Приватизація орендованої земельної ділянки: несподівані перешкоди

Опубліковано: Земельний вісник України, № 7/2021

Мета виправдовує засоби – цей девіз органи розпорядження землею часто використовують у питанні відмови у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у процесі приватизації. Наразі до переліку «креативних» відмов додалась ще одна – посилання на ч. 5 ст. 116 Земельного кодексу України (ЗКУ), на підставі якої, начебто, для надання дозволу на розробку проекту землеустрою недостатньо нотаріально посвідченої згоди землекористувача на це, а потрібне попереднє припинення права постійного користування земельною ділянкою чи розірвання договору оренди землі.

Найцікавіше, що деякі суди першої та навіть апеляційної інстанції підтримують цю необґрунтовану позицію, з чим нещодавно стикнувся і автор. В цій статті хочемо розставити акценти правильно та визначити, коли оренда дійсно є перешкодою для приватизації.

Хибна позиція

У справі, про яку згадувалось вище, особа за наслідками аукціону отримала в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею майже 6 га. У подальшому ця особа надала нотаріально посвідчені заяви-згоди (погодження) на передачу за рахунок цієї земельної ділянки трьом своїм родичам земельних ділянок площею 2,0 га у власність у процесі приватизації для ведення особистого селянського господарства.

Орган розпорядження землею відмовив цим особам у наданні дозволів на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, навівши єдину причину – земельні ділянки, зображені на графічних матеріалах, перебувають в оренді третіх осіб. Посилався він при цьому на ч. 5 ст. 116 ЗКУ, відповідно до якої земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом.

Оскарживши рішення органу розпорядження землею, заявники отримали відмову Кіровоградського окружного адміністративного суду у задоволенні своїх позовних вимог, а Третій апеляційний адміністративний суд постановою від 12.07.2021 у справі № 340/643/21 «засилив» таку відмову[1].

Надання дозволу на розробку проекту землеустрою ≠ надання у власність

Необґрунтованість та незаконність вищенаведеної позиції вбачаємо у наступному.

Частина 6 ст. 118 ЗКУ передбачає виключний перелік документів, які надаються органу розпорядження землею громадянами, зацікавленими у приватизації земельних ділянок у межах норм ст. 121 ЗКУ. Це:

– відповідне клопотання, де зазначаються цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри;

– графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки;

погодження землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб); та

– документи, що підтверджують досвід роботи у сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі (у разі надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства).

При цьому органу розпорядження землею забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, не передбачені вказаною статтею.

У ч. 7 ст. 118 ЗКУ визначений вичерпний перелік підстав для відмови у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Ними є:

– невідповідність місця розташування об’єкта вимогам законів;

– невідповідність місця розташування об’єкта вимогам прийнятих відповідно до цих законів нормативно-правових актів;

– невідповідність місця розташування об’єкта вимогам генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

Як бачимо, у цьому переліку немає такої підстави, як перебування земельної ділянки (її частини) у користуванні третіх осіб.

Звідси виникає логічне запитання: як же тоді правильно застосовувати норму ч. 5 ст. 116 ЗКУ? А ось як.

Прийняття рішення про передачу земельної ділянки у власність, про що йдеться у ч. 5 ст. 116 ЗКУ, є результатом певного досить тривалого процесу, який йому передує.

Так, відповідно до ст. 118 ЗКУ порядок безоплатної передачі земельних ділянок у власність громадянам передбачає визначену земельно-правову процедуру, яка включає такі послідовні етапи:

  • звернення громадян з клопотанням про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;
  • надання дозволу відповідним органом виконавчої влади або місцевого самоврядування;
  • розробка суб’єктами господарювання за замовленням громадян проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;
  • погодження компетентними органами та затвердження відповідним органом виконавчої влади або місцевого самоврядування проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність.

Аналіз наведених норм права, якими врегульовано процедуру безоплатного отримання земельних ділянок, свідчить про те, що орган розпорядження землею у наведеній процедурі ДВІЧІ приймає рішення – спочатку про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а потім – про затвердження проекту землеустрою та передачу земельної ділянки у власність.

Водночас, передача (надання) земельної ділянки у власність відповідно до ст. 118 ЗКУ є завершальним етапом визначеної процедури безоплатної передачі земельних ділянок. При цьому отримання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки не означає позитивного рішення про надання її у власність.

Тож на етапі надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки закон не вимагає факту припинення речового права землекористувача на земельну ділянку. Достатньо його погодження (згоди) на це.

Підтвердження цьому знаходимо і в ст. 50 Закону України «Про землеустрій» (в редакції до 26.05.2021), відповідно до якої проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок включають, зокрема, письмову згоду землевласника (землекористувача), засвідчену нотаріально (у разі викупу (вилучення) земельної ділянки в порядку, встановленому законодавством).

Це означає, що на етапі розробки вищевказаного проекту землеустрою землекористувач ще існує, тобто, його речове право на земельну ділянку на цьому етапі не припинене. Якщо ж слідувати вищевказаній логіці Третього апеляційного адміністративного суду, викладеній у постанові від 12.07.2021 у справі № 340/643/21, то ще до надання дозволу на розробку проекту землеустрою будь-яке користування земельною ділянкою, що передається у власність, має бути припинене.

То тоді про яке погодження (згоду) йдеться у ч. 6 ст. 118 ЗКУ та 50 Закону України «Про землеустрій» (в редакції до 26.05.2021)? Адже за такої позиції землекористувача не має бути апріорі.

Аналіз всіх вищенаведених норм у сукупності дає підстави для єдиного правильного висновку: бажана до відведення земельна ділянка має бути вільною від користування лише на стадії затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та передачі її у власність (тобто, другого рішення органу розпорядження землею). На етапі надання дозволу на розроблення такого проекту землеустрою (першого рішення) достатньо погодження/згоди землекористувача на це.

Позиція Верховного Суду

Незважаючи на очевидність вищенаведеного обґрунтування, Верховний Суд дозволяє собі певні «вольності» у вирішенні окремих справ. Гадаємо, що саме вони і стають підґрунтям для рішень нижчестоящих судів, аналогічних постанові Третього апеляційного адміністративного суду від 12.07.2021 у справі № 340/643/21.

Так, у постанові від 29.12.2020 у справі № 1140/2698/18[2], у якій позивач оскаржував саме відмову у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою, Верховний Суд наголосив, що «слід звернути увагу на можливість виникнення у позивача права на безоплатне отримання земельної ділянки державної та комунальної власності . . . з огляду на приписи ч. 5 ст. 116 ЗКУ, згідно якої виділення земельної ділянки іншій фізичній особі можливе лише після припинення договору оренди землі, зокрема укладеного з ОСОБА_2».

Втім, вже у постанові від 15.06.2021 у справі № 823/106/18[3] Верховний Суд зазначив, що «на стадії надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення певної земельної ділянки, достатнім є долучення до клопотання заявника письмової згоди землевласника (землекористувача), засвідченої нотаріально. Проте, на стадії затвердження проекту землеустрою та передачі її у власність чи користування, бажана до відведення земельна ділянка має бути вільною (тобто не обтяженою іншими речовими правами на неї). Аналогічна правова позиція була висловлена Верховним Судом у постановах від 04.05.2020 у справі № 816/1331/17, від 01.10.2020 у справі № 120/4116/19-а».

Остання судова практика ВС ще раз підтверджує висновок про те, що за наявності нотаріально посвідченого погодження (згоди) землекористувача на відведення орендованої ним земельної ділянки у власність, орган розпорядження землею не вправі відмовити заявнику у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Віримо, що вищенаведені аргументи використає Верховний Суд і у справі № 340/643/21, касаційна скарга у якій вже готується. Відтак, справедливої та законної судової практики Верховного Суду з цього питання вже невдовзі стане більше.

[1] https://reyestr.court.gov.ua/Review/98304952

[2] https://reyestr.court.gov.ua/Review/93927763

[3] https://reyestr.court.gov.ua/Review/97667490


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *