Опубліковано: Баланс-Агро № 51 від 20.12.2022
Використання землі на правовому титулі «оренда землі» є правом виключного, строкового, оплатного первинного або вторинного (суборенда) землекористування.
Традиційно оренда вважається зобов’язальним правом, проте договірна форма використання земель є досить «гнучкою», оскільки створює для сторін умови для максимальної реалізації своїх прав.
Оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та інших видів діяльності. Саме таке визначення наводить законодавець. Усі права та обов’язки сторін прописуються у договорі оренди землі – документі, який буде виступати регулятором орендних відносин на строк дії договору. Але на практиці часто виникають ситуації, коли необхідно змінити домовленість сторін щодо розміру орендної плати, а це нерідко викликає труднощі у сторін: як оформити домовленість, коли змінені умови починають діяти, які податкові наслідки цієї операції… У цій статті відповімо на окреслені питання.
Загальні положення
Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (надалі – Закон № 161) розмір орендної плати є істотною умовою договору оренди землі.
Отже, зміна такої умови має відбуватися відповідно до законодавчих норм. Такою нормою є, зокрема, ч. 1 ст. 30 Закону № 161, відповідно до якої зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін, а в разі недосягнення згоди спір вирішується в судовому порядку.
Ініціатором внесення змін до договору може виступати будь-яка із сторін та в будь-який момент, оскільки сторони вільні в праві додавати до договору умови або змінювати вже існуючі, без яких подальше використання землі буде ускладненим. Якщо у договорі передбачено детальний порядок внесення змін (підстави/обставини внесення змін, форма та строк надсилання пропозиції тощо), то зміни необхідно вносити відповідно та на підставі погодженого сторонами порядку.
Головне, про що варто пам’ятати – зміна умов договору має досягатися за взаємною згодою сторін, якщо інше не передбачено договором. В іншому разі спір підлягає вирішенню в судовому порядку. Внесення змін в односторонньому порядку допускається також, але за умови, якщо така можливість внесення змін передбачена у договорі (ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України, надалі – ЦКУ).
Форма внесення змін
Зміна договору здійснюється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 654 ЦКУ).
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом (ст. 14 Закону № 161).
Отже, зі змісту вказаної норми слідує, що договір оренди землі не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.
Таке посвідчення могло відбуватися, якщо вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі встановив власник земельної ділянки. Або ж цього забажав орендар.
Тож якщо договір оренди нотаріально посвідчений, то і додаткову угоду потрібно посвідчувати нотаріально. В інших випадках для внесення змін сторонам достатньо укласти додаткову угоду до договору оренди землі у письмовій формі.
Загальний порядок зміни умов договору
Він міститься у ст. 188 Господарського кодексу України від 16.01.2003 р. № 436-ІV (надалі – ГКУ).
Так, сторона договору, яка бажає змінити умови договору, повинна надіслати протилежній стороні свої пропозиції (ч. 2 ст. 188 ГКУ). Форма такої пропозиції на законодавчому рівні не встановлена, тому вона викладається довільно, якщо її форма не визначена самим договором. Додаткова угода до договору оренди викладається у такій редакції, якою сторона хоче керуватись у майбутньому.
Проєкт додаткової угоди варто направляти цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення. Або ж вручати ці документи іншій стороні нарочно під її розписку про отримання. Дотримання такої процедури знизить ризики щодо можливого неотримання іншою стороною додаткової угоди та ін.
Також зауважимо, що проєкт додаткової угоди надсилається з підписом ініціатора у двох екземплярах – по одному для кожної зі сторін. Можна ще додати один екземпляр – для держреєстратора речових прав на нерухоме майно.
У разі згоди із запропонованими змінами протилежна сторона зможе одразу підписати угоду, один екземпляр залишити в себе, а два інших направити назад або відправити лише один, а третій екземпляр самостійно передати держреєстратору речових прав на нерухоме майно.
Письмову відповідь на пропозицію треба надати протягом 20 днів після її отримання (ч. 2 ст. 188 ГКУ). Звісно, як буває на практиці, сторони не завжди з першого разу досягають згоди, тож можуть певний час вести перемовини. При цьому отримувач пропозиції може викласти зустрічні побажання до запропонованих змін (в цьому випадку зазвичай складається протокол розбіжностей) або відмовитись від таких змін, в цьому випадку згоди не буде досягнуто.
Якщо навіть з урахуванням часу поштового обігу відповідь не надійшла, або сторони не досягли згоди щодо зміни умов договору, зацікавлена сторона має право звернутись до суду.
Момент набрання додатковою угодою чинності
Відповідно до ч. 3 ст. 653 ЦКУ у разі зміни договору зобов’язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його змін.
Зазвичай у додатковій угоді сторони прописують умову, на кшталт: «Ця Додаткова угода набирає чинності з дати її підписання Сторонами та скріплення печаткою Орендаря».
Та навіть якщо подібна умова прописана і не буде, у разі виникнення спірної ситуації сторонам не важко буде довести, що дата підписання обома сторонами додаткової угоди і є датою досягнення домовленості про зміну договору оренди землі в частині розміру орендної плати.
Отже, якщо сторони у додатковій угоді до договору оренди землі або у самому договорі оренди спеціально не обумовили інше, додаткова угода набирає чинності з дати досягнення сторонами домовленості про зміну договору оренди землі, що фактично означає дату підписання сторонами додаткової угоди.
Відтак, якщо сторони прямо не домовились інакше, змінений розмір орендної плати орендар повинен сплачувати саме з дати підписання додаткової угоди до договору, якою встановлюється такий розмір орендної плати.
Державна реєстрація на підставі додаткової угоди до договору
З 16.07.2020 відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 № 340-IX Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (надалі – ДРРП) має містити відомості про розмір плати за користування нерухомим майном за відповідними правочинами.
Таке доповнення було внесене вказаним Законом до ч. 1 ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV.
Тож, з 16.07.2020 відомості про розмір орендної плати за договорами оренди землі потрібно вносити до ДРРП. Відтак, у разі зміни після вказаної дати розміру орендної плати на підставі додаткової угоди до договору оренди землі, державному реєстратору потрібно подати документи для внесення до ДРРП відомостей про новий розмір орендної плати.
Водночас, дата державної реєстрації змін до запису про інше речове право (право оренди) жодним чином не впливає на дату набрання чинності додатковою угодою до договору, а відтак – і на дату зміни розміру орендної плати.
Іншими словами, дата виникнення у орендаря обов’язку сплачувати новий розмір орендної плати не залежить від дати внесення відомостей до ДРРП щодо такого нового розміру орендної плати. Звичайно ж, якщо сторони у договорі оренди землі чи додатковій угоді до нього прямо не домовились про інше.
Чому? Бо, по-перше, чинним законодавством України прямо не передбачена така залежність. Та, по-друге, вона не узгоджується із вищенаведеними приписами ч. 3 ст. 653 ЦКУ (суперечить їм).
Такий висновок узгоджується і з актуальною позицією Верховного Суду, яку він висловив у справах № 912/3295/18[1] (постанова 02.10.2020) та № 927/75/20[2] (постанова від 15.04.2021): «Реєстрація прав на оренду землі, як зазначалось, є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення прав на землю; саме право оренди виникає з моменту реєстрації цього права; земля вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди. Натомість це не свідчить про те, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинність з моменту реєстрації права.
Дійсно орендар не може до реєстрації права оренди реалізовувати законно своє право оренди, проте реєстрація права є у зоні відповідальності орендаря, який уклавши договір оренди, що набрав чинності за загальним правилом після підписання (якщо сторони не передбачили іншого в договорі), самостійно реєструє своє право та отримує всі повноваження користувача земельної ділянки на підставі договору оренди.
У проміжку між укладенням договору і переданням орендарю земельної ділянки (реєстрація речового права) договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов’язального характеру зобов’язально-правовими способами».
І хоча наведені висновки Верховного Суду стосуються укладення договору оренди землі, а не додаткової угоди до нього, аналогічний підхід щодо співвідношення дат підписання угоди та державної реєстрації відомостей щодо зміненого розміру орендної плати за нею цілком і повністю має бути застосований судами і до додаткової угоди до договору оренди землі.