Опубліковано: АгроПро, № 03/2023 від 28.03.2023

Наразі більшість (якщо не всі) невитребувані паї перебувають в оренді у сільгоспвиробників. Нагадаємо, якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформлять право власності на земельну ділянку, то він вважатиметься таким, що відмовився від одержання земельної ділянки (ч. 4 ст. 13 Закону України від 05.06.2003 № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», далі – Закон № 899).

І хоча до цієї дати трохи більше ніж півтора роки у орендарів виникають запитання:

• договори оренди автоматично припиняються зі вказаної дати, чи продовжуватимуть діяти?
• якщо другий варіант, то до якого часу і в якому вигляді?

Нумо розбиратися.

Скасувальна обставина&01.01.2025 р. 

Договір оренди нерозподіленої земельної ділянки/невитребуваного паю укладається під так званою скасувальною обставиною: на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку (ч. 3 ст. 13 Закону № 899). Про це обов’язково має бути зазначено у договорі оренди.

Буквальний аналіз наведеної норми означає, що договір оренди невитребуваного паю діятиме, допоки не з’явиться власник земельної ділянки.

З 01.01.2025 р. невитребувана земельна частка (пай) буде передаватися у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним. Така передача здійснюватиметься на підставі рішення суду (ч. 5 ст. 13 Закону № 899). При цьому, якщо земельна частка (пай) не буде сформована у земельну ділянку, то це має зробити за своїм рішенням відповідна сільська, селищна, міська рада.

Тож якщо до 01.01.2025 р. власник невитребуваного паю або його спадкоємець не оформить своє право власності на земельну ділянку, виділену у рахунок такого паю, договір оренди невитребуваного паю діятиме до дати державної реєстрації права комунальної власності на таку ділянку.

Оскільки процес переходу невитребуваного паю у комунальну власність досить тривалий (більше року, див. нижче), то сама по собі дата 01.01.2025 р. р. значення для припинення договору оренди невитребуваного паю не має.

Винятком є випадки коли у договорі прямо вказано, що: «… договір діє до 01.01.2025 р. р., але не пізніше дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку …» (а такі формулювання зустрічаються доволі часто).

Тож із наведеного можна зробити загальний висновок: на 01.01.2025 р. припиняються лише ті договори невитребуваних паїв, у яких прямо вказано, що строк їх дії закінчується на цю дату.

Якщо ж при визначенні періоду дії договорів оренди невитребуваних паїв сторони застосували формулювання « …на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку…», то такі договори діють до дня державної реєстрації права власності (приватної чи комунальної) на земельну ділянку, виділену в рахунок такого паю. Державна реєстрація припинення права оренди земельної частки (паю) за таким договором відбуватиметься:

• одночасно з реєстрацією права власності на земельну ділянку;
• автоматично без складання сторонами будь-яких договорів (додаткових угод) про його припинення;
• без подання відповідної заяви заявниками.

Перехід невитребуваного паю у комунальну власність

Вище вже зазначалось, що відповідно до ч. 5 ст. 13 Закону № 899 комунальною власністю невитребуваний пай може стати лише у порядку визнання майна безхазяйним.

Такий порядок регулюють:

• ст. 335 Цивільного кодексу України;
• ст. ст. 2, 9, 12, 18 Закону України від 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
• п. п. 82-88 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 р. № 1127.

З аналізу вищевказаних норм слідує, що для того, аби невитребуваний пай перейшов у комунальну власність, потрібно дотриматись такого алгоритму:

1. Прийняття відповідною сільською, селищною, міською радою рішення про формування невитребуваного паю у земельну ділянку (якщо вона не була сформована раніше).
2. Взяття органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно (державним реєстратором), на облік такої земельної ділянки як безхазяйної нерухомої речі за заявою місцевої ради за місцезнаходженням земельної ділянки. Для цього місцева рада має звернутись до державного реєстратора, у т.ч. нотаріуса.
3. Розміщення оголошення у друкованих засобах масової інформації про взяття на облік земельної ділянки як безхазяйної нерухомої речі.

Чинним законодавством України не визначено суб’єкта, на якого покладається такий обов’язок. Водночас, оскільки саме місцева рада є зацікавленою особою щодо набуття права власності на безхазяйну нерухому річ, то саме в її інтересах виконати вказане зобов’язання.

4. Подання місцевою радою заяви до суду про передачу у комунальну власність земельної ділянки після спливу не менш, ніж одного року з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі.

У такій заяві обов’язково зазначаються:

• основні характеристики земельної ділянки (кадастровий номер, площа, цільове призначення, місцезнаходження тощо);
• посилання на документи про взяття на облік ділянки як безхазяйної нерухомої речі;
• посилання на друковані засоби масової інформації, в яких було зроблено оголошення про взяття відповідної земельної ділянки на облік як безхазяйної нерухомої речі.

5. Прийняття судом рішення про передачу земельної ділянки як безхазяйної нерухомої речі у комунальну власність.

Такі справи розглядаються в порядку окремого провадження відповідно до глави 8 розділу IV Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК).

Суд зобов’язаний повідомити про розгляд справи всіх зацікавлених осіб. Очевидно, що такими особами є власник невитребуваного паю або його спадкоємці.

Суд відмовляє в прийнятті заяви про передачу земельної ділянки у власність територіальної громади, якщо:

• вона не взята на облік органом, який здійснює державну реєстрацію права на нерухоме майно,
• або якщо заяву подано до закінчення одного року з дня взяття її на облік.

Якщо вищенаведені умови дотримані, суд ухвалює рішення про передачу безхазяйної земельної ділянки у власність відповідної територіальної громади.

Тож, за найкращого сценарію, невитребуваний пай стане комунальною власністю не раніше лютого-березня 2026 року (адже рішення суду набирає законної сили після закінчення строку на його апеляційне оскарження, а таким строком у цивільних справах є 30 днів).

Нагадаємо, що місцева рада не вправі передавати земельну ділянку, сформовану з невитребуваного паю, у приватну власність протягом 7 років з дня державної реєстрації права комунальної власності на таку ділянку (крім передачі її власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцям) (ст. 13 Закону № 899).

Тож така ділянка не може перейти у приватну власність раніше 2033 року.

Виділення паїв в натурі та воєнний стан

Від орендарів невитребуваних паїв чимдалі більше лунає запитань стосовно перспектив продовження строку власникам невитребуваних паїв на виділення земельних ділянок в натурі (який зараз встановлено до 01.01.2025 р.) з огляду на запроваджену на час воєнного стану заборону безоплатної приватизації земель.

Однак вказана заборона стосується безоплатної передачі земель державної та комунальної власності у приватну власність. А земельна частка (пай) належить до колективної власності (Указ Президента України від 08.08.1995 р. № 720/95 «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям»).

Отже, у процесі розпаювання земля переходила із колективної в приватну власність. Тож такі ділянки не відносяться ні до державної, ані до комунальної власності.

Відтак, наразі на період дії воєнного стану відсутні будь-які заборони чи особливості виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок у натурі (на місцевості). А тому і передумов для продовження передбаченого ч. 4 ст. 13 Закону № 899 строку на сьогодні немає.

Зміна умов договору

Оскільки договори оренди невитребуваних паїв у більшості своїй діятимуть і після 01.01.2025 р., орендарям варто подбати про внесення змін до них в частині неприйнятних, невигідних та й просто неоднозначних та незрозумілих для них умов.

Наприклад, зараз багато питань виникає у орендарів щодо індексації орендної плати, індексації нормативної грошової оцінки об’єкту оренди та застосування обох їх одночасно.

Тут слід враховувати позицію Верховного Суду від 23.06.2022 р. у справі № 193/805/20, яка полягає у наступному:

«…розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати. Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України «Про оренду землі» та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися».

Тобто, індексації має підлягати або нормативна грошова оцінка (НГО) земельної ділянки, або орендна плата. Індексація НГО розраховується Держгеокадастром на підставі індексу споживчих цін за попередній рік і до 15 січня оприлюднюється для всіх власників землі та землекористувачів, податківців (ст. 289 Податкового кодексу України).

Індексація орендної плати здійснюється самим орендарем на підставі індексу споживчих цін, опублікованих Держстатом не пізніше 10 числа місяця, що настає за звітним.

Водночас, оскільки невитребувані паї не відносяться ні до комунальної, ні до державної землі, застосування індексації при визначенні розміру орендної плати в цьому випадку взагалі не обов’язкове.

Ураховуючи вищевикладене  орендарю невитребуваних паїв доцільно проаналізувати діючі договори і у разі виявлення невигідних положень ініціювати внесення змін до договору оренди землі в цій частині.

Для цього треба скористатись ст. 188 Господарського кодексу України. Вона передбачає такий алгоритм дій:

• Надіслати місцевій раді пропозиції про зміну договору. До листа-пропозиції слід додати два екземпляри додаткової угоди про внесення конкретних змін до договору, які зі сторони орендаря підписати і скріпити печаткою (за наявності). Лист та додаткові угоди найоптимальніше направити цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення. Якщо на час війни такої можливості немає, повідомлення та додаткові угоди варто направити засобами електронного зв’язку із підписанням їх кваліфікованим електронним підписом.
• Місцева рада пропозиції про зміну договору та додаткові угоди має розглянути на направити відповідь орендарю протягом 20-ти днів з моменту отримання. У випадку, якщо орендодавець погоджується із запропонованими змінами, він підписує два екземпляри додаткової угоди та направляє один екземпляр орендарю (направлення та підпис – так само, які і в попередньому пункті).

Коли ж місцева рада не бажає змінювати орендні відносини, вона повідомляє про це ініціатора у відповідному листі.

У разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни договору оренди землі або у разі неодержання орендарем відповіді у встановлений 20-денний строк з урахуванням часу поштового обігу, останній має право передати спір на вирішення суду.

Договір вважається зміненим з дати досягнення сторонами згоди про зміну його умов. Якщо договір змінено судовим рішенням, договір вважається зміненим з дня набрання чинності таким рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено цим рішенням суду. Реєструвати зміни до договору оренди (строк дії, розмір орендної плати) потрібно, однак дата державної реєстрації змін до запису про інше речове право (право оренди) жодним чином не впливає на дату набрання чинності додатковою угодою до договору.