Опубліковано: газета «Бухгалтерія», № 51 (1038) від 17.12.2012 р., с. 63-64
Незареєстрований договір: неукладений чи нечинний?
Наразі факт державної реєстрації договору оренди землі має не просто важливе, а вирішальне значення для чинності такого договору.
Так, відповідно до ст.18 Закону про оренду землі договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, а згідно із ст.20 цього ж Закону укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.
Згідно із частиною третьою ст.640 ЦКУ договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту його державної реєстрації.
Як бачимо, за ЦКУ незареєстрований договір оренди земельної ділянки є неукладеним, а за Законом про оренду землі такий договір є укладеним, але не є чинним.
Спільним в обох випадках буде те, що до державної реєстрації договору оренди земельної ділянки не існуватиме правової підстави для виникнення між сторонами орендних прав та обов’язків. Це означає, що за незареєстрованим договором оренди землі фактичний користувач не матиме підстав для користування земельною ділянкою на умовах оренди та сплати коштів саме як орендної плати за таке користування, а власник землі не вправі отримувати такі кошти як орендну плату або вимагати її сплати.
Відмінність між неукладеним та нечинним договором може полягати, на думку автора, в співвідношенні кожного із вказаних понять із терміном «недійсний договір». Так, за відсутності законодавчо встановлених умов для укладання договору домовленості сторін не досягнуто, тобто, договору не існує. Тому неукладений договір визнати недійсним неможливо з огляду на відсутність об’єкту для такого визнання. Нечинний же договір є укладеним, він існує, проте такий договір не діє з огляду на ненастання обставини, з якою закон пов’язує його дію. Отже, нечинний договір за наявності для того підстав недійсним визнати можна. Наприклад, коли сторони уклали договір оренди землі 1 січня, а до 1 червня не зареєстрували. У цей проміжок часу між двома зазначеними датами з точки Закону про оренду землі договір є укладеним, а отже теоретично й може бути визнаний недійсними судом за позовом сторони договору.
Відповідно, передбачені ст.216 ЦКУ правові наслідки недійсності правочину можливо застосувати до нечинного договору в разі визнання його недійсним, в той час як такі наслідки ні в якому разі не можуть бути застосовані до неукладеного договору.
Оскільки Закон про оренду землі є спеціальним нормативно-правовим актом відносно розглядуваних правовідносин, а ЦКУ – загальним, то незареєстрований договір оренди землі до моменту такої державної реєстрації мав би визнаватись укладеним, але не чинним.
Проте судові установи нерідко вважають такі договори неукладеними, та, посилаючись на п. 8 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», зазначають, що згідно із статтями 210 та 640 ЦКУ не є вчиненим правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації. Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено. У цьому разі можуть заявлятися лише вимоги, передбачені главою 83 книги п’ятої ЦКУ.
Правові наслідки для орендаря
Виходячи із вищевикладеного можна сказати, що для орендаря як фактичного користувача землею незареєстрований договір оренди земельної ділянки створюватиме правові наслідки залежно від того, якої із вищевикладених позицій дотримуватиметься власник землі (чи інша зацікавлена особа), та чи погодиться із такою позицією суд. Отже можливі наступні варіанти.
Варіант перший. Управнена особа вважає незареєстрований договір оренди землі неукладеним, а тому в будь-який момент вона вправі заявити вимоги, передбачені главою 83 книги п’ятої ЦКУ, а саме:
• про повернення їй безпідставно набутої земельної ділянки в натурі (ст. ст. 1212, 1213 ЦКУ);
• про відшкодування на її користь всіх доходів, які фактичний користувач одержав або міг одержати від земельної ділянки за час фактичного користування нею (ст. 1214 ЦКУ);
• відшкодування збитків за допущене користувачем погіршення землі за час фактичного користування нею (ст. 1214 ЦКУ).
Натомість користувач теоретично матиме право вимагати від заявника повернення переданого в рахунок користування майна (сплачених коштів) , а також відшкодування зроблених користувачем необхідних витрат на землю за час фактичного користування нею (ст. ст. 1212, 1214 ЦКУ).
Варіант другий. У разі, якщо зацікавлена сторона визнаватиме в судовому порядку незареєстрований договір оренди землі недійсним, вона, поряд із такою вимогою, вправі вимагати застосування передбачених ст.216 ЦКУ правових наслідків недійсності правочину, а саме:
• повернути їй земельну ділянку в натурі;
• відшкодувати збитки та моральну шкоду, якщо їй було завдано їх у зв’язку із вчиненням оскаржуваного договору оренди землі.
При цьому за такого розвитку подій – коли суд визнає незареєстрований договір оренди землі недійсним – сплачена користувачем орендна плата за фактичний строк оренди землі вже точно йому не повернеться, оскільки це прямо передбачено в частині шостій ст.21 Закону про оренду землі.
Особливі податкові наслідки
Говорячи про наслідки відсутності державної реєстрації договору оренди землі, необхідно пам’ятати про неминучу пильну увагу контролюючих органів до такого договору. Так, якщо фактичний користувач сплачував на користь власника землі платежі за користування землею, які на підставі ст.138 ПКУ включав до складу витрат, що враховуються при обчисленні об’єкта оподаткування з податку на прибуток підприємств, то орган ДПС напевно матиме свій погляд на ситуацію та виключить такі платежі із витрат як такі, що здійснені без належної правової підстави, тобто без наявності чинного договору, а отже, не пов’язані з провадженням господарської діяльності користувачем. Зрозуміло, що в такому разі орган ДПС у відповідній частині донарахує суму податку на прибуток користувача, яку той має сплатити у бюджет, або зменшить суму від’ємного значення цього податку.
Зазначеної участі можуть не боятися хіба що користувачі – платники фіксованого сільськогосподарського податку, оскільки вони не є платниками податку на прибуток підприємств (п.307.1 ст.307 ПКУ).
Крім податку на прибуток підприємств, користувачам – юридичним особам та фізичним особам – підприємцям слід пам’ятати і про податок на доходи фізичних осіб, питання про сплату якого обов’язково перевірятиметься контролюючими органами за наявності договорів оренди з орендодавцями – фізичними особами.
Так, згідно із пп.164.2.5 ст.164 ПКУ дохід фізичної особи – орендодавця від надання в оренду земельної ділянки включається до загального оподатковуваного доходу такої фізичної особи. Податковим агентом орендодавця в цьому разі є орендар – юридична особа або фізична особа – підприємець (п.170.1 ст.170 ПКУ).
При цьому аналіз новітньої судової практики свідчить, що вимоги податкової інспекції щодо сплати ПДФО користувачами землі як податковими агентами з отриманих фізичними особами – власниками землі доходів вважаються обґрунтованими судом незалежно від наявності чи відсутності державної реєстрації договору оренди землі. Так, Вищий адміністративний суд України в постанові від 07.11.2012 р. по справі № К-21721/10 зазначив, що «за умови фактичного здійснення операції з надання фізичною особою в оренду земельної ділянки у орендаря під час виплати орендного платежу виникає обов’язок з обчислення, утримання та перерахування до бюджету податку з доходів з фізичних осіб із суми виплаченої орендної плати. При цьому податкове законодавство не пов’язує виникнення у орендаря статусу податкового агента з дотриманням учасниками орендних правовідносин вимог цивільного та земельного законодавства під час укладення та виконання договору оренди. Адже об’єкт оподаткування податком з доходів фізичних осіб виникає за наслідками здійснення господарської операції, а не за результатами укладення договору, та за фактом одержання платником цього податку доходу, тоді як податкове законодавство не обумовлює застосування наведених у ньому правил оподаткування доходів фізичних осіб-орендодавців дотриманням порядку укладення та реєстрації договору оренди земельної ділянки» .
Вищевикладене переконливо доводить, що відсутність державної реєстрації договорів оренди землі викликає негативні наслідки як в приватній, так і в публічній сфері правового регулювання.
Сприятливі перспективи
Насамкінець зауважимо, що вже досить скоро питання щодо реєстрації новоукладених договорів оренди землі може взагалі не виникати, адже, якщо Верховна Рада України черговий раз не відтермінує їх вступ в силу, то з 01.01.2013 р. набирають чинності зміни до ЦКУ та Закону про оренду землі, якими скасовуватиметься необхідність реєстрації договору оренди земельної ділянки. Однак вищевикладене залишатиметься актуальним для правовідносин, що виникли до вказаної дати.
Нормативна база
ЦКУ
Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV
Закон про оренду землі
Закон України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі»
Добро дня .Я стикнувся з такою проблемою у мене є дві зем.ділянки рілля-4,65га, здана в аренду моєю мамою в 2008р.договір зареєстрований 28.12.2008р на 8 років в 2013р я успадкував обидві зем.ділянки і по нині орендатор їх орендує ,але вже виходить не 8 років, 9 років.І друга зем .ділянка пасовище теж використовується орендатором, але коли я звернувся за розясненням чому він не платить за орендк пасовища з 2008р.він нічого не пояснив, тільки в 2014р пороздавав людям в серпні договора тільки із своїм підписом і печаткою без реєстрації, саму орендну плату каже що нараховує всім і навіть тим що неуспадкували, але дуже хитро робить від нарахованої орендної плати за ріллю віднімає податок з ФО,тобто за 2015р орендна плата за ріллю становить 2694,61 віднімає ПДФО15% віднімає воєн.зб. 1,5% і виходить 2250грн, а саму суму податку 445 додає до 2250 і виходить вже загальна арендна плата за аренду ріллі і пасовища 2700грн.і крутить в зворотну сторону податки, де в загальному показує суму 3233,53грн і знову показує ПДФО 15% від 3233,53грн воєн.зб 1,5% і вкінцевому результаті виходить 2700грн..Але ще раз нагадую ні договір оренди ні право оренди не зареєстровано.Чи він має право так пайовиків обманювати і чи то законно,бо ДФС закриває на таку махінацію очі,крім того орендадатор знаходться на фікс.податку ,де зобовязаний кожен рік підтверджувати фікс.податок
Володимире, доброго дня,
за загальним правилом (ст. 31 Закону України «Про оренду землі») смерть орендодавця-фізичної особи не призводить до припинення договору оренди землі. Тому, якщо інше не передбачено в договорі оренди, який укладений із Вашою покійною мамою, такий договір продовжує діяти до закінчення строку його дії (тобто до 28.12.2016 р.).
Що стосується ПДФО та військового збору, то вони утримуються податковим агентом із суми оподатковуваного доходу за його рахунок (тобто, в Вашому випадку, із суми орендної плати). З огляду на це, із передбаченої в договорі суми орендарем як податковим агентом мають вираховуватись ПДФО та військовий збір, а решта – сплачуватись орендодавцеві (Вам як спадкоємцеві). Якщо так не відбувається, Ви можете звернутись до суду із позовом про стягнення заборгованості, ініціювати розірвання договору оренди або вчиняти можливі інші дії, які передбачені договором оренди землі або чинним законодавством.
Для більш детальної консультації мені потрібно бачити сам договір оренди землі. Про умови надання послуг нашою Фірмою та мною зокрема Ви можете дізнатись із наших сайтів.
Добрий день! Допоможіть будь-ласка розібратися. Така ситуація: договір оренди був підписаний в 2013 році. Орендар забрав всі примірники договорів і сказав, що після державної реєстрації їх віддасть. Орендодавець помер, зараз постає питання переоформлення земельного паю в порядку спадкування на його сина і тому в державному земельному кадастрі вимагають надати копію договору оренди. Орендар сказав, що він так і не зареєстрував цей договір оренди і його копію відмовляється надати. Відповідно до ЗУ “Про оренду землі” право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. А також “Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом”. Отже, цей договір оренди слід вважати недійсним і якщо орендар відмовляється надати його копію добровільно, то слід його притягнути до відповідальності в судовому порядку ? Взагалі можна вимагати надати копію договору оренди через суд?
Вітаю,
вимагати надати копію договору оренди в судовому порядку можна, по своїй суті це будуть позовні вимоги про зобов”язання виконати дії. Але навіть якщо суд задовольнить такий позов, виконати в примусовому порядку його буде складно. Я б радила обрати інший спосіб захисту (наприклад, стягнення із орендаря орендної плати в розмірі, яка набагато перевищує ставку за договором оренди). Заперечуючи проти такого позову, орендар може добровільно надати в судове засідання екземпляр договору оренди, аби довести реальний розмір орендної плати.
Доброго дня. Підскажіть будь-ласка. Моя покійна мати була орендодавцем землі, договір не зареєстрований, в договорі вказано, що він припиняє свою дію у випадку смерті орендодавця. Мати померла у листопаді 2015 р., свідоцтво я отримав нещодавно. Хоча у мене не було договірних відносин з колишнім орендарем, у 2016 р. ним використовувалась успадкована земельна ділянка.
Чи маю я право на отримання плати за фактичне використання землі?
Василю, доброго дня,
без договору Ваші вимоги про стягнення плати за фактичне використання землі навряд чи будуть задоволені судом. За наявності доказової бази я б радила подавати позов про стягнення збитків на підставі Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 року N 284. Якщо потрібна буде моя допомога у підготовки позовної заяви, з радістю допоможу. Вартість моїх послуг можете дізнатися на сторінці “Наша Фірма” мого сайту.
Доброго дня. Моя мама 02.02. 2005р підписала договір оренди землі а через декілька місяців померла.Як спадкоємниця я звернулася в восени до орендаря за орендною платою.Мені було відмовлено так-як у мене не було свідоцтва на права спадщини.Дізнавшись, що орендодавець помер, орендар на початку 2006 року подає договір на реєстрацію і його реєструють 27.01.2006р..На цей час я вже прийняла спадщину. Для реєстраці цього догоговору були використані персональні дані померлої людини, які вже були давно видалені зі всіх реєстрів. Про все це я дізналася 08.2015р.,коли одержала примірник договору. Орендну плату я одержала лише в 2007році. Як можна кваліфікувати такі дії? Чи можна в позовних вимогах визнати договір недійсним і яка подальша процедура.
Віро Іванівно, доброго вечора,
реєстрація права оренди за раніше укладеним договором можлива. При цьому перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (що і відбувається у випадку спадкоємництва), за загальним правилом, не є підставою для розірвання договору. Виняток – договір у цьому разі розривається, якщо в договорі передбачено в якості підстави для його припинення смерть орендодавця. Якщо у договорі, укладеному Вашою мамою, такої підстави для його припинення немає, то договір є дійсним. Відповідно, орендар мав сплачувати Вам орендну плату протягом всього часу оренди землі.
Однак для більш детальної відповіді на Ваші запитання меня потрібно проаналізувати документи. Вартість моїх послуг вказана на сторінці “Наша Фірма” мого сайту.
Доброго дня!
Юридична особа, платник єдиного податку.
Договір оренди земельної ділянки закінчився 02/2016 р., так само у 02/2016 було подано клопотання про продовження терміну оренди земельної ділянки. І далі подавались всі необхідні документи для отримання ухвали.
У 11/2016 ухвалою міської ради зобов’язують нас укласти договір оренди та (!) Договір про відшкодування недоотриманих коштів за користування земельною ділянкою.
Питання: на підставі чого я можу відмовитись підписувати Договір на відшкодування недоотриманих коштів?!
Сергію, відмовитись від підписання Договору на відшкодування недоотриманих коштів Ви можете, як мінімум, на підставі:
– ч. 1 ст. 19 Конституції України відповідно до якої ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством;
– ст. 627 ЦК України, згідно із якою за ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості;
– ч. 3 ст. 179 Господарського кодексу України, у відповідності до якої укладення господарського договору є обов’язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов’язком для суб’єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов’язковості укладення договору для певних категорій суб’єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.
Чи є визначені терміни, в які має бути укладений договір оренди землі після прийняття ухвали міської ради?..
Законодавчо такий строк не встановлений. Зазвичай, він визначається місцевою радою та вказується у відповідному рішенні.
Добрий день. По старому договору оренди (який зареєстрований у земельному відділі) виходить термін в квітні м-ці 2017р. Але між орендарем і орендодавцем за взаємною згодою в 2016 році був підписаний і зареєстрований у реєстраційній службі новий договір, а не додаткова угода про продовження терміну. Чи дійсний новий договір і його реєстрація. Дякую.
Анатолію, доброго дня,
в силу ст. 204 Цивільного кодексу України новий договір оренди землі є правомірним, допоки він не буде визнаний судом недійсним. Якщо між сторонами не виникне конфліктної ситуації стосовно того, який із договорів підлягає застосуванню, то виконання нового договору оренди землі не має викликати проблем. Однак якщо конфлікт виникне, то треба буде обгрунтовувати, чому застосуванню підлягає саме новий договір оренди землі. Вийти із цієї ситуації можливо, якщо додатковою угодою до нового договору оренди передбачити, що із укладанням цього договору дія попереднього договору припиняється. У випадку, коли такої додаткової угоди з якоїсь причини підписати не вдасться, раджу наполягати на застосуванні ч. 2 ст. 604 Цивільного кодексу України, відповдно до якої зобов’язання припиняється за домовленістю сторін про заміну первісного зобов’язання новим зобов’язанням між тими ж сторонами (новація).
Вітаю!
Договір оренди укладений 18.04.12.
Строк дії договору – 5 років.
“Передача земельної ділянки орендарю здійснюєтьсяу строк 3 робочих дні зпісля державної реєстрації за актом приймання-передачі.
Акт прийому-передачі зем.ділянки підписаний також 18.04.12.
Зареєстрований договір 10.10.13!
В договорі є пункт “Цей набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації”.
Зараз Орендар наполягає на тому, що термін оренди сплаває 10.10.18. а не 18.04.17.
Чи можливо в судовому порядку отримати рішення про повернення землі 18.04.17 ?
Дякую.
Руслане, доброго дня,
все залежить від того, як виписані умови договору оренди землі (зокрема, чи вказаний момент початку відліку строку дії договору та припинення цього строку). Відтак, у цьому разі спір стосуватиметься тлумачення умов договору, внаслідок чого для більш повної відповіді на Ваше запитання мені треба проаналізувати текст договору. На це мені потрібно витратити приблизно 0,5 год мого часу (ставки Ви можете знайти за посиланням на сторінці “Наша Фірма” мого сайту).
Руслане, доброго вечора,
Є новітня судова практика з Вашого запитання – Верховний Суд України в постанові від 18.01.2017 р. у справі № зазначив, що: «За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
У справі, яка переглядається, розділом «Строк дії договору» передбачено, що земельна ділянка надається в оренду строком на 5 років, відлік строку оренди розпочинається з моменту державної реєстрації цього договору (а.с. 7).
Отже, строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.
Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов’язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін».
Добрий вечір!
В 2012р був укладений договір оренди, на земельний пай з
товариством…,орендар РЕВА В.В.
Вказана грошова оцінка і вказана виплата, в грошовій, фіксованій сумі. (136208 =6129,78коп).
В пункті.9 вказано,що обчислення розміру оплати здійснюється без урахування індексації,та без урахуваня інфляції.
Ніде не вказано і в процентному відношенні,а договір на 15 років.
Також вказано,що розмір орендної плати переглядається кожні 3 роки.
Але немає пункту- (Зміни розмірів земельного податку,підвищення цін і тарифів,зміни коєфіцієнтів індексації,визначених законодавством)
За 5 років сума виплати збільшувалась,але немає прозорості нарахування оплати.
Відповідно укладеного зі мною договору, мені переплачують.
Чи не зможуть, років через 10, з мене вимагати кошти,як переплачені?
Тепер товариство хоче щоб я підписала новий договір,уже на 10років,(адже 5 пройшло) з тими ж пунктами і говорять,що добавити і уточнити нічого не можуть
До того ж в новому договорі вже строїть нове прізвище,хоча СТОВ те ж і залишилось.
Чи маю я право вимагати укладення договору,відповідно до затвердженого Типового договору оренди землі.,тобто внести відсутні пункти,які захищають мої інтереси?
Дякую.
Ліана, доброго дня,
загальний строк позовної давності 3 роки, тож (за умови подання Вами заяви про застосування цього строку) з Вас можуть стягнути в судовому порядку суму переплати не більше, ніж за 3 роки.
Що стосується укладення нового договору оренди землі, то з початку цього року в Подаковому кодексі України (п. 288.1) міститься норма, згідно із якою договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Цим Ви можете аргументувати необхідність внесення до нового договору умов, закріплених в Типовому договорі.
Доброго вечора. В 2009 році був укладений договір оренди земельної ділянки між юридичною особою та сільською радою строком на 1 рік. По закінченню строку дії договору, сторони договір не пролонгували. З 2010 року ця юридична особа і надалі продовжувала користуватися земельною ділянкою, оскільки на ній знаходиться її приміщення. Сільська рада листами вимагала сплачувати орендні платежі, на що юр.особа просила надати проект договору для подальшого укладення,та як наслідок виникнення підстав для сплати орендних платежів. Проте сільська рада договору не надавала. Тепер сільська рада хоче в судовому порядку стягнути несплачену орендну плату, починаючи з 2010 року і по теперішній час. Чи має вона на це право, якщо фактично орендар користувався землею, але договору укладено не було, та до того ж орендар сам ініційовував питання щодо укладення договору? Чи може, крім цього, керівник юр.особи бути притягненим до кримінальної відповідальності за ухилення від сплати податків?
Анно, вітаю,
станом на рік припинення договору оренди (2010) існувала наступна редакція ч. 3 ст. 33 ЗУ “Про оренду землі”: “У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням”.
Затосовуючи цю норму, ВСУ виходить із того, що “наведеною нормою не передбачено порядку автоматичного поновлення договорів оренди землі в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі він підлягає поновленню. Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки можлива лише за наявності волевиявлення на те сторін, яке з боку уповноваженого органу оформлюється відповідним рішенням” (постанова ВСУ від 06.11.2012 року у справі № 21-288а12 (№ в ЄДРСРУ 27760572).
Отже, за відсутності такого рішення та ініціативи (згоди) ради на укладення нового договору оренди позовні вимоги ради про стягнення несплаченої орендної плати навряд чи будуть задоволені судом. Відповідно, немає і підстав для притягнення керівника юрособи до кримінальної відповідальності за ухилення від сплати плати за землю.
Добрий день. Маю таке запитання. 01.01.2012 року підписав договір оренди зем ділянки для ведення осг на 5 років. Тобто до 01.01.2017 року. Однак орендар відмовляється повертати ділянку в звязку з тим що зареєстрований договір 14.09.2014 року тобто майже через 3 роки. Підскажіть як мені діяти.
Доброго дня, Миколо!
Все залежить від того, як виписані умови договору оренди земельної ділянки (зокрема, чи вказаний момент початку відліку строку дії договору та припинення цього строку). Відтак, у цьому разі необхідно тлумачити умови договору, внаслідок чого для більш повної відповіді на Ваше запитання мені треба проаналізувати текст договору. На це мені потрібно витратити приблизно 0,5 год мого часу (ставки Ви можете знайти за посиланням на сторінці “Наша Фірма” мого сайту).
Миколо, доброго вечора,
Є новітня судова практика з Вашого запитання – Верховний Суд України в постанові від 18.01.2017 р. у справі № зазначив, що: «За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
У справі, яка переглядається, розділом «Строк дії договору» передбачено, що земельна ділянка надається в оренду строком на 5 років, відлік строку оренди розпочинається з моменту державної реєстрації цього договору (а.с. 7).
Отже, строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.
Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов’язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін».
Доброго дня, я уклав договір оренди в 2008 році він був зареєстрований у 2010 році, договір підписаний на 10 років, в 2017 строк діі договору мав б закінчитись але орендар говорить що він діє з моменту реєстраціі а це до 2020 року, як я можу забрати свою земельну ділянку?
Василю, вітаю,
нижче вже відповідала на подібні запитання: “все залежить від того, як виписані умови договору оренди земельної ділянки (зокрема, чи вказаний момент початку відліку строку дії договору та припинення цього строку). Відтак, у цьому разі необхідно тлумачити умови договору, внаслідок чого для більш повної відповіді на Ваше запитання мені треба проаналізувати текст договору. На це мені потрібно витратити приблизно 0,5 год мого часу (ставки Ви можете знайти за посиланням на сторінці “Наша Фірма” мого сайту)”.
Василю, доброго вечора,
є новітня судова практика з Вашого запитання – Верховний Суд України в постанові від 18.01.2017 р. у справі № зазначив, що: «За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
У справі, яка переглядається, розділом «Строк дії договору» передбачено, що земельна ділянка надається в оренду строком на 5 років, відлік строку оренди розпочинається з моменту державної реєстрації цього договору (а.с. 7).
Отже, строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.
Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов’язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін».
2015 року укладено договір оренди земельної ділянки терміном на три роки між сільською радою та юридичною особою. Даний договір незареєстрований. Рішення про передачу в оренду даної земельної ділянки визнано недійсним, але самого договору не визнано недійсним чи нечинним (в рішенні суду і наказі відсутнє таке твердження). Однак в рішенні суду є зобовязання про повернення земельної ділянки. Чи можна наказ суду про повернення земельної ділянки визнати таким, що не підлягає виконанню, оскільки (на мою думку) даний договір є такий, що укладений.
Вікторе, гадаю, не можна.
Подивіться Узагальнення ВССУ від 01.07.2015 р.: “частиною 2 ст. 369 ЦПК передбачено, що суд, який видав виконавчий лист, може за заявою стягувача або боржника визнати виконавчий лист таким, що не підлягає виконанню, та стягнути на користь боржника безпідставно одержане стягувачем за виконавчим листом.
Підстави для цього зазначені у ч. 4 ст. 369 ЦПК.
Наслідком визнання виконавчого листа таким, що не підлягає виконанню, відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 49 Закону N 606-XIV є закінчення виконавчого провадження.
Проте у зв’язку з відсутністю чіткого визначення “інших причин” для визнання виконавчого листа таким, що не підлягає виконанню у ч. 4 ст. 369 ЦПК, у суддів виникали труднощі під час її застосування.
При цьому словосполучення “або з інших причин” не стосується припинення обов’язку боржника, який підлягає виконанню, а є іншими причинами, наприклад, в апеляційному чи касаційному порядку скасовано чи змінено рішення суду, або ж у зв’язку з нововиявленими обставинами, а виконавчий лист ще не виконаний.
Наведені підстави для визнання виконавчого листа таким, що не підлягає виконанню, можна поділити на дві групи: матеріально-правові та процесуально-правові.
Обов’язок боржника може припинятися з передбачених законом підстав. Підстави припинення цивільно-правових зобов’язань, зокрема, містить глава 50 розділу І книги п’ятої ЦК.
Так, зобов’язання можуть припинятися внаслідок добровільного виконання обов’язку боржником поза межами виконавчого провадження, припинення зобов’язань переданням відступного, зарахуванням, за домовленістю сторін, прощенням боргу, неможливістю виконання.
Процесуальними підставами для визнання виконавчого листа таким, що не підлягає виконанню, є обставини, що свідчать про помилкову видачу судом виконавчого листа, зокрема:
– видача виконавчого листа за рішенням, яке не набрало законної сили (крім тих, що підлягають негайному виконанню);
– коли виконавчий лист виданий помилково за рішенням, яке взагалі не підлягає примусовому виконанню;
– видача виконавчого листа на підставі ухвали суду про затвердження мирової угоди, яка не передбачала вжиття будь-яких примусових заходів або можливості її примусового виконання і, як наслідок, видачі виконавчого листа;
– помилкової видачі виконавчого листа, якщо вже після видачі виконавчого листа у справі рішення суду було скасоване;
– видачі виконавчого листа двічі з одного й того ж питання у разі віднайдення оригіналу виконавчого листа вже після видачі його дубліката;
– пред’явлення виконавчого листа до виконання вже після закінчення строку на пред’явлення цього листа до виконання.
25.09.2008 Орендодавець підписує Договір оренди землі з орендарем.
18.03.2009 року Орендодавець помирає.
15.07.2009 р. Спадкоємець приймає спадщину (отримує свідоцтво, проте право власності не реєструє)
28.11.2009 р. Орендар реєструє договір оренди землі який укладено з вже померлим орендодавцем. (Обробляє звітує, проте оренду не сплачує, так як право власності спадкоємця не зареєстровано)
Питання: Даний Договір є не укладеним (оскільки передача землі згідно Договору повинна здійснитись в триденний строк після державної реєстрації, як наслідок майно не передано, підпис іншої особи на акті прийому передачі до договору) ???
Чи данний Договір є укладеним, та оспорюваним правочином, так як передача земельної ділянки не могла відбутися з обєктивних причин – смерті орендодавця і сторони не дійшли істотних умов Договору.
Судова практика різниться, підскажіть подальші дії
Олександре, доброго вечора,
при відповіді на це запитання слід враховувати правові позиції ВСУ, викладені в постановах від 19.02.2014 року у справі № 6-162цс13 та від 18.01.2017 р. у справі № 532/129/16-ц (6-2777цс16).
Згідно із першою: “За змістом статей 18, 20 Закону України “Про оренду землі” (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.
Відповідно до пунктів 6 спірних договорів оренди земельних ділянок договори діють з моменту державної реєстрації, а згідно з пунктами 39 договори набирають чинності після підписання сторонами та державної реєстрації.
Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.
Разом із тим цивільні права та обов’язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації.
У справі, що переглядається, ОСОБА_11 та ТОВ “Агрофірма “Весна” дійшли згоди щодо істотних умов договорів оренди земельних ділянок, скріпивши 27 березня 2008 року договори своїми підписами, що і є моментом укладення договорів.
Висновок суду першої інстанції, з яким погодились суди апеляційної та касаційної інстанцій, про те, що моментом укладення договорів оренди земельних ділянок є дата їхньої державної реєстрації (18 травня та 4 серпня 2011 року) є помилковим, оскільки відповідно до зазначених положень договорів оренди та Закону України “Про оренду землі” в момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору“.
Відповідно до другої:”За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
У справі, яка переглядається, розділом «Строк дії договору» передбачено, що земельна ділянка надається в оренду строком на 5 років, відлік строку оренди розпочинається з моменту державної реєстрації цього договору (а.с. 7).
Отже, строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.
Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов’язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.
З урахуванням зазначених норм матеріального права строк дії спірного договору спливає 19 червня 2017 року”.
Крім того, в ухвалі ВССУ від 21.12.2016 року у справі № 634/871/15-ц зазначено: “Висновок апеляційного суду про те, що моментом укладення договору оренди земельної ділянки є дата його державної реєстрації, 15 серпня 2008 року, є помилковим, оскільки відповідно до зазначених положень договору оренди та Закону України «Про оренду землі» в момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору“.
В ухвалі від 22.10.2015 р. у справі № К/800/1736/15 ВАСУ зробив наступні висновки: “Відповідно до частини 4 статті 32 Закону України “Про оренду землі”, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи – орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Згідно до ст.1218 Цивільного кодексу України, смерть фізичної особи – сторони зобов’язання – не припиняє зобов’язального правовідношення, оскільки майнові права та обов’язки померлого входять до складу спадщини та переходять до його спадкоємців”.
А в ухвалі від 05.02.2014 року у справі № 6-48449св13 ВССУ встановив, що: “здійснення реєстрації договору оренди після смерті орендодавця, проте волевиявлення на укладення якого він виявляв у момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа, не є підставою для визнання договору недійсним у порядку, визначеному ч. 3 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України.
Правова позиція щодо відсутності підстав визнання договору недійсним у разі відсутності реєстрації договору, волевиявлення на укладення якого орендодавець виявив у момент його підписання, викладена в постанові Верховного Суду України від 18 грудня 2013 року № 6-127цс13 , яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України є обов’язковою для судів.
Проте суди зазначене не врахували та дійшли передчасного висновку про те, що спірний договір не був укладений при житті орендодавця виходячи лише з факту у відсутності його державної реєстрації“.
Спираючись на вищевикладене, зазначений Вами договір є укладеним 25.09.2008 р.; дійсним (оскільки судом не встановлена його недійсність); він набрав чинності з 28.11.2009 р. (з моменту його державної реєстрації), та саме з цією датою пов”язаний початок дії строку дії договору. Подальші дії залежать від поведінки іншої сторони або мети, яку Ви перед собою ставите (подання заперечень на позов іншої сторони, пред”явлення Вами позову Вами тощо).
Доброго ранку, Ірина. Дякую Вам за повноцінну та обгрунтовану відповідь.
Проте, мені не цілком зрозумілі наведені нижче норми Закону:
Договір оренди землі є укладеним з моменту його державної реєстрації, а отже – оспорюваним й витребування спірної земельної ділянки із чужого незаконного володіння без визнання цього договору оренди землі недійсним не ґрунтується на вимогах, встановлених ст. 210, ст. 640 ЦК України, ст. 125 ЗК України й ст. 18 Закону України “Про оренду землі”. (Правова позиція справи № 6-99цс13)
З моменту державної реєстрації укладеного Договору оренди, він набрав чинності, юридичної сили, а отже з цього моменту у у орендаря, та орендодавця виникли взаємні права і обов’язки, котрі передбачені Договором та Законом.
У відповідності до ст.. 17 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції на момент укладення) передача об’єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання передачі, що є однією із істотних умов Договору.
Відповідно норм ст.. 629 ЦК України договір є обов’язковим для виконання сторонами.
П. 20 Договору передбачено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у триденний строк після державної реєстрації Договору.
Статею 15 ЗУ «Про оренду землі» визначено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. (Відсутність підтвердження згоди орендодавця на акті прийому передачі, у звязку зі смертю)
Згідно ч. 2 ст. 640 ЦК України якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.
Наведені обставини дають можливість зробити висновок, що сторони не могли здійснити приймання —передачу земельної ділянки до державної реєстрації договору оренди (за життя орендодавця).
У разі передчасної передачі майна на виконання юридично ще не укладеного договору право на це майно у набувача не виникає і власник може витребувати його в порядку, встановленому гл. 83 ЦК. Про це йдеться і в п.8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (Котра також є обовязковою для Суду)
І взагалі, орендар зареєстрував Договір з померлою людиною, в час коли спадкоємці прийняли спадщину і отримали свідоцтво – всерівно мені здається це незаконно, а особисто мій намір – повернути земельну ділянку з недобросовісного користування орендаря (оскільки на момент реєстрації він знав що мій батько вже помер)
30.12.2014р. був укладений договір оренди земельної ділянки на 5 років
12.02.2015р. згідно законопроекту №1580 відбулися зміни у законодавстві і мінімальний термін оренди став становити 7 років
15.08.2016р. договір був зареєстрований на 7 років, в іншій області, ніж тій де знаходиться земельна ділянка, в зареєстрованому договорі є помилка у прізвищі орендодавця.
Питання: чи є договір дійсним, що робити далі
Валерію, доброго дня,
в силу ст. 204 Цивільного кодексу України договір є правомірним, допоки він не буде визнаний судом недійсним.
Станом на дату держреєстрації право оренди реєструвалось незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя, крім державної реєстрації права власності та інших речових прав, що проводиться нотаріусами незалежно від місцезнаходження нерухомого майна. Отже, якщо держреєстрація право оренди проводилась нотаріусом, то він міг зареєструвати в іншій області, якщо іншим реєстратором – був не вправі це робити.
Стосовно строку оренди – вважаю, що договір не міг бути зареєстрований на 7 років, оскільки відповідно до ст. 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом’якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.
Договір оренди укладений 30.12.2014 р. (тобто до вступу в дію положення щодо мінімального строку оренди в 7 років), а тому нове положення не може застосовуватись до відносин оренди, які виникли раніше.
Відповідно, я вважаю, що є підстави для оскарження дій реєстратора.
у 2012 році право оренди земельної ділянки(терміном на 5 років) продано з аукціону що належить місту та включена в перелік для продажу, який виграла особа Х, та 14 березня 2012 року було укладено протокол аукціону, який підписано сторонами, в тому числі представниками міськради , покупцем та ліцитатором. Однак лише06.06.2012 року міськрада у нотаріуса посвідчила договір купівлі продажу права оренди цієї земділянки де зазначила, що даний договір чинний 45 днів для укладення договору оренди земділянки та його реєстрації в держкомземі. Цільове призначення землі для комерційного використання (будівництво і обслуговування будівельтоторгівлі).
25 червня 2012 року міськрадою написано договір оренди цієї земділянки однак покупцем не підписано його та акт приймання-передачі земділянки, орендна плата не сплачена на протязі 2012-2015р. міська рада не ініціювала визнання аукціону та договору недійсним. У 2015 році міськрада укладає новий договір оренди земельної ділянки терміном на 5 років(хоча аукціон з громадянином Х, який підписує його, приймає актом-передачі земділянку, однак знову не платить оренду, а в 2016 році складають новий договір оренди та акт передачі, підписується орендодавцем та покупцем терміном до 06 червня 2017 року, з річною сплатою 411 тисяч гривень від нормової оцінки землі 11 747 232 гривень, однак у вересня 2016 року орендар відкриває декларацію про початок проведення будівельних робіт, та на підставі оцінки держкомзему з цільовим використанням для будівництва і обслуговування будівель торгівлі оцінюють землю лиш у 2 349 417 гривень та укладають додаткову угоду про зменшення вартості оренди землі на суму лише 82тисячі гривень. на сесію міськради було винесено питання про надання цієї земділянки в суборенду “Епіцентру”, по причині несплати оренди, крім того, заявили про намір вилучити цю земділянку з тимчасової власності Х та виставити її по новому на аукціон або від імені міста надати Епіцентру. Однак міська рада ухиляється від будь-яких дій та зайняла пасивну позицію, скасовувати оренду відмовляється, звертатись до суду також. Як член територіальної громади м.Дубно та житель міста звернутись до суду. Ваша порада,
Доброго дня, Миколо!
Треба визнавати недійсним договір оренди землі. Такий позов може подати, крім сторін за договором, також прокурор та будь-яке підприємство, установа, організація, фізична особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей договір. Підстави для визнання договору недійсним треба визначати, виходячи із аналізу документів, про які Ви згадуєте в запитанні.
Доброго дня! Я заключив договір оренди землі і зареєстрував його 23.01. 2017 року. І вже після заключення договору орендодавець згадав що підписував додаткову угоду з минулим орендарем. Який договір буде дійсний, якщо мій вже зареєстрований та виданий людям на руки. Орендодавець не хоче продовжувати договір з колишнім орендарем. Договір у них був закінчений 15.12.2016 додаткова угода була підписана десь за місяць до закінчення строку договору, але не була зареєстрована.
+ закінчений договір був укладений на 10 років, підписаний 10.12.2006 року а зареєстрований 25. 03 . 2007 року, але у договорі прописано, що договір діє до 10.12.2016 року
Іване, вітаю,
реєстрація за Вами права оренди не дає Вам жодних переваг: якщо судом буде встановлено, що з попереднім орендарем в належній формі укладено договір оренди, дію якого не припинено, то за позовом попереднього орендаря укладений із Вами договір оренди буде визнаний недійсним. Такої ж позиції наразі дотримується ВСУ – див. постанову від 12.10.2016 року у справі № 6-1282цс16 – http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/62126251.
Доброго дня. Вас не бентежить, що на момент опублікування в 2016 році цієї статті на даному сайті ст. 18 Закону “Про оренди землі” з 2010 року була відсутня в цьому законі? Крім того, з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягає не договір оренди, а ПРАВО оренди земельної ділянки? Далі не читала навіть. Цією консультацією можуть послуговуватися люди, які не мають юридичної освіти. Вона вводить людей в оману.
Доброго дня! Тетяно, я вже раніше відповідала на подібний коментар, що в 2016 році завантажила на свій сайт архів публікацій, починаючи з 2005 року. В статті вказана дата публікації, а тому очевидно, що стаття є актуальною на момент опублікування, а не на момент завантаження на сайт.
Стаття 18 була виключена із Закону України “Про оренду землі” з 01.01.2013, а не з 2010 року, як Ви написали. Тому, повторюсь, на дату публікації нормативна база в матеріалі була актуальною. Тож Ваша юридична освіта в цьому питанні не стала Вам у пригоді.
Підсумовуючи все вищевказане, відповіддю на Ваше запитання буде: ні, не бентежить.