Продаж нерухомості та право постійного користування землею: нюанси переходу

Опубліковано: журнал «Головбух. Експертус», № 2 (1057) від 12.01.2018

 Питання юридичної долі землі та розміщеної на ній нерухомості посідає чільне місце серед найбільш дискусійних земельних питань. Власне труднощі викликає не стільки визначення цієї юридичної долі (вона має бути єдиною в земельної ділянки та нерухомості на ній), скільки окремі нюанси цього явища. А саме: з якого моменту виникає право на землю за переходу права власності на нерухомість, в якому обсязі переходить це право до нового власника, на підставі яких документів тощо. У статті проаналізуємо ще один аспект цього питання — за яких умов до набувача нерухомості переходить право постійного користування землею, на якій така нерухомість розміщена.

СИТУАЦІЯ

Комунальне підприємство викуповують як цілісний майновий комплекс. Правовий статус земельної ділянки, на якій він розміщений, — право постійного користування. Чи переходить право постійного користування новому власникові підприємства? А якщо новим власником нерухомого майна є юридична особа недержавної і не комунальної власності?

 РОЗВ’ЯЗАННЯ

Ще в Земельному кодексі УРСР 1970 року було закріплено правило, згідно з яким на землях міст за переходу права власності на будівлю переходить також і право користування земельною ділянкою або її частиною (ст. 90).

У Земельному кодексі УРСР 1990 року передбачалося, що за переходу права власності на будівлю і споруду разом із цими об’єктами переходить і право володіння або право користування земельною ділянкою без зміни її цільового призначення.

У дещо видозміненому вигляді розглядувана норма існувала лише два роки в період з 01.01.2002 (дати набрання чинності нині чинним Земельним кодексом України; далі — ЗК) до 01.01.2004 (дати набрання чинності Цивільним кодексом України; далі —ЦК). Так,у статті 120 ЗК тоді передбачалося, що за переходу права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування — на підставі договору оренди. Тобто раніше чинна редакція наведеної статті ЗК передбачала можливість, а не обов’язковість наслідування землею юридичної долі розміщеної на ній нерухомості.

Проте з набранням чинності ЦК (01.01.2004) маємо звичну правову конструкцію безумовного слідування землі за нерухомістю.

Вбачається, що для вирішення розглядуваної ситуації потрібно встановити:

– чи є цілісний майновий комплекс нерухомістю;

– чи належить право постійного користування до речового права, що переходить до нового власника нерухомості;

– що відбувається, коли новий власник нерухомості не може набувати землю за правом постійного користування.

Це і з’ясуємо.

Цілісний майновий комплекс: нерухомість чи ні

 Законодавство України оперує як поняттям «єдиний майновий комплекс», так і поняттям «цілісний майновий комплекс». У правозастосовній практиці зазначені поняття вживають як синоніми, що підтверджує, в т.ч., Мінюст у листі від 02.06.2009 № 5415-0-33-09-19.

Поняття єдиного майнового комплексу (ЄМК) містить, насамперед,стаття 191 ЦК. Згідно з цією нормою підприємство є єдиним майновим комплексом, що використовується для здійснення підприємницької діяльності. До складу підприємства як єдиного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, в т. ч. земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировина, продукція, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частина перша статті 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-XII цілісний майновий комплекс (ЦМК) визначає як «господарський об’єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання».

Дещо інакше дефініцію ЦМК подано у пункті 3 Положення про порядок віднесення майна до такого, що включається до складу цілісного майнового комплексу державного підприємства, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 29.12.2010 № 1954.Так, ЦМК — це» об’єкт, сукупність активів якого забезпечує провадження окремої діяльності, що визначає загальнодержавне значення підприємства, на постійній і регулярній основі».

Ще одне визначення ЦМК закріплене в пункті 3 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою КМУ від 10.10.2003 № 1440. Ним є підприємство, а також його структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), що можна виділити в установленому порядку в самостійні об’єкти з подальшим складанням відповідного балансу і зареєструвати як самостійні суб’єкти господарської діяльності.

ДО ВІДОМА

Якщо комунальне підприємство викуповують як ЦМК, воно є нерухомістю

У частині третій статті 191 ЦК передбачено, що підприємство як ЄМК є нерухомістю. А в частині третій статті 66 Господарського кодексу України (ГК) зазначено, що ЦМК підприємства визнається нерухомістю і може бути об’єктом купівлі-продажу та інших угод, на умовах і в порядку, визначених цим Кодексом та законами, прийнятими відповідно до нього.

Отже, якщо комунальне підприємство викуповують як ЦМК, то воно є нерухомістю. Відтак, покупець такого ЦМК є особою, до якої можна застосувати статтю 120 ЗК і статтю 377 ЦК.

Правова природа права постійного користування землею

До особи, що набула право власності на житловий будинок (окрім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Це передбачає частина перша статті 377 ЦК.

Частина друга статті 120 ЗК конкретніша. А саме, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що були в попереднього землекористувача.

Право постійного користування відповідно до статті 93 ЗК є видом права користування землею. Отож, за загальним правилом та виходячи з буквального тлумачення частини першої статті 377 ЦК і частини другої статті 120 ЗК, до набувача ЦМК переходить право постійного користування земельною ділянкою, на якій він розміщений, на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що були у попереднього землекористувача.

УВАГА

Необхідною умовою застосування частини другої статті 120 ЗК є наявність у попереднього власника ЦМК на момент його відчуження права постійного користування земельною ділянкою, на якій розміщена така нерухомість, і належне посвідчення такого права.

Право постійного користування земельною ділянкою — право володіння і користування земельною ділянкою, що перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку (ч. 1 ст. 92 ЗК). Відповідно, постійний землекористувач може безстроково володіти земельною ділянкою (впливати на неї відповідно до свого інтересу), а також користуватися нею (отримувати її корисні властивості для задоволення власних потреб). Однак постійний землекористувач не має права розпоряджатися переданою йому земельною ділянкою, оскільки він не є власником такої ділянки.

Обмежене коло постійних землекористувачів

Аналіз розглядуваної ситуації буде неповним без урахування частини другої статті 92 ЗК. Зазначена норма визначає  виключний перелік осіб, які можуть набувати землю за правом постійного користування. Наразі до них належать шість груп суб’єктів:

1) підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності;

2) громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об’єднання), установи та організації;

3) релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку,  виключно для будівництва й обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності;

4) публічне акціонерне товариство залізничного транспорту загального користування, утворене відповідно до Закону України «Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування»;

5) заклади освіти незалежно від форми власності;

6) співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розміщених у багатоквартирному будинку.

У цій ситуації набувач ЦМК не входить до зазначеного переліку. Тому визначимо взаємозв’язок між положеннями частини другої статті 120 та частини другої статті 92 ЗК та яка норма підлягає застосуванню щодо набувача ЦМК. Як часто буває у спірних ситуаціях, можливими є кілька позицій стосовно цього питання.

Позиція 1. Власник ЦМК стає постійним землекористувачем земельної ділянки автоматично, силою закону

Обґрунтування. Спеціальною нормою, що регулює відносини, пов’язані з набуттям права користування землею за переходу права власності на нерухомість, є частина друга статті 120 ЗК. Оскільки вона не містить жодного застереження чи винятку, до набувача нерухомості переходить право постійного користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що були в попереднього землекористувача. Навіть якщо такий набувач не належить до осіб,передбачених частиною другою статті 92 ЗК.

Частина друга статті 92 ЗК оперує поняттям «набуття» права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності. Тому її застосовують до осіб, які отримують таке право безпосередньо від органів розпорядження земельними ділянками (державної влади чи місцевого самоврядування). Натомість частина друга статті 120 ЗК застосовує поняття «перехід» права користування, що означає визначення правової долі вже набутого раніше попереднім власником нерухомості права постійного користування земельною ділянкою. Отже, обмеження частини другої статті 92 ЗК щодо кола суб’єктів не застосовують за переходу до набувача ЦМК раніше набутого попереднім власником права постійного користування земельною ділянкою, .

Такий висновок ґрунтується і на рішенні Конституційного Суду України (КСУ) від 22.09.2005 № 5-рп/2005 у справі № 1-17/2005. На думку КСУ, частина друга статті 92 та частина перша статті 116 ЗК припускають поширення поняття «набувають права» лише на випадки первинного отримання земельної ділянки із земель державної та комунальної власності підприємствами, установами та організаціями, що належать до державної або комунальної власності, а також громадянами та юридичними особами, що набувають права власності та користування земельними ділянками.

До того ж, положення статті 92 ЗК не обмежують і не скасовують права постійного користування земельними ділянками, набутого особами в установлених законодавством випадках станом на 01.01.2002.

УВАГА

Право постійного користування земельною ділянкою, набуте особою у встановленому законодавством порядку, відповідно до законодавства, що діяло на момент набуття права постійного користування, не втрачається та не припиняється.

З огляду на зазначене можна констатувати, що за цієї позиції до набувача ЦМК переходить право постійного користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що були у попереднього землекористувача. Навіть якщо такий набувач не належить до виняткового переліку осіб, які можуть набувати землю за правом постійного користування.

Підтвердження судовою практикою. Зазначену позицію містить, зокрема, постанова Вищого господарського суду України (ВГСУ) від 04.12.2013 у справі № 910/107/2013[1].

Ризики застосування цієї позиції. Орган розпорядження земельною ділянкою, найімовірніше, не визнаватиме за набувачем ЦМК статусу постійного землекористувача. Тому він може подати позов про стягнення збитків у розмірі неодержаної орендної плати за фактичне користування землею без належно оформленої документації та правоустановчого документа на зазначену земельну ділянку (адже документи на право постійного користування землею оформлені на попереднього власника ЦМК, а щодо нового власника такий статус заперечують, тож і документів не оформлятимуть). Верховний Суд України в постанові від 14.09.2016 у справі № 703/5377/14-ц сформував правову позицію[2], згідно з якою «користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів позбавляє орендодавця права одержати дохід у вигляді орендної плати за землю, який він міг би отримувати, якби його право не було порушено». Відтак, якщо договору оренди, суперфіцію або інших правочинів як правових підстав для користування земельною ділянкою не укладено з вини користувача,такий позов підлягатиме задоволенню.

Щоб уникнути стягнення зазначених збитків,радимо набувачеві ЦМК отримати судове рішення, яким підтвердити свій статус постійного землекористувача земельною ділянкою під ЦМК. Таке рішення можна отримати, зокрема, у спорі з державним реєстратором у разі оскарження відмови зареєструвати за набувачем ЦМК право постійного користування земельною ділянкою. Або ж ця обставина може бути встановлена у спорі з податковим органом щодо розміру плати за землю. Ще одним варіантом може бути рішення у справі за позовом до попереднього власника нерухомості про визнання у набувача ЦМК наявності права постійного користування землею та зобов’язання попереднього власника передати оригінал право установчого документа на земельну ділянку. До речі, в останньому випадку до участі у справі як третю особу можна залучити і орган розпорядження земельною ділянкою, що створить преюдицію і для такого органу.

Позиція 2.До власника ЦМК переходить право користування земельною ділянкою, яке він має оформити в оренду

Ця позиція є безконфліктною для набувача ЦМК, але витратною. Обґрунтування. Спеціальною нормою, що регулює коло осіб, які мають право набувати право постійного користування землею, є частина друга статті 92 ЗК. Ця норма є імперативною, а тому особи, що не зазначені в ній, після набрання нею чинності не мають права отримувати земельну ділянку за правом постійного користування, в т.ч. за переходу права власності на нерухоме майно.

Відтак, у розглядуваному випадку за аналогією слід застосовувати частину п’яту статті 120 ЗК. Згідно з цією нормою, коли право власності на ЦМК набуває фізична або юридична особа, що не може мати у постійному користуванні земельну ділянку, до неї переходить право користування земельною ділянкою, на якій розміщений ЦМК, на умовах оренди.

Підтвердження судовою практикою. ВГСУ в постанові від 24.06.2010 у справі № 2-24/1009-2009[3] скасував рішення судів попередніх інстанцій, за якими відбувся перехід права користування на земельну ділянку державної форми власності до юридичної особи. Позаяк, з позиції ВГСУ, в законодавстві не передбачено можливості передачі земельних ділянок, що перебувають у постійному користуванні, іншим юридичним особам недержавної форми власності. В іншому рішенні — постанові від 13.04.2016 у справі № 907/649/15[4] — ВГСУ дійшов висновку, що «новий власник нерухомого майна набуває права на земельну ділянку, але при цьому оформлення цього права здійснюється за відповідним рішенням компетентного органу і має підтверджуватись відповідним документом».

Отже, за такої позиції власник ЦМК має право користуватися земельною ділянкою, однак повинен оформити таке користування на умовах оренди.

 РЕЗЮМЕ

Питання переходу права постійного користування земельною ділянкою до нового власника нерухомості, що не може набувати таке право відповідно до статті 92 ЗК, залишається дискусійним. Судові установи розв’язують його неоднозначно.

Новому власникові ЦМК найліпше оформити право оренди на земельну ділянку під ним. Однак це додаткове фінансове навантаження на власника нерухомості, адже орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності зазвичай вища, ніж розмір земельного податку, що сплачують постійні землекористувачі.

Якщо набувач ЦМК бажає залишити статус постійного землекористувача, радимо до виникнення конфліктної ситуації з органом розпоряджання землею встановити відповідну обставину у судовому рішенні.

[1]www.reyestr.court.gov.ua/Review/35859902

[2]www.reyestr.court.gov.ua/Review/62058420

[3]reyestr.court.gov.ua/Review/10224398

[4]reyestr.court.gov.ua/Review/57165652


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *