Згідно із ст.1218 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV (далі – ЦКУ) до складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.
Право оренди земельної ділянки не відноситься до закріпленого в ст.1219 ЦКУ переліку прав та обов’язків особи, які не входять до складу спадщини. Тобто, за загальним правилом, право оренди земельної ділянки включається до спадщини.

Щодо спеціального законодавства, то відповідно до ч.5 ст.93 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768-III право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки – на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.
У відповідності до ч.1 ст.7 Закону України № 161-XIV від 06.10.1998 р. «Про оренду землі» (далі – Закон про оренду землі) право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи – орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців (…).

Отже, якщо умовами договору оренди земельної ділянки від 04.04.2008 р., укладеного між Сільрадою та Головою фермерського господарства, не передбачена заборона переходу права на оренду в порядку спадкування, то спадкоємці Голови фермерського господарства після смерті останнього можуть успадкувати право на оренду земельної ділянки, яка є предметом вказаного договору.

Водночас, відповідно до ч.1 ст.4 Закону України № 1952-IV від 01.07.2004 р. «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право оренди земельної ділянки підлягає обов’язковій державній реєстрації, а згідно із ч.3 ст.3 вказаного Закону права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Таким чином, право оренди земельної ділянки, про яку йдеться у запитанні, виникне у спадкоємців Голови фермерського господарства з моменту державної реєстрації їхнього права оренди такої ділянки.

Саме із державною реєстрацією оренди у спадкоємців Голови фермерського господарства вочевидь і виникнуть труднощі.
Так, відповідно до п. 36 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2013 р. № 868 (далі – Порядок), для проведення державної реєстрації речових прав (в т.ч. оренди земельної ділянки) необхідними документами є документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення таких прав на нерухоме майно. Перелік таких документів визначений в п.37 Порядку.
Оскільки йдеться про спадкування, то очевидним документом, який підтверджує перехід права оренди до спадкоємців Голови фермерського господарства, мало б бути свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом або консульською установою України (пп.3 п.37 Порядку). В разі видачі такого свідоцтва сам же нотаріус, який його видав, і реєстрував би право оренди спадкоємців Голови фермерського господарства на вказану в запитанні земельну ділянку.
Однак на практиці нотаріуси відмовляються видавати свідоцтво про право на спадщину щодо успадкованого права оренди. Мотивують це тим, що свідоцтва про право на спадщину вони видають тільки на те майно, яке належало спадкодавцю на праві власності. І хоча законодавчого підґрунтя такій мотивації нотаріуси не наводять, однак факт залишається фактом – жодного свідоцтва про право на спадщину, виданого щодо права оренди земельної ділянки, автору бачити не доводилось.
Тож якщо спадкоємцям Голови фермерського господарства не вдасться домовитися із нотаріусом щодо видачі такого свідоцтва, потрібно буде шукати інший шлях для реєстрації успадкованого ними права оренди.

Таким шляхом (найоптимальнішим, на нашу думку) може бути внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині визначення орендаря. Законодавчим підтвердженням того, що в разі смерті орендаря договір оренди продовжує діяти для його спадкоємців, а не укладається з ними новий договір, є положення абз.5 ч.1 ст.31 Закону про оренду землі. Згідно із вказаною нормою договір оренди припиняється, якщо в разі смерті фізичної особи – орендаря його спадкоємці відмовляються від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки. Відповідно, в разі відсутності їх відмови договір діє. А укладення нового договору оренди стосовно цієї ділянки буде неможливим, бо є діючий договір оренди із таким же предметом.
На тому, що при спадкуванні права на земельну ділянку необхідно вносити зміни до договору оренди землі в частині заміни орендаря, наголошує і Держкомзем у листі від 21.12.2009 р. № 23382/17/7-09.
Тож для реалізації цього варіанту спадкоємцям Голови фермерського господарства потрібно звернутися до Сільради із листом-пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди землі щодо внесення змін до нього в частині заміни орендаря. До листа слід додати докази того, що вони є спадкоємцями померлого Голови фермерського господарства.
Оскільки відповідно до п.34 ч.1 ст.26 Закону України № 280/97-ВР від 21.05.1997 р. «Про місцеве самоврядування в Україні» виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання щодо регулювання земельних відносин, то рішення про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 04.04.2008 р. має бути прийнято на пленарному засіданні Сільради.
В подальшому на підставі такого рішення Сільрада та спадкоємці Голови фермерського господарства укладуть додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 04.04.2008 р., згідно із якою замість Голови фермерського господарства орендарями землі виступатимуть його спадкоємці.
Відповідно, вказана додаткова угода згідно із пп.1 п.37 Порядку буде підставою для державної реєстрації права оренди земельної ділянки за спадкоємцями Голови фермерського господарства.

Якщо з реалізацією вищевказаного варіанту виникнуть труднощі (Сільрада відмовиться вносити зміни до договору оренди, державний реєстратор не захоче реєструвати право оренди спадкоємців на підставі додаткової угоди і т.д.), спадкоємцям Голови фермерського господарства доведеться захищати свої права в суді. Залежно від конкретних обставин це може бути здійснено шляхом подання позову про зміну договору оренди землі, визнання дій державного реєстратора незаконними та зобов’язання зареєструвати право оренди тощо.
До речі, на практиці траплялись випадки, коли судове рішення згідно із пп.10 п.37 Порядку було самостійною підставою для державної реєстрації за спадкоємцями орендаря права оренди на земельну ділянку. У цих випадках спадкоємці подавали позов про визнання за ними такого права оренди, і цей позов було задоволено судом.
Однак в разі обрання спадкоємцями Голови фермерського господарства цього варіанту їм слід враховувати неоднозначність судової практики – поряд із випадками беззастережного задоволення таких позовів , Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ також відмовляв в задоволенні їм подібних позовів з огляду на відсутність звернення спадкоємця до орендодавця стосовно укладання договору оренди землі.