Продаж нерухомості в Криму: український варіант

Опубліковано: газета «Бухгалтерія», № 49 (1140) від 08.12.2014 р., с. 51-55

Приводом для підготовки цього матеріалу стало питання, з яким звернувся Директор одного Підприємства. Суть питання в тому, що Директор, який проживає на материковій частині України, має у власності розташовану в Криму будівлю магазину, яку здає в оренду своєму ж Підприємству. Податкова адреса Підприємства також знаходиться на материковій частині України. Наразі продовжувати діяльність на території Криму є неможливим для власника нерухомості, в зв’язку із чим він бажає продати будівлю. Є покупець – громадянин Росії, який зареєстрований на території РФ. Запитання директора зводились до наступного:
– як з точки зору українського законодавства правильно оформити угоду купівлі-продажу нерухомості в Криму;
– в якій валюті та як Директору, виконуючи вимоги законодавства України, отримати гроші від покупця та ввезти їх в Україну;
– чи можна для цієї мети використовувати картковий рахунок, відкритий в банку, що не знаходиться в Криму;
– якщо картковий рахунок буде відкритий в банку, розміщеному на території АРК, чи буде обслуговуватись така картка на материковій частині України.
Однак аналіз ситуації виявив куди більше практичних запитань, на які необхідно знати відповідь в разі продажу резидентом України її нерезиденту нерухомого майна, що знаходиться на території Криму. Вони наступні.

І. Яким законодавством – України чи Росії – слід керуватися при укладенні договору купівлі-продажу кримської нерухомості?

З огляду на те, що між Україною та РФ немає згоди щодо статусу АРК та м. Севастополя, у них не може бути і однакової відповіді на це запитання. Так, відповідно до ст.1 Закону № 1207 Крим є невід’ємною частиною території України, на яку поширюється дія Конституції та законів України. З огляду на це українськими органами визнаватимуться легітимними лише ті дії та дійсними лише ті правочини, які вчинені у відповідності до українського законодавства.
Офіційна позиція Росії полягає в тому, що з 21.03.2014 р. АРК та м. Севастополь є суб’єктами РФ як республіка та місто федерального значення відповідно. На сьогодні Росія визнає право власності на кримську нерухомість, яке було набуте за українським законодавством до приєднання Криму до РФ. Однак з 21.03.2014 р. Росія наполягає на застосуванні на території АРК виключно російських законів. Відтак, російські структури вважатимуть неправомірними угоди, вчинені після вказаної дати за українськими законами відносно розташованої в Криму нерухомості.
Оскільки законодавство двох держав, яке суперечить одне одному, одночасно не може застосовуватись до одних і тих же правовідносин, сторони договору купівлі-продажу кримської нерухомості повинні усвідомлювати, що яку б точку зору вони не прийняли, їм в будь якому випадку не уникнути порушення законодавства – чи то українського, чи то російського.
Водночас, оскільки в питанні чітко вказано, що власника нерухомості цікавить процедура її продажу з позиції українського законодавства, в подальшому керуватимемось саме ним.
Відтак, відповідно до ч.4 ст.11 Закону № 1207 набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України. Отже, порядок укладення, зміст, форма, виконання договору купівлі-продажу нерухомості в Криму з позиції України мають визначатись саме українським законодавством.

ІІ. Чи може громадянин Росії придбати нерухомість в Криму?
Іноземці та особи без громадянства, що перебувають в Україні на законних підставах, в силу ст.26 Конституції України та ч.1 ст.3 Закону України від 22.09.2011 р. № 3773-VI «Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства» користуються тими самими правами і свободами, а також несуть такі самі обов’язки, що й громадяни України, за винятками, встановленими Конституцією, законами чи міжнародними договорами України.
Згідно із ч.1 ст.318 ЦКУ до суб’єктів права власності на майно (в тому числі, будівлі) віднесено Український народ та інших учасників цивільних відносин, визначених ст.2 цього Кодексу. Остання учасниками цивільних відносин визначає фізичних осіб, в тому числі й іноземців.
Відтак відповідно до наведених законодавчих приписів громадянин Росії як іноземець (за умови перебування його в Україні на законних підставах), вправі набути право власності на майно, розташоване на території України (в тому числі і на будівлю магазину).
Водночас, економічне та політичне життя в Криму після його анексії Росією регулюється двома основоположними законодавчими актами – Законом № 1207 та Законом № 1636.
Відповідно до п.13.3 ст.13 Закону № 1636 протягом тимчасової окупації території АРК та м. Севастополя не дозволяється здійснення будь-яких правочинів з об’єктами права приватної власності, що розташовані (знаходяться) на такій окупованій території, якщо їх стороною є особа, яка знаходиться у власності або перебуває під контролем держави-окупанта.
Оскільки державою-окупантом відповідно до положень Закону № 1207 є Російська Федерація, то, аби встановити, чи заборонено за п.13.3 ст.13 Закону № 1636 здійснювати правочини щодо приватного майна в Криму з громадянином РФ, потрібно встановити, чи є останній особою, яка знаходиться у власності РФ або перебуває під її контролем.
Фізична особа не є річчю, а відтак не може перебувати у власності держави (хоча, якби це питання вирішувалось Росією, висновок, з огляду на останні події, напевно був би протилежним). Відповідь на другу частину задачі слід шукати в п.17 ч.1 ст.1 Закону України від 12.07.2001 р. № 2664-III «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг», оскільки саме до його визначення терміну «контроль» відсилає п.13.3 ст.13 Закону № 1636.
Так, у зазначеній нормі під контролем розуміється можливість здійснювати вирішальний вплив на управління та/або діяльність юридичної особи шляхом прямого та/або опосередкованого володіння однією особою самостійно або разом з іншими особами часткою в юридичній особі, що відповідає еквіваленту 50 чи більше відсотків статутного капіталу та/або голосів юридичної особи, або незалежно від формального володіння можливість здійснювати такий вплив на основі угоди чи будь-яким іншим чином.
Отже, встановлена в п.13.3 ст.13 Закону № 1636 заборона стосується випадків здійснення будь-яких правочинів з об’єктами права приватної власності на території Криму, якщо стороною такого правочину є юридична особа, яка знаходиться у власності Російської Федерації або перебуває під її контролем у вищевказаному розумінні.
В розглядуваному випадку будівля відчужуватиметься фізичній особі – громадянину Росії, а тому закріплена в п.13.3 ст.13 Закону № 1636 заборона не поширюється на здійснення правочинів, стороною яких є така фізична особа. Отже, громадянин Росії може набути у власність будівлю в Криму шляхом її придбання.

ІІІ. Чи встановлена заборона продажу нерухомості в Криму громадянином України?
Відповідно до ч.3 ст.11 Закону № 1207 та п.13.1 ст.13 Закону № 1636 за директором Підприємства, незалежно від набуття ним статусу біженця чи іншого спеціального правового статусу, зберігається право власності та інші речові права на будівлю, що знаходиться в Криму, якщо воно набуте відповідно до законів України та існувало на початок тимчасової окупації.
З огляду на це директор Підприємства на підставі ст.319 ЦК України може володіти, користуватися та розпоряджатися належною йому будівлею магазину на власний розсуд та вправі вчиняти щодо такої будівлі будь-які дії, які не суперечать закону (в тому числі, й продати її громадянину Росії).

IV. Який нотаріус вправі посвідчувати договір?
Згідно із ч.4 ст.55 Закону про нотаріат посвідчення правочинів щодо відчуження, іпотеки житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину.
Виходячи із буквального тлумачення вказаної норми, в розглядуваному випадку посвідчення договору купівлі-продажу може відбуватися:
1) в Росії (за місцем реєстрації покупця);
2) в Криму (за місцезнаходженням будівлі);
3) на материковій частині України (за місцем реєстрації продавця).
Та чи відповідає таке буквальне тлумачення дійсності? Для відповіді розглянемо детально кожний із вказаних випадків.
1) Згідно із ч.1 ст.1 Закону про нотаріат вчинення нотаріальних дій за кордоном покладається на консульські установи України, а у випадках, передбачених чинним законодавством, – на дипломатичні представництва України.
Водночас, відповідно до ч.1 ст.38 Закону про нотаріат та п.1.3 Положення про порядок учинення нотаріальних дій в дипломатичних представництвах та консульських установах України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України, Міністерства закордонних справ України від 27.12.2004 р. № 142/5/310, консули, які працюють в дипломатичних представництвах та консульських установах України, посвідчують правочини (договори, заповіти, довіреності та ін.), крім іпотечних договорів, договорів про відчуження та заставу житлових будинків, квартир, дач, садових будинків, гаражів, земельних ділянок, іншого нерухомого майна, що знаходиться в Україні.
Отже, український консул в РФ не вправі посвідчувати договір відчуження кримської нерухомості, а будь-якого іншого порядку такого посвідчення українським законодавством не передбачено.
Та навіть якщо припустити, що сторони домовляться про посвідчення договору купівлі-продажу кримської нерухомості нотаріусом Російської Федерації за місцем реєстрації покупця, вони не зможуть реалізувати таку домовленість, оскільки згідно із ст.56 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», затверджених 11.02.1993 р. за № 4462-1, «удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества». Відтак нотаріус Російської Федерації за місцем реєстрації покупця не вправі посвідчити такий договір, а має направити сторони до кримського нотаріуса. Чи можливо це за українським законодавством – дивіться наступний пункт.
2) З 08.07.2014 р. приватні нотаріуси в АРК, які призначені на посаду нотаріуса Російської Федерації, припинили свою діяльність як українські приватні нотаріуси. Про це зазначено в наказі Міністерства юстиції України від 07.07.2014 р. № 1087/5 «Про припинення приватної нотаріальної діяльності», в якому міститься також перелік таких нотаріусів. Діяльність вказаних осіб як нотаріусів Росії на території Криму з точки зору українського законодавства є незаконною, оскільки відповідно до ч.2 ст.9 Закону № 1207 такі особи призначені нотаріусами РФ у порядку, не передбаченому Законом про нотаріат.
Тож договір купівлі-продажу розміщеної в Криму будівлі, який посвідчений нотаріусом, що зазначений в наказі Міністерства юстиції України від 07.07.2014 р. № 1087/5, за українським законом визнаватиметься недійсним.
В Єдиному реєстрі нотаріусів внесені відомості лише про одного приватного нотаріуса в АРК, який вправі здійснювати нотаріальну діяльність відповідно до законодавства України, – це нотаріус Керченського міського нотаріального округу Павлова Людмила Іванівна, свідоцтво № 207. Однак зв’язатись із нею, аби перевірити, чи залишається вона українським приватним нотаріусом, не вдалось.
Що стосується державних нотаріусів, то на офіційному сайті Мінюсту та в Єдиному реєстрі нотаріусів містяться відомості про 27 державних нотаріальних контор, які вправі вчиняти нотаріальні дії на території АРК відповідно до законів України. Однак всі нотаріуси зі вказаного списку, з якими вдалося зв’язатись телефоном, повідомили, що свою діяльність вони здійснюють як нотаріуси Росії, відтак не можуть посвідчити договір купівлі-продажу кримської нерухомості на підставі українських законів. При цьому всі вони підтвердили, що на території АРК немає жодного українського нотаріуса – ні приватного, ні державного, – який може це зробити.
Отже, автору на території АРК не вдалося відшукати жодного українського нотаріуса. Якщо ж договір купівлі-продажу розміщеної в Криму будівлі посвідчить будь-який кримський нотаріус, який діятиме як нотаріус Росії, вказаний договір в силу наведеної вище ч.5 ст.11 Закону № 1207 визнаватиметься недійсним і не створюватиме жодних правових наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.
3) Тож в розглядуваній ситуації єдиним легітимним з точки зору законів України варіантом посвідчення договору купівлі-продажу кримської нерухомості є його посвідчення нотаріусом із материкової частини України, який здійснює свою діяльність в нотаріальному окрузі за місцем реєстрації продавця – Директора Підприємства.

V. Хто проводить державну реєстрацію переходу права власності на кримську нерухомість?
Згідно із ч.4 ст.11 Закону № 1207 набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється за межами тимчасово окупованої території.
Не дозволяє проводити в окупованому Криму державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і пункт 13.2 ст.13 Закону № 1636. Так, ним визначається, що передача права приватної власності на нерухомість підлягає реєстрації на іншій території України згідно з правилами, встановленими законодавством України.
Вважаємо, що таке правило закріплене, насамперед, в ч.5 ст.3 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість, згідно із якою державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.
Це означає, що право власності на будівлю за покупцем – громадянином Росії та припинення права власності у Директора Підприємства реєструватиме в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно нотаріус, який посвідчуватиме договір купівлі-продажу.
Упереджуючи запитання стосовно співвідношення вказаного висновку із положеннями постанови Кабміну від 02.07.2014 р. № 226 «Питання державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, яке розташоване на тимчасово окупованій території», автор висловлює свою точку зору з цього приводу.
У вказаній постанові йдеться про те, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ведення реєстраційних та облікових справ, вчинення інших реєстраційних дій щодо нерухомого майна, яке розташоване в межах території АРК та м. Севастополя, здійснюють органи державної реєстрації прав Херсонської та Запорізької областей відповідно до законодавства України у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.
Водночас, як слідує із преамбули зазначеної постанови, вона прийнята відповідно до ч.4 ст.11 Закону № 1207. Точніше, на думку автора, відповідно до другого речення вказаної норми, згідно із яким у разі неможливості здійснення державним реєстратором повноважень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на тимчасово окупованій території орган державної реєстрації визначається Кабінетом Міністрів України.
Тож без вказівок постанови Кабміну від 02.07.2014 р. № 226 не обійтись у випадку, якщо кримський реєстратор не має можливості зареєструвати речове право.
В розглядуваному випадку нотаріус, який здійснюватиме державну реєстрацію переходу права власності на кримську нерухомість, знаходиться на материковій частині України, а не на території АРК. Тому такий нотаріус не позбавлений можливості здійснювати державну реєстрацію переходу права власності на вказану будівлю. Відтак у застосуванні приписів постанови Кабміну від 02.07.2014 р. № 226 немає необхідності, внаслідок чого нотаріус цілком законно може самостійно здійснити записи в Державному реєстрі.

VI. В якій формі та валюті здійснюється оплата за договором купівлі-продажу?

Стаття 7 Декрету Кабміну від 19.02.93 р. № 15-93 «Про систему валютного регулювання і валютного контролю» передбачає можливість здійснення розрахунків між резидентами і нерезидентами України в межах торговельного обороту тільки через уповноважені банки. Тобто в розглядуваному випадку розрахунки за договором купівлі-продажу можуть бути лише безготівковими. При цьому як засіб платежу між резидентами і нерезидентами України використовуються іноземна валюта та грошова одиниця України – гривня.
Якщо покупець використовуватиме для проведення розрахунків кримський банк, йому необхідно керуватись положенням п.9.1 ст.9 Закону № 1636, згідно із яким будь-які безготівкові платежі (перекази) з території ВЕЗ «Крим» на іншу територію України здійснюються виключно у гривні або у вільно конвертованій валюті.
Пунктом 2 Постанови НБУ № 699 це положення конкретизовано – такі платежі можуть здійснюватися в гривні або іноземній валюті 1-ї та 2-ї груп Класифікатора іноземних валют та банківських металів, затвердженого постановою Правління НБУ від 04.02.1998 р. № 34. При цьому такі операції не потребують індивідуальної ліцензії НБУ.

VII. В якій валюті та як продавець може отримати гроші від покупця та ввезти їх в Україну?
Очевидно, що в запитанні йдеться про готівкову форму розрахунків, оскільки ввезти в Україну можна лише готівку. Вище обґрунтовувалось, що розрахунки в аналізованому випадку можуть бути лише безготівковими. Тому отримання Директором – резидентом у громадянина Росії готівки за кримську нерухомість суперечитиме законодавству України.

VIII. Чи можна для розрахунків за договором купівлі-продажу використовувати картковий рахунок, відкритий в банку, що не знаходиться в Криму?
Згідно із п. 1.4 Інструкції про безготівкові розрахунки в Україні в національній валюті, затвердженої постановою НБУ від 21.01.2004 № 22, під безготівковими розрахунками розуміється перерахування певної суми коштів з рахунків платників на рахунки отримувачів коштів, а також перерахування банками за дорученням підприємств і фізичних осіб коштів, унесених ними готівкою в касу банку, на рахунки отримувачів коштів. Ці розрахунки проводяться банком на підставі розрахункових документів на паперових носіях чи в електронному вигляді.
У відповідності до п.1.27 ч.1 ст.1 Закону про платіжні системи платіжна картка є електронним платіжним засобом, який використовується, в тому числі, для ініціювання переказу коштів з рахунка платника або з відповідного рахунка банку з метою оплати вартості товарів і послуг, перерахування коштів зі своїх рахунків на рахунки інших осіб.
Відповідно до ст.7 Закону про платіжні системи банки мають право відкривати своїм клієнтам, зокрема, поточні рахунки, які використовуються для зберігання коштів і здійснення розрахунково-касових операцій за допомогою платіжних інструментів відповідно до умов договору та вимог законодавства України.
Отже, картковий рахунок є звичайним поточним рахунком в банку, а перерахування покупцем на такий рахунок коштів за придбаний товар (в тому числі і за нерухомість) вважається безготівковим розрахунком в розумінні українського законодавства.
Згідно із пп. «б» п.9.3 ст.9 Закону № 1636 електронні платіжні засоби, емітовані внутрішньоукраїнською платіжною системою або міжнародними платіжними системами, можуть використовуватися на території ВЕЗ «Крим»
Платіжна картка згідно із п.1.27 ч.1 ст.1 Закону про платіжні системи відноситься до електронних платіжних засобів. Таким чином, платіжна картка, емітована внутрішньоукраїнською платіжною системою або міжнародними платіжними системами, може використовуватись на території Криму. Інша справа, що Росія може ввести свої обмеження на використання таких карток на території АРК, як це зробила Україна відносно використання на своїй території емітованих кримськими банками карток (див. наступне запитання).

IX. Чи буде обслуговуватись картка, емітована розміщеним в АРК банком, на материковій частині України?
Відповідно до пп. «а» п.9.3 ст.9 Закону № 1636 електронні платіжні засоби, емітовані на території ВЕЗ «Крим», у тому числі як мобільний платіжний інструмент, не можуть використовуватися на іншій території України з метою ініціювання будь-якого грошового переказу.

X. Чи припиняються орендні відносини внаслідок зміни власника будівлі магазину?
За загальним правилом, не припиняться, оскільки права та обов’язки наймодавця перейдуть до громадянина Росії як до нового власника будівлі. Оренда припиниться лише в тому випадку, якщо в договорі між Директором та Підприємством була закріплена умова про припинення такого договору внаслідок зміни власника будівлі (ст.770 ЦКУ).

Нормативна база:
ЦКУ
Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Закон № 1207
Закон України від 15.04.2014 р. № 1207-VII «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України».
Закон № 1636
Закон України від 12.08.2014 р. № 1636-VII «Про створення вільної економічної зони «Крим» та про особливості здійснення економічної діяльності на тимчасово окупованій території України».
Закон про нотаріат
Закон України від 02.09.1993 р. № 3425-XII «Про нотаріат»
Закон про держреєстрацію прав на нерухомість
Закон України від 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Закон про платіжні системи
Закон України від 05.04.2001 р. № 2346-III «Про платіжні системи та переказ коштів в Україні».


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *