Внесення змін до договору оренди землі

Опубліковано: журнал «Головбух», № 31 (990) від 22.08.2016 р.

СИТУАЦІЯ

Між підприємством та селищною радою укладено договір оренди землі, в якому зазначено строк дії договору та суму оплати, яку розраховано у відсотках нормативно-грошової оцінки землі. Протягом дії цього договору нормативно-грошову оцінку було перераховано. Хто і на підставі якого нормативного документу має вносити зміни до договору або повідомити про зміну його умов?

РІШЕННЯ

Орендна плата за державні та комунальні земельні ділянки є різновидом плати за землю, яка, своєю чергою, є складовою податку на майно. Згідно зі статтею 10 Податкового кодексу України (ПК) податок на майно належитьдо місцевих податків. Поряд із цим ПК містить низкунорм, які не дозволяють віднести орендну плату за державні та комунальні земельні ділянки до цілковито регульованих державою платежів, надаючи їй певних диспозитивних ознак.

Так, відповідно до пункту 288.1 ПК підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Згідно з пунктом 288.4 ПК розмір та умови внесення орендної плати встановлюють у договорі оренди між орендодавцем (власником) та орендарем.

Подібне положення містить і частина друга статті 21 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі — Закон про оренду землі): розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюють за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК).

Зазначені положення дають підстави стверджувати, що розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлюють за згодою сторін договору оренди земельної ділянки, закріплюючи розмір орендної плати в цьому договорі оренди.

Такий договір оренди в силу статті 629 Цивільного кодексу України (ЦК) є обов’язковим для виконання сторонами.

Тобто, якщо в договорі оренди землі визначений конкретний фіксований розмір орендної плати (хай навіть і з вказівкою, що його встановлено як певний відсоток нормативно-грошової оцінки земельної ділянки), то розмір орендної плати, визначений відповідно до нового розміру нормативно-грошової оцінки, безсумнівно, відрізнятиметься від розміру, закріпленого в договорі. Відповідно, сплачувати орендну плату з огляду на новий розмір нормативно-грошової оцінки будуть не на підставі договору оренди землі, тобто всупереч пункту 288.1 ПК істатті 629 ЦК.

При цьому, оскільки розмір орендної плати є істотною умовою договору оренди землі (ст. 15 Закону про оренду землі), то змінювати таку умову слід відповідно до законодавчих норм. Такою нормою є, зокрема, стаття 30 Закону про оренду землі, згідно з якою умови договору оренди землі змінюють за взаємною згодою сторін, а в разі недосягнення згоди спір вирішується у судовому порядку.

Загальний порядок зміни господарських договорів передбачено в статті 188 Господарського кодексу України (ГК), відповідно до якої сторона договору, яка вважає за потрібне змінити або розірвати договір, має надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або в разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до частини 3 статті 653 ЦК у разі зміни договору зобов’язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не зумовлено характером його змін.

Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов’язання змінюється з моменту набрання законної сили рішенням суду про таку зміну, якщо інший строкнабрання чинності не встановлено за рішенням суду (ч. 5ст. 188 ГК).

Отже, до досягнення сторонами згоди про зміну розміру орендної плати або до набрання законної сили рішенням суду щодо такої зміни підприємство-орендар відповідно до наведених вище норм має сплачувати орендну плату в розмірі, закріпленому в договорі оренди земельної ділянки (хай навіть і з вказівкою, що такий розмір встановлений як певний відсоток нормативно-грошової оцінки земельної ділянки).

Та, як це часто буває у нашій державі, контролюючі органи інакше «бачать» застосування, здавалося б, однозначних норм.

Так, податківці вже доволі давно послідовно висловлюють позицію*, що в разі зміни нормативної грошової оцінки землі, яка є базою оподаткування для плати за землю, змінюється річна сума податкового зобов’язання з орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Тому, якщо у населеному пункті рішенням ради запроваджено нову нормативну грошову оцінку і її увстановленому порядку оприлюднено, платники мають самостійно звернутися до відповідного органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів для отримання довідки (витягу) про розмір нормативної грошової оцінки, перерахувати суму податкового зобов’язання з орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності і подати зазначенудовідку з податковою звітністю до податкового органу за місцезнаходженням земельної ділянки.

На жаль, правова позиція Верховного Суду України із цього питання наразі на боці податківців. Так, у постанові від 18.05.2016 у справі № 6-325цс16** Верховний Суд України дійшов висновку, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. При цьому оскільки внаслідок зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки змінився й розмір орендної плати за користування земельною ділянкою, то положення договору оренди землі щодо розміру орендної плати слід вважати зміненим із дати застосування нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, якузазначенов рішенні місцевої ради про її затвердження.

Такий підхід Верховного Суду України, на нашу думку, нівелює всі ті диспозитивні засади, що закладені в пунктах 288.1 та 288.4 ПК, а також статтях 15, 21, 30 Закону про оренду землі. Залишається лише сподіватись на те, що Верховний Суд України після проведення судової реформи все ж таки змінить свою позицію з цього приводу.

*Див. лист ДФСУ від 09.10.2015. № 21510/6/99-99-15-03-02-15і лист ДПАУ від 27.04.2011№ 5189/5/15-0716, атакож відповідь, що міститься в Загальнодоступному інформаційно-довідковому ресурсі в категорії 112.01 (http://zir.sfs.gov.ua/#answer-block), на запитання: «Чи повинен орендар сплачувати орендну плату за земельні ділянки державної і комунальної власності згідно з новою нормативною грошовою оцінкою, затвердженою органом місцевого самоврядування, у разі невнесення змін до договору оренди землі?»

**http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/57986907


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *