його деякі українські науковці) емфітевзис «прописався» лише в червні 2007 року. Однак лише в останні роки назва «емфітевзис» перестала лякати власників сільгоспземель і вони охочіше стали укладати відповідні договори. До цього більше ніж десятиліття емфітевзис залишався екзотичним продуктом в сфері земельних правовідносин, і його застосовували вкрай рідко, надаючи перевагу такій звичній оренді. Чи виправданий такий підхід, та які переваги має емфітевзис – про це далі.

Читати повністю