Орендна плата є істотною умовою договору оренди землі. При визначенні орендної плати за землю обов’язково зазначається її розмір, індексація, форма платежу, строки, порядок внесення і перегляду та відповідальність за її несплату (абз. 4 ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-XIV).
В ч. 2 ст. 21 вказаного Закону передбачено, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Методика № 213 , про яку йшлося в запитанні, визначає механізм визначення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.
Водночас, як вірно зазначено в запитанні, чинним законодавством України не передбачено обов’язкового застосування нормативної грошової оцінки земельної ділянки при визначенні розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності. Так само законодавство України не передбачає при визначенні розміру орендної плати за такі земельні ділянки обов’язково застосовувати інші кількісні показники (критерії). Іншими словами, нормативно-правовими актами України не передбачено спеціального механізму визначення орендної плати за землі приватної власності.
Тим не менше, практика закріплення в договорі оренди приватних земельних ділянок формули «орендна плата = певний відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки» дуже поширена. Це зумовлено, насамперед, бажанням орендодавця за рахунок орендної плати за земельну ділянку компенсувати свої витрати на сплату земельного податку, який відповідно до розділу XIII Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. № 2755-VI в здебільшого «прив’язаний» до розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Повертаючись до запитання, зазначимо, що розмір орендної плати за земельні ділянки приватної власності відповідно до загального правила ч. 1 ст. 632 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV сторони встановлюють за домовленістю між собою. При визначенні такого розміру орендної плати сторони керуються свободою договору (ч. 1 ст. 627 ЦК України), яка, в тому числі, передбачає вільне визначення умов договору.
Це означає, що сторони в договорі можуть визначити розмір орендної плати за земельні ділянки приватної власності у фіксованій сумі, відсотковому відношенні до грошової оцінки земельної ділянки (як нормативної, так і експертної) або погодити інший механізм визначення розміру такої орендної плати. Головне, щоб такий механізм був життєздатним, не допускав неоднозначного тлумачення та відповідав внутрішній волі сторін.
Якщо сторони визначатимуть розмір орендної плати у відсотковому відношенні до експертної грошової оцінки земельної ділянки, формулювання відповідного пункту договору оренди земельної ділянки може бути наступним: «Орендна плата виплачується Орендарем Орендодавцеві у розмірі 3% (три відсотки) від експертної грошової оцінки Об’єкта оренди, звіт про яку наданий ТОВ «Інститут екології, землеустрою і проектування», код ЄДРПОУ 31763629, 04 жовтня 2013 року, що складає 1 000,00 грн. (одну тисячу гривень 00 коп.) на рік».