Визнання недійсним та розірвання договору оренди земель сільгосппризначення: підстави та наслідки

Опубліковано: Бухгалтерія. Спецвипуск «Сільськогосподарська» бухгалтерія. № 47 (1294) від 20.11.2017 – стор. 22-26.

Нещодавно трапилось почути надзвичайно глибокий за змістом вислів: «До землі потрібно відноситись не як до подарованої батьками, а як до позиченої у внуків». Дійсно, якщо користування землею не буде зводитись до «вичавлювання» якомога більшої вигоди тут і зараз, а міститиме турботу про відновлення та покращення її природних якостей, то своїм нащадкам людство передасть унікальний родючий ресурс замість спустошених та виснажених територій.

Особливо актуальним це є для земель сільгосппризначення, які потребують значних зусиль та заходів для відновлення їх цінних природних характеристик. Саме тому на користувача (в тому числі орендаря) таких земель покладається ціла низка обов’язків щодо забезпечення збереження та підвищення якості ґрунтів. Невиконання таких обов’язків може мати наслідком розірвання договору оренди земельної ділянки сільгосппризначення, а недотримання законодавчої процедури при його укладенні – до визнання такого договору недійсним. Далі – детальніше.

Визнання договору недійсним: найпоширеніші випадки

Як і для будь-якого виду договору, загальні підстави недійсності договору оренди земель сільгосппризначення перелічені в частинах першій – третій, п’ятій та шостій ст.203 ЦКУ. Ними є:

  • суперечність змісту договору ЦКУ, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам;
  • відсутність у сторони договору необхідного обсягу цивільної дієздатності;
  • волевиявлення сторони договору не є вільним і не відповідає її внутрішній волі;
  • договір не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним;
  • укладений батьками (усиновлювачами) договір суперечить правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Спеціальна підстава недійсності договору оренди землі була закріплена в ч.2 ст.15 Закону про оренду землі в редакції, яка діяла до 05.04.2015[1]. Вказана норма передбачала, зокрема, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.

На той час зазначена стаття містила аж одинадцять істотних умов договору оренди землі. Тож не дивно, що особи, зацікавлені в припиненні орендних відносин за датованими до 05.04.2015 договорами, найчастіше застосовують для цього саме наведене вище положення.

Перші правові позиції Верховного Суду України з розгляду таких вимог зводились до того, що для визнання договору оренди земельної ділянки сільгосппризначення недійсним достатньо встановити лише один факт – відсутність в такому договорі хоча б однієї з істотних умов, перелічених в ч.1 ст.15 Закону про оренду землі (прикладом є постанова від 18.07.2012 року у справі № 6-77цс12[2]).

В подальшому Верховний Суд України вже не вважав такий факт достатнім для визнання договору недійсним. За твердженням ВСУ, суди також мають встановити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і, залежно від установленого, вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. У протилежному випадку (за відсутності порушень прав сторони) навіть відсутність у договорі оренди землі певної істотної умови саме по собі є лише формальним приводом звернення до суду та не може вважатися підставою для визнання такого договору недійсним. Ця правова позиція вміщена, в тому числі, у постановах від 21.09.2016 у справі № 6-1512цс16[3] та від 02.07.2014 у справі № 6-88цс14[4].

З 05.04.2015 ч.1 ст.15 Закону про оренду землі передбачає необхідність погодження лише трьох істотних умов договору оренди землі, а положення про можливість визнання договору недійсним з огляду на відсутність однієї з таких умов у договорі взагалі виключене із вказаного Закону. Тож укладені після 05.04.2015 договори оренди землі не можуть бути визнані недійсними з аналізованої підстави. Відтак, ця категорія спорів незабаром втратить свою актуальність.

Що стосується оренди неприватних земель сільгосппризначення, то тут пальма першості серед підстав недійсності договорів оренди сільгосппризначення належить відсутності компетенції у органу розпорядження землею на укладання договору оренди.

Найчастіше спори стосуються розмежування компетенції між розпорядниками комунальної та державної землі з огляду на складнощі визначення місцезнаходження земельної ділянки – в межах чи поза межами населеного пункту або помилки при такому визначенні. Прикладом є постанова ВСУ від 14.11.2012 у справі № 6-97цс12[5], в якій Верховний Суд України зазначив, що матеріалами справи підтверджується знаходження земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства за межами населеного пункту, з огляду на що селищна рада не має повноважень на передачу в оренду цієї земельної ділянки.

Певний нюанс в цій категорії спорів мають договори оренди нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок. Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ в ухвалі від 10.06.2015 у справі № 6-10584св15[6] зазначив, що земельні частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності. Тому розпорядження нерозподіленими (невитребуваними) земельними частками (паями) за межами населеного пункту здійснюється органами, вказаними в ст.13 Закону 899[7], а не територіальними органами Держземагенства.

Непоодинокими є і випадки, коли підставою для визнання недійсними договорів оренди неприватних земельних ділянок сільгосппризначення вказується відсутність проведення нормативної грошової оцінки таких ділянок. В таких спорах Верховний Суд України здебільшого стає на бік позивачів та зазначає, що для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності нормативна грошова оцінка земель є обов’язковою, з огляду на що непроведення такої оцінки не є суто формальною підставою для визнання спірного договору недійсним. Відтак оскільки орендну плату встановлено без проведення нормативної грошової оцінки, то договір оренди земельної ділянки підлягає визнанню недійсним у зв’язку із недодержанням сторонами в момент вчинення цього правочину встановленого законом порядку (див., наприклад, постанови від 11.05.2016 у справі № 6-824цс16[8] та від 01.07.2015 року у справі № 3-297гс15[9]).

Водночас, в постанові від 13.03.2017 у справі № 277/519/15-ц[10] ВСУ зазначив, що якщо в подальшому сторони оспорюваних договорів вчинили дії, спрямовані на приведення зазначених договорів у відповідність до вимог закону: визначили нормативну грошову оцінку земельних ділянок, які передавались в оренду, та уклали додаткові угоди, якими були внесені зміни до спірних договорів із зазначеного питання, то суд має встановити, яке право орендодавця у зв’язку із цим порушене, і чи це порушення відповідно до вимог ст.16 ЦКУ зумовлює застосування такого способу захисту, як визнання правочинів недійсними.

Загальні наслідки недійсності договору оренди земельної ділянки сільгосппризначення закріплені в ст.216 ЦКУ. Насамперед, такий недійсний договір не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю. А от подвійна реституція (повернення сторін у первісний стан) в розглядуваному випадку має свою специфіку – в ч.7 ст.21 Закону про оренду землі міститься правило, згідно із яким у разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається. Тож внаслідок визнання недійсним договору оренди землі сільгосппризначення фактичний користувач на підставі ст.216 ЦК України має повернути іншій особі земельну ділянку, водночас останній орендну плату за фактичний строк оренди землі не повертає. Це пов’язано із тим, що орендар не може повернути в натурі послугу із користування землею з огляду на її споживання в момент надання, тож орендодавець залишає собі вартість такої послуги (суму орендної плати).

Якщо у зв’язку із недійсним договором оренди землі сільгосппризначення другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Підстави та наслідки розірвання договорів оренди земель

На відміну від визнання договору недійсним, розірвання договору припиняє його дію лише на майбутнє і не скасовує сам факт укладення та дії договору включно до моменту його розірвання, а також залишає в дії окремі його положення щодо зобов’язань сторін, що передбачені для застосування на випадок розірвання договору.

Законодавство України передбачає чимало підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки сільгосппризначення. Для зручності відобразимо такі підстави у таблиці.

Таблиця 1.

Розірвання за рішенням суду Розірвання в позасудовому порядку
у разі істотного порушення договору другою стороною (ч.2 ст.651 ЦКУ) за згодою сторін після укладання договору оренди шляхом підписання відповідної угоди
при недосягненні згоди у випадку істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч.1 ст.652 ЦКУ) у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч.1 ст.652 ЦКУ)
в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону про оренду землі (ст.32 вказаного Закону) у випадках, закріплених в договорі, в т.ч. і в односторонньому порядку – (ч.1 ст.651 ЦКУ, ч.3 ст.31 Закону про оренду землі)
в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених договором оренди землі (ст.32 Закону про оренду землі) у разі про використання земельної ділянки для розміщення об’єктів, визначених ч.1 ст.7 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» від 17.11.2009 № 1559-VI (ст.321 Закону про оренду землі)
в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки (ст.32 Закону про оренду землі)
при недосягненні згоди про розірвання договору у разі необхідності надання ділянки для суспільних потреб (ст.321 Закону про оренду землі)
при використанні земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам (п. «г» ч.1 ст.141 ЗКУ)
у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (п. «ґ» ч.1 ст.141 ЗКУ)
у випадку систематичної несплати орендної плати (п. «д» ч.1 ст.141 ЗКУ)
За використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (п. «а» ч.1 ст.143 ЗКУ)

На початку цієї статті вже зазначалось, що для земель сільгосппризначення особливо важливим є дотримання їх користувачами обов’язків щодо раціонального використання таких земель, їх обробітку та відтворення природних якостей. На жаль, ситуація, коли земля сільгосппризначення перебуває в оренді, але в силу тих чи інших обставин не обробляється, в наших реаліях зустрічається доволі часто. Цікаво, що правові позиції ВСУ кардинально змінювались при визначенні наслідків такої бездіяльності орендарів.

Так, при вирішенні спору у справі № 3-166гс15 Верховний Суд України в постанові від 20.05.2015[11] встановив, що забур’янення і самозасіяні кущові і деревні насадження, спричинені невикористанням земельної ділянки сільгосппризначення її орендарем, не свідчать про наявність підстав для розірвання договору оренди такої земельної ділянки. Свій висновок ВСУ обґрунтовував тим, що підставою для розірвання договору є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням (тобто з іншою метою, ніж та, яка встановлена договором), а не факт невикористання земельної ділянки орендарем (відповідачем) для сільськогосподарського виробництва.

Однак менше ніж через рік ВСУ змінив позицію і в постановах від 23.12.2015 у справі № 6-2271цс15[12], від 20.01.2016 у справі № 6-1998цс15, від 20.01.2016 у справі № 6-1980цc15 та від 03.02.2016 у справі № 6-1999цс15, зазначив, що тривалим невикористанням сільськогосподарських земельних ділянок за призначенням орендар порушив істотні умови договорів, що призвело до порушення режиму використання земельних ділянок, забур’янення і залісення, з огляду на що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди таких ділянок.

Передачу орендарем земельної ділянки сільгосппризначення у фактичне користування іншій особі Верховний Суд України також вважає порушенням орендарем своїх обов’язків, яке тягне за собою розірвання договорів оренди. Про це зазначено у постановах ВСУ від 16.04.2014 у справі № 6-18цс14, від 12.02.2014 року у справі № 6-166цс13[13], від 12.02.2014 у справі № 6-161цс13 та від 19.03.2014 року у справі № 6-15цc14. Обґрунтовуючи таку позицію, ВСУ зазначив, що залучення третіх осіб до обробітку землі та сплати орендної плати орендодавцю з припиненням орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої земельної ділянки виходить за межі діяльності, яку може здійснювати орендар без погодження з орендодавцем.

Слід звернути увагу і на практику Верховного Суду України щодо розірвання договору оренди земель сільгосппризначення у разі систематичної несплати орендної плати. Вона не стільки суперечлива, скільки багатоаспектна.

Так, в постанові ВСУ від 11.10.2017 у справі № 732/174/17[14] зазначено, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої п. «д» ст. 141 ЗКУ, застосуванню також підлягають положення ч.2 ст.651 ЦКУ, згідно із якою необхідна наявність істотного порушення стороною договору. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Своєчасна виплата орендної плати за 2015 та 2016 роки, але без урахування індексації не свідчить про систематичність її несплати відповідачем. Крім того, суди не встановили істотності порушення орендарем договору, з огляду на що дійшли обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову щодо розірвання договору оренди.

В раніше прийнятій постанові – від 25.06.2011 року у справі № 6-17цс11[15] ВСУ дійшов до висновку, що сплата орендної плати за 2008 – 2009 роки у березні 2010 року (тобто поза межами установленого в договорі оренди строку) є систематичним невиконанням орендарем своїх обов’язків, з огляду на що є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки в судовому порядку.

А викладений у постанові ВСУ від 28.09.2016 у справі № 6-977цс16[16] правовий висновок зводиться до того, що законодавчі норми вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання як договору оренди, так і договору суборенди земельної ділянки. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Наслідки розірвання договору оренди земельної ділянки сільгосппризначення можна розділити на дві групи – загальні та спеціальні. Перші вміщені у ст.653 ЦКУ та зводяться до того, що у разі розірвання договору оренди землі зобов’язання сторін припиняються, а сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов’язанням до моменту розірвання договору, якщо інше не встановлено таким договором. Якщо договір розірваний у зв’язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих таким розірванням.

Спеціальні наслідки розірвання договору оренди земельної ділянки сільгосппризначення містить спеціальний нормативно-правовий акт – Закон про оренду землі. Отож, у випадку розірвання договору оренди землі земельна ділянка підлягає поверненню орендарем орендодавцеві на умовах, визначених договором. При цьому орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. Якщо орендар не виконує свого обов’язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки, він зобов’язаний відшкодувати орендодавцю завдані цим збитки (ст.34 Закону про оренду землі).

Крім того, у разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах. Такий наслідок не настає у разі, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням самим орендодавцем своїх договірних зобов’язань.

У випадку, коли договір оренди землі розірваний за погодженням сторін, кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених нею збитків відповідно до закону (ст.32 Закону про оренду землі).

Розірвання договору оренди земельної ділянки в разі прийняття рішення про надання її для суспільних потреб здійснюється за умови повного відшкодування орендарю і третім особам шкоди, спричиненої цим, зокрема витрат, пов’язаних з виділенням частини земельної ділянки в окрему земельну ділянку та укладенням нового договору оренди.

Слід враховувати, що розірвання договору оренди землі вчиняється в такій самій формі, що й сам договір. Момент припинення зобов’язань за розірваним договором оренди землі визначає ч.3 ст.653 ЦКУ – ним є момент досягнення сторонами домовленості про таке розірвання, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни, або ж момент набрання законної сили рішенням суду про розірвання договору.

В якості резюме зазначимо, що категорія спорів стосовно визнання недійсними та розірвання договорів оренди земель сільгосппризначення вражає своєю численністю та різноманітністю. Багато в чому це зумовлено складністю відносин оренди землі, особливою увагою держави до цих відносин з огляду на цінність для суспільства об’єкту оренди, а також специфікою сільськогосподарського виробництва. Водночас, за відносної стабільності правового поля судова правозастосовча практика не тішить усталеністю. Тож бажаємо Вам тримати руку на пульсі в цьому питанні та орієнтуватися в основних векторах застосування судами законодавства стосовно визнання недійсними та розірвання договорів оренди земель сільгосппризначення.

[1] Дата набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» від 12.02.2015 № 191-VIII.

[2] http://reyestr.court.gov.ua/Review/25390631

[3] http://reyestr.court.gov.ua/Review/62126263

[4] http://reyestr.court.gov.ua/Review/39689408

[5] http://reyestr.court.gov.ua/Review/27760594

[6] http://reyestr.court.gov.ua/Review/44893596

[7] Закон України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 05.06.2003 № 899-IV.

[8]http://reyestr.court.gov.ua/Review/57677841

[9] http://reyestr.court.gov.ua/Review/46301618

[10] http://reyestr.court.gov.ua/Review/65706625

[11] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/44408232

[12] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/54688916

[13] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/37265546

[14] http://reyestr.court.gov.ua/Review/69649858

[15] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/17316990

[16] http://reyestr.court.gov.ua/Review/62126294


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *