Новий порядок зміни цільового призначення земельної ділянки: особливості застосування

Опубліковано: АгроПро, 2021

З 24.07.2021 р. в Україні суттєво змінилась процедура зміни цільового призначення земельної ділянки. Це відбулось в зв’язку з набранням чинності Законом України від 17.06.2020 № 711-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» (далі – Закон № 711). Цим законом ст. 20 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) викладена в новій редакції. У чому полягають нововведення, як та коли вони застосовуються – тема цього матеріалу.

Суть новацій

 Стаття 20 ЗКУ регулює загальний порядок зміни цільового призначення земельних ділянок. Отже, встановлений нею порядок розповсюджується на зміну цільового призначення всіх земельних ділянок, а не лише сільгосппризначення. Зауважу, що для земель сільгосппризначення нею встановлені певні особливості. Тому спочатку коротко розглянемо основні новації, а далі – особливості зміни цільового призначення земель сільгосппризначення.

Хто приймає рішення. Згідно із новим порядком зміна цільового призначення здійснюватиметься:

  1. за рішенням Верховної Ради АРК, Рада міністрів АРК, органів виконавчої влади та місцевих рад – щодо земельних ділянок державної та комунальної власності згідно із повноваженнями вказаних органів, закріпленими у ст. 122 ЗКУ;
  2. власниками земельних ділянок приватної власності – на підставі їхньої заяви;
  3. за ініціативою землекористувачів, які використовують земельні ділянки на праві постійного користування, оренди, емфітевзису, суперфіцію (далі – землекористувачі) – щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, віднесених до категорій:

а) земель житлової та громадської забудови;

б) земель промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення;

в) земельних ділянок (крім земельних ділянок, розташованих на територіях, об’єктах природно-заповідного фонду), на яких розташовані будівлі, споруди, що є у приватній власності землекористувача.

Зауважу, що зміна цільового призначення за ініціативою землекористувачів не потребує прийняття рішень Верховною Радою АРК, Радою міністрів АРК, органу виконавчої влади та місцевої ради, які здійснюють розпорядження відповідною земельною ділянкою.

Зміна землекористувачем цільового призначення земельної ділянки державної, комунальної власності, наданої йому в користування (крім постійного користування) не потребує  проведення земельних торгів для провадження певної діяльності. Однак встановлено, що зміна цільового призначення  не повинна призводити до провадження на такій земельній ділянці іншої діяльності. Це правило не поширюється на випадки розташування на земельній ділянці будівель, споруд, що перебувають у власності землекористувача.

Скасовано обов’язок розроблення, прийняття та подання таких документів:

– проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а також будь-якої іншої документації із землеустрою (крім випадків формування земельної ділянки із земель державної та комунальної власності, не сформованих у земельні ділянки);

– рішень органів виконавчої влади та місцевої ради (крім рішень про встановлення і зміну цільового призначення земельних ділянок, розпорядження якими здійснюють такі органи).

Скорочено перелік випадків, коли необхідне погодження зміни цільового призначення земельної ділянки. Так, погодження відбуватиметься лише у разі, якщо земельна ділянка:

– перебуває у користуванні на правах постійного користування, оренди, емфітевзису, суперфіцію, у заставі – із землекористувачем, заставодержателем (підпис якого на погодженні посвідчується нотаріально);

– відноситься до земель оборони – з Міністерством оборони України або органом державної влади, що здійснює керівництво військовим формуванням, до сфери управління якого належить військова частина, установа, військово-навчальний заклад, підприємство та організація, яка використовує землі оборони на праві постійного користування;

– відноситься до державної та комунальної власності природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, історико-культурного, лісогосподарського призначення та внаслідок зміни її цільового призначення виводяться із складу таких категорій, а також зміни цільового призначення земель, визначених п. «б» ч. 1 ст. 150 ЗКУ – з КМУ.

Основною ж новацією є те, що визначення категорії земель та цільового призначення земельної ділянки відбуватиметься в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території (далі – КППРТ) територіальної громади або генеральним планом (далі – Генплан) населеного пункту.

Уряд постановою від 28.07.2021 р. № 821 додатками 58 та 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2012 р. № 1051, затвердив Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правила їх застосування (далі – Класифікатор).

Також очікується затвердження КМУ правил застосування Класифікатора з визначенням категорій земель та видів цільового призначення земельних ділянок, які можуть встановлюватися в межах відповідної функціональної зони.

Зазначені Класифікатор та правила використовуються для ведення Державного земельного кадастру (далі – ДЗК) і містобудівного кадастру.

Віднесення земельних ділянок до певних категорії та виду цільового призначення земельних ділянок має відповідати Класифікатору та правилам (ч. 5 ст. 20 ЗКУ).

Отже, новий порядок зміни цільового призначення земельних ділянок застосовуватиметься лише коли відповідний вид функціонального призначення території буде передбачений затвердженим КППРТ територіальної громади або генпланом населеного пункту.

До настання цієї події зміна цільового призначення земельної ділянки здійснюється за іншими правилами, про які йтиметься нижче.

Особливості зміни цільового призначення сільгоспземель

ЗКУ передбачено, що зміна цільового призначення земель сільгосппризначення може здійснюватися не в межах виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим КППРТ територіальної громади або Генпланом населеного пункту. Виключенням є віднесення їх до земельних ділянок для садівництва, зміни цільового призначення земельних ділянок під полезахисними лісовими смугами (ч. 3 ст. 20 ЗКУ).

Умовою зміни цільового призначення земель сільгосппризначення є відшкодування власником земельної ділянки втрат сільгоспвиробництва, крім випадків, визначених законом.

Отже, для внесення до ДЗК відомостей про зміну цільового призначення земельної ділянки власник має надати державному кадастровому реєстратору забезпечення виконання зобов’язання з відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва у вигляді гарантії. Слід зауважити, що ЗКУ не конкретизує, хто  саме має видавати таку гарантію. Гадаємо, що у цьому випадку застосовуватимуть положення § 4 гл. 49 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ). Так, відповідно до ч. 1 ст. 560 ЦКУ гарантію як забезпечення виконання зобов’язанням може видавати банк, інша фінансова установа чи страхова організація.

Державний кадастровий реєстратор своєю чергою за допомогою програмного забезпечення ДЗК негайно повідомлятиме установу, що видала гарантію, про настання підстави для відшкодування втрат сільгоспвиробництва.

При цьому від відшкодування втрат сільгоспвиробництва звільняються фізичні та юридичні особи у разі зміни цільового призначення сільгоспземель з віднесенням їх до земель:

  • лісогосподарського призначення,
  • природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення,
  • земель історико-культурного призначення.

Втрати сільгоспвиробництва, що відшкодовуються при зміні цільового призначення сільгоспземель, внаслідок якої земельні ділянки переводяться до земель інших категорій, становлять 30% різниці між нормативною грошовою оцінкою відповідної земельної ділянки до та після зміни її цільового призначення.

Якщо власником земельної ділянки є особа, яка відповідно до положень ЗКУ не має права набувати прав на землю сільгосппіризначення, а цільове призначення цієї ділянки буде змінено з несільгосппризначення на сільгосппризначення – така земельна ділянка підлягає відчуженню протягом одного року з дня внесення до ДЗК відомостей про змінене цільове призначення земельної ділянки.

Зміна цільового призначення в перехідний період

Законом № 711 зобов’язано сільські, селищні, міські ради до 01.01.2025 р. забезпечити внесення до ДЗК відомостей про функціональні зони територій, визначені у містобудівній документації на місцевому рівні. Отже, до цієї дати діятиме своєрідний перехідний період, в якому процедура зміни цільового призначення земельної ділянки залежатиме від того, чи розроблялась до набрання чинності Законом № 711 містобудівна документація.

Якщо містобудівна документація не розроблялась (підзаголовок)

До внесення до ДЗК відомостей про функціональні зони, зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проєктами землеустрою щодо їх відведення (п. 23 розд. Х Перехідні положення ЗКУ).

Тобто, до вказаної події фактично діє алгоритм, який існував до набрання чинності Законом № 711. Це:

  1. Надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельних ділянок (щодо державних і комунальних земель) (далі – проект відведення). Цей дозвіл надається за рішенням органів виконавчої влади та місцевого самоврядування лише щодо земельних ділянок, розпорядження якими здійснюють вказані органи. Їх повноваження визначені у ст. 122 ЗКУ. Проєкт відведення, що передбачає зміну цільового призначення земельної ділянки приватної власності, розробляється без надання дозволу на його розроблення.
  2. Розробка проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Розробниками такого проєкту можуть бути (ч. 2 ст. 26 Закону України від 22.05.2003 р. № 858-IV «Про землеустрій», далі – Закон № 858):
  • юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи сертифікований інженер-землевпорядник, який є відповідальним за якість робіт із землеустрою,
  • або фізичні особи – підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою.

Обрати розробника документації із землеустрою можна з переліку, розміщеного на офіційному сайті Держгеокадастру. Розроблення проєкту відведення здійснюється на підставі договору між зацікавленою особою та обраним ним розробником. Типовий договір на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки затверджений постановою КМУ від 04.03.2004 № 266. Слід враховувати, що максимальний строк складання документації із землеустрою не повинен перевищувати шести місяців з моменту укладення договору.

Склад проєкту відведення визначений ст. 50 Закону № 858.

Відповідність проєкту відведення положенням нормативно-технічних документів, норм і правил у сфері землеустрою засвідчується:

  • у паперовій формі – підписом та особистою печаткою сертифікованого інженера-землевпорядника, який відповідає за якість робіт із землеустрою;
  • в електронному вигляді – кваліфікованим електронним підписом сертифікованого інженера-землевпорядника, який відповідає за якість робіт із землеустрою, з використанням кваліфікованої електронної позначки часу.

 3. Затвердження проекту землеустрою здійснюється:

– щодо земельної ділянки державної/комунальної власності – за рішенням органу, що розпоряджається нею відповідно до ст. 122 ЗКУ;

– щодо земельної ділянки приватної власності – за рішенням сільської, селищної, міської ради, на території якої розташована відповідна земельна ділянка.

Рішення має бути прийняте у місячний строк з дня отримання проєкту відведення.

Затверджена документація із землеустрою в електронній формі подається розробником до Державного фонду документації із землеустрою та оцінки земель.

Підставою для відмови у затвердженні проєкту відведення може бути лише невідповідність його положень вимогам:

  • законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів;
  • документації із землеустрою або містобудівної документації.

Відмова місцевих органів у зміні цільового призначення земельної ділянки з інших причин або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду.

При цьому рішення про відмову у затвердженні проєкту відведення має містити вичерпний перелік недоліків такого проєкту з описом змісту недоліку та посиланням на відповідні норми законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, затверджену документацію із землеустрою або містобудівну документацію.

Повторна відмова у затвердженні проєкту відведення допускається лише у разі, якщо розробник не усунув недоліки, зазначені у попередньому рішенні, а також якщо підстава для відмови виникла після надання попереднього рішення. Повторна відмова у затвердженні не позбавляє розробника проєкту відведення права усунути недоліки такої документації та подати її на погодження або затвердження.

 Внесення змін до ДЗК та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав) про цільове призначення земельної ділянки.

Для цього необхідно звернутися до державного кадастрового реєстратора із заявою про внесення змін до відомостей про земельну ділянку. Внесення відповідних змін до ДЗК здійснюється безкоштовно (ч.ч. 2, 13-19 ст. 21, ст. 26 Закону України від 07.07.2011 № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр», далі – Закон № 3613).

Заявником (якщо інше не передбачено договором про розроблення проєкту)  виступає землевпорядна організація.

Заява про внесення відомостей до ДЗК разом із проєктом відведення може подаватися в паперовій або електронній формі. Додатково до проєкту необхідно надати державному кадастровому реєстратору обмінний файл у форматі XML, який містить певний перелік даних, що спрощують реєстратору внесення відомостей про земельну ділянку до ДЗК.

Подана заява та додані документи мають бути розглянуті не пізніше 14 робочих днів та у разі, коли подані документи складені вірно, державний кадастровий реєстратор вносить відомості про нове цільове призначення земельної ділянки до ДЗК.

Інформація про нове цільове призначення земельної ділянки передається з ДЗК в Держреєстр прав без участі заявника, автоматично.

Якщо містобудівна документація розроблялась (підзаголовок)

Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється без розроблення проєкту відведення, якщо до набрання чинності Законом № 711 (тобто до 24.07.2021 р.) функціональні зони були визначені затвердженими:

– генпланами населених пунктів;

– планами зонування (щодо земельних ділянок у межах населених пунктів);

– детальними планами територій (щодо земельних ділянок за межами населених пунктів).

Так само без розроблення проєкту до 24.07.2022 р. (тобто протягом двох років з моменту опублікування Закону № 711) змінюється цільове призначення земельних ділянок, якщо розроблення відповідного генплану населеного пункту, плану зонування, детального плану територій розпочалося до 24.07.2021р. (п. 3 розд. ІІ Закону № 711).

Така зміна можлива за умови, що відомості про функціональну зону, в межах якої розташована земельна ділянка, внесені до ДЗК.

Якщо ж такі відомості не внесені, то  зміна цільового призначення земельної ділянки можлива на підставі витягу з містобудівної документації. Порядок розроблення, оновлення, внесення змін та затвердження містобудівної документації затверджено Постановою КМУ від 01.09.2021 р. № 926. Вимоги до витягу з містобудівної документації встановлені п. 91-94 зазначеного Порядку.

Державний кадастровий реєстратор, до якого надійшла заява про зміну цільового призначення земельної ділянки, не пізніше наступного робочого дня після її надходження направляє органу місцевого самоврядування, до повноважень якого належить затвердження відповідної містобудівної документації, запит щодо надання витягу із зазначенням функціональної зони, в межах якої розташована земельна ділянка. Витяг надається  протягом двох робочих днів з дня надходження запиту.

Такий витяг може бути отриманий землевпорядною організацією самостійно відповідно до Закону України від 13.01.2011 № 2939-VI «Про доступ до публічної інформації». У цьому разі витяг з містобудівної документації додається до заяви про внесення до ДЗК відомостей про зміну цільового призначення земельної ділянки.

Висновок: наразі для обрання алгоритму зміни цільового призначення земельної ділянки зацікавленій особі потрібно з’ясувати, чи була розроблена/затверджена містобудівна документація та чи внесені до ДЗК відомості про функціональну зону, в межах якої розташована земельна ділянка.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *