Недобудована будівля: що з податком на нерухомість

Опубліковано: Головбух № 28, липень 2020 

Запитання: ЧП имеет в собственности недвижимость – нежилое здание офисно-производственного назначения.

При этом ЧП не является промышленным предприятием, и его единственным видом деятельности является сдача в аренду недвижимого имущества.

На здание, принадлежащее ЧП, есть свидетельство о праве собственности от 2008 г. (при этом в электронный Реестр прав и отягощений право собственности было внесено в 2013 г.) – площадь составляет 400 м2.

Затем в 2014 г. это здание начали реконструировать путём достройки дополнительных площадей (была получена Декларация ГАСК о реконструкции), что продолжалось несколько лет.

В ноябре 2018 г. для того, чтобы сдать имеющееся здание, которое реконструируется, в ипотеку, ЧП внесло в Реестр информацию о здании с учётом реконструкции и получило Вытяг из Гос. реестра прав на недвижимое имущество, в котором указано, что этот объект недвижимого имущества – это незавершённое строительство, готовность объекта – 92%, площадь по сравнению с первоначальной стала больше – 1 600 м2.

Налог на недвижимость за последние 3 года ЧП не платило и декларацию о налоге на недвижимость не подавало.

В настоящее время налоговая инспекция в телефонном режиме потребовала подать декларацию по налогу на недвижимость за последние 3 года и уплатить налог на недвижимость из расчёта увеличенной площади недвижимости – 1 600 м2, когда в Вытяге из Реестра на недвижимость указано, что объект недвижимости – это незавершённое строительство?

Исходя из какой площади недвижимости (400 м2 или 1 600 м2) и за какие периоды необходимо уплачивать налог на недвижимость?

Відповідь: Питання оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (надалі також – Податок), регулюються ст. 266 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. № 2755-VI (далі – ПКУ).

Так, відповідно до пп. 266.1.1 ПКУ платниками Податку є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, а базою оподаткування Податком – загальна площа об’єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток (пп. 266.3.1).

Під об’єктами житлової нерухомості ПКУ розуміє будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки (пп. 14.1.129); до об’єктів нежитлової нерухомості відносить будівлі, приміщення, що не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду (пп. 14.1.1291).

Реконструкція відповідно до Державних будівельних норм України А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» – це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об’єкту будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників, забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг.

Відповідно до ст. 1, 37, 393 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 № 3038-VI реконструкція відноситься до будівництва та проводиться на підставі дозволу на виконання будівельних робіт, а після її закінчення об’єкт приймається в експлуатацію та право власності на нього реєструється.

Так, в п. 43 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі – Порядок 1127) міститься перелік документів, необхідних для державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, створеного у результаті реконструкції.

Наведене дає підстави для висновку, що внаслідок реконструкції виникає новий об’єкт житлової та/або нежитлової нерухомості, який приймається до експлуатації та право власності на який підлягає державній реєстрації.

Згідно із пп. 266.7.5 ПКУ щодо новоствореного (нововведеного) об’єкта житлової та/або нежитлової нерухомості декларація юридичною особою – платником подається протягом 30 календарних днів з дня виникнення права власності на такий об’єкт, а податок сплачується починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об’єкт.

Цивільний кодекс України в ст. 331 передбачає, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV (далі – Закон № 1952) речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Згідно із ч. 1 ст. 4 Закону № 1952 право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації. Тож право власності на реконструйовану нежилу будівлю офісно-виробничого призначення площею 1600 м2 ПП  набуде лише після прийняття її до експлуатації  та з моменту державної реєстрації права власності на таку будівлю.

Аналогічний підхід підтримала і ДФС України в ІПК від 01.04.2019 № 1367/6/99-99-12-02-03-15/ІПК/ – вона пояснила, що датою виникнення податкових зобов’язань з податку на нерухомість вважається дата державної реєстрації такого об’єкта нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Тому до державної реєстрації за ПП права власності на будівлю площею 1600 м2 у нього відповідно до пп. 266.7.5 ПКУ відсутній обов’язок подавати декларацію та сплачувати за таку будівлю податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Що стосується об’єкту незавершеного будівництва, то на нього теж можна зареєструвати право власності. Це відбувається в порядку, передбаченому ст. 271 Закону № 1952.

Однак об’єкт незавершеного будівництва не є об’єктом нерухомості, про що неодноразово зазначали і судові установи. Так, Верховний Суд у постанові від 18.12.2019 року у справі № 916/633/19[1] дійшов висновку, що об’єкт незавершеного будівництва за визначенням ч. 3 ст. 331 ЦКУ за своєю правовою природою є сукупністю будівельних матеріалів, які є майном, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво).

І навіть наявність судового рішення про визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на новостворену річ – об’єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні ст. 181 та ч. 2 ст. 331 ЦКУ, оскільки не звільняє забудовника від обов’язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію в загальному порядку та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Про відсутність підстав для сплати Податку за об’єкти незавершеного будівництва неодноразово зазначала і ДФСУ (див., наприклад, ІПК від 25.07.2018 № 3262/6/99-99-12-02-03-15/ІПК та від 19.03.2018 № 1089/6/99-99-12-02-03-15/ІПК).

Отже, у ПП відсутній обов’язок подавати декларацію та сплачувати податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за об’єкт незавершеного будівництва площею 1600 м2.

Що стосується будівлі площею 400 м2, то податківці давно і послідовно наполягають на тому, що обов’язок сплачувати Податок припиняється з моменту виключення із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про платника Податку як власника об’єкту нерухомості (див., наприклад, ІПК від 11.06.2019  № 2660/ІПК/04-36-12-04-21). Тож якщо внаслідок реконструкції будівлі площею 400 м2 державний реєстратор відкривав окремий розділ на незавершене будівництво із одночасним закриттям розділу щодо нерухомого майна площею 400 м2, то податкова, найімовірніше, наполягатиме на тому, що обов’язок подавати декларацію та сплачувати податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за будівлю площею 400 м2 у ПП  припинився у листопаді 2018 року (з дати виключення із реєстру відомостей про ПП як власника такої будівлі).

[1] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/86438103


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *