Опубліковано: Головбух-Агро № 13, липень 2023 року
Коли сторони договору оренди визначають розмір орендної плати за приватну землю, то досить часто «прив’язують» її до нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Зʼясуємо, чи найкращий це варіант для сторін договору, а також чи має цей спосіб визначення орендної плати підводне каміння
Розмір орендної плати — це найперше, що зазвичай цікавить потенційного орендодавця будь-якого майна. Не є винятком і земельні орендні відносини. Тож саме плату за користування землею потенційні сторони відповідного договору здебільшого погоджують на початку.
Орендна плата є однією з трьох законодавчо визначених істотних умов договору оренди землі, наведених у статті 15 Закону № 161[1]. При цьому в договорі сторони мають закріпити такі умови щодо орендної плати: її розмір, індексацію, спосіб та умови розрахунків, строки сплати, порядок її внесення та перегляду, а також відповідальність за її несплату.
Періодичний перегляд НГО
Правові засади виконання оцінки земель, забезпечення її виконання, інформаційного забезпечення оподаткування земель визначає Закон № 1378[2].
Періодичність проведення нормативної грошової оцінки (НГО) земельних ділянок регулює стаття 18 Закону № 1378. А саме:
- не рідше ніж один раз на 5—7 років потрібно оцінювати земельні ділянки, розташовані:
- у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення;
- за межами населених пунктів. Йдеться про земельні ділянки сільськогосподарського призначення;
- не рідше ніж один раз на 7—10 років слід оцінювати розташовані за межами населених пунктів земельні ділянки несільськогосподарського призначення.
Зверніть увагу!
01.01.2019 набрала чинності загальнонаціональна (всеукраїнська) НГО земель сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, яку використовують з метою оподаткування та визначення розміру орендної плати без складання окремої технічної документації із НГО для конкретних земельних ділянок сільгосппризначення.
Під час затвердження нового розміру НГО згідно зі статтею 18 Закону № 1378, а також у результаті визначення загальнонаціональної (всеукраїнської) НГО земель сільгосппризначення НГО більшості земельних ділянок суттєво збільшують.
Автоматично зростає й земельний податок за ці ділянки. Оскільки його розраховують з огляду на актуальну (нову) НГО.
Якщо керуватися такою логікою, то зі зміною НГО автоматично мала б змінюватися й орендна плата за цю саму земельну ділянку. Оскільки її розмір сторони договору оренди також домовилися визначати як певний відсоток від НГО. Проте судова практика йде іншим шляхом.
Зміна НГО ≠ автоматична зміна орендної плати
Розмір орендної плати переглядають, зокрема, у разі зміни НГО земельної ділянки (п. 13 Типового договору оренди землі[3]). Зауважте, що норми зазначеного пункту сторони беззастережно переносять чи не в усі договори оренди земельних ділянок приватної власності.
Даючи оцінку наведеній умові договору оренди землі, посилаючись на статті 23 та 30 Закону № 161, згідно з якими орендну плату за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних і юридичних осіб, переглядають за згодою сторін, а також умови договору оренди землі змінюють за взаємною згодою сторін, судові установи наразі дотримують такої правової позиції:
Зміна НГО земельної ділянки не призводить до автоматичної зміни умов договору оренди землі щодо розміру орендної плати, а може бути лише підставою для перегляду розміру орендної плати шляхом ініціювання однією зі сторін правочину внесення відповідних змін до нього. При цьому зазначення у витягу з технічної документації нового збільшеного розміру НГО земельної ділянки не кореспондується з обов’язком орендаря автоматично здійснювати перерахунок орендної плати з цієї підстави.
При цьому якщо в договорі оренди землі вказаний розмір НГО земельної ділянки, чинний на дату укладання цього договору, то такий розмір НГО застосовуватиметься доти, доки не буде внесено змін до договору оренди землі в цій частині.
У частині 3 статті 653 Цивільного кодексу України визначено, що у разі зміни або розірвання договору зобов’язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов’язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Постанови Верховного Суду від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19[4] та від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19[5]
Тож і виходить, що під час затвердження нового розміру НГО власник земельної ділянки має сплатити більший земельний податок, а орендна плата, яку цей власник отримає від орендаря, залишиться попередньою. Триватиме це доти, доки сторони не підпишуть додаткову угоду про внесення змін до договору про збільшення орендної плати у зв’язку зі зростанням НГО або не набере чинності рішення суду про зміну договору оренди землі в частині розміру орендної плати. Отже, у цій ситуації власник земельної ділянки не отримає того зиску (позитивної різниці між орендною платою та розміром земельного податку), на який він розраховував, коли укладав договір оренди землі.
Відповідно, є велика ймовірність, що такий власник землі звертатиметься до суду за захистом своїх прав і законних інтересів. А це потягне за собою як часові, так і матеріальні витрати для орендаря — сільгоспвиробника.
Тому, як не крути, за такого розвитку подій незручностей зазнають обидві сторони.
Альтернативні варіанти визначення розміру орендної плати
Щоб уникнути наведених вище незручностей, сторони можуть закріпити у договорі оренди землі (або внести зміни до вже існуючих договорів шляхом підписання додаткових угод) такі умови щодо розміру орендної плати.
І варіант — зазначити лише певний відсоток від НГО земельної ділянки, без вказівки НГО в абсолютному значенні на момент підписання договору (додаткової угоди).
Цей варіант може бути певним компромісом у разі, якщо орендодавець з якихось причин хоче залишити «прив’язку» до НГО під час визначення орендної плати. При цьому відсутність абсолютного значення НГО усуне необхідність вносити зміни до договору оренди землі кожного разу, коли змінюють НГО.
У розглядуваному варіанті умову про розмір орендної плати можна сформулювати так:
<…>
«3.1. Орендар щорічно вносить орендну плату винятково у грошовій формі в розмірі 12% (дванадцять відсотків) від нормативної грошової оцінки Земельної ділянки за кожен рік користування Земельною ділянкою до 31 грудня року, за який сплачує орендну плату.
Актуальна (чинна, дійсна) на момент сплати орендної плати нормативна грошова оцінка Земельної ділянки визначається відповідно до Витягу із технічної документації з НГО земельних ділянок, сформованого Орендарем за допомогою сервісів Держгеокадастру (у т. ч. електронних)».
<…>
Зрозуміло, що коли сільгосппідприємство орендує земельні ділянки у сотень орендодавців, йому буде вкрай незручно щороку перед сплатою орендної плати замовляти Витяги щодо кожної орендованої земельної ділянки.
Тому, якщо орендодавець не наполягає на визначенні орендної плати залежно від НГО земельної ділянки, набагато зручнішим видається наступний варіант.
ІІ варіант — визначити розмір орендної плати у твердій фіксованій сумі.
Для багатьох учасників орендних відносин цей варіант є дуже незвичним. Адже вони споконвіку погоджували орендну плату як певний відсоток від НГО.
Наразі чинне законодавство не передбачає обов’язкового застосування НГО під час визначення розміру орендної плати за приватні земельні ділянки. Тому сторони договору оренди землі, керуючись закріпленим у статтях 3, 6, 627 Цивільного кодексу України принципом свободи договору, можуть вільно визначати умови договору, в т. ч. і щодо бажаного способу встановлення розміру орендної плати.
Наприклад, так:
<…>
«3.1. Орендар щорічно вносить орендну плату винятково у грошовій формі в розмірі 17 500,00 грн (сімнадцять тисяч п’ятсот гривень 00 коп.) за кожен рік користування Земельною ділянкою до 31 грудня року, за який сплачує орендну плату».
<…>
[1] Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV.
[2] Закон України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 № 1378-IV.
[3] Типовий договір оренди землі, затверджений постановою КМУ від 03.03.2004 № 220.