Опубліковано: АгроПро, № 08/2022 від 29.08.2022

Від редакції: Враховуючи надскладні умови сьогодення, деякі сільгосппідприємства міркують про зміну умов договорів оренди земельних ділянок приватної власності, їх дострокове розірвання тощо. Період виплати орендної плати за такими договорами є одним із зручних моментів для обговорення з власниками землі змін, укладання додаткових угод та ін. Деякі умови договорів оренди землі, яким раніше приділялось менше уваги, зараз можуть стати в пригоді сільгосппідприємствам. Тож пропонуємо їх розглянути.

Тяжкі часи завжди зумовлювали переоцінку поглядів, вподобань, бажань… Те, що у спокійний мирний період здавалось першочерговим, відходить на задній план у буремний час. От і з умовами договору оренди землі така ж історія: до війни сторони багато часу витрачали на узгодження, приміром, розміру, строків та форми орендної плати, а після повномасштабного вторгнення РФ – на врегулювання умов щодо форс-мажорних обставин, підстав та порядку зміни/розірвання договору, способів комунікації.

У цій статті проаналізуємо, які умови договору оренди землі набули неабиякої актуальності після 24 лютого. А за основу візьмемо Типовий договір оренди землі, затверджений постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220 (далі – Типовий договір), оскільки саме його сторони беруть за зразок при оформленні орендних відносин.

Перегляд орендної плати у разі зміни умов господарювання

Відповідно до ч. 2 ст. 286 Господарського кодексу України (далі – ГКУ) та ч. 4 ст. 762 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди. Аналогічне положення міститься і у п. 13 Типового договору, де вказано, що зміна умов господарювання є підставою для перегляду розміру орендної плати.

На сьогодні ця норма може бути використана сільгосппідприємствами, які мають намір змінити/зменшити розмір орендної плати.

Очевидно, що повномасштабне вторгнення РФ належить до обставин, за які орендар не відповідає. Однак для застосування зазначеного пункту Типового договору орендарю потрібно довести, що внаслідок ведення бойових дій, запровадження воєнного стану або інших пов’язаних із війною обставин змінились передбачені договором умови господарювання.

Чинне законодавство не дає визначення терміна «умови господарювання». Тож це поняття є оціночним і має встановлюватись судом у кожному конкретному випадку. Зокрема, про зміну умов господарювання може йти мова, коли в результаті воєнної агресії були пошкоджені чи знищені посіви (сільгосппродукція), або значно зменшилася ціна на сільгосппродукцію через блокаду торгових шляхів, або запроваджено певні обмеження, заборони, додаткові податки, збори, інші обов’язкові платежі тощо.

Звертаємо увагу, що норми ГКУ, ЦКУ та редакція п. 13 Типового договору передбачають можливість за наявності певних обставин переглянути умови договору, а не зобов’язують сторони збільшувати чи зменшувати розмір орендної плати.

Тому у разі наміру зменшити розмір орендної плати через пов’язані із воєнним станом обставини орендар повинен звернутись до орендодавця із відповідною пропозицією. Таке звернення має бути оформлене у письмовій формі, із додаванням двох примірників додаткової угоди до договору оренди землі зі зміненими умовами, підписаних орендарем. Орендар повинен мати докази направлення звернення. Тобто слід або відправити його цінним листом із описом вкладення, або вручити орендодавцю під розписку тощо.

Якщо сторони не досягнуть згоди щодо зменшення розміру орендної плати або орендодавець проігнорує пропозицію орендаря, то в останнього будуть підстави для звернення до суду із позовом про зміну умов договору оренди землі в частині зменшення орендної плати.

На необхідність дотримання вказаної досудової процедури звертав увагу і Верховний Суд у постанові від 25.09.2020 р. у справі № 546/313/17. До того ж суд зазначив, що «недосягнення сторонами договору згоди щодо зміни розміру орендної плати за умовами спірного правочину не може бути підставою для його розірвання, а підлягає вирішенню в судовому порядку. Тож належним способом захисту в даних правовідносинах є визначення розміру орендної плати в судовому порядку, а не припинення дії договору оренди землі».

Від редакції У зразку договору оренди землі, який ми публікували в «АгроPRO», 2020, № 14, було запропоновано таке формулювання: «6.9. Розмір орендної плати переглядається за згодою сторін.» Пропонуючи його, ми виходили з того, що з огляду на ситуацію, яка існувала тривалий час, формулювання, наведене в п. 13 Типового договору, ставало підставою для власників землі майже щороку вимагати від орендарів збільшення розміру орендної плати через підвищення цін, тарифів, інфляції тощо. Тому ми запропонували формулювання, яке не зобов’язувало жодну із сторін переглядати умови договору, а надавало таке право. Проте реалії сьогодення такі, що деякі сільгосппідприємства можуть мати намір зменшити розмір орендної плати. Отже, якщо договір оренди містить запропоновану нами умову – орендар так само може наполягати на зміні розміру орендної плати. Для цього так, як описано вище, він повинен письмово звернутись до орендодавця, надати обґрунтування запропонованих змін і, в разі незгоди власника землі, має право звернутись до суду.

Зміна/розірвання договору оренди землі з огляду на Hardship

Відповідно до п. 36 Типового договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв’язується у судовому порядку (аналогічна умова передбачена в п. 14.1 у зразку договору оренди землі, який ми публікували в «АгроPRO», 2020, № 14, ред.).

Пункт 38 Типового договору передбачає випадки розірвання договору оренди землі, в т. ч. і в судовому порядку. Це можливо на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов’язків, передбачених договором; внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її  використанню, а також з інших підстав, визначених законом (аналогічна умова передбачена в п. 14.3 у зразку договору оренди землі, який ми публікували в «АгроPRO», 2020, № 14, ред.)

Також договір оренди землі можна змінити або розірвати через те, що обставини, якими сторони керувались під час укладання договору, настільки змінилися, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (ч. 2, ч. 4 ст. 652 ЦКУ).

Як приклад можна навести ситуацію, коли внаслідок ведення воєнних дій земельна ділянка зазнала надзвичайного забруднення, заболочення тощо. Якщо орендар буде приводити її у попередній стан, то йому необхідно витратити значні кошти. Це порушить співвідношення майнових інтересів сторін і не лише позбавить орендаря прибутку, на який він розраховував при укладанні договору оренди землі, а ще й завдасть йому збитків. Адже отримання компенсації у вигляді репарацій за майно, пошкоджене внаслідок воєнних дій, – справа не одного року.

У цьому випадку (якщо із суті договору оренди землі або звичаїв ділового обороту не випливає інше) орендар якраз і може наполягати на розірванні чи зміні договору оренди землі на підставі ст. 652 ЦКУ. При цьому він має обґрунтувати істотну зміну обставин.

Істотна зміна обставин (так званий Hardship) – це коли орендар об’єктивно може виконати те, про що сторони домовилася у договорі оренди землі, однак через зміну обставин таке виконання втрачає для нього будь-який сенс.

Прикладом Hardship є втрата якісних характеристик землі з непередбачуваних та незалежних від волі сторін обставин, суттєве зростання цін на пальне, знищення техніки тощо.

Пропозиція про розірвання договору має бути направлена орендодавцю у письмовій формі з підтвердженням, що він її отримав.  Згідно зі ст. 188 ГКУ пропозиція розглядається орендодавцем протягом 20 к.д. з моменту її отримання контрагентом. Якщо протягом цього строку відповідь орендодавця не отримана, лише тоді варто звертатися до суду. У суді потрібно буде довести факт такого попереднього повідомлення орендодавця та відсутність його згоди на добровільне розірвання договору оренди землі.

Зауважимо, що суди неохоче розривають договори на підставі ст. 652 ЦКУ. Ще менше у них бажання вносити зміни до договору на підставі ч. 4 ст. 652 ЦКУ.

Тому суттєвою підмогою орендарю для застосування цього варіанту є звернення до Торгово-промислової палати України або її територіальних органів із проханням видати висновок про підтвердження істотної зміни обставин (далі – висновок).

Отже, вважаємо, що звертаючись до громадян в досудовому порядку, не обов’язково отримувати висновок. Проте в разі виникнення необхідності звернення до суду такий висновок отримати доцільно.

ДОВІДКОВО Важливо не плутати Hardship з форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили), адже ключовим є те, що непереборна сила робить неможливим виконання зобов’язання в принципі, незалежно від тих зусиль та матеріальних витрат, які сторона понесла чи могла понести. Її настання може підтверджуватися сертифікатом, що видає ТПП. Істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у розвитку договірного зобов’язання таким чином, що його виконання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, чим суттєво змінюється рівновага договірних відносин, призводячи до неможливості виконання зобов’язання. Її наявність може підтверджуватися висновком, що видає ТПП. Донедавна найбільш поширеними у діловій практиці випадками Hardship були зміна курсу валют, фінансова криза, об’єктивна зміна купівельної спроможності і найчастіше це використовувалось при виконанні/невиконанні зовнішньоекономічних контрактів. Але з огляду на існуючі реалії воєнного стану в Україні, засвідчення Hardship може стати у пригоді і у справах про розірвання/зміну договорів оренди землі на підставі ст. 652 ЦКУ. Адже війна диктує свої умови життя, у тому числі і у сфері оформлення, реалізації та виконання земельних орендних прав та обов’язків. Окремого порядку отримання висновків не затверджено, але на сайтах регіональних ТПП є інформація, що для його отримання необхідно надати договір; свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи чи фізичної особи – підприємця; витяг з ЄДРПОУ; свідоцтво платника податку; платіжні документи (квитанції, банківські виписки тощо); листування сторін; декларації про доходи; інші документи, що можуть підтвердити істотну зміну обставин за укладеним договором. Також, наприклад, на сайті Донецької ТПП https://donetskcci.com/page-services-legal можна скачати заяву про засвідчення істотних обставин. Отже, для отримання роз’яснень щодо порядку отримання висновку доцільно звертатись до територіальних ТПП.

Ризик випадкового знищення або пошкодження орендованої земельної ділянки

Нагадаємо, що відповідно до ч. 1 ст. 11 Закону України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» ризик випадкового знищення або пошкодження об’єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

У п. 32 Типового договору передбачено, що сторони мають обрати, хто несе ризик випадкового знищення або пошкодження об’єкта оренди чи його частини – орендар чи орендодавець.

Отже, сторони у договорі оренди землі можуть узгодити, що такий ризик несе орендар. І, якщо договір оренди землі містить саме таку умову, то зараз орендаря цікавить питання – чи має він відшкодовувати власнику землі збитки, спричинені знищенням/пошкодженням орендованої ділянки?

Від редакції У зразку договору оренди землі, який ми публікували в «АгроPRO», 2020, № 14, було запропоновано таке формулювання: «12.1 Ризик випадкового пошкодження об’єкта оренди чи його частини несе Орендодавець.»

Цивільне законодавство не містить визначення поняття ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження майна. У доктрині цивільного права вказаний ризик визначається як несення несприятливих наслідків, які можуть настати і за які не відповідають ні сторони, ні треті особи.

Що стосується збитків, завданих у зв’язку із повномасштабним вторгненням РФ, то відповідальна особа тут визначена: нею є країна-агресор, тобто РФ.

І хоча на рівні закону це поки що не закріплено, все ж правові та організаційні засади надання компенсації за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок військової агресії РФ передбачені законопроєктом № 7198, який був прийнятий за основу Верховною Радою 01.04.2022 р.

А 17.05.2022 р. Верховною Радою одержано законопроєкт № 7385, який регулює питання відшкодування шкоди, завданої потерпілому внаслідок збройної агресії РФ.

Після прийняття цих законопроєктів стане відома процедура та порядок відшкодування шкоди, завданої війною майну, в т. ч. громадян.

На сьогодні можна стверджувати: якщо внаслідок влучання снаряду, мінування, ведення бойових дій або інших пов’язаних із війною обставин земельна ділянка зазнала пошкодження, забруднення, засмічення і т.д., то:

• відшкодовувати завдану цим шкоду орендар не буде, навіть якщо на нього договором оренди землі покладений ризик випадкового знищення або пошкодження орендованої земельної ділянки;
• компенсацію за пошкоджене майно має отримати його власник.

Зауважимо, що Порядок визначення шкоди та збитків, завданих Україні внаслідок збройної агресії РФ, затверджений постановою КМУ від 20.03.2022 р. № 326.

Мінприроди наказом від 04.04.2022 р. № 167 затвердило Методику визначення розміру шкоди, завданої землі, ґрунтам внаслідок надзвичайних ситуацій та/або збройної агресії та бойових дій під час дії воєнного стану (докладніше про цю методику ми писали в «АгроPRO», 2022, № 7-8, с. 16, ред.).

Нагадаємо, що визначатимуть розмір шкоди уповноважені посадові особи Державної екологічної інспекції. Вони встановлюватимуть факти забруднення ґрунтів та/або засмічення земель, їх масштаби. Для цього враховуватимуть будь-які джерела: результати огляду земельних ділянок, дані дистанційного зондування землі, дослідження отриманих зразків проб ґрунтів, висновки будь-яких експертиз, пояснень, довідок, документів, матеріалів, відомостей, отриманих, зокрема, з будь-яких джерел, оперативних повідомлень фізичних та юридичних осіб тощо.