ТРЦ частково передав площі в оренду: кого має перевіряти ДСНС

Опубліковано: Головбух, № 4 за січень 2021 року

Запитання: ООО на 3 группе ЕН. Вид деятельности: сдача в аренду собственных нежилых помещений под магазины в Днепре. Имеет в собственности торговый центр по одному почтовому адресу.

На первом этаже здания сдаются в аренду трем арендаторам три отдельных блока с помещениями с отдельными входами на улицу, отдельными туалетами, отдельным  электроучетом, отдельные договора по охранной сигнализации, пожарному мониторингу, пожарной сигнализации, собственными средствами пожарной безопасности, ответственных по ПБ и тд.

В договорах аренды указано:

«20.4. Обов’язок дотримання всіх вимог пожежної та техногенної безпеки на Об’єкті оренди, встановлені нормами пожежної безпеки і нормами чинного законодавства України, покладаються на Орендаря.

25.1. Орендар самостійно відповідає перед будь-якими контролюючими органами за ведення своєї господарської діяльності на Об’єкті оренди, в т.ч. обліку та звітності відповідно до чинного законодавства України, а також самостійно несе повну відповідальність (в тому числі і матеріальну) за дотримання на Об’єкті оренди і на прилеглій території санітарно-технічних, протипожежних та природоохоронних норм і правил, а також за дотримання норм і правил техніки безпеки та охорони праці.»

Четвертое помещение с отдельным также входом на улицу использует сам ООО – арендодатель.

При проверках ГСЧС отказывается проверять четыре отдельных объекта в этом здании с составлением отдельных актов на каждого арендатора и на наше ООО, мотивируя, что проверяется собственник здания, т.е. только наше ООО. И составляет акт на всё здание только на наше ООО. Но мы не имеем никого влияния, контроля мероприятий ПБ. права воздействия на деятельность арендаторов в этих вопросах. Но по актам несем за это ответственность.

В планы проверок на год в ГСЧС также включается только наше ООО.

Есть пример в другой области, когда магазин с одним почтовым адресом и одним собственником, состоящий из трех отдельных блоков проверяется как три отдельных объекта с отдельными арендаторами.

ВОПРОС: каким образом и на основании каких законодательных актов исправить ситуацию, чтобы ГСЧС рассматривало наше здание как четыре объекта проверок?

Відповідь: Згідно із п. 6. Розділу І Правил пожежної безпеки в Україні, затверджених Наказом Міністерства внутрішніх справ України від 30.12.2014 № 1417 (надалі – Правила № 1417), у разі передачі в оренду цілісного майнового комплексу або окремих його частин, приміщень, інших об’єктів за домовленістю сторін цивільно-правового договору визначаються права та обов’язки орендаря та орендодавця щодо забезпечення пожежної безпеки та відповідальності за порушення вимог пожежної безпеки на об’єкті оренди.

Виходячи із запитання, умовами договорів оренди саме на орендарів покладено обов’язки щодо забезпечення пожежної безпеки на орендованих об’єктах, а також покладено повну відповідальність за порушення вимог пожежної безпеки на таких об’єктах. Тож орендодавець (власник будівлі) не повинен нести відповідальність за недотримання таких правил орендарями.

До подібних висновків дійшов і Вищий господарський суд України в постанові від 28.03.2017 у справі № 917/895/16[1]: «підписання відповідачем як орендарем договору оренди без будь-яких зауважень за своїм правовим наслідком породжує для відповідача обов’язок належного виконання своїх договірних зобов’язань щодо забезпечення збереження об’єкта оренди та покладає повну відповідальність за дотриманням у орендованому приміщенні правил пожежної безпеки. Тобто, саме орендар зобов’язаний забезпечити збереження об’єкту оренди, вживати заходів для запобігання будь-якого пошкодження та псування об’єкту оренди, а також нести повну відповідальність за дотримання на об’єкті оренди правил пожежної безпеки».

Підтверджують цей висновок й інші положення Правил № 1417:

  • пп. 1 п. 1 глави 2 розділу V Правил № 1417, згідно із яким відповідальними за технічний стан пожежних гідрантів, установлених на мережі водопроводу на території підприємств є їх власники або орендарі;
  • п. 3.22 глави 3 розділу V Правил № 1417, відповідно до якого відповідальними особами за своєчасне і повне оснащення об’єктів вогнегасниками та іншими засобами пожежогасіння, забезпечення їх технічного обслуговування, навчання працівників правилам користування вогнегасниками є власники цих об’єктів (або орендарі згідно з договором оренди);
  • глава 6 розділу VІ Правил № 1417, за яким власник (орендар або інша особа, у користуванні якої перебуває об’єкт) об’єкта має забезпечувати вільний доступ (проїзд) до пожежних кранів (гідрантів) у будь-яку пору року (за їх наявності).

Раніше потрібно було узгоджувати договори оренди нерухомості, що використовувалась суб’єктами господарювання, в службах пожежної безпеки. З прийняттям Кодексу цивільного захисту ця вимога була скасована. Тепер потрібно реєструвати так звану декларацію відповідності на підставі затвердженого постановою КМУ від 05.06.2013 № 440 Порядку подання і реєстрації декларації відповідності матеріально-технічної бази суб’єкта господарювання вимогам законодавства з питань пожежної безпеки.

При цьому орендарем об’єкта нерухомості декларація не подається за умови, що декларацію на об’єкт нерухомості зареєстровано його власником (п. 1 вказаного Порядку). Тобто, якщо приміщення передано в оренду без зареєстрованої декларації, тоді орендар повинен сам її зареєструвати.

У п. 1 постанови Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 715 «Про затвердження критеріїв, за якими оцінюється ступінь ризику від провадження господарської діяльності та визначається періодичність здійснення планових заходів державного нагляду (контролю) у сфері техногенної та пожежної безпеки Державною службою з надзвичайних ситуацій» передбачено, що до критеріїв, вказаних у назві цього нормативно-правого акту, належить вид об’єкта (приміщення, будівля, споруда, будинок, територія), що належить суб’єкту господарювання на праві власності, володіння, користування.

У п. 4 вказаної постанови КМУ міститься пряма вказівка, що якщо суб’єкту господарювання належить на праві власності, володіння або користування більше одного об’єкта, кількість балів нараховується за всіма критеріями, визначеними в додатку 2, окремо щодо кожного об’єкта. Аналогічний підхід закладено і в п. 5 постанови Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 715: якщо суб’єкту господарювання належить на праві власності, володіння або користування більше одного об’єкта, перевірка суб’єкта господарювання здійснюється з періодичністю, що залежить від суми балів, нарахованих окремо щодо кожного об’єкта.

Отже, Державною службою з надзвичайних ситуацій має перевірятись той суб’єкт, який на час перевірки фактично володіє та користується відповідним об’єктом нерухомості. Тобто, якщо приміщення, будівля, споруда, будинок чи територія передані в оренду, і відповідно до договору оренди обов’язки з дотримання санітарно-технічних, протипожежних та природоохоронних норм і правил покладені на орендаря, то ДСНС стосовно цього об’єкту має перевіряти саме орендаря, а не власника.

Це означає, що на підставі вищенаведеної нормативної бази у вищеописаній ситуації Державна служба з надзвичайних ситуацій повинна проводити перевірки та складати відповідні акти відносно чотирьох суб’єктів господарювання: трьох користувачів, які користуються частинами будівлі (у запитанні – блоками) на підставі договорів оренди, та власника будівлі стосовно тієї частини будівлі (блоку), яка використовується ним безпосередньо та особисто.

Відтак, власник нерухомого майна може подати позов до суду для встановлення неправомірності включення його до плану-графіка перевірок, і виключити тим самим будь-які підстави для проведення Державною службою з надзвичайних ситуацій відносно власника заходів контролю щодо приміщень, які передані останнім в оренду.

Формулювання позовних вимог та обґрунтування такого позову власник нерухомості може запозичити із постанови Верховного Суду від 23.02.2018 у справі № 813/1946/17[2]. І хоча в наведеній справі позов подано до податкового органу, підстави та мотивація звернення будуть аналогічними і в розглядуваному випадку.

Окрім того, якщо Державною службою з надзвичайних ситуацій на підставі акта перевірки відносно власника нерухомості будуть застосовані будь-які заходи контролю щодо переданих в оренду приміщень, власник на підставі вищенаведеної аргументації може оскаржити й їх.

[1] https://reyestr.court.gov.ua/Review/65624705

[2] https://reyestr.court.gov.ua/Review/71766527


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


2 thoughts on “ТРЦ частково передав площі в оренду: кого має перевіряти ДСНС

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *