Закон про обіг сільгоспземель: перші питання

Опубліковано: журнал “Землевпорядний вісник” № 5/2020 ст. 10-14.

30 квітня офіційно опубліковано Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31.03.2020 № 552-IX (надалі також Закон № 552).

Як і очікувалося, поспіх у прийнятті цього Закону не піде на користь зрозумілому та прозорому ринку сільгоспземлі в України, а напевне зумовить виникнення низки нових проблемних питань у цій сфері.

І перші з них, на які б хотілося звернути увагу, – це переважне право на викуп сільгоспземлі та допуск іноземного капіталу через застосування відносин довірчої власності у цих відносинах.

Переважне право на придбання земельних ділянок

Закон № 552 небагатослівний у цьому питанні. Він передбачає лише, що «купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки».

Як бачимо, вказаний Закон не конкретизує, про чиє ж переважне право на купівлю землі йдеться, та у якому порядку це право реалізовуватиметься.

Разом із тим, ст. 362 ЦКУ[1] регулює переважне право співвласника на купівлю частки іншого співвласника у праві спільної часткової власності. А ст. 9 Закону про оренду землі[2]переважне право орендаря на отримання орендованої земельної ділянки у власність у разі її продажу.

То чиє ж право «переважніше»: співвласника чи орендаря? І який порядок реалізації переважного права, якщо відчужувана земля перебуває у спільній частковій власності та одночасно в оренді? Відповідей на ці запитання Закон № 552, на жаль, не дає.

Ми зі свого боку можемо лише висловити думку, що у випадку продажу частки земельної ділянки ст. 362 ЦКУ є спеціальною, а тому спочатку реалізувати своє переважне право має саме співвласник земельної ділянки.

Водночас, вказана вище норма Закону № 552 щодо передачі іншій особі переважного права на купівлю земельної ділянки прямо суперечить ч. 4 ст. 362 ЦКУ, згідно із якою передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.

Відповідно до ч. 2 ст. 4 ЦКУ якщо суб’єкт права законодавчої ініціативи подав до Верховної Ради України проект закону, який регулює цивільні відносини інакше, ніж цей Кодекс, він зобов’язаний одночасно подати проект закону про внесення змін до Цивільного кодексу України. Поданий законопроект розглядається Верховною Радою України одночасно з відповідним проектом закону про внесення змін до Цивільного кодексу України.

Законопроєкт № 2178-10, прийняттям якого завдячує своєю появою Закон № 552, не містив положень щодо внесення змін до ч. 4 ст. 362 ЦКУ. Немає таких норм і в самому Законі № 552.

Це дає підстави для висновку, що законодавець мав на увазі саме переважне право орендаря на викуп відчужуваної земельної ділянки сільгосппризначення. Однак ясність у це питання буде внесено або шляхом коригувань запроваджених Законом № 552 формулювань, або за їх відсутності – правозастосовчою практикою (у тому числі і судів).

Також досить цікаво буде спостерігати за тим, як буде вирішуватись на практиці питання узгодження передачі переважного права іншій особі із механізмом реалізації переважного права орендаря на викуп земельної ділянки, закріпленим у ст. 9 Закону про оренду землі.

Нагадаємо коротко цей механізм: орендодавець повідомляє орендаря в письмовій формі про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається; орендар реалізує своє переважне право та купує земельну ділянку на цих умовах і договір оренди припиняється внаслідок поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; або у разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за діючим договором оренди цієї земельної ділянки.

Із логіки побудови ст. 9 Закону про оренду землі та закріпленої в ній правової конструкції слідує, що орендар та особа, яка має переважне право на придбання орендованої земельної ділянки, є однією і тією ж особою.

Відтак, орендар, передаючи таке своє переважне право третій особі, мав би передати такій особі і свої права та обов’язки за договором оренди. Водночас, наразі зробити це без орендодавця не вдасться, бо передача обов’язків за договором оренди є нічим іншим, як заміною боржника у зобов’язанні, а вона відповідно до ст. 520 ЦКУ відбувається тільки за згодою кредитора (тобто власника земельної ділянки).

Якщо ж орендар передасть третій особі лише своє переважне право на викуп земельної ділянки, без заміни орендаря у договорі оренди, то в разі реалізації такою особою вказаного права договір оренди діятиме, адже такої підстави для його припинення, як поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря, не виникне.

Відтак особа, яка реалізує передане їй переважне право на викуп земельної ділянки, самостійно не зможе господарювати на землі, оскільки отримає «в навантаження» орендні відносини.

Це, звичайно, не матиме значення у випадку, коли передача переважного права була здійснена на користь фізичної особи юрособою – орендарем, якій до 01.01.2024 заборонено набувати у власність «підмораторні» землі сільгосппризначення.

Тим не менше, цілком очевидним є те, що пропонована Законом № 552 можливість передачі переважного права іншій особі не зовсім вписується у логіку ст. 9 Закону про оренду землі. Точніше – зовсім не вписується. Тож цю процедуру вочевидь також потрібно буде деталізувати. Наприклад, шляхом внесення до ст. 9 Закону про оренду землі положення, згідно із яким у разі передачі орендарем свого переважного права на викуп іншій особі, до такої особи автоматично переходять права та обов’язки орендаря за договором оренди без згоди власника земельної ділянки. Адже ст. 520 ЦКУ такий варіант допускає.

Переважне право при продажу земельної частки (паю)

Закон № 552 передбачає положення щодо переважного права на придбання лише земельних ділянок. Водночас, земельна частка (пай) та земельна ділянка є різними об’єктами цивільних правовідносин з огляду на наступне.

Згідно зі статтею 79 ЗКУ[3] земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (ст. 791 ЗКУ).

Чіткого визначення земельної частки (паю) законодавство України не містить. Водночас, згідно із Указом Президента України № 720/95 від 08.08.1995 «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» земельна частка (пай) визначається у колективній власності на землю кожного члена колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства без виділення земельних ділянок в натурі (на місцевості).

Розміри земельної частки (паю) в умовних кадастрових гектарах визначаються, виходячи з вартості земельної частки (паю) та середньої грошової оцінки одного гектара сільськогосподарських угідь для даного підприємства, кооперативу, товариства.

Тож земельна частка (пай) не має таких обов’язкових ознак земельної ділянки, як площа, чітко встановлені на місцевості межі та певне місце розташування (місцезнаходження). З огляду на це земельні частки (паї) не мають та не можуть мати кадастрових номерів.

На відмінностях земельних часток (паїв) та земельних ділянок наголошував і ВСУ у численних правових позиціях. Наразі такі позиції підтримує і ВС. Зокрема, Верховним Судом у постанові від 20.03.2018 у справі № 922/2279/17 було сформовано наступну позицію щодо розглядуваного питання: «колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що предметом договору оренди є конкретна земельна ділянка, тобто частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (ч. 1 ст. 79 ЗКУ). У разі оренди земельної частки (паю) предметом договору оренди є право на земельну частку (пай), що перебуває у колективній власності, а право на таку земельну частку засвідчується сертифікатом».

Отже, земельна частка (пай) не є земельною ділянкою, а тому положення Закону про оренду землі щодо переважного права на придбання земельних ділянок не можуть застосовуватись при продажу земельних часток (паїв).

Інші норми законодавства України не містять спеціальних норм щодо переважного права орендаря на викуп орендованої ним земельної частки (паю). А тому такі відносини мають регулюватися загальними нормами цивільного законодавства про найм (оренду), зокрема, статтею 777 ЦКУ. Так, відповідно до ч. 2 вказаної статті наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Конституційний Суд України в рішенні від 10.12.2009 у справі № 31-рп/2009 зазначив, що ч. 2 ст. 777 ЦКУ міститься у § 1 «Загальні положення про найм (оренду)» глави 58 ЦКУ. Її положення поширюються на всі види орендованого майна.

Таким чином, орендар земельної частки (паю), який належно виконує свої обов’язки за договором оренди, має переважне право перед іншими особами на придбання земельної частки (паю) у разі її продажу власником.

Разом із тим, оскільки Закон № 552 передбачає можливість передачі переважного права на придбання саме земельної ділянки, застосування такої можливості орендарем земельної частки (паю) з огляду на вищевикладене розмежування цих об’єктів не буде підставним.

Емфітевзис та переважне право на викуп земельної ділянки

Вище вже наголошувалось, що Закон № 552 наразі не конкретизує ні коло суб’єктів, які мають переважне право на викуп земельних ділянок, ані процедуру реалізації такого переважного права. По своїй суті, положення Закону № 552 з цього питання нагадують бланкетні норми, адже регулювання вказаних відносин (певні правила поведінки та наслідки їх вчинення або недотримання) відбувається на підставі інших актів законодавства.

Емфітевзис за своєю правовою суттю є видом речових прав на чуже майно, а саме – правом володіти та користуватися чужою землею для сільськогосподарських потреб.

Разом з тим, емфітевзис не є різновидом найму (оренди) речей, а виступає самостійним правовим інститутом. Це підтверджується, зокрема, і різним правовим регулюванням вказаних прав. Тож на відносини за договором емфітевзису не розповсюджуються загальні норми цивільного законодавства про найм (оренду), зокрема, і стаття 777 ЦКУ.

В главі 33 ЦКУ та главі 161 ЗКУ, які присвячено емфітевзису, немає згадки про переважне право емфітевта (землекористувача) на придбання земельної ділянки у разі її продажу. Отже, за незмінності запроваджених Законом № 552 формулювань, буде доволі складно довести наявність у землекористувача за договором емфітевзису переважного права на викуп сільгоспземлі у разі її продажу власником.

Довірча власність на землю: чи дійсно допускає іноземців?

З офіційним опублікуванням Закону № 552 все частіше доводиться чути думки, що іноземний капітал зможе отримати доступ до українських сільгоспземель через інститут довірчої власності.

Нагадаємо, що відповідно до ст. 5971 ЦКУ за договором про встановлення довірчої власності одна сторона (довірчий засновник) передає майно другій стороні (довірчому власнику) на праві довірчої власності для забезпечення зобов’язання боржника за кредитним договором, договором позики. Право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язань є різновидом права власності на майно, за яким кредитор, який отримав майно у довірчу власність (довірчий власник), не має права самостійно відчужувати таке майно, крім як для звернення стягнення на нього, а також викупу його для суспільних потреб у порядку, встановленому законом. З моменту встановлення довірчої власності право власності особи, яка передала своє майно у довірчу власність, припиняється.

В ч. 2 ст. 316 ЦКУ передбачено, що право довірчої власності є особливим видом права власності.

Закон № 552 оперує поняттям «набуття права власності», не роблячи винятків та розмежувань за видами такого права. Це дає підстави стверджувати, що вжитий вказаним Законом термін охоплює всі різновиди права власності, включаючи і такий його особливий вид, як право довірчої власності.

Тож заборона іноземцям, особам без громадянства, іноземним юрособам та державам набувати у власність земельні ділянки сільгосппризначення, поширюється, на нашу думку, і на випадки отримання таких ділянок на праві довірчої власності.

Загалом при першому ознайомленні із Законом № 552 вклалось враження, що він носить загальний, декларативний характер. Тобто, положення вказаного Закону є радше «скелетом» регулювання ринку сільгоспземель, на який в подальшому нанизуватимуться норми, що деталізуватимуть та конкретизуватимуть запроваджені ним процедури. Звідси і так багато питань, які вже виникли у цій сфері та, впевнені, ще будуть виникати в майбутньому.

[1] Цивільний кодекс України від 16.01.2003№ 435-IV.

[2] Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998№ 161-XIV.

[3] Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-III.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *