Постановою КМУ від 31.10.2011 р. № 1185 внесено зміни до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою КМУ від 23 березня 1995 р. № 213, згідно із якими для врахування змін у рентному доході, який створюється при виробництві зернових культур, до показників нормативної грошової оцінки ріллі, проведеної станом на 01.07.1995 р. (з урахуванням індексації), застосовується коефіцієнт 1,756. Із коефіцієнтом 1,756 застосовуються показники нормативної грошової оцінки гектара ріллі окремої земельної ділянки, проведеної станом на 01.07.1995 р.
В запитанні йдеться про «нарахування орендної плати», отже, воно стосується випадків, коли на момент набрання чинності Постановою КМУ від 31.10.2011 р. № 1185 зобов’язання по сплаті орендної плати вже існувало. Відповідно, необхідно з’ясувати, чи застосовується коефіцієнт 1,756 при сплаті орендної плати за договорами оренди земельних часток (паїв), укладених до 01.01.2012 р.
Так, форми плати за оренду (грошова, натуральна чи відробіткова) земельної частки (паю), види продукції чи послуг, що надаються як плата за оренду, та строки внесення цієї плати визначаються у договорі оренди земельної частки (паю) (п. 2 Указу Президента України «Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)» від 15.12.1998 р. № 1353/98)
Відповідно до ч. ч. 2 та 3 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-XIV розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Указами Президента України щодо паювання землі передбачались мінімальні розміри плати за оренду земельної частки (паю), що обчислювались у відсотках від вартості земельної частки (паю), яка передана в оренду.
Оскільки згідно із п. 3 Указу Президента України від 08.08.1995 р. № 720/95 «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» вартість земельної частки (паю) напряму залежить від грошової оцінки сільськогосподарських угідь, почали з’являтись думки деяких державних органів щодо застосування коефіцієнту 1,756 при визначенні мінімального розміру орендної плати за земельну частку (пай) .
Наскільки такі твердження стосуються розглядуваної ситуації, встановимо далі.
Зміст договорів оренди земельної частки (паю) має визначатися сторонами на основі відповідного Типового договору, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17.01.2000 р. № 5 (далі – Типовий договір).
Відповідно до п. 2.2 Типового договору за користування вказаною в договорі земельною(-ими) часткою(-ами) орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату (в розрахунку на одну земельну частку) у конкретно визначеному розмірі (вказується розмір грошової плати в гривнях, натуральної – кількість продукції, відробіткової – послуги, роботи Орендодавцю).
Отже, в договорі оренди земельної частки (паю) розмір орендної плати має бути фіксованим в гривнях (виражений в твердій грошовій сумі), яка обраховується як певний відсоток від визначеної на момент укладання договору вартості земельної частки (паю).
Відповідно до ст. 204 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV (далі – ЦК України) правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Недійсність договорів оренди земельної частки (паю) в частині обрахування орендної плати без застосування коефіцієнту 1,756 законом прямо не встановлена, про наявність рішень суду про визнання їх недійсними автору невідомо, а тому такі договори оренди в силу ст. 204 ЦК України є правомірними.
При цьому згідно із ст. 629 ЦК України договір є обов’язковим для виконання сторонами.
Отже, умови укладених до 01.01.2012 р. договорів оренди земельної частки (паю) (включаючи і умову щодо розміру орендної плати) є обов’язковими для виконання сторонами. Відповідно, орендарі земельних часток (паїв) зобов’язані сплачувати орендну плату за користування ними у визначеному такими договорами фіксованому розмірі.
При цьому згідно із умовами п. 2.2 Типового договору орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації на дату її виплати відповідно до рівня інфляції національної валюти України.
Індекс інфляції, в свою чергу, – це індекс споживчих цін, який відповідно до ст. 1 Закону України «Про індексацію грошових доходів населення» від 03.07.1991 р. № 1282-XII визначається як показник, що характеризує динаміку загального рівня цін на товари та послуги, які купує населення для невиробничого споживання. Відповідно до ст. 3 цього ж Закону індекс споживчих цін обчислюється спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади в галузі статистики (наразі – Державна служба статистики України) і не пізніше 10 числа місяця, що настає за звітним, публікується в офіційних періодичних виданнях.
Очевидно, що встановлений постановою КМУ від 31.10.2011 р. № 1185 коефіцієнт 1,756 не є індексом інфляції, обчисленим згідно із вимогами Закону України «Про індексацію грошових доходів населення».
Між тим, Закон України «Про оренду землі» та Типовий договір не передбачає інших випадків збільшення (індексації) орендної плати за земельну частку (пай) та/або застосування будь-яких коефіцієнтів, крім індексу інфляції. Нагадаємо, що сторони згідно із ч. 4 ст. 179 та ч. 3 ст. 184 Господарського кодексу України від 16.01.2003 р. № 436-IV (далі – ГК України) не можуть відступати від змісту Типового договору, але мають право конкретизувати його умови.
Таким чином, за укладеним до 01.01.2012 р. договором орендар повинен сплачувати орендну плату за земельну частку (пай) в розмірі, визначеному договором оренди земельної частки (паю), проіндексовану на дату виплати орендної плати відповідно до рівня інфляції. При цьому при нарахуванні орендної плати за таким договором не застосовується коефіцієнт 1,756, передбачений постановою КМУ від 31.10.2011 р. № 1185.
Чинне законодавство надає можливість навести і інші аргументи на підтвердження вищевказаної позиції:
1. В переліку випадків обов’язкового проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок (ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 р. № 1378-IV) відсутній випадок визначення розміру орендної плати за земельну частку (пай);
2. В Постанові КМУ від 31.10.2011 р. № 1185 йдеться про застосування коефіцієнту 1,756 до показників нормативної грошової оцінки гектара ріллі окремої земельної ділянки, проведеної станом на 01.07.1995 р. Земельна частка (пай) не є окремою земельною ділянкою, оскільки не має меж на місцевості та певного місця розташування, а визначена в умовних кадастрових гектарах. Тому буквальне тлумачення положень Постанови КМУ від 31.10.2011 р. № 1185 свідчить про неможливість її застосування до оренди земельної частки (паю);
3. З огляду на правило ст. 58 Конституції України про незворотність дії законів та інших нормативно-правових актів в часі норми Постанови КМУ від 31.10.2011 р. № 1185 не можуть поширюватись на правовідносини сторін, які виникли до набрання чинності такою Постановою.
Насамкінець зауважимо, що наразі існують судові рішення, якими обґрунтовується неправомірність застосування Постанови КМУ від 31.10.2011 р. № 1185 не лише до правовідносин щодо оренди земельної частки (паю), а й до випадків обов’язкового проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок (наприклад, при визначені розміру земельного податку) .
Гадаємо, що саме це стало причиною ініціювання Міністерством аграрної політики та продовольства України призупинення дії Постанови КМУ від 31.10.2011 р. № 1185. Як вказано в Листі зазначеного Міністерства від 06.09.2012 р. № 37-91-15/16402 на даний час відповідний проект постанови опрацьовується згідно з вимогами Регламенту КМУ.