Суперечки щодо можливості оренди юридичною особою у громадян земель з видом використання «для ведення особистого селянського господарства» (далі – ОСГ) з метою ведення товарного сільгоспвиробництва ведуться давно, запекло та з наявністю перемог з обох боків. Залежно від часу виникнення цього питання у конкретної юрособи, місця розташування земельної ділянки, а також наявності у такої особи грошового та адміністративного ресурсу, мали місце діаметрально протилежні відповіді на нього – як ствердні, так і заперечні. Відтак кома у виразі: «орендувати не можна заборонити» для одних юридичних осіб ставилась після першого слова, для інших – перед останнім. Тож потенційні орендарі – юридичні особи, які планують використовувати землі ОСГ з метою ведення товарного сільськогосподарського виробництва, мають проаналізувати аргументи обох позицій, зважити на ризики оренди таких земель, після чого вирішити для себе, чи є сенс «зв’язуватись» із ними.

Позиція «ЗА»: можливість оренди слідує із відсутності прямої її заборони
На сайті Держземагентства до цього часу міститься відповідь Комітету з питань аграрної політики та земельних відносин ВРУ від 12.09.2006 р. на звернення територіальних органів земресурсів щодо розглядуваного питання. І хоча з моменту висловлення Комітетом такої позиції пройшло майже вісім років, знаходження її на сайті головного земельного відомства України свідчить, як мінімум, про те, що Держземагентство таку позицію не ігнорує.
Отже, аргументи на користь можливості користування юридичною особою земельною ділянкою ОСГ зводяться до наступного.
Частина 1 ст.7 Закону про ОСГ закріплює право члена ОСГ (яким може бути лише фізична особа) укладати особисто або через уповноважену особу будь-які угоди, що не суперечать законодавству.
Закон про оренду землі дозволяє громадянам (їх уповноваженим особам) здавати в оренду земельні ділянки, що перебувають у їх власності.
Оскільки в законодавстві відсутня пряма заборона щодо оренди юридичними особами земель ОСГ для ведення товарного сільгоспвиробництва, то така оренда не суперечитиме законодавству, а відтак – дозволена ним.
При цьому відповідно до ст.19 ЗКУ головним критерієм класифікації земель є їх основне цільове призначення, яке і впливає на зміст прав і обов’язків суб’єктів земельних правовідносин.
Згідно із ст.22 ЗКУ земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть надаватися громадянам для ведення ОСГ, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а сільськогосподарським підприємствам – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Тому, за твердженням Комітету з питань аграрної політики та земельних відносин ВРУ, передача громадянами належних їм земельних ділянок ОСГ в оренду юридичним особам для ведення товарного сільгоспвиробництва провадиться в межах однієї категорії земель без зміни їх цільового призначення, оскільки зміна відбувається лише тільки при віднесенні земель до тієї чи іншої категорії земель.

Позиція «ПРОТИ»: відсутність прямої вказівки про можливість оренди означає її заборону.
Розміщення Держземагентством на своєму сайті роз’яснення Комітету ще не означає, що головне земельне відомство підтримує таку позицію. Як показав час, Держземагентство вважає якраз навпаки. Так, спочатку його Головне управління у Дніпропетровській області навело контраргументи обґрунтуванням Комітету , а 21.04.2008 р. вже сам Держкомзем в листі № 14-17-11/4017 обнародував свою аргументацію щодо неможливості оренди юридичною особою земель ОСГ. Полягає така аргументація в наступному.
Відповідно до ч.3 ст.22 ЗКУ земельні ділянки для ведення ОСГ можуть передаватись у власність лише громадянам. При цьому ведення ОСГ проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції, реалізації її надлишків та надання послуг з використанням майна ОСГ, у тому числі й у сфері сільського зеленого туризму (ст.1 Закону про ОСГ).
Відтак Держкомзем приходить до висновку, що оскільки ЗКУ та Закон про ОСГ не передбачають можливості передачі землі ОСГ юридичним особам у власність або в оренду, то суб’єктами будь-якого права на земельні ділянки ОСГ є лише громадяни.
Вищенаведена позиція Держкомзему слово в слово була продубльована Вищим адмінсудом України в п.1.2 Інформаційного листа № 781/11/13-10 від 01.06.2010 р.

Позиція автора: в разі оренди юридичною особою земель ОСГ є ризик визнання договору недійсним.
Насамперед зазначимо, що раціональне зерно в позиції щодо можливості оренди юридичною особою належної громадянину земельної ділянки ОСГ таки є. Так, в ч.1 ст.19 Конституції України дійсно закладений принцип, згідно із яким особи приватного права (в т.ч. юридичні) можуть робити все, що прямо не заборонено законом. При цьому не існує прямої норми законодавства, яка б за змістом означала таке: «Юридичні особи не можуть орендувати земельні ділянки, надані фізичним особам у власність для ведення ОСГ». Тож відчайдушні юридичні особи, які прийняли рішення орендувати такі землі, можуть скористатись цим раціональним зерном для обґрунтування правомірності своєї оренди.
Поміркованим юридичним особам радимо зважити те, що оренда ними земель ОСГ не цілком узгоджуватиметься із рядом законодавчих норм.
Зокрема, ч.5 ст.20 ЗКУ надає право власнику або користувачу земельної ділянки самостійно визначати види її використання в межах певної категорії земель в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою. Однак у вказаній нормі зроблено застереження, що це правило не поширюється на землі сільськогосподарського призначення та землі оборони.
Поряд із цим, згідно із ч.3 ст.22 ЗКУ землі сільгосппризначення передаються у власність та надаються у користування: громадянам – для ведення ОСГ, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а сільськогосподарським підприємствам – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Таким чином, відповідно до ст.22 ЗКУ ведення ОСГ та ведення товарного сільгоспвиробництва є окремими та самостійними видами використання земель сільськогосподарського призначення.
У ч.5 ст.20 ЗКУ передбачено, що земельні ділянки сільгосппризначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених ст. ст.31, 33 – 37 ЗКУ.
Згідно із ч.3 ст.33 ЗКУ використання земель ОСГ здійснюється відповідно до закону. Таким законом є Закон про ОСГ.
В ст.1 вказаного Закону передбачено, що ведення ОСГ проводиться з метою задоволення особистих потреб фізичної особи та/або осіб, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають з нею, шляхом виробництва, переробки і споживання сільгосппродукції, реалізації її надлишків та надання послуг з використанням майна ОСГ, у тому числі й у сфері сільського зеленого туризму.
Юридична особа не є біологічно живим організмом, а тому вона не може споживати продукцію для задоволення особистих потреб.
Крім того, метою ведення товарного сільгоспвиробництва є реалізація сільськогосподарської продукції для отримання економічної вигоди (доходу). Відтак є очевидним, що визначена у наведеній ст.1 Закону про ОСГ мета ведення ОСГ та мета ведення товарного сільгоспвиробництва кардинально відрізняються. При цьому юридична особа в силу своєї правової природи на здатна використовувати землю з метою, визначеною в ст.1 Закону про ОСГ.
Таким чином, використання юридичною особою земель ОСГ для ведення товарного сільгоспвиробництва здійснюватиметься всупереч вимогам щодо користування землями ОСГ, закріпленим в ст.33 ЗКУ та Законі про ОСГ. А це, в свою чергу, призводить до порушення ч.5 ст.20 ЗКУ.
Вищевикладеними аргументами може скористатись зацікавлена особа для обґрунтування того, що зміст договору оренди земель ОСГ, укладений між фізичною та юридичною особою з метою ведення останньою товарного сільгоспвиробництва, суперечить чинному законодавству України. А така суперечність відповідно до ст. ст.203 та 215 ЦКУ є підставою для визнання судом недійсним зазначеного договору оренди землі. Зацікавленою особою в цьому випадку може бути, в тому числі, і громадянин – орендодавець, якому з тих чи інших причин не хочеться продовжувати орендні відносини.
Тож поміркованим юридичним особам – потенційним орендарям варто пошукати іншу земельну ділянку із більш «підходящим» видом використання. Якщо ж зацікавленість є саме в цій конкретній земельній ділянці ОСГ (наприклад, якщо вона розташована в єдиному масиві земель, що цікавить юридичну особу), то можна запропонувати варіант із зміною виду використання такої ділянки – з виду «для ведення ОСГ» на вид «для ведення товарного сільгоспвиробництва».
При цьому слід налаштуватися на витратний процес (як в часовому, так і грошовому виразі), оскільки зміна виду використання земельної ділянки має відбуватися за ініціативою громадянина – власника землі та проводитися відповідно до ст.20 ЗКУ, якою регулюється зміна цільового призначення земельної ділянки. На цьому наголошує ВСУ в постанові від 05.03.2013 р. у справі № 21-417а12 , обґрунтовуючи це принципом раціонального використання та охорони земель сільгосппризначення. При цьому ВСУ зазначає, що обов’язковою умовою дотримання встановленої процедури в даному випадку є складання або перепогодження (у випадку якщо зміні цільового призначення підлягає вся земельна ділянка, а не її частина) проекту відведення земельної ділянки з місцевими органами виконавчої влади (районним (міським) органом земельних ресурсів, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органом містобудування й архітектури та охорони культурної спадщини), а також проходження державної землевпорядної експертизи.
Відповідно, оскільки зміна виду використання земельної ділянки відбуватиметься в порядку зміни її цільового призначення, обов’язково слід перевірити, чи не була вона отримана громадянином в рахунок паю, оскільки на зміну цільового призначення таких земель в пп.«б» п.15 розділу Х ЗКУ встановлений мораторій.

Нормативна база:
ЦКУ
Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
ЗКУ
Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.
Закон про ОСГ
Закон України від 15.05.2003 р. № 742-IV «Про особисте селянське господарство».
Закон про оренду землі
Закон України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі».