Створення фермерського господарства: переоформлення орендованої землі

Консультація опублікована в системі Expertus: Головбух

Запитання: Открываем Фермерское хозяйство. Учредитель один, он же председатель ФХ. Он как физическое лицо имеет договоры аренды земли с пайщиками. Подскажите, как правильно сделать: надо ли переоформлять договора аренды земли на фермерское хозяйство или есть другой выход?

 Відповідь: Наразі у судовій практиці панує позиція т.зв. «автоматичного» набуття фермерським господарством (ФГ) прав на земельну ділянку, надану членам господарства для ведення фермерства, з моменту держреєстрації такого ФГ. В обґрунтування цієї позиції суди посилаються на ст.12 Закону України «Про фермерське господарство» від 19.06.2003 № 973-IV (далі – Закон № 973)та ч.1 ст. 31 Земельного кодексу України, відповідно до якої землі ФГ можуть складатися із:

а) земельної ділянки, що належить на праві власності фермерському господарству як юридичній особі;

б) земельних ділянок, що належать громадянам – членам ФГ на праві приватної власності;

в) земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди.

При цьому суди виходять із мети отримання земельних ділянок членами ФГ, якою власне і є ведення фермерського господарства. А оскільки таку діяльність здійснює саме ФГ як юридична особа, то з моменту створення ФГ відповідне речове право на такі ділянки належить такому ФГ.

Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 30.06.2020 у справі № 927/79/19[1] зробила наступні висновки:

  1. Згідно із ч. ч. 1 та 2 ст. 1 Закону № 973 фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, здійснювати її переробку та реалізацію з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм у власність та/або користування, у тому числі в оренду, для ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, відповідно до закону. Фермерське господарство може бути створене одним громадянином України або кількома громадянами України, які є родичами або членами сім`ї, відповідно до закону.
  2. За положеннями ч. 4 ст. 1 Закону № 973 фермерське господарство підлягає державній реєстрації як юридична особа. Фермерське господарство діє на основі установчого документа (для юридичної особи – статуту). В установчому документі зазначаються найменування господарства, його місцезнаходження, адреса, предмет і мета діяльності, порядок формування майна (складеного капіталу), органи управління, порядок прийняття ними рішень, порядок вступу до господарства та виходу з нього та інші положення, що не суперечать законодавству України.
  3. Згідно зі ст. 8 Закону № 973 фермерське господарство підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб- підприємців, за умови набуття громадянином України або кількома громадянами України, які виявили бажання створити фермерське господарство, права власності або користування земельною ділянкою.
  4. Відповідно до ч. 1 ст. 12 Закону № 973 землі фермерського господарства можуть складатися із, зокрема, земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди.
  5. Згідно зі ст. 19 Закону № 973 до складу майна фермерського господарства (складеного капіталу) можуть входити: будівлі, споруди, облаштування, матеріальні цінності, цінні папери, продукція, вироблена господарством в результаті господарської діяльності, одержані доходи, інше майно, набуте на підставах, що не заборонені законом, право користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами, обладнанням, а також інші майнові права (в тому числі на інтелектуальну власність), грошові кошти, які передаються членами фермерського господарства до його складеного капіталу.
  6. Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону № 973 майнові права, що входять до складеного капіталу фермерського господарства, передаються йому на визначений у статуті термін.
  7. З наведених норм права вбачається, що фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію на земельних ділянках, наданих їм в оренду для ведення фермерського господарства. При цьому фермерське господарство створюється після набуття громадянином, який виявив бажання створити фермерське господарство, права користування земельною ділянкою. Землі фермерського господарства складаються, у тому числі із земельних ділянок, що використовується ним на умовах оренди. Право користування такими земельними ділянками зазначається в його статуті, який має містити відомості про земельну ділянку, а також термін, на який передається це майнове право.
  8. Отже, в силу наведених вище норм права після укладення громадянином договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності для ведення фермерського господарства та створення цим громадянином фермерського господарства права й обов’язки орендаря такої земельної ділянки за договором оренди землі переходять від громадянина до фермерського господарства з дня проведення його державної реєстрації. Подібні висновки неодноразово викладались Великою Палатою Верховного Суду, зокрема, у постановах від 13.03.2018 у справі № 348/992/16-ц, від 22.08.2018 у справі № 606/2032/16-ц, від 31.10.2018 у справі № 677/1865/16-ц, від 27.03.2019 у справі № 574/381/17-ц, від 26.06.2019 у справі № 628/778/18, від 02.10.2019 у справі № 922/538/19.
  9. Відповідно до ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952).
  10. Згідно із ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.
  11. Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону № 1952 державній реєстрації прав підлягають: речові права на нерухоме майно, похідні від права власності: право оренди (суборенди) земельної ділянки.
  12. За змістом ч. 1 ст. 27 Закону № 1952 державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.
  13. З наведених норм права вбачається, що право оренди земельної ділянки виникає після державної реєстрації такого права, яка проводиться державним реєстратором у порядку, передбаченому Законом № 1952, на підставі договору оренди землі та інших документів, що згідно із законодавством підтверджують набуття права оренди земельної ділянки.
  14. Отже, після проведення державної реєстрації фермерського господарства та переходу до нього в силу вищенаведених норм Закону № 973-IV прав і обов’язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі таке господарство звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним договору оренди землі державної та комунальної власності, укладеного засновником цього фермерського господарства.
  15. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну орендаря з громадянина на фермерське господарство чинним законодавством України не передбачено, відповідно не є обов’язковим.

І хоча вказана постанова Великої Палати ВС стосувалась оренди державної/комунальної земельної ділянки, на нашу думку, її положення цілком можна застосовувати і до оренди приватної землі.

При цьому потрібно враховувати, що ст. 33 Земельного кодексу України передбачає, що земельні ділянки, призначені для ведення особистого селянського господарства, можуть передаватися громадянами у користування юридичним особам України і використовуватися ними для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства без зміни цільового призначення цих земельних ділянок.

Таким чином, у розглядуваній ситуації (якщо переукласти договори оренди на ФГ неможливо/складно/недоцільно) для закріплення орендованих засновником ФГ земельних ділянок за таким фермерським господарством як юридичною особою, можна застосувати наступний алгоритм:

  1. Прийняти рішення засновником про внесення права оренди земельними ділянками до складеного капіталу ФГ, внесення відповідних змін до статуту ФГ та реєстрацію права оренди земельних ділянок за ФГ.
  2. Розробити та зареєструвати нову редакцію статуту ФГ, де закріпити, що до складу земель ФГ входять орендовані засновником ФГ земельні ділянки (зі вказівкою площі, кадастрового номеру, реквізитів договорів оренди землі).
  3. Звернутись до державного реєстратора із документами щодо проведення державної реєстрації за ФГ права оренди земельних ділянок на підставі договорів, укладених його засновником.

У разі відмови державного реєстратора – оскаржити таку відмову до суду і в судовому порядку визнати право оренди за ФГ.

[1] https://reyestr.court.gov.ua/Review/90458899


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *