Оренда за розкладом: лише з 14-00 до 18-00

Опубліковано: журнал «Головбух», № 46 (909) від 15.12.2014 р., с. 33-37.

Юридична особа планує здавати в оренду своє приміщення з обладнанням щоденно лише на чотири години. Чи потрібно щодня складати акти здачі-приймання приміщення і самого обладнання в оренду? Як ділити відповідальність за збереження майна та витрати на електроенергію, охорону?Як бути з іншим майном орендодавця, коли приміщення знаходиться у користуванні орендаря?

Згідно із частиною першою статті 759 Цивільного кодексу України (ЦК) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Відповідно до частини першої статті 252 ЦК строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Отже, юридична особа може передавати в оренду належне їй приміщення та обладнання, яке в ньому знаходиться, на 4 години щоденно.
Згідно зі статтею 795 ЦК передання орендареві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору оренди, якщо інше не встановлено договором.
При поверненні вказаної нерухомості орендарем сторони також мають підписати документ (акт) про таке повернення. З моменту підписання такого документу договір оренди припиняється.
Тобто у нашому випадку орендодавець кожного дня передає приміщення в користування, а орендар щоденно повертає таке приміщення орендодавцеві. Відтак,на підставі статті 795 ЦК можна зробити такі висновки.
1.Щоденно сторони мають підписувати як акт про передачу приміщення в користування, так і акт про повернення приміщення орендарем.
2. З підписанням кожного акту про передачу приміщення в оренду починається обчислення строку договору оренди. З моменту підписання акту про повернення приміщення орендарем договір оренди припиняється. Тобто сторони щоденно укладають новий договір оренди приміщення.

Укладення змішаного договору

У частині другій статті 268 ЦК передбачена можливість укладення сторонами змішаного договору, тобто договору, який містить елементи різних договорів. При цьому закріплена в статті 627 ЦК свобода договору передбачає, в тому числі, і можливість сторін договору на власний розсуд визначати його умови.
Наведені норми свідчать про те, що сторони за бажання можуть трансформувати щоденні договори оренди приміщення в єдиний договір, який міститиме домовленість сторін про користування приміщенням протягом певного періоду в часі (наприклад, протягом року) на умовах щоденної передачі приміщення в оренду та повернення його з оренди через чотири години.
У такому договорі обов’язково слід прописати положення щодо порядку підписання актів про передачу приміщення в оренду та повернення його орендарем. При цьому сторони, керуючись все тією ж статтею 627 ЦК про свободу договору, можуть закріпити у договорі умову про те, що з метою уникнення великої кількості документів вони фіксуватимуть факт щоденної передачі та повернення приміщення в єдиному документі, який вестиметься протягом певного періоду (наприклад, місяця) або й протягом всього строку дії договору. Такий документ задля уникнення протиріч із положеннями статті 795 ЦК можна назвати актом, а можна зазначити й іншу, більш звичну для даного виду документу, назву — Журнал обліку передачі та повернення об’єкта оренди. В останньому випадку в договорі обов’язково слід зазначити, що вказаний журнал є формою документів (актів) про передачу приміщення в оренду та повернення його орендарем в розумінні 795 ЦК. Форму такого журналу автор рекомендує закріпити в додатку до договору оренди.

Оренда обладнання

Відносно рухомих речей (в даному випадку — обладнання) ЦК не передбачає обов’язкового підписання жодних документів про передачу їх у користування та повернення із користування орендарем. У статті 765 ЦК йдеться лише про обов’язок наймодавця передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму, а у частині першій статті 785 ЦК — про обов’язок наймача негайно повернути річ наймодавцю у разі припинення договору найму.
Однак, з метою уникнення суперечок щодо моменту передачі та повернення обладнання, його цілісності та неушкодженості, автор радить прописувати відповідні положення відносно обладнання в актах про передачу в оренду та повернення з оренди приміщення.
Якщо замість актів сторони використовуватимуть журнал обліку передачі та повернення об’єкта оренди, то до його форми слід включити відповідні графи стосовно обладнання.

Відповідальність за збереження майна

Відповідно до частини першої статті 773 ЦК орендар зобов’язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. При цьому орендар має право змінювати стан переданої йому в оренду речі лише за згодою орендодавця (ч. третя ст. 773 ЦК).
Якщо погіршення обладнання або приміщення сталось з вини орендаря, він зобов’язаний усунути таке погіршення. У разі неможливості відновлення майна орендодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. При цьому орендар не відповідає за погіршення майна, якщо це сталося внаслідок нормального його зносу або упущень орендодавця (ст.779 ЦК).
Відповідальність сторін договору оренди за шкоду, завдану третім особам, розподіляється відповідно до статті 780 ЦК. Так, вказана шкода відшкодовується орендарем на загальних підставах, якщо вона завдана у зв’язку з користуванням переданим йому в оренду майном. Винятком є випадок, коли шкода завдана внаслідок особливих властивостей або недоліків майна, про наявність яких орендар не був попереджений орендодавцем і про які він не знав і не міг знати. У цьому разі та у всіх інших не вказаних вище випадках за завдання шкоди третім особам відповідає орендодавець.

Витрати на охорону та електроенергію

Розмір, порядок та умови відшкодування орендарем орендодавцю витрат на електроенергію та охорону мають бути погоджені сторонами та закріплені в договорі оренди.
Витрати на електроенергію зазвичай обраховують за показниками лічильника шляхом множення тарифу за електроенергію на різницю між показниками лічильника на дату припинення оренди та дату передання приміщення в оренду.
В аналізованій ситуації показники лічильника слід фіксувати щодня у вказаних актах на момент передачі приміщення в оренду та на момент його повернення орендарем. Якщо замість актів сторони використовуватимуть журнал обліку передачі та повернення об’єкта оренди, то до його форми слід включити відповідні графи стосовно показників лічильника (кінцевих та початкових або вже обчисленої їх різниці).
Можливим варіантом розподілу витрат на охорону є відшкодування орендарем орендодавцю частини вартості послуг охорони, що пропорційна кількості часу користування приміщенням орендарем.
Розмір, порядок та умови сплати орендної плати за користування обладнанням і приміщенням має визначатись сторонами в договорі. Автор вважає, що така плата може бути встановлена сторонами як погодинно, так і поденно чи помісячно.
Оскільки надання права на користування товарами за договорами оперативного лізингу (оренди) належить згідно з підпунктом 14.1.203 Податкового кодексу України (ПК) до операцій з продажу послуг, податкові органи зазвичай наполягають на необхідності складення сторонами актів приймання-передачі послуг за договорами оренди. Автор вважає, що такі акти слід складати за проміжок часу, аналогічний мінімальному звітному (податковому) періоду з тих податків, які сплачують сторони. Так, якщо сторони є платниками ПДВ, таким періодом буде календарний місяць, якщо не є платниками ПДВ і є платниками податку на прибуток — календарний квартал.
Вартість наданих послуг, що відображається у вказаних актах, обраховується на підставі умов договору щодо розміру плати за оренду майна та даних актів приймання-передачі майна (журналу обліку передачі та повернення об’єкту оренди) щодо тривалості оренди у період, за який складається акт приймання-передачі послуг.

«Хазяйське» майно в орендованому приміщенні

Відповідно до частини першої статті767 ЦК наймодавець зобов’язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.
Відтак якщо орендар не згодний із знаходженням в орендованому приміщенні «хазяйського» майна, він має право вимагати від орендодавця винести його із орендованого приміщення, а орендодавець зобов’язаний це зробити. Тоді доведеться щоденно виносити з приміщення такі речі до передачі його орендарю та заносити їх після повернення приміщення з оренди.
Якщо орендареві таке майно не заважає і він не заперечує проти його знаходження в орендованому приміщенні, орендодавцеві слід пам’ятати, що без досягнення відповідної домовленості та її документального оформлення орендар не відповідає за схоронність та неушкодженість такого майна. Всі ризики щодо його знищення/пошкодження в такому разі нестиме орендодавець.
Водночас, у контролюючих органів може бути свій погляд на знаходження в орендованому приміщенні майна, яке не передане в користування орендарю і не є його власністю. Така ситуація може розцінюватися податківцями як надання орендарем послуг зі зберігання майна. А оскільки сторони не погодили вартість таких послуг, то податківці на підставі підпункту14.1.13 ПК вважатимуть їх безоплатно наданими та збільшать доходи орендаря на суму, визначену на рівні не нижче звичайної ціни за відповідні послуги (пп. 135.5.4 ПК).
Для уникнення такого розвитку подій автор радить у договорі оренди чітко та однозначно прописати, що орендар не відповідає за збереження та схоронність речей орендодавця, що знаходяться в орендованому приміщенні та не були передані орендарю в користування. Цим буде виключена основна та визначальна ознака відносин зберігання, передбачена частиною першою статті 936 ЦК.
Іншим варіантом є передача в оренду приміщення за виключенням площі, що зайнята майном орендодавця, яким орендар не вправі користуватися (наприклад, 1 кв. м). У такому разі орендар не матиме жодних майнових прав на цю площу (1 кв. м), а тому і жодних послуг за її допомогою надавати не вправі. У цьому випадку до договору оренди приміщення треба додати його схему, де відобразити ту його частину, яка передається в оренду, та ту (з майном орендодавця), яка в користуванні орендаря не перебуватиме.
Слід усвідомлювати, що у вказаних двох випадках зменшується ризик конфлікту із податківцями, але не задовольняється інтерес орендодавця у схоронності його майна.
З метою задоволення такого інтересу сторони в договорі оренди або в окремому документі можуть передбачити обов’язок орендаря відповідати за цілісність та неушкодженість майна, яке не передане в користування орендарю, але знаходиться в орендованому приміщенні. В цьому разі відбитися від доводів податківців про існування між сторонами відносин зберігання майна буде складно. А тому, аби позбавити податківців можливості застосування звичайних цін, в договорі оренди майна або окремому документі слід прописати мінімальну вартість послуг із зберігання майна (наприклад, 1 грн./місяць).
Слід нагадати, що в такому разі ця операція потребуватиме відповідного документального оформлення (письмового закріплення конкретного переліку майна, що надається у зберігання; оформлення актів прийому-передачі майна на зберігання та в зворотному напрямку; підписання акту прийому-передачі наданих послуг, оформлення податкових накладних, документів про оплату тощо).


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *