Плата за суперфіцій у вигляді передачі права власності на збудовані на землі будівлі

Опубліковано: журнал «Експертус: Головбух», № 25 (1080) від 06.07.2018

 СИТУАЦІЯ

Кооператив отримує у ТОВ земельну ділянку на підставі договору суперфіцію. Чи можна у такому договорі передбачити оплату за суперфіцій у вигляді передачі ТОВ права власності на 10% збудованих на земельній ділянці приміщень? Тобто чи допустима у цій ситуації бартерна операція: кооператив отримує земельну ділянку, а ТОВ — приміщення?

РІШЕННЯ

Аби відповісти на запитання, визначимось із поняттям суперфіцію. Його суть полягає в тому, що власник передає землекористувачеві право користуватися земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель.

Законодавчих норм, які врегульовують суперфіцій, небагато. Згадки про нього знаходимо у главі 34 Цивільного кодексу України (ЦК) та главі 16-1 Земельного кодексу України (ЗК).

Так, частина 5 статті 102-1 ЗК містить вказівку, що укладати договори про надання права користування земельною ділянкою для забудови (тобто суперфіцію) слід відповідно до ЦК з урахуванням вимог ЗК. При цьому в ЗК узагалі не йдеться про умови оплати суперфіцію.

ЦК також небагатослівний у питанні оплати суперфіцію —обмежується вказівкою, що власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право одержати плату за користування нею. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об’єкти, сторони можуть передбачити у договорі право власника земельної ділянки одержати частку від доходу землекористувача (ч. 1 ст. 414 ЦК).

Закон України «Про кооперацію» від 10.07.2003 № 1087-IV, який є профільним для кооперативів, також не забороняє передбачати оплату за суперфіцій у вигляді передачі власникові землі права власності на збудовані на ній будівлі.

Навіть більше —Верховний Суд України у постанові від 05.06.2018 у справі № 921/1204/15-г/6 зробив висновок про те, що в розумінні застереження, передбаченого частиною 3 статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», житлово-будівельний кооператив можна віднести до одного з альтернативних способів фінансування будівництва, врегульованих іншим законом, а саме, Законом України «Про кооперацію».

Для осіб приватного права в нашій державі діють принцип «дозволено все, що прямо не заборонено законом» (ст. 19 Конституції України) та принцип свободи договору (ст. 3, 6, 627 ЦК). Останній, зокрема, означає те, що сторони вільно визначають умови договору. А тому сторони за домовленістю між собою можуть передбачити у договорі плату за суперфіцій у вигляді передачі ТОВ — власнику земельної ділянки права власності на 10% збудованих на такій ділянці приміщень.

Врахуйте також, що договір суперфіцію, за яким умовами розрахунку було передання суперфіціару частини збудованої на земельній ділянці нерухомості, аналізували різні судові інстанції у справі № 463/5828/15-ц. І жодна з них не дійшла висновку, що така умова суперечить закону. Однак із рішень судів у зазначеній справі легко з’ясувати, що товариство неминуче втягнеться у тривалу судову тяганину, якщо кооператив не виконуватиме своїх зобов’язань із передачі ТОВ збудованої на ділянці нерухомості.

 


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *