Опубліковано: Баланс-Агро № 12 від 21.03.2023

Закон від 19.10.2022 № 2698-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (далі – Закон № 2698) суттєво змінив умови викупу без проведення земельних торгів земельних ділянок із так званими рудиментарними правами, тобто ділянок, які особи могли набувати за попереднім законодавством, однак не мають права набувати на сьогодні. Здебільшого ця процедура стосується фермерських земель, які надавалися засновникам фермерських господарств (далі – ФГ) на праві постійного користування для створення таких ФГ як юридичних осіб.

У цій статті розглянемо, як з набранням чинності Законом № 2698 змінилася процедура викупу земельних ділянок відповідно до п. 6¹ розд. Х Земельного кодексу (далі – ЗК), а також з якими труднощами можуть стикнутися покупці землі в процесі реалізації нової процедури.

Основні нововведення

Очевидно, що, приймаючи Закон № 2698, законодавець керувався благими намірами, адже:

• розширив перелік осіб, які можуть викупити земельні ділянки. Зокрема, до нього додано юрособи, яким на момент набрання чинності цим законом (тобто 11.2022) належало право постійного користування земельними ділянками державної чи комунальної власності та які згідно зі ст. 92 ЗК не можуть набувати земельні ділянки на праві постійного користування. Водночас, якщо відповідно до п. 6¹ розд. Х ЗК викуповуватиметься земельна ділянка сільгосппризначення, юрособи набудуть права на такий викуп лише з 01.01.2024;
• поширив право викупу на всі земельні ділянки з рудиментарними правами (як сільськогосподарського, так і несільськогосподарського призначення), а не лише на ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства, як було до 19.11.2022;
• конкретизував умови викупу з розстроченням платежу, установивши, що розрахунок за придбану земельну ділянку здійснюється щороку, рівними частинами, у місяць, що настає за звітним роком.

Водночас, як відомо, благими намірами вимощена дорога в пекло. Тож анонсовані позитивні нововведення Закону № 2698 можуть спричинити несподівано негативні наслідки під час їх реалізації. Про це обов’язково поговоримо згодом. А зараз нагадаємо основні умови викупу земельних ділянок відповідно до п. 6¹ розд. Х ЗК. 

Куди звертатися?

Законом від 28.04.2021 № 1423-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» (далі – Закон № 1423) розд. Х ЗК було доповнено п. 24. Згідно з цим пунктом з дня набрання ним чинності (з 27.05.2021) землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім семи винятків, чітко прописаних у цій же нормі. 

Зверніть увагу! Землі сільгосппризначення до таких винятків не потрапили. Тому, оскільки за Законом № 1423 усі землі сільгосппризначення перейшли до комунальної власності, особа, зацікавлена у викупі земельної ділянки цієї категорії (у т. ч. і для ведення ФГ), має звертатися до сільської, селищної, міської ради за місцем розташування ділянки (ч. 1 ст. 122 ЗК).

Що стосується земель несільськогосподарського призначення, то зацікавлена в їх викупі особа має насамперед з’ясувати, чи відносяться вони до державної або комунальної власності.

Так, у державній власності перебувають землі, чітко визначені в пп. «а» – «е» п. 24 розд. Х ЗК, а також у п. 4 розд. ІІ Закону від 06.09.2012 № 5245-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності».

Усі інші землі (крім приватних) належать до комунальної власності.

Отже, після встановлення форми власності (державна чи комунальна), особа, зацікавлена у викупі земельної ділянки несільськогосподарського призначення, звертається до визначеного в ст. 122 ЗК органу державної влади чи місцевого самоврядування, уповноваженого розпоряджатися такою ділянкою.

Які документи подавати?

Оскільки п. 6¹ розд. Х ЗК не передбачає спеціального порядку викупу зазначених у ньому земель, ця процедура має регулюватись ст. 128 ЗКУ, яка визначає загальний порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юрособам.

Заява (клопотання) про викуп має містити:

• місце розташування земельної ділянки;
• її цільове призначення;
• розміри та площу;
• згоду на укладення договору про сплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

Згідно з ч. 8 ст. 128 ЗК розмір авансового внеску не може становити більше ніж 20 % вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою (далі – НГО) цієї ділянки. При цьому аванс включається до ціни продажу ділянки. У разі відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки авансовий внесок не повертається.

Пам’ятайте: ч. 8 ст. 128 ЗК не містить винятків із правила щодо сплати авансового внеску при викупі земельних ділянок, вказаних у п. 6¹ розд. Х ЗК. Тому орган розпорядження землею, найімовірніше, вимагатиме сплати авансового внеску і в розглядуваному випадку.

Водночас формулювання «не більше ніж 20 %» означає, що розмір авансового внеску може бути визначений на розсуд органу розпорядження землею і в розмірі 1 %, 2 % . . . 20 % НГО земельної ділянки. Тому є сенс обґрунтувати в заяві (клопотанні) про викуп фінансовий стан заявника та просити продавця не встановлювати максимальний розмір авансового платежу, а вказати прийнятну для покупця суму (наприклад, 1–5 % НГО земельної ділянки).

До заяви (клопотання) про викуп потрібно додати (ч. 2 ст. 128 ЗК):

1) документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою. На момент передання всіх земельних ділянок, про які йдеться в п. 6¹ розд. Х ЗК, право постійного користування посвідчувалося відповідним державним актом. Тож додати слід саме акт;

2) документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на земельній ділянці (за наявності на ділянці будівель, споруд);

3) копію установчих документів (для юрособи) або копію документа, що посвідчує особу (паспорта громадянина України) (для громадянина). 

Звертаємо увагу! Перші два документи мають подаватися в оригіналах. Тому перед тим, як подавати їх до органу розпорядження землею, заявнику варто зробити для себе їх нотаріально посвідчені копії.

На яких умовах можна викупити земельну ділянку?

Викуп земельної ділянки згідно з п. 6¹ розд. Х ЗК здійснюється на таких умовах:

1) без проведення земельних торгів;

2) за ціною, що дорівнює:

• НГО – для земель сільгосппризначення;
• експертній грошовій оцінці – для земель несільськогосподарського призначення;

3) із правом розстрочення платежу з рівним річним платежем з урахуванням індексу інфляції, за умови встановлення заборони на продаж або інше відчуження та надання в користування земельної ділянки до повного розрахунку покупця за договором купівлі-продажу:

• 10 років – щодо земель сільгосппризначення;
• 30 років – щодо земель несільськогосподарського призначення;

4) якщо є землі, які не можуть передаватися у приватну власність, або особа не може набувати у власність земельну ділянку відповідно до закону, такий землекористувач здійснює поділ ділянки з виділенням частини, на якій розміщені такі землі, в окрему земельну ділянку з подальшою її передачею в оренду на умовах, визначених п. 6¹ розд. Х ЗК.

А тепер розкажемо про труднощі, з якими може стикнутися зацікавлена особа, викуповуючи земельні ділянки за новою процедурою, та про деякі варіанти їх подолання.

Проблеми з викупом земельної ділянки та їх розв’язання

Проблема № 1. Індекс інфляції в разі розстрочення

Як було зазначено вище, покупець має право на розстрочення платежу зі сплати ціни земельної ділянки з рівним річним платежем з урахуванням індексу інфляції.

До 19.11.2022 такого застереження не було, тому виникають непоодинокі запитання, чи сплачувати індекс інфляції в разі розстрочення платежу, якщо рішення місцевої ради про продаж земельної ділянки було ухвалено до набрання чинності Законом № 2698, а договір купівлі-продажу земельної ділянки укладено після 19.11.2022.

На нашу думку, у покупців земельних ділянок, на жаль, у цьому разі небагато шансів відстояти позицію щодо відсутності у них обов’язку сплачувати індекс інфляції. Адже згідно з ч. 3 ст. 6 Цивільного кодексу сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано на це, а також якщо обов’язковість для сторін положень таких актів випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Окрім того, суди, розглядаючи ці справи, напевне керуватимуться правовою позицією, сформульованою у постанові Верховного Суду від 31.03.2021 у справі № 803/1541/16 (ЄДРСР, реєстр. № 97806555, https://reyestr.court.gov.ua/Review/97806555). 

У чому суть цієї правової позиції?

У разі прямої дії закону в часі новий нормативний акт поширюється на правовідносини, що виникли після набрання ним чинності або до набрання ним чинності та тривали на момент набрання чинності цим актом.

«У теорії права допускається можливість застосування до триваючих відносин до їх завершення нормативно-правового регулювання, яке діяло на час їх виникнення, за окремим рішенням і розглядається з позицій встановлення спеціального регулювання перехідного періоду – «переживаючої» (ультраактивної) дії нормативно-правових актів. Водночас таке застосування повинно бути чітко обумовлено при прийнятті відповідних нормативно-правових актів. Відсутність такого застереження не надає суб’єкту владних повноважень права на самовільне застосування нечинних правових норм.

Правова визначеність як елемент верховенства права не передбачає заборони на зміну нормативно-правового регулювання. На думку Конституційного Суду України, особи розраховують на стабільність та усталеність юридичного регулювання, тому часті та непередбачувані зміни законодавства перешкоджають ефективній реалізації ними прав і свобод, а також підривають довіру до органів державної влади, їх посадових і службових осіб. Однак очікування осіб не можуть впливати на внесення змін до законів та інших нормативно-правових актів» (абзац четвертий п. 4.1 мотивувальної частини рішення КСУ від 22.05.2018 № 5-р/2018).

Закон № 2698 не визначив перехідного періоду та особливостей застосування законодавства за рішеннями місцевих рад щодо викупу земельних ділянок, за якими договори купівлі-продажу не укладено на момент набрання ним чинності.

Тож напрошується невтішний для покупців висновок: сплачувати індекс інфляції в разі розстрочення платежу доведеться за всіма договорами купівлі-продажу, укладеними після 19.11.2022 відповідно до п. 6¹ розд. Х ЗК.

Проблема № 2. Установлення заборон

Найбільше запитань викликає запроваджена Законом № 2698 умова про те, що в разі реалізації покупцем свого право на розстрочення платежу зі сплати ціни земельної ділянки забороняється продаж або інше відчуження та надання в користування земельної ділянки до повного розрахунку покупця за договором купівлі-продажу.

І ця проблема найвідчутніша саме для фізосіб – засновників ФГ або їхніх спадкоємців, які викупають земельні ділянки, що надавалися засновнику ФГ у постійне користування для створення такого господарства.

Адже цілком логічно, що в разі викупу земельної ділянки для ведення ФГ володіти та користуватися нею має саме ФГ, яке за визначенням ст. 1 Закону від 19.06.2003 № 973-IV «Про фермерське господарство» (далі – Закон № 973) є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільгосппродукцію, переробляти та реалізовувати її з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм у власність та/або користування, у тому числі в оренду, для ведення ФГ, товарного сільгоспвиробництва, особистого селянського господарства, відповідно до закону.

Важливий нюанс: з огляду на закріплення у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вищевказаних заборон, передаючи викуплену земельну ділянку в користування ФГ (на умовах оренди, емфітевзису тощо) або передаючи права володіння і користування до статутного чи складеного капіталу ФГ, такі засновники неминуче стикнуться з перешкодами в реєстрації прав на таку ділянку за ФГ як юрособою. А без реєстрації речових прав на земельну ділянку відповідно до Закону від 01.07.2004 № 1952-IV контролюючі органи (у т. ч. і податківці) не визнають користування землею правомірним.

Найбільш життєздатними шляхами подолання цих перешкод наразі вбачаються такі.

Варіант 1. Скористатися роз’ясненням Мін’юсту

Зовсім нещодавно Мін’юст, надаючи відповідь на запитання (https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=pfbid0fWgCNPPFfuNpztcqouTeYTBgsYJjHCxtp3pqPNXe3t8TCfxHD1SmPFQ3tG6JQe7al&id=100010448172665), дійшов висновку, що правовідносини з набуття ФГ речових прав на земельну ділянку, отриману для ведення ФГ, поширюється на земельні ділянки, які:

• отримані на праві постійного користування, оренди;
• отримані на праві власності;
• надані в користування для цілей ведення ФГ та викуплені засновниками таких господарств.

При цьому Мін’юст послався на добре знані у фермерській спільноті постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 179/1043/16-ц та від 23.06.2020 у справі № 922/989/18. Одним із головних висновків цих постанов є такий:

«Право постійного користування земельною ділянкою, наданою засновнику для створення фермерського господарства, переходить до фермерського господарства з моменту його державної реєстрації. Підставою для державної реєстрації права постійного користування наданої засновнику земельної ділянки за фермерським господарством як юридичною особою є правовстановлюючий документ, виданий засновнику фермерського господарства».

Тим самим Мін’юст обґрунтовує можливість реєстрації за ФГ як юрособою права власності на земельну ділянку, викуплену його засновником – фізособою (його спадкоємцем), на підставі договору купівлі-продажу, укладеного між місцевою радою і таким засновником (спадкоємцем). 

Отже, за логікою Мін’юсту, відчуження викупленої засновником земельної ділянки на користь ФГ тут не відбувається (відповідно не діють і встановлені Законом № 2698 заборони), оскільки ФГ на підставі норм права набуває як правомочності володіння і користування, так і юридичні обов’язки щодо використання земельної ділянки, наданої засновнику для створення ФГ. Тому в таких правовідносинах їх суб’єктом є не фізособа – голова чи керівник ФГ, а ФГ як юрособа (висновок із тих же постанов Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 179/1043/16-ц та від 23.06.2020 у справі № 922/989/18).

Тож у розглядуваній ситуації для закріплення права власності за ФГ як юрособою земельної ділянки, викупленої його засновником, можна застосувати такий алгоритм дій:

Крок 1. Ухвалити рішення членів ФГ про внесення змін до статуту ФГ щодо складу земель господарства відповідно до ст. 12 Закону № 973.

Крок 2. Розробити та зареєструвати нову редакцію статуту ФГ, де закріпити, що до складу земель ФГ входить викуплена засновником ФГ земельна ділянка (із зазначенням площі, кадастрового номера, реквізитів правовстановлюючого документа). 

Крок 3. Звернутися до держреєстратора з документами для проведення державної реєстрації за ФГ права власності на земельну ділянку на підставі договору купівлі-продажу, укладеного його засновником (його спадкоємцем). 

Крок 4. У разі відмови держреєстратора оскаржити її до суду та в судовому порядку визнати право власності на земельну ділянку за ФГ.

Варіант № 2. Викуп земельної ділянки ФГ

Недоліки попереднього варіанта очевидні – він ґрунтується виключно на листі-відповіді державного органу, хай навіть і головного в забезпеченні реалізації державної правової політики. Чи сприйме таку позицію Верховний Суд – ще велике питання, та й часу для формування релевантної судової практики Верховного Суду для цього може знадобитися чимало.

Тому альтернативний варіант для постійних землекористувачів, який уже ґрунтується на практиці Великої Палати Верховного Суду, може полягати у викупі ФГ як юрособою земельної ділянки, наданої його засновнику для створення такого ФГ, попередньо зареєструвавши право постійного користування за ФГ.

Із вищенаведеного вбачається, що реалізація цього варіанта складається із двох етапів: 

Етап 1. Реєстрація за ФГ права постійного користування земельною ділянкою, наданою його засновнику для створення такого ФГ.

Для цього потрібно звернутися до відповідного держреєстратора з документами для проведення держреєстрації за ФГ права постійного користування земельною ділянкою на підставі державного акта, виданого його засновнику. У разі отримання відмови від держреєстратора оскаржити її до суду та в судовому порядку визнати право постійного користування за ФГ.

Як обґрунтування позову рекомендуємо використовувати аргументи Великої Палати Верховного Суду, викладені в уже згадуваних вище постановах, а також у постановах Верховного Суду, прийнятих пізніше з урахуванням вищевказаних висновків Великої Палати Верховного Суду.

Етап 2. Викуп ФГ як юрособою після 01.01.2024 земельної ділянки, яка буде зареєстрована за ним на праві постійного користування держреєстратором у безспірному порядку або на підставі рішення суду.

За цим варіантом ФГ зможе без претензій з боку контролюючих органів користуватися земельною ділянкою до 01.01.2024 на праві постійного користування, а після викупу – і на праві власності. Навіть якщо викуп буде з розстроченням платежу.