На початку 2014 року виповниться десять років, відколи в українському законодавстві з’явився інститут емфітевзису. Вперше загальні положення про цей інститут були закріплені в ЦК України, а в основному земельному законі – ЗК України (або «земельній Конституції», як пафосно називають його деякі українські науковці) емфітевзис «прописався» лише в червні 2007 року.
Однак навіть за десятиліття свого українського існування емфітевзис не набув широкого розповсюдження в нашій країні, а тому і досі залишається екзотичним продуктом в сфері земельних правовідносин. Що ж це за продукт, які його специфічні риси та чим зумовлений брак уваги до цього інституту – на цих та інших нюансах емфітевзису зосередимось далі в цій статті.

Правова природа емфітевзису
Емфітевзис за своєю правовою суттю є видом речових прав на чуже майно, а саме – правом володіти та користуватися чужою землею для сільськогосподарських потреб. Цей інститут не новий, він виник ще до нашої ери. Своєю назвою емфітевзис завдячує древнім грекам, які ще в ІІІ ст. до н.е. ним називали спадкову земельну оренду для розведення садів та виноградників. Пізніше (в ІІ ст. н.е.) цей інститут вподобали стародавньоримські правники, які за його допомогою прагнули оформити довготривалі відносини володіння та користування чужою землею з метою перетворення необроблюваних великих наділів землі в продуктивні сільськогосподарські угіддя. Емфітевзис вважався вічним правом, оскільки не обмежувався жодними строками. В цьому і полягала його основна відмінність від оренди, яка здавна була строковим правом.
В сучасному українському законодавстві загальні положення про емфітевзис містяться в главі 33 ЦК України та главі 161 ЗК України. Суть цього інституту залишилась незмінною – власник передає землекористувачу право володіння та користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, зберігаючи за собою право розпорядження нею. Використовуючи земельну ділянку на умовах емфітевзису, землекористувач веде господарство на власний розсуд, вирощує сільськогосподарську продукцію з дотриманням вимог і законодавства, і умов договору про застосування лише тих способів виробництва, які не погіршують стан земельної ділянки та екологічний стан довкілля. При цьому вся сільськогосподарська продукція, вирощена землекористувачем, є його власністю, якою він розпоряджається на власний розсуд. Інтерес власника земельної ділянки полягає в отриманні плати за користування земельною ділянкою, забезпеченні її фактичного обробітку та поліпшенні корисних властивостей землі.
Єдиною підставою виникнення емфітевзису закон називає договір між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ч.1 ст.407 ЦК України та ч.1 ст.1021 ЗК України).
Відповідно, сторонами договору емфітевзису є власник земельної ділянки будь-якої форми власності (приватної, державної, комунальної) з одного боку та особа, яка виявила бажання користуватися земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевт, землекористувач). В разі встановлення емфітевзису щодо земель державної чи комунальної власності, землекористувачу слід пам’ятати про конкурентні засади такого набуття, встановлені главою 21 ЗК України.
Особливо уважно треба підходити до ситуації, коли землекористувачем за договором емфітевзису бажає стати іноземець або особа без громадянства. ЗК України передбачає право таких осіб набувати у користування земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства, а також для ведення індивідуального або колективного садівництва на умовах оренди (ч.2 ст.33, ч.2 ст.35 ЗК України). Оскільки інших варіантів отримання такими особами права користування вказаними земельними ділянками зазначені норми ЗК України не передбачають, то укладений на їх користь договір емфітевзису може оспорюватись (визнаватись недійсним) зацікавленою особою в судовому порядку як такий, що укладений всупереч діючому законодавству.
Подібне обмеження встановлене ч.2 ст.35 ЗК України і щодо юридичних осіб – їм вказана норма дозволяє отримувати земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва також лише на умовах оренди. Тож якщо юридичною особою щодо такої земельної ділянки буде укладено договір емфітевзису, то його дійсність може бути предметом судового розгляду за позовом зацікавленої особи.
Об’єктом договору емфітевзису, як слідує із його назви, є виключно землі сільськогосподарського призначення, до яких згідно із ч.2 ст.22 ЗК України належать:
а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);
б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).
Вказана класифікація земель сільськогосподарського призначення здійснена за складом угідь таких земель. Більш звичною для землекористувачів є класифікація сільськогосподарських земель за видами цільового призначення, які на сьогоднішній день перелічені в наказі Держкомзему від 23.07.2010 р. № 548, що набрав чинності 16.02.2011 р. Серед таких видів в реальному житті найчастіше зустрічаються земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, для ведення фермерського господарства, для ведення особистого селянського господарства, для ведення підсобного сільського господарства, для індивідуального садівництва, для сінокосіння і випасання худоби. До 16.02.2011 р. при визначенні цільового призначення земельної ділянки керувалися Українським класифікатором цільового використання землі (УКЦВЗ), який вміщений у листі Держкомзему від 24.04.98 р. № 14-1-7/1205.
Конкретні параметри земельної ділянки, що передається в користування за договором емфітевзису (кадастровий номер, місце розташування, площа, цільове призначення і т.д.) зазначаються в договорі емфітевзису відповідно до правовстановлюючих документів власника такої земельної ділянки та відомостей Державного земельного кадастру .

Умови договору емфітевзису
Чинним законодавством України не закріплений перелік істотних умов саме для договору емфітевзису, як наприклад, для договору оренди землі . Так само в підзаконних нормативно-правових актах не знайти типового або примірного договору емфітевзису (на відміну, знову ж таки, від договору оренди земельної ділянки ). Тож при підготовці та укладенні договорів емфітевзису сторонам необхідно керуватися вже названими вище главами 33 ЦК України та 161 ЗК України, а також загальними положеннями ЦК України (глави 52, 53) та ГК України (глава 20) щодо умов, порядку укладання, зміни та розірвання цивільно-правових (господарсько-правових) договорів. В кінці цієї статті вміщено рекомендований автором зразок договору емфітевзису, зараз же пропонуємо детальніше зосередитись на його основних умовах.
Строк дії договору емфітевзису, об’єктом якого є земельні ділянки державної або комунальної власності, має бути конкретно визначеним та становити не більше 50-ти років. Земельні ділянки приватної власності можна передавати в користування за договором емфітевзису на будь-який строк (хоч на 500 чи 1000 років) або і взагалі строк дії договору не вказувати. В останньому випадку договір емфітевзису вважатиметься укладеним на невизначений строк, і кожна із сторін може відмовитися від договору емфітевзису, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (ст.408 ЦК України).
Плата за договором емфітевзису. Законодавство не передбачає обов’язкову оплатність такого договору. В ч.2 ст.409 ЦК України передбачено лише, що власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором. В ч.2 ст.410 ЦК України закріплений кореспондуючий такому праву обов’язок землекористувача вносити плату за користування земельною ділянкою.
А це означає, що договір емфітевзису за домовленістю сторін може бути як оплатним, так і безоплатним. Інтерес власника земельної ділянки в останньому випадку полягатиме в забезпеченні використання земельної ділянки за цільовим призначенням, поліпшенні її властивостей та підвищення родючості шляхом внесення добрив тощо. Адже кожен, хто знається на сільському господарстві, достеменно знає, що відсутність фактичного обробітку землі негативно впливає на її родючість.
На сьогодні жодними законодавчими нормами не встановлено ні мінімального, ні максимального розміру плати за користування землею за договором емфітевзису. Також законодавство не містить положень щодо залежності такої плати від нормативної грошової оцінки землі або інших кількісних показників. Тому сторони договору емфітевзису визначають розмір та порядок визначення такої плати на свій розсуд.
При цьому законодавством не вимагається здійснювати оплату за договором емфітевзису періодично (за місяць, квартал, рік). Це означає, що за домовленістю сторін плата за користування земельною ділянкою може бути здійснена одноразово за весь строк дії договору емфітевзису, вноситись за певний період часу або сплачуватись шляхом поєднання обох названих варіантів. Наприклад, якщо договір емфітевзису укладений на 20 років, а власнику землі одразу необхідна значна сума коштів (наприклад, рівнозначна розміру десятирічної плати за договором емфітевзису), сторони можуть в договорі передбачити, що емфітевт спочатку одноразово сплачує власнику землі плату за десять років, а після спливу десятирічного строку користування землею сплачуватиме власникові плату періодично – скажімо, за кожен рік такого користування.
Характеризуючи умови щодо плати за договором емфітевзису, неможливо не торкнутися питання плати за землю, яка передбачена розділом ХІІІ ПК України.
Так, плата за землю справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Платниками земельного податку є власники земельних ділянок та постійні землекористувачі, а платниками орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності – орендарі таких земельних ділянок (пп.14.1.147, пп.14.1.72 п. 14.1 ст. 14, п.288.2 ст.288 ПК України).

Емфітевти не є ні власниками, ні постійними землекористувачами, ні орендарями земельних ділянок, а тому у них відсутній обов’язок сплачувати до бюджету плату за землю, передбачену розділом ХІІІ ПК України. Це правило діє і у випадку, коли об’єктом договору емфітевзису є земельна ділянка державної чи комунальної власності.

З огляду на закріплення в ПК України положень щодо самостійного виконання платником податків свого податкового обов’язку (п.36.4 ст.34 ПК України) та заборони будь-якої уступки грошового зобов’язання або податкового боргу платника податків третім особам (п.87.7 ст.87 ПК України), емфітевт в жодному разі не вправі сплачувати передбачену розділом ХІІІ ПК України плату за землю ЗАМІСТЬ власника земельної ділянки (в тому числі і у випадку, коли таке положення закріплено в договорі емфітевзису).
Отже, емфітевт за договором емфітевзису сплачує лише плату за користування земельною ділянкою, яка не являється платою за землю в розумінні розділу ХІІІ ПК України. Плата за договором емфітевзису сплачується власнику земельної ділянки. Обов’язок нараховувати та сплачувати до бюджету плату за землю покладається на власника такої земельної ділянки.
Окремі права та обов’язки сторін договору емфітевзису. Характерною ознакою емфітевзису є те, що емфітевт може відчужити належне йому право користування земельною ділянкою, а також передати його у порядку спадкування. Виняток із цього правила закон встановлює для земель державної та комунальної власності, право користування якими (емфітевзис) не може бути відчужено їх землекористувачами іншим особам, внесено до статутного капіталу юридичних осіб, передано у заставу (ч. 3 ст. 407 ЦК України та ч. 3 ст. 1021 ЗК України).
Зверніть увагу, що землекористувач може відчужувати право користування земельною ділянкою приватної власності, а не саму земельну ділянку. Це зумовлено тим, що землекористувач на підставі договору емфітевзису не отримує право розпорядження земельною ділянкою, яке залишається у власника такої земельної ділянки. Отже, право відчужити саму земельну ділянку залишається у її власника, який може реалізувати це право (наприклад, продати ділянку) безперешкодно та без дотримання будь-яких умов, в тому числі і за відсутності згоди емфітевта. Водночас, зміна власника земельної ділянки не припиняє дію договору емфітевзису, внаслідок чого до набувача (в т.ч. покупця) такої земельної ділянки переходять всі права і обов’язки власника за раніше укладеним договором емфітевзису.
Емфітевт же може продати належне йому право користування земельною ділянкою третій особі лише за умови дотримання переважного права власника земельної ділянки на придбання такого права. Для цього землекористувач зобов’язаний письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею із вказівкою ціни, що оголошена для продажу, та інших суттєвих умов. Якщо протягом одного місяця з дня такого повідомлення власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане емфітевтом іншій особі. Принагідно зазначу, що експертна грошова оцінка емфітевзису визначається відповідно до розділу VIII Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою КМУ від 11.10.2002 р. № 1531.
У разі порушення права власника на переважну купівлю емфітевтичного права, власник земельної ділянки може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним емфітевтом із третьою особою. В такому випадку власник земельної ділянки зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець емфітевтичного права. До зазначених вимог власника земельної ділянки застосовується позовна давність в один рік.
Крім переважного права на купівлю, власник земельної ділянки у разі продажу землекористувачем іншій особі права користування нею має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права). Така можливість і розмір відсотків мають передбачатись договором емфітевзису.
Вищенаведені положення щодо прав власника земельної ділянки застосовуються лише у випадку продажу емфітевтом належного йому права користування земельною ділянкою. Водночас, закон дозволяє землекористувачу відчужувати належне йому право. Термін «відчуження» є ширшим, ніж «продаж», оскільки включає в себе й інші підстави передачі права власності на об’єкт іншій особі (зокрема, дарування, передачу до статутного капіталу юридичної особи тощо). Відповідно,

переважне право на набуття емфітевтичного права та отримання відсотків від вартості такого права власник земельної ділянки набуває лише в разі продажу такого права емфітевтом. В інших випадках емфітевт може відчужити (наприклад, подарувати) належне йому право користування земельною ділянкою без звернення до власника земельної ділянки та без сплати відсотків на користь останнього.

Форма договору емфітевзису та його державна реєстрація
Окремих (спеціальних) вимог до форми договору емфітевзису законодавство не містить. Однак ним передбачається обов’язкова державна реєстрація емфітевзису, для проведення якої необхідно подати відповідний підтверджуючий документ (в даному випадку – договір). Тож договір емфітевзису має бути укладений в письмовій формі.
Обов’язкового нотаріального посвідчення договору емфітевзису законодавство не вимагає, однак такий договір відповідно до ст.209 ЦК України може бути нотаріально посвідчений за домовленістю сторін.
Нотаріальним посвідченням договору емфітевзису не варто нехтувати у разі, коли власником земельної ділянки є фізична особа. Це пов’язано із тим, що до обов’язків нотаріуса законодавство відносить перевірку дієздатності фізичної особи, засвідчення справжності її підпису, отримання згоди іншого із подружжя на передачу земельної ділянки в користування та укладення договору емфітевзису. Як свідчить аналіз судової практики, оспорюваність саме цих обставин найчастіше була підставою судового розгляду справ про визнання недійсними правочинів за участю фізичних осіб. Залучення ж нотаріуса як незацікавленої в правочині особи значно зменшить завзяття недобросовісних громадян щодо необґрунтованого звернення до суду із позовом про визнання недійсним правочину. Крім того, нотаріус при посвідченні договору емфітевзису повинен перевірити наявність чи відсутність заборон на укладення договору, податкової застави, а також обмежень (обтяжень), встановлених щодо земельної ділянки, що суттєво збільшить гарантію стабільності та законності договору.
Як вже згадувалось вище, емфітевзис підлягає обов’язковій державній реєстрації, яка здійснюється відповідно до Закону про держреєстрацію речових прав на нерухомість та прийнятих на його підставі нормативно-правових актів. Моментом виникнення у емфітевта права користування земельною ділянкою є державна реєстрація такого права.
Для проведення держреєстрації емфітевзису державному реєстратору подається укладений договір емфітевзису (п. п.26, 27 Порядку № 703, п.5.3 Методичних рекомендацій, схвалених рішенням колегії Державної реєстраційної служби України від 11.12.2012 р. ).
При цьому сам договір емфітевзису державній реєстрації не підлягає, а тому він вступає в силу (є укладеним) з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції (найчастіше в договорах моментом його вступу в дію передбачається день його підписання сторонами) або з дня нотаріального посвідчення – в разі такого посвідчення (ст.640 ЦК України). Отже, момент укладення договору емфітевзису та виникнення у емфітевта речового права користування земельною ділянкою не є тотожними та не збігаються в часі.
Найкоротшим розрив в часі між настанням цих двох юридичних фактів є тоді, коли договір емфітевзису посвідчується нотаріально. В такому разі відповідно до ч.5 ст.3 Закону про держреєстрацію речових прав на нерухомість державну реєстрацію права користування земельною ділянкою проводить нотаріус, який посвідчував договір емфітевзису. В таких випадках державна реєстрація емфітевзису зазвичай здійснюється одразу після нотаріального посвідчення відповідного договору, внаслідок чого день укладення договору емфітевзису та день виникнення у емфітевта права користування земельною ділянкою збігаються.
Якщо договір емфітевзису нотаріально не посвідчений, то державна реєстрація закріпленого ним права користування земельною ділянкою проводиться структурними підрозділами територіальних органів Мін’юсту, що забезпечують реалізацію повноважень Укрдержреєстру, за місцем розташування земельної ділянки. Закон надає таким органам чотирнадцять робочих днів для державної реєстрації речових прав (в т.ч. і емфітевзису), а тому навіть якщо договір емфітевзису та інші необхідні документи будуть подані до органу державної реєстрації прав в день укладення такого договору, навряд чи такий орган зареєструє право користування земельною ділянкою в день надходження таких документів. Це можливо хіба що в разі, якщо заявнику вдасться дуже «зацікавити» державного реєстратора.
Оскільки емфітевзис може надаватися лише власником земельної ділянки, то емфітевзис є похідним правом від права власності. За загальним правилом, емфітевзис може бути зареєстрований лише у випадку, коли право власності на земельну ділянку зареєстровано за її власником (ч.2 ст.4 Закону про держреєстрацію речових прав на нерухомість). Тому аби в подальшому не мати проблем із державною реєстрацією свого права користування (а від цього, нагадаємо, залежить виникнення такого права), емфітевту слід перевірити факт внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей щодо державної реєстрації права власності на земельну ділянку за її власником.
Виняток із вказаного загального правила встановлений законодавством для земель державної та комунальної власності – статтею 41 Закону про держреєстрацію речових прав на нерухомість дозволено проводити державну реєстрацію емфітевзису і без реєстрації права держави чи територіальної громади на земельну ділянку. В такому випадку державна реєстрація права власності здійснюється одночасно з державною реєстрацією емфітевзису. При цьому рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у користування на умовах емфітевзису вважається заявою про здійснення державної реєстрації права власності держави чи територіальної громади на зазначену земельну ділянку.
Подавати заяву про державну реєстрацію емфітевзису може як власник земельної ділянки, так і емфітевт. Однак з огляду на більшу зацікавленість останнього у такій реєстрації, зазвичай саме на емфітевта договором покладається обов’язок здійснити дії щодо державної реєстрації емфітевзису. Перелік документів, необхідних для проведення такої державної реєстрації, визначений п. п.25-28 Порядку № 703 та розділом 2 Методичних рекомендацій, схвалених рішенням колегії Державної реєстраційної служби України від 11.12.2012 р. .
В результаті державної реєстрації емфітевзису державний реєстратор формує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, один примірник якого надається емфітевту (якщо заява про держреєстрацію подавалась ним). Відповідно, такий витяг підтверджує виникнення у емфітевта права користування земельною ділянкою на підставі договору емфітевзису.

Коли доцільно укладати договір емфітевзису?
Уважний читач напевне помітив, що у всьому написаному вище емфітевзис прямо чи опосередковано порівнювався із договором оренди. Воно є не дивно: орендою покрито більше 90% випадків строкового користування землею. Мотивація такого кроку полягає, насамперед, у досить детальному законодавчому регулюванні відносин оренди земельних ділянок. Та й типовий договір оренди землі існує. Тож сторонам не потрібно «вигадувати велосипед» та морочитись із складанням договору оренди. Із емфітевзисом ситуація наразі інакша: і законодавчих норм обмаль, і примірного чи типового договору немає. Тому і клопоту із складанням договору емфітевзису багато. При цьому від детальності, логічності та однозначності умов такого договору залежить подальша ефективна і безконфліктна взаємодія сторін. Враховуючи ж те, що відносини користування землею зазвичай стосуються сільгоспвиробників, які більше переймаються сівозмінами та показниками врожайності, ніж тонкощами юридичної науки, то стає зрозумілим, чому оренда для них значно зручніша, ніж емфітевзис.
Поряд із цим, існує ряд випадків, коли емфітевзис зможе повніше порівняно із орендою задовольнити потреби сторін. Серед них наступні.
1. Необхідність оформлення відносин користування приватною землею на строк більше 50-ти років. Строк дії договору оренди землі обмежений 50-ма роками (ч.1 ст.19 Закону про оренду землі). Стосовно ж договору емфітевзису, укладеного щодо земельної ділянки приватної власності, максимальний строк не визначено. Тому теоретично такий строк може складати хоч 1000 років.
2. Потреба передачі землі в безоплатне користування. Оренда землі за своїм визначенням, вміщеним в ст.1 Закону про оренду землі, є платним володінням і користуванням земельною ділянкою. Відносно ж договору емфітевзису законодавство не передбачає обов’язкову його оплатність, відповідно, такий договір може бути безоплатним.
3. Необхідність закріплення незалежності плати за користування землею від кількісних показників (в т.ч. і від нормативної грошової оцінки землі). Відповідно до п.9 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220, орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності зазначається у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Розмір плати за емфітевтичне право законодавство не «прив’язує» до її нормативної грошової оцінки землі або інших кількісних показників, а тому її розмір та порядок визначення встановлюється за домовленістю сторін.
4. Бажання власника земельної ділянки отримати плату за користування земельною ділянкою одноразово за весь строк користування земельною ділянкою або за тривалий період часу. Практика орендних земельних відносин склалась таким чином, що плата за оренду землі носить періодичний характер (як правило, за рік). Стосовно емфітевзису такої сталої практики не існує.
Врешті, навіть скудність законодавчого регулювання відносин емфітевзису можна перетворити на перевагу. Адже брак законодавчих норм сторони можуть усунути, детально врегулювавши відносини користування землею в договорі емфітевзису. При цьому вони мають більшу свободу такого врегулювання, ніж в разі оренди, бо емфітевзис значно поступається оренді в кількості законодавчих приписів, від яких сторони не вправі відступити. Як приклад договірного врегулювання відносин емфітевзису наводимо зразок відповідного договору.

Зразок договору емфітевзису

ДОГОВІР
про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)

Громадянин України _____________________________________________________,
(прізвище, ім’я по-батькові)
реєстраційний номер облікової картки платника податків __________________ з однієї сторони (далі – Власник), та
_______________________________________________________________________,
(найменування Емфітевта)
в особі _____________________________________________________, що діє на підставі
(прізвище, ім’я по-батькові)
____________________________________, з іншої сторони (далі – Емфітевт), надалі разом
(Статуту, довіреності тощо)
іменовані «Сторони», а кожен окремо – «Сторона», діючи добровільно, відповідно до власного вільного волевиявлення, що відповідає нашій внутрішній волі, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам’яті, розуміючи значення своїх дій, попередньо ознайомлені з вимогами чинного законодавства щодо недійсності правочинів, уклали цей Договір про наступне:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1.1. Предметом цього договору є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, розташована за адресою: __________________________________, площею _______,__ га, з цільовим призначенням __________________________, кадастровий номер ____________________ (далі – Земельна ділянка), щодо якої Власник передає Емфітевту права володіння та користування для сільськогосподарських потреб (емфітевтичне право), зберігаючи за собою право розпорядження нею.
1.2. Земельна ділянка належить Власнику на підставі ____________________________,
(назва правовстановлюючого документу)
виданого ___________ _____ року на підставі _________________ № ___ від ______ року.
1.3. Власник свідчить, що на момент укладення цього Договору Земельна ділянка не перебуває під арештом чи забороною, щодо неї не ведуться судові спори, вона не заставлена, у податковій заставі не перебуває, відносно неї не укладено будь-яких договорів щодо відчуження чи щодо користування з іншими особами, треті особи не мають прав на Земельну ділянку, на Земельній ділянці не розміщено житлових будинків, будь-яких інших будівель та/або споруд, Земельна ділянка є придатною для використання за цільовим призначенням.
1.4. Відповідно до встановленого за цим договором емфітевзису в Емфітевта виникає право володіння та користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, а саме: __________________________________________________________________________
(уточнення можливостей щодо використання земельної ділянки, при необхідності)

2. ПЛАТА ЗА КОРИСТУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ
2.1. За користування Земельною ділянкою Емфітевт сплачує Власнику плату в розмірі __________(_______) гривень ____ коп. за ______________ не пізніше ________________________________. Плата за користування емфітевтичним правом за перший ______________ підлягає сплаті не пізніше _____________ банківських днів з дня укладення цього Договору.
2.2. Емфітевт має право за письмовою згодою Власника сплачувати Власнику плату за користування емфітевтичним правом завчасно, але не більше ніж за ________ років.

3. СТРОК КОРИСТУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ
3.1. Емфітевтичне право за цим Договором встановлюється на строк ____________ років з моменту його державної реєстрації.
3.2. Емфітевтичне право за цим Договором підлягає обов’язковій державній реєстрації та виникає у Емфітевта з моменту такої державної реєстрації.
3.3. У разі якщо Емфітевт продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії цього Договору і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку Договору листа-повідомлення Власника про заперечення у поновленні Договору, цей Договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які ним передбачені.

4. ПРАВА І ОБОВ’ЯЗКИ СТОРІН
4.1. Права та обов’язки Власника.
4.1.1. Власник має право:
а) вимагати від Емфітевта використання земельної ділянки за призначенням, визначеним цим Договором;
б) вимагати від Емфітевта своєчасної сплати коштів, передбачених цим Договором;
в) вимагати від Емфітевта ефективного та раціонального використання Земельної ділянки відповідно до її цільового призначення, підвищення її родючості, застосування природоохоронних технологій виробництва, дотримання вимог сівозміни, екологічної безпеки землекористування, державних стандартів, норм і правил;
г) переважне право придбання емфітевтичного права перед іншими особами у разі його продажу Емфітевтом на підставах та у порядку, встановлених законом;
ґ) відчужувати земельну ділянку без будь-якого погодження на це Емфітевта, але з обов’язковим повідомленням Емфітевта про такий продаж, а набувача земельної ділянки – про існуюче за цим Договором емфітевтичне право;
4.1.2. Власник зобов’язаний:
а) передати Емфітевту у володіння і користування Земельну ділянку у стані, що відповідає вимогам Договору, та придатному для використання за цільовим призначенням;
б) не перешкоджати Емфітевту у здійсненні ним своїх повноважень щодо володіння та користування емфітевтичним правом, передбаченим цим Договором;
в) повідомляти Емфітевта про продаж Земельної ділянки іншій особі. Повідомлення має бути надіслане рекомендованим листом з повідомленням про вручення протягом ____ днів з дня укладення договору купівлі-продажу Земельної ділянки.
4.2. Права та обов’язки Емфітевта
4.2.1. Емфітевт має право:
а) володіти та користуватися Земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до умов цього Договору;
б) власності на всю продукцію і всі доходи, отримані від користування Земельною ділянкою;
в) відчужувати та передавати у порядку спадкування емфітевтичне право;
г) за письмовою згодою Власника зводити на Земельній ділянці будівлі та споруди, які необхідні для використання у сільськогосподарському виробництві.
4.2.2. Емфітевт зобов’язаний:
а) ефективно та раціонально використовувати Земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, дотримуватись вимог сівозміни, екологічної безпеки землекористування, державних стандартів, норм і правил;
б) своєчасно вносити плату за користування емфітевтичним правом відповідно до цього Договору;
в) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля;
г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;
ґ) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі;
д) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;
е) дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов’язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;
є) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем;
ж) в разі припинення емфітевзису привести ділянку до стану, в якому вона була до встановлення щодо неї емфітевзису, та негайно передати її Власнику;
з) виконувати інші обов’язки, встановлені законодавством для землекористувачів.

5. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН
5.1. За невиконання або неналежне виконання умов цього Договору Сторони несуть відповідальність відповідно до законодавства України і цього Договору.
5.2. У випадку невнесення плати за користування Земельною ділянкою у строки, встановлені п. 2.1 Договору, Емфітевт сплачує Власнику пеню в розмірі ________________________ за кожний день прострочення.
5.3. У випадку встановлення факту використання Земельної ділянки не за цільовим призначенням та/або без реєстрації права користування в порядку, встановленому законодавством, Емфітевт зобов’язується відшкодувати Власнику шкоду, завдану такими діями, та сплатити йому штраф в розмірі _____________________________________.
5.4. При погіршенні якості землі, погіршення родючості землі, що стало наслідком порушення Емфітевтом обов’язків, встановлених Договором, Емфітевт зобов’язується відшкодувати Власнику шкоду, завдану такими діями та сплатити йому штраф в розмірі __________________________________.

6. ПРИПИНЕННЯ ДІЇ ТА РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ
6.1. Цей Договір припиняє свою дію у наступних випадках:
а) при отриманні Емфітевтом права власності на Земельну ділянку;
б) спливу строку, на який було встановлено емфітевтичне право;
в) домовленості Власника та Емфітевта про припинення емфітевтичного права;
г) загибелі, знищення Земельної ділянки або такого її пошкодження, що виключає можливість її використання за цільовим призначенням;
д) відчуження Земельної ділянки для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності;
е) за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.
6.2. Цей Договір може бути розірваним:
а) за взаємною згодою Сторін;
б) за рішенням суду у випадках, передбачених чинним законодавством України.

7. ВИРІШЕННЯ СПОРІВ
7.1. Усі спори, що виникають при виконанні умов цього Договору або пов’язані із ним, вирішуються шляхом переговорів між Сторонами. Якщо відповідний спір неможливо вирішити шляхом переговорів, він вирішується в судовому порядку за встановленою підвідомчістю та підсудністю такого спору відповідно до чинного в Україні законодавства.

8. ЗАКЛЮЧНІ ПОЛОЖЕННЯ
8.1. Цей Договір набуває чинності після його підписання Сторонами та нотаріального посвідчення і діє до спливу строку користування Земельною ділянкою, визначеного в п. 3.1. цього Договору.
8.2. Ми, Сторони, підтверджуємо, що цей Договір відповідає нашим дійсним намірам і не носить характеру фіктивного та удаваного правочину, укладається нами у відповідності зі справжньою нашою волею, без будь-якого застосування фізичного чи психічного тиску та на вигідних для нас умовах і не є результатом впливу тяжких обставин; Договір укладається нами без застосування обману чи приховування фактів, які мають істотне значення, ми однаково розуміємо значення, умови Договору, його природу і правові наслідки, бажаємо настання саме тих правових наслідків, що створюються цим Договором, про що свідчать наші особисті підписи на Договорі.
8.3. Цей Договір укладено за наявності згоди другого із подружжя Власника на передачу Земельної ділянки в користування (емфітевзис) та укладення цього Договору, справжність підпису на якій засвідчено ________________, приватним нотаріусом __________________ нотаріального округу, ____________ р., реєстровий номер ___.
8.4. У разі визнання у судовому порядку цього Договору недійсним, отримана Власником плата за фактичний строк користування Земельною ділянкою не повертається.
8.5. Цей Договір складений і підписаний у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких зберігається у справах нотаріуса _______________________ (______________________), два інші передаються Сторонам – по одному для кожної.

Нормативна база:
ЦК України
Цивільний кодекс України № 435-ІV від 16.01.2003 р.
ГК України
Господарський кодекс України № 436-ІV від 16.01.2003 р.
ЗК України
Земельний кодекс України № 2768-III від 25.10.2001 р.
ПК України
Податковий кодекс України № 2755- VІ від 02.12.2010 р.
Закон про держреєстрацію речових прав на нерухомість
Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952-IV від 01.07.2004 р.
Закон про оренду землі
Закон України «Про оренду землі» № 161-XIV від 06.10.1998 р.
Порядок № 703
Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ № 703 від 22.06.2011 р.