Опубліковано: АгроПро, № 07/2023 від 14.07.2023

Приводом для написання цієї статті стало звернення до редакції херсонського підприємства, яке користувалось приміщенням за договором позики. Це приміщення було спалене внаслідок воєнних дій, але його можна відремонтувати. У зв’язку з цим перед підприємством постала низка питань:

• Які дії воно має вчинити?
• Чи можна підприємству ремонтувати приміщення, якщо воно планує використовувати його надалі?
• Чи має право фізособа-власник подати повідомлення в Дію для подальшого отримання репарацій?
• Якщо підприємство хоче повернути власнику приміщення, то чи зобов’язане воно його відремонтувати, адже за договором позики підприємство має повернути приміщення у стані не гіршому, ніж отримало?

Тож далі проаналізуємо цю ситуацію.

У позичку чи позику – ось у чому питання

Передусім розберемося, що таке позика і що таке позичка. Незважаючи на різницю в одну букву у назві, позичка та позика є кардинально різними правовими інститутами. І відмінність ця проявляється одразу ж після першого побіжного ознайомлення зі статтями Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ), які регулюють відповідні правовідносини:

Позичка (ст. 827 ЦКУ)

Позика (ст. 1046 ЦКУ)

1. За договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов’язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку. 2. Користування річчю вважається безоплатним, якщо сторони прямо домовилися про це або якщо це випливає із суті відносин між ними. 3. До договору позички застосовуються положення глави 58 ЦКУ щодо найму (оренди).

1. За договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов’язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості. Договір позики є укладеним з моменту передання грошей або інших речей, визначених родовими ознаками.

 Для повного розуміння відмежування цих двох інститутів потрібно також враховувати ст. 184 ЦКУ, яка передбачає поділ речей на замінні та незамінні. До замінних належать речі, які визначені родовими ознаками, тобто властивими усім речам того ж роду. Замінні речі вимірюються числом, вагою, мірою.

Зокрема, визначити родовими ознаками можна:

• 100 мішків цукру-піску (вимірюється числом);
• 100 кг цукру-піску (вимірюється вагою);
• пів літра цукру-піску (вимірюється мірою).

Отже, за договором позики передається замінна річ, яка після передачі стає власністю позичальника. Тому і повертається не та ж сама річ, а інша, але така ж сама – в такій же кількості (100 мішків, 100 кг чи пів літра), такого ж роду (цукор-пісок), такої ж якості (наприклад, з масовою часткою вологи не більше 0,1%, цукрози – не менше 99,75% тощо).

Незамінною є річ, наділена тільки їй властивими (індивідуальними) ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її. Отож, у позиЧку передається саме незамінна річ, яка після закінчення договірного строку користування нею має бути повернута позичкодавцю.

Отже, якщо особа отримує річ і повертає таку ж річ, то це позика, бо такі ж речі – це ті, що визначаються родовими ознаками. Якщо ж вона отримує річ і повинна повернути ту ж саму річ, то йдеться вже про позичку.

Приміщення є саме незамінною річчю, оскільки характеризується певними унікальними технічними характеристиками, місцем розташування, реєстраційним номером та ін.

Тому отримати приміщення у позику не вдасться, бо повертати за договором позики потрібно інше приміщення, яке апріорі не може бути таким же, як і отримане в позику. Адже ці приміщення матимуть ряд відмінностей – місце розташування, площу, конфігурацію, технічні параметри, реєстраційні номери…

Зважаючи на вищевикладене, херсонське підприємство не могло отримати приміщення у фізичної особи на підставі договору позики. Натомість цілком ймовірно, що між сторонами був підписаний договір позички приміщення. Тож його і аналізуватимемо.

Чия вина?

Відповідно до ст. 323 ЦКУ ризик випадкового знищення та випадкового пошкодження (псування) майна несе його власник, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ч. 3 ст. 827 ЦКУ до договору позички застосовуються положення глави 58 ЦКУ про найм (оренду). Виходячи з положень цієї глави, сутність норми щодо ризику випадкового знищення або пошкодження майна, що передане в найм, аналогічна ст. 323 ЦКУ і зводиться до наступного:

• якщо майнові втрати (знищення чи пошкодження) настають за відсутності вини наймача або наймодавця, то за загальним правилом вони покладаються на власника (наймодавця);
• якщо за договором ризики майнових втрат покладені на наймача, то він у разі випадкового знищення або пошкодження предмета найму зобов’язаний компенсувати наймодавцю як власнику його майнові втрати (такий висновок зробив Верховний Суд у постанові від 22.09.2021 р. у справі № 207/3254/18).

Зауважимо, що цивільне законодавство не містить визначення поняття ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження майна. У доктрині цивільного права такий ризик визначається як несення несприятливих наслідків, які можуть настати і за які не відповідають ні сторони, ні треті особи. Інакше кажучи, той, хто несе ризик випадкового знищення майна, бере на себе зобов’язання відповідати за його випадкове знищення або пошкодження, навіть якщо законодавство надає йому можливість звільнитися від такої відповідальності. Згідно з ч. 1 ст. 617 ЦКУ підставами для звільнення від відповідальності є випадок та непереборна сила. Тому можемо зробити висновок, що у вищезгаданій  ст. 323 ЦКУ йдеться про перехід ризику знищення або пошкодження майна внаслідок випадку або непереборної сили.

Проте у наведеній ситуації коли майно (приміщення) було спалене внаслідок воєнних дій, розпочатих у зв’язку із повномасштабним вторгненням РФ, відповідальною особою є саме РФ – країна-агресор. Про це йдеться, зокрема, у Законі України від 23.02.2023 р. № 2923-IX «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України» (далі – Закон № 2923). Огляд цього закону див. в «АгроPRO», 2023, № 10, с. 4 – ред.

Тому в розглядуваному випадку має застосовуватись ч. 1 ст. 1166 ЦКУ, згідно з якою майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю  майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала.

Верховний Суд у постанові від 14.04.2022 р. у справі № 308/9708/19 зазначив, що «суд України, розглядаючи справу, де відповідачем визначено РФ, має право ігнорувати імунітет цієї країни та розглядати справи про відшкодування шкоди, завданої фізичній особі в результаті збройної агресії за позовом, поданим саме до цієї іноземної країни».

У подальшому аналогічна позиція була висловлена і Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 12.05.2022 р. у справі № 635/6172/17 та Верховним Судом у постановах від 08.06.2022 р. у справі № 490/9551/19, від 07.09.2022 р. у справі 641/4272/19 та ін.

Таким чином, якщо приміщення було пошкоджене внаслідок пов’язаних із війною обставин, то відшкодовувати завдану цим шкоду користувач не буде, навіть якщо договором позички на нього був покладений ризик випадкового знищення або пошкодження такого приміщення. Відшкодувати шкоду повинна країна-агресор. Якщо підприємство хоче повернути приміщення та припинити договір позички, то воно не зобов’язане ремонтувати приміщення.

Є потреба у ремонті. Хто його має здійснити – власник чи користувач?

Вище вже зазначалось, що згідно з ч. 3 ст. 827 ЦКУ до договору позички застосовуються положення глави 58 ЦКУ щодо найму (оренди).

У ст. 776 ЦКУ, яка якраз і входить до глави 58 ЦКУ, передбачено, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Тож для того аби визначити відповідальну за ремонт особу, потрібно з’ясувати, якого саме ремонту потребує приміщення – поточного чи капітального.

Роз’яснення щодо розмежування цих видів ремонту надано у листі Мінрегіонбуду від 15.07.2009 р. № 9/9-1056, із посиланням на лист Держкомбуду від 30.04.2003 р. № 7/7-401, а також у листі-роз’ясненні Держкомбуду та архітектури від 27.11.2018 р.

Капітальний ремонт будівлі – це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель у зв’язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращення планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об’єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності).

Поточний ремонт – це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій та інженерного обладнання. Якщо будівля загалом не підлягає капремонту, комплекс робіт із поточного ремонту може включати окремі роботи, які класифікуються як такі, що відносяться до капітального, крім робіт, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі.

Щодо переліку робіт, які належать до поточного ремонту, можна орієнтуватися на главу 1.2 розділу 1 Примірного переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг із ремонту приміщень, будинків, споруд, затвердженого наказом Держжитлокомунгоспу від 10.08.2004 р. № 150.

З наведеного випливає, що визначальною ознакою поточного ремонту є його періодичність. При цьому поточний ремонт не потребує звільнення приміщення, у якому він відбуватиметься. Поточний ремонт здійснюється одночасно із забезпеченням ефективної експлуатації об’єкта, де він проходить.

Для капітального ремонту, навпаки, звільнення приміщення – основна умова. Його проведення передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації приміщення.

Оскільки із запитання вбачається, що приміщення було спалене, навряд чи воно потребує лише поточного ремонту. Найімовірніше, у ньому потрібно проводити капітальний ремонт.

Тож за загальним правилом ст. 776 ЦКУ ремонтувати приміщення має фізособа-власник, якщо інше не визначено договором позички. При цьому вважаємо за доцільне зберігати документи, що підтверджують витрати, аби в подальшому їх можна було додати до загальної суми відшкодування шкоди країною-агресором (якщо ремонт проводитиметься за власний кошт, тобто власник не отримає компенсації від України на такий ремонт (докладніше про це – далі). 

Як може вчинити підприємство-наймач?

Варіант 1. Застосувати ст. 607 ЦКУ, яка передбачає припинення зобов’язання неможливістю його виконання у зв’язку з обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає.

Тож якщо приміщення пошкоджене настільки, що виконувати свої зобов’язання за договором позички підприємство-користувач не може, воно може наполягати (у т. ч. визнавати у судовому порядку), що право користування за договором позички є припиненим.

Для застосування цього варіанту радимо підприємству письмово звернутися до власника із листом-обґрунтуванням неможливості виконання зобов’язань за договором позички, до якого додати проєкт додаткової угоди про припинення договору позички.

Якщо власник відмовиться підписати таку додаткову угоду або взагалі не відреагує на звернення, підприємство може захищати свої права та законні інтереси в судовому порядку.

Варіант 2. Відповідно до ст. 776 ЦКУ направити власнику приміщення лист-пропозицію провести капітальний ремонт приміщення, нагадавши у ньому, що оскільки ремонт викликаний невідкладною потребою, він має бути проведений у розумний строк.

Якщо власник приміщення не здійснить капітального ремонту приміщення, підприємство може скористатись можливостями, передбаченими ч. 3 ст. 776 ЦКУ, та:

• або відремонтувати приміщення і вимагати відшкодування вартості ремонту;
• або вимагати розірвання договору позички та відшкодування збитків.

Право фізособи-власника на компенсацію

Відразу після повномасштабного вторгнення РФ в Україні розпочався процес нормативного врегулювання компенсації шкоди, завданої агресорами.

З-поміж перших документів – Порядок визначення шкоди та збитків, завданих Україні внаслідок збройної агресії РФ, затверджений постановою КМУ від 20.03.2022 р. № 326. Він містить загальні засади щодо визначення шкоди та збитків, завданих Україні.

26.03.2022 р. постановою КМУ № 380 затверджено Порядок подання інформаційного повідомлення про пошкоджене та знищене нерухоме майно внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України (далі – Порядок № 380). Порядок прийнято з метою збору та обліку інформації про пошкоджене та знищене нерухоме майно фізичних та юридичних осіб. На сьогодні цей Порядок викладено у новій редакції, яка затверджена постановою КМУ від 13.06.2023 р. № 624. Огляд читайте на с. ????? цього номера.

22.05.2023 р. набрав чинності Закон № 2923.

16.05.2023 р. набрав чинності Порядок надання компенсації для відновлення окремих категорій об’єктів нерухомого майна, пошкоджених внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації, з використанням електронної публічної послуги «єВідновлення», затверджений постановою КМУ від 21.04.2023 р. № 381.

А 15.06.2023 р. набрав чинності Порядок надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна, затверджений постановою КМУ від 30.05.2023 р. № 600.

Ці перші кроки в урегулюванні порядку надання компенсації зроблено стосовно фізичних осіб-власників знищених та пошкоджених об’єктів житлової нерухомості.

Тож якщо у наведеній ситуації пошкоджене приміщення належить до житлових, то фізособа-власник вже може розпочати дії щодо отримання компенсації. В іншому випадку (тобто якщо приміщення належить до нежитлових) потрібно почекати подальшого законодавчого врегулювання цього питання.

Якщо приміщення житлове, то фізособі-власнику слід урахувати наступне.

Насамперед фізособа має самостійно подати інформаційне повідомлення до Реєстру пошкодженого та знищеного майна:

• засобами Єдиного державного вебпорталу електронних послуг (далі – Портал Дія) на підставі пунктів 6 і 7 Порядку № 380;
• з використанням мобільного додатка Порталу Дія (Дія) у разі наявності реєстраційного номера облікової картки платника податків згідно з п. 6 Порядку № 380;
• через адміністратора центру надання адміністративних послуг або нотаріуса на підставі п. 8 Порядку № 380.

Відповідно до ст. 10 Закону № 2923 компенсація за пошкоджений об’єкт нерухомого майна надається шляхом:

• або виконання робіт, пов’язаних з будівництвом, на пошкодженому об’єкті нерухомого майна з метою його відновлення (у тому числі розроблення проектної документації на будівництво, проведення її експертизи, виконання будівельних робіт);
• або надання будівельної продукції для виконання таких робіт.

Отримувачем такої компенсації буде фізична особа, яка:

• досягла 18-річного віку;
• є громадянином України;

• є власником (співвласником) пошкодженого об’єкта, право власності на який зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав.

Розмір компенсації за один пошкоджений об’єкт не може бути більший, ніж 200 тис. грн.

Компенсація має бути використана протягом 12 місяців з дня отримання, за умови, що:

• об’єкт нерухомого майна був пошкоджений після набрання чинності Указом Президента України від 24.02.2022 р. № 64 «Про введення воєнного стану в Україні»;

• об’єкт нерухомого майна розташований на території, що не включена до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого наказом Мінреінтеграції від 22.12.2022 р. № 309;
• відомості про право власності на пошкоджений об’єкт внесені до Держреєстру прав;
• компенсація повинна бути використана лише на ремонтні роботи, які не були проведені на дату складення чек-листа, крім випадків проведення протиаварійних робіт чи невідкладних консерваційних робіт.

Таким чином, незалежно від ступеня пошкодження та від того, якого ремонту потребує приміщення (поточного чи капітального), отримати компенсацію на проведення ремонту та провести його може тільки власник такого приміщення.