Опубліковано: Баланс-Агро № 21 від 31.05.2021
Липень невпинно наближається, тому дедалі більше виникає запитань, пов’язаних з укладанням договорів купівлі-продажу підмораторних наразі земельних ділянок сільгосппризначення. Роз’яснень державних органів із цього приводу поки небагато, тож на сьогодні ні власники землі, ні банки, ні нотаріуси не мають цілковитого уявлення, як працюватиме механізм відчуження сільгоспугідь. Тому можна прогнозувати, що шишки набиватимуться під час укладання перших договорів купівлі-продажу. Саме на цих помилках учитимуться ті, хто продаватиме сільгоспземлю пізніше. Тим не менше дорогу здолає той, хто йде, тому цей матеріал покликаний надати відповіді на запитання, які передусім виникнуть у потенційних сторін після відкриття ринку сільгоспземель.
Хто перевіряє наявність чи відсутність обмежень у сторін договору?
Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу (далі – ЦК) договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
У новій ч. 12 ст. 55 Закону від 02.09.93 р. № 3425-XII «Про нотаріат» (далі – Закон № 3425) передбачено, що під час посвідчення угоди про відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення перевіряється дотримання вимог, установлених Земельним кодексом (далі – ЗК) до набувачів права власності на такі ділянки, у тому числі обмежень щодо загальної площі ділянок, які має право набувати у власність одна особа.
Зважайте: саме нотаріус є першою та головною особою, від якої залежатиме вердикт – бути чи не бути посвідченню договору.
При цьому згідно із ч. 4 ст. 55 Закону № 3425 посвідчення договорів щодо відчуження земельної ділянки здійснюється за місцезнаходженням такого майна або юрособи або за зареєстрованим місцем проживання фізособи – однієї зі сторін відповідного договору.
Тому, якщо місцезнаходження/місце проживання сторін договору відмінне від місця розташування земельної ділянки, потенційні сторони договору мають більший вибір, а отже, і вищі шанси знайти толкового і водночас лояльного нотаріуса для посвідчення договору.
Раніше ми детально аналізували запобіжники (обмеження та заборони), установлені Законом від 31.03.20 р. № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (далі – Закон № 552).
Нотаріусам для перевірки таких запобіжників надається доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр прав), Державного земельного кадастру (далі – ДЗК), Державного реєстру актів цивільного стану громадян та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань (далі – ЄДР).
Так, на першому етапі відкриття ринку сільгоспземлі (із 01.07.21 р. до 01.01.24 р.) громадяни можуть мати у власності до 100 га всіх земель сільгосппризначення; а після – не більше 10 тис. га. Для перевірки відповідності потенційного набувача цим вимогам нотаріуси використовуватимуть відомості Реєстру прав та ДЗК.
Водночас до вказаної кількості включається як площа власної сільгоспземлі, так і площа земельних ділянок сільгосппризначення, які перебувають у власності юросіб, в яких громадянину належить право власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юрособи або на окремі акції, паї. Розмір враховуваної громадянину площі визначається як площа всіх належних юрособі сільгоспземель, помножена на частку такого громадянина, виражену у відсотках, у статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юрособи.
Очевидно, що перевірка цього запобіжника неможлива без даних ЄДР. Забезпечує взаємодію між реєстрами їхнє програмне забезпечення. Це прямо передбачають зміни до профільних законів, унесені Законом № 552. А от за яким алгоритмом проводитиметься перевірка нотаріусом, наразі невідомо, адже Кабміном поки що не затверджено відповідний порядок, як того вимагає Закон № 552.
Однак уже діє норма: якщо за результатами перевірки виявлено невідповідність набувача земельної ділянки законодавчо встановленим вимогам, нотаріус відмовляє у посвідченні угоди.
Чи можна вже зараз укласти попередню угоду/домовитися про укладення договору відчуження землі після зняття мораторію?
Ні, не можна. Пояснимо чому.
До 01.07.21 р. п. 15 розд. X Земельного кодексу (далі – ЗК) залишається чинним у попередній редакції. Так, пп. «б» вказаного пункту заборонено купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміну цільового призначення (використання):
земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юросіб для ведення товарного сільгоспвиробництва;
земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства;
земельних часток (паїв).
Виняток: передання вищевказаних земельних ділянок у спадщину, обмін (міна) відповідно до ч. 2 ст. 371 ЗК земельної ділянки на іншу ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або з різницею між їх нормативними грошовими оцінками не більше ніж 10 % та вилучення (викуп) земельних ділянок для суспільних потреб, а також зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам – учасникам угод про розподіл продукції для провадження діяльності за такими угодами.
Згідно з п. 15 розд. X ЗК угоди (у т. ч. довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених пп. «б» цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передання прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).
Зверніть увагу: зміни до п. 15 розд. X ЗК у пропонованій Законом № 552 редакції набудуть чинності тільки з початком липня цього року. До того часу всі попередні угоди, довіреності, домовленості тощо в частині відчуження підмораторних наразі сільгоспземель є нікчемними (тобто недійсними в силу закону; визнання їх недійсними в судовому порядку не вимагається). Це означає, що такі угоди не створюють жодних юридичних наслідків, у тому числі й обов’язку сторін укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки після зняття мораторію.
Як легалізувати грошові кошти для купівлі земельної ділянки?
Закон № 552 визначає, що сільгоспземлі можуть відчужуватися на підставі правочинів, передбачених ЦК. А це означає, що набувати право власності на земельні ділянки можна буде як за безоплатними, так і за відплатними договорами. В останньому випадку діятимуть такі обов’язкові правила:
- Розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни сільгоспземлі за цивільно-правовими угодами, провадитимуться виключно в безготівковій формі.
- Набувач права власності на земельну ділянку повинен мати документи, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право. У разі відсутності таких документів набуття права власності на земельні ділянки сільгосппризначення за відплатними договорами не допускається.
Водночас Закон № 552 не конкретизує, про які документи йдеться. Тому, якщо інше спеціально не буде застережено додатково прийнятими законодавчими актами, джерела підтвердження коштів на практиці підтверджуватимуть, найімовірніше, документами по аналогії з відносинами у банківській сфері.
Нагадаємо, що з 28.04.20 р. почав діяти Закон від 06.12.19 р. № 361-IX «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення». Саме на його підставі банки визначають перелік документів, якими підтверджуються джерела походження коштів при безготівкових розрахунках. Такими документами, зокрема, є:
довідка з місця роботи про розмір отриманої зарплати, авторської винагороди (гонорару), премій, призів;
декларації про майновий стан і доходи з відміткою контролюючого органу про їх отримання;
договори продажу майна (нерухомості, автомобіля, інших активів) (у т. ч. отриманого у спадщину);
документи про доходи від надання в оренду (суборенду) рухомого та нерухомого майна, житлового найму (піднайму) нерухомого майна, дохід від надання майна в лізинг;
довідка або інформація, отримана в установленому законодавством порядку від відповідного органу ДПС про отримані доходи (сплачені податки з доходів) від підприємницької діяльності з реалізації продукції, наданих послуг, виконаних робіт;
довідка про отриману пенсію, аліменти тощо;
документи про отримання дивідендів, грантів, державних або міжнародних премій;
документи про отримання процентних доходів (довідки з банків про отримання процентного доходу від розміщення депозиту);
документи, що підтверджують отримання страхової суми за договором страхування, виграш в лотерею, придбання права на скарб;
договори про отримання кредитів, позик, фінансової допомоги;
довідка з фінансових установ щодо залишку на рахунках/виписки з рахунків тощо (із підтвердженням, що джерела походження коштів банком вивчено);
документи про отримання відрахувань за об’єкти інтелектуальної власності;
документи про отримання інвестиційного прибутку та ін.
З вищенаведеного переліку випливає, що джерелами походження коштів можуть бути не лише певні доходи, а й запозичення.
Тому, якщо у потенційного набувача сільгоспземлі немає чи недостатньо документів, які підтверджують його доходи, необхідні для придбання земельної ділянки, він цілком може отримати необхідну суму на купівлю ділянки у позику. Зокрема, покупець може позичити гроші у родича, близької людини чи просто у знайомого, який нещодавно продав коштовне майно чи отримав гроші у спадок. Або можна взяти позику на купівлю сільгоспземлі у підприємця, який задекларував належний дохід і готовий дати гроші у борг, хай навіть і зі сплатою відсотків. Головне – укласти договір позики з особою, яка має достатньо задекларованого доходу і може його підтвердити.
Так само не мають викликати сумніву кошти, які певний час (декілька місяців, півроку, рік) акумулювалися на банківському рахунку (поточному, депозитному) потенційного покупця земельної ділянки сільгосппризначення. Тобто можна вже зараз відкрити рахунок у банку і регулярно його поповнювати відносно невеликими сумами. І тоді при купівлі сільгоспземлі питань щодо джерел походження коштів на її придбання виникнути не повинно.
Які основні правила оформлення договору купівлі-продажу земельної ділянки сільгосп-призначення?
Такий договір повинен містити всі істотні умови, перелічені у ст. 132 ЗК, у тому числі кадастровий номер, цільове призначення, склад угідь, існуючі обмеження тощо.
Порада: вже сьогодні потенційному набувачеві варто провести попередню перевірку реєстрації земельної ділянки в ДЗК, а також перевірку реєстрації права власності на неї у Реєстрі прав за відчужувачем сільгоспземлі. Крім того, слід перевірити відповідність усіх даних, що містяться в реєстрах, фактичним даним ділянки на місцевості (геодезичні координати, межі, відсутність накладок). Якщо про це попіклуватися зараз, то до липня можна встигнути вжити відповідних заходів щодо реєстрації земельної ділянки/прав на неї у реєстрах або коригування у таких реєстрах відомостей про ділянку. Це допоможе одразу ж після зняття мораторію укласти договір купівлі-продажу, а не переносити укладення угоди до виправлення вказаних вище помилок.
Нотаріус для посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки сільгосппризначення вимагатиме такі документи (пп. 1.2, пп. 1.4, пп. 1.11 п. 1, пп. 3.3 п. 3 глави 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Мін’юсту від 22.02.2012 № 296/5:
- Витяг з ДЗК про земельну ділянку. Наразі його можна замовити онлайн та отримати в електронному вигляді протягом декількох годин. Для цього потрібно лише мати кваліфікований електронний підпис та сплатити збір за послугу (115 грн).
- Звіт з експертної грошової оцінки земельної ділянки (якщо сторонами договору купівлі-продажу є фізичні особи).
- Правовстановлюючий документ на землю (за наявності). Адже якщо держреєстрацію права власності на земельну ділянку відповідно до закону проведено без видачі документа, що посвідчує таке право, нотаріальна дія щодо неї вчиняється на підставі інформації з Реєстру прав, отриманої шляхом безпосереднього доступу нотаріуса до нього.
- Документи сторін правочину: для фізосіб – перелічені у ст. 43, 44 Закону № 3425 документи, що посвідчують особу та підтверджують обсяг її дієздатності, ідентифікаційний код, а також нотаріально посвідчену згоду другого із подружжя на укладення договору (у разі перебування сторони договору у шлюбі); для юросіб – установчі документи, документи на підтвердження повноважень підписанта (наказ про призначення на посаду керівника, довіреність тощо).
Слід ураховувати, що нотаріус, посвідчуючи договір купівлі-продажу, повинен перевіряти законність угоди на момент її укладення, тобто:
повноваження сторін на укладення договору, їх правоздатність та дієздатність;
волевиявлення особи, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії, дійсні наміри кожної зі сторін до вчинення правочину, який він посвідчує, а також відсутність у сторін заперечень щодо кожної з умов договору;
наявність та дійсність правовстановлюючих документів на земельну ділянку;
факт реєстрації земельної ділянки в ДЗК, а прав на неї – у Реєстрі прав;
оборотоздатність землі, тобто відсутність заборон відчуження або арешту земельної ділянки, податкових застав, іпотек.
Водночас нотаріус не зобов’язаний перевіряти обставини, документацію та процедуру формування земельної ділянки, так само як і судові спори щодо неї.
Тож, щоб у майбутньому уникнути суперечок, що виникають у зв’язку із цими питаннями, варто перед укладанням договору купівлі-продажу земельної ділянки сільгосппризначення провести юридичний аудит та детально з’ясувати окреслені нюанси.
Цілком зрозуміло, що після відкриття ринку сільгоспземлі запитань щодо укладення договорів відчуження побільшає. До того ж мають з’явитися нові нормативно-правові акти у цій сфері. Та це характерно для будь-якої нового явища, тож боятися цього не слід