Суперфіцій: правова природа, істотні умови, форма, підстави припинення

Опубліковано: журнал “Землевпорядний вісник” № 1/2020, ст. 35-42.

Плануючи будівництво, у забудовника виникає низка організаційних питань, в першу чергу -оформлення земельної ділянки для будівництва. Йому одразу ж спадає на думку купівля землі, потім – оренда, але чи є ще якийсь варіант? Купити, як правило, економічно не вигідно, взяття в оренду теж має свої непривабливі особливості.Окрім того, земельна ділянка, яка за своїм цільовим призначенням є придатною для будівництва, не завжди, з тих чи інших причин, може бути відчужена чи передана в оренду.

В такому випадку забудовникові у пригодіможе стати суперфіцій – право користування чужою земельною ділянкою для забудови. Застосування такого інституту є вигідним, з одного боку, для землекористувача, оскільки останньому не потрібно витрачати колосальні кошти на купівлю землі під будівництво, а з іншого – власнику земельної ділянки, який матиме можливість отримувати прибуток у вигляді плати за користування його земельною ділянкою.

Досить часто суперфіцій(як і його «колегу» – емфітевзис), називають чи то «земельною екзотикою», чи то «екзотичним фруктом», підкреслюючипри цьому його нечасте використання. Чи дійсно це так, поговоримо далі докладніше.  

Правова природа суперфіцію

 Суперфіцій за своєю правовою суттю є видом речових прав на чуже майно, а саме – правом володіти та користуватися чужою землею для забудови. Цей інститут не новий, він виник ще до нашої ери, приблизно в ІІІ-ІІ ст. до н.е. в древньому Римі разом із емфітевзисом (правом користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб).

У римській імперії, за загальним правилом, все пов’язане з землею належало власникові землі. Відповідно до цього будівлі та інші споруди, зведені на чужій землі, належали власникові земельної ділянки. Однак розширення міст вимагало нового будівництва, для якого вільних земель не було. Тож поява суперфіцію була способом вирішення проблеми забезпечення житлом осіб за існуючих тодізаборонах на відчуження державних та муніципальних земель у власність громадян. У зв’язку з цим суперфіцій виник як право забудови землі, що перебуваєу публічній власності. Проте з часом такий правовий режим поширився і направо користування приватними земельними ділянками для зведення на нихбудівель іншими особами.

Так поступово сформувався суперфіцій – довгострокове, відчужуване й успадковуване право користування чужою землею для забудови.Суперфіцій – буквально означає – те, що знаходиться на поверхні землі. Право власності на споруджену будівлю належало власникові земельної ділянки за правилом superficiessolocedit- будівля слідує за землею. Разом із тим, суперфіціарій мав право користуватися і розпоряджатися зведеним на чужій землі будинком чи іншою спорудою на свій розсуд: право продати, подарувати, обміняти, здати в найм тощо.Таким чином, його права максимальнонаближалися до права власності, але таким не були.

Суперфіційпереходиву спадщину і не обмежувався строками.Суперфіціарій зобов’язаний був виплачувати власникові землі поземельну ренту, а в державну скарбницю – встановлені податки та інші платежі.Внаслідок цього суперфіціарій немов би заміняв власника земельноїділянки в публічних відносинах з органами влади, але водночас йогокористування цією земельною ділянкою для власника було платним.

В сучасному українському законодавстві загальні положення про суперфіцій містяться в главі 34 ЦКУ[1] та главі 161 ЗКУ[2]. І хоч право суперфіцію сьогодні є дещо видозміненим, однак мета цього інституту залишилась незмінною – власник передає землекористувачу право володіння та користування земельною ділянкою для забудови, зберігаючи за собою право розпорядження нею (продавати, дарувати тощо).Використовуючи земельну ділянку на умовах суперфіцію, землекористувач здійснює забудову земельної ділянки, при цьому право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови, є його власністю, якою він розпоряджається на власний розсуд. Тобто, суперфіціарій вправі відчужити будівлю (споруду), передати її в іпотеку, спадок тощо. Тому український суперфіцій у цьому питанні принципово відрізняється від давньоримського суперфіцію і від подібних прав в інших правових сім’ях.

Об’єкти, що зводитимуться на переданій у суперфіцій земельній ділянці, можуть бути будь-якими – промисловими, побутовими, соціально-культурними, житловими… (ч. 1 ст. 413 ЦКУ).

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), як і емфітевзис, виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб (ч. 1 ст. 407 ЦКУ та ч. 1 ст. 1021 ЗКУ).Однак суперфіцій, на відміну відемфітевзису, може виникати також і на підставі заповіту.

Таким чином, законодавець виділяє всього дві підстави виникнення суперфіцію – договір та заповіт.

Сторонами договору суперфіцію(суб’єктами суперфіціарних відносин) є власник земельної ділянки, яка надається під забудову, будь-якої форми власності (приватної, державної, комунальної) з одного боку та особа, яка виявила бажання користуватися земельною ділянкою для здійсненнязабудови (землекористувач, суперфіціарій).Встановлення суперфіцію щодо земель державної чи комунальної власності здійснюється з урахуванням положень ст. ст. 123, 134 ЗКУ. Так, перш за все,землекористувачу слід пам’ятати про конкурентні засади такого набуття, встановлені главою 21 ЗКУ.

Об’єктом суперфіцію є право користування земельною ділянкою для будівництва певних видів споруд чи будівель із можливістю для суперфіціарія набути право власності на них. При наданні земельної ділянки в користування з метою забудови необхідно, щоб її подальше використання відповідало цільовому призначенню земельної ділянки. Відтак з цього слідує, що об’єктом договору суперфіцію є земельна ділянка, яка за своїм цільовим призначенням призначена для здійснення забудови. Встановлення цільового призначення земель відбувається шляхом віднесення земель до тієї чи іншої категорії, яке здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень (ч. 1 ст. 20 ЗКУ).

Статтею 19 ЗКУ передбачається всього дев’ять категорій земель: сільськогосподарського призначення; житлової та громадської забудови; природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; оздоровчого призначення; рекреаційного призначення; історико-культурного призначення;лісогосподарського призначення;водного фонду;землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

З побіжного аналізу цих категорій можна дійти висновку, що об’єктом суперфіцію можуть бути лише дві категорії земель –землі житлової та громадської забудови та землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Однак це лише на перший погляд. Адже окрім категорій,земельні ділянки мають також і цільове призначення, види яких на сьогоднішній день перелічені у наказі Держкомзему від 23.07.2010 № 548. Відповідно до вказаного наказу практично в кожній категорії є земельні ділянки, що за видом свого цільового призначення можуть використовуватись для будівництва того чи іншого об’єкту.

Наприклад, в категорії «Землі рекреаційного призначення» є землі, які за своїм цільовим призначенням відносяться до земель «для будівництва та обслуговування об’єктів рекреаційного призначення», «для будівництва та обслуговування об’єктів фізичної культури і спорту» та ін., в категорії «Землі історико-культурного призначення» – «для розміщення та обслуговування музейних закладів» тощо.

Відтак, укладаючи договір суперфіцію,необхідно звертати увагуяк на категорію, так і на вид цільового призначення земельної ділянки.

Конкретні параметри земельної ділянки, що передається в користування за договором суперфіцію (кадастровий номер, місце розташування, площа, цільове призначення і т.д.) зазначаються в договорі суперфіцію відповідно до правовстановлюючих документів власника такої земельної ділянки та відомостей Державного земельного кадастру[3] і Державного реєстру речових прав на  нерухоме майно[4].

 Умови договору суперфіцію

 Чинним законодавством України не закріплений перелік істотних умов саме для договору суперфіцію, як наприклад, для договору оренди землі[5]. Так само в підзаконних нормативно-правових актах не знайти типового або примірного договору суперфіцію (на відміну, знову ж таки, від договору оренди земельної ділянки[6]). Тож при підготовці та укладенні договорів суперфіцію сторонам необхідно керуватися вже названими вище главами 34 ЦКУ та 161 ЗКУ, а також загальними положеннями ЦКУ (глави 52, 53) та ГКУ[7] (глава 20) щодо умов, порядку укладання, зміни та розірвання цивільно-правових (господарсько-правових) договорів. Далі детально проаналізуємо його основні умови.

  1. Строк дії договору суперфіціюдля земель державної та комунальної власності має бути конкретно визначенимта становити не більше 50-ти років. Земельні ж ділянки приватної власності можна передавати в користування за договором суперфіцію на будь-який строк (хоч на 500 чи 1000 років) або і взагалі строк дії договору не вказувати. Таким чином, договір суперфіцію може бути як строковим (обов’язково для земель державної та комунальної власності), так і без зазначенням конкретного строку (для земель приватної власності).

Це узгоджується із положенням ч. ч. 4, 5 ст. 413 ЦКУ, за яким право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк, крім земельної ділянки державної та комунальної власності.

Однак, варто зазначити, що встановлення строку дії договору суперфіцію має неабияке значення, особливо для землекористувача.Адже сплив строку дії договору суперфіцію є підставою для його припинення (п. 2, ч. 1 ст. 416 ЦКУ, п. 2 ч. 6 ст. 1021 ЗКУ). А відтак,тягне за собою настання правових наслідків припинення права користування земельною ділянкою.Зокрема, і можливість настання такого негативного наслідку для суперфіціарій, як право власника земельної ділянки вимагати знесення будівлі (споруди) та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування (ч. 1 ст. 417 ЦКУ).Задля уникнення останнього, сторонам варто заздалегідь погодити правові наслідки припинення суперфіцію в самому договорі, тобто вирішити правову долю будинку (споруди).

Також при визначені строку дії договору суперфіцію сторони повинні врахувати наміри землекористувача та масштабність забудови.Так, занадто короткий строк суперфіцію не буде відповідати меті землекористувача, оскільки унеможливлюватиме реалізацію його правана закінчення забудови та користування нерухомістю.Тож строк дії договору суперфіцію повинен бути достатнім для здійснення запланованого будівництва.

  1. Плата за договором суперфіцію. В ЗКУ нічого не зазначено про оплатність/безоплатність суперфіцію. В ч. 4 ст. 1021 ЗКУ, щоправда, міститься вказівка, що укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) здійснюється відповідно до ЦКУ з урахуванням вимог ЗКУ.

В ЦКУ також немає імперативної норми, що договір суперфіцію є оплатним чи навпаки – безоплатним. Водночас, в ч. 1 ст. 414 ЦКУ передбачено, що власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об’єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.

Разом з тим, в ч. 4 ст. 415 ЦКУ вказано, що землекористувач зобов’язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом. Вочевидь, вказаний обов’язок землекористувача є кореспондуючим праву власника на отримання плати за суперфіцій.

Водночас, правова конструкція «має право» означає, що особа може як виконати певну модель поведінки, яка слідує за вказаною правовою конструкцією, так і утриматися від такого виконання. При цьому і в першому, і в другому випадку особа не порушуватиме закону, а тому діятиме правомірно.

Якщо спроектувати це на право власника одержувати плату за суперфіцій, то правомірним буде як визначення розміру такої плати в договорі (тобто реалізація власником свого права), так і відсутність плати за суперфіцій (утримання власником від реалізації вказаного права).

Відтак, закріплений в ч. 4 ст. 415 ЦКУ обов’язок землекористувача вносити плату за суперфіцій виникає тоді, коли власник реалізував своє право на отримання такої плати, і сторони в договорі погодили її розмір, форму, умови, порядок та строки виплати. Відповідно, обов’язок землекористувача вносити плату за суперфіцій відсутній у разі утримання власником від реалізації його права на отримання такої плати, що виражається застереженням в договорі про безоплатність суперфіцію.

З огляду на вищевикладене, враховуючи принцип для осіб приватного права «дозволено все, що прямо не заборонено законом» (ст. 19 Конституції України) та закріплений в статтях 3, 6, 627 ЦКУ принцип свободи договору, який полягає, в тому числі, у вільному визначенні сторонами умов договору, можна констатувати, що договір суперфіцію за домовленістю сторін може бути як оплатним, так і безоплатним.

На сьогодні жодною законодавчою нормою не встановлено ні мінімального, ні максимального розміру плати за користування землею за договором суперфіцію. Також законодавство не містить положень щодо залежності такої плати від нормативної грошової оцінки землі або інших кількісних показників. Тому сторони договору суперфіцію визначають розмір та порядок визначення такої плати на свій розсуд.

Також законодавством чітко не встановлено, як здійснюється оплата за договором суперфіцію, – періодично (за місяць, квартал, рік) чи одноразово.Це означає, що за домовленістю сторін плата за користування земельною ділянкою може бути здійснена як одноразово за весь строк дії договору суперфіцію, так і вноситись за певний період часу або сплачуватись шляхом поєднання обох названих варіантів. Наприклад, якщо договір суперфіцію укладений на 30 років, а власнику землі одразу необхідна значна сума коштів (наприклад, рівнозначна розміру десятирічної плати за договором суперфіцію), сторони можуть в договорі передбачити, що землекористувач спочатку одноразово сплачує власнику землі плату за десять років, а після спливу десятирічного строку користування землею сплачуватиме власникові плату періодично – скажімо, за кожен рік чи місяцьтакого користування.

Характеризуючи умови щодо плати за договором суперфіцію, неможливо не торкнутися питання плати за землю, яка передбачена розділом ХІІ ПКУ[8] як складова податку на майно.

Так, плата за землю справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Платниками земельного податку є власники земельних ділянок та постійні землекористувачі, а платниками орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності – орендарі таких земельних ділянок (пп. 14.1.72, пп. 14.1.147, п. 269.1, п. 288.2 ПКУ).

Суперфіціарії не є ні власниками, ні постійними землекористувачами, ні орендарями земельних ділянок, а тому у них відсутній обов’язок сплачувати до бюджету плату за землю, передбачену розділом ХІІ ПКУ. Це правило діє і у випадку, коли об’єктом договору суперфіцію є земельна ділянка державної чи комунальної власності.

З огляду на закріплення в ПКУ положеньщодо самостійного виконання платником податків свого податкового обов’язку (п. 36.4 ПКУ) та заборони будь-якої уступки грошового зобов’язання або податкового боргу платника податків третім особам (п. 87.7 ПКУ), суперфіціарій в жодному разі не вправі сплачувати передбачену розділом ХІІ ПКУ плату за землю ЗАМІСТЬ власника земельної ділянки (в тому числі і у випадку, коли таке положення закріплено в договорі суперфіцію).

Отже, землекористувач за договором суперфіцію сплачує лише плату за користування земельною ділянкою, яка не являється платою за землю в розумінні розділу ХІІ ПКУ. Плата за договором суперфіцію сплачується власнику земельної ділянки. Обов’язок нараховувати та сплачувати до бюджету плату за землю покладається на власника такої земельної ділянки.

  1. Окремі права та обов’язки сторін договору суперфіцію.Особливою ознакою суперфіцію є те, що суперфіціарій може відчужити належне йому право користування земельною ділянкою, а також передати його у порядку спадкування. Це означає, що суперфіціарій може передати суперфіцій в будь-який момент іншій особі за будь-яким цивільно-правовим договором. При цьому він вправі здійснити таку передачу як на платній, так і на безоплатній основі. Відчуження землекористувачем суперфіцію не вимагає погодження чи узгодження умов договору, за яким він відчужується, з власником земельної ділянки. Окрім того, ні ЦКУ, ні ЗКУ, ні жодним іншим нормативно-правовим документом не передбачено, на відміну від емфітевзису, переважне право власника земельної ділянки перед іншими особами на купівлю права користування ділянкою. Разом з тим, особа, до якої перейшло право суперфіцію, має право користуватися земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній суперфіціарій, а власник земельної ділянки повинен підтримувати такі ж відносини з новим суперфіціарієм, як і з попереднім.

Виняток із цього правила закон встановлює для земель державної та комунальної власності, право користування якими (суперфіцій) не може бути відчужено їх землекористувачами іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди), внесено до статутного капіталу юридичних осіб, передано у заставу (ч. 3 ст. 413 ЦКУ та ч. 3 ст. 1021 ЗКУ).

Варто звернути увагу, що землекористувач може відчужувати право користування земельною ділянкою приватної власності, а не саму земельну ділянку. Це зумовлено тим, що землекористувач на підставі договору суперфіцію не отримує право розпорядження земельною ділянкою, яке залишається у власника такої земельної ділянки. Отже, право відчужити саму земельну ділянку залишається у її власника, який може реалізувати це право (наприклад, продати ділянку) безперешкодно та без дотримання будь-яких умов, в тому числі і за відсутності згоди суперфіціфрія. Водночас, зміна власника земельної ділянки не припиняє дію договору суперфіцію. Так, відповідно до ч. 2 ст. 414 ЦКУ перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.В свою чергу до набувача (в т.ч. покупця) такої земельної ділянки переходять всі права і обов’язки власника за раніше укладеним договором суперфіцію.

Разом із тим, власник земельної ділянки має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем (ч. 2 ст. 414 ЦКУ). Тож у договорі суперфіцію варто детально розмежувати повноваження цих осіб.

Окрім того, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача. ЦКУ дозволяє це у разі, якщо на земельній ділянці збудовані промислові об’єкти. Тому про це питання також не слід забувати при укладанні договору суперфіцію, на підставі якого будуватимуться такі будівлі/споруди.

Форма договору суперфіцію та державна реєстрація цього права

Окремих (спеціальних) вимог до форми договору суперфіцію законодавство не містить. Однак відповідно до ст. 208 ЦКУ у письмовій формі належить вчиняти, зокрема:

– правочини між юридичними особами;

– правочини між фізичною та юридичною особою, крім правочинів, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення;

– правочини фізичних осіб між собою на суму, що перевищує 340 грн, крім правочинів, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення.

Очевидно, що договір суперфіцію повністю не виконується сторонами у момент його вчинення.

Окрім того, чинне законодавство передбачає обов’язкову державну реєстрацію права суперфіцію, для проведення якої необхідно подати відповідний підтверджуючий документ (в даному випадку – договір). Тож договір суперфіцію має бути укладений в письмовій формі.

Обов’язкового нотаріального посвідчення договору суперфіцію законодавство не вимагає, проте такий договір відповідно до ст. 209 ЦКУ може бути нотаріально посвідчений за домовленістю сторін.

Нотаріальним посвідченням договору суперфіцію не варто нехтувати у разі, коли стороною договору є фізична особа. Це пов’язано з тим, що до обов’язків нотаріуса законодавство відносить перевірку дієздатності фізичної особи, засвідчення справжності її підпису, отримання згоди іншого із подружжя на передачу земельної ділянки в користування та укладення договору суперфіцію. Як свідчить аналіз судової практики, оспорюваність саме цих обставин найчастіше була підставою судового розгляду справ про визнання недійсними правочинів за участю фізичних осіб. Залучення ж нотаріуса як незацікавленої в правочині особи значно зменшить завзяття недобросовісних громадян щодо необґрунтованого звернення до суду із позовом про визнання недійсним правочину. Крім того, нотаріус при посвідченні договору суперфіцію повинен перевірити наявність чи відсутність заборон на укладення договору, податкової застави, а також обмежень (обтяжень), встановлених щодо земельної ділянки, що суттєво збільшить гарантію стабільності та законності договору.

Як вже згадувалось вище, право суперфіцію підлягає обов’язковій державній реєстрації, яка здійснюється відповідно до Закону про держреєстрацію[9] та прийнятих на його підставі нормативно-правових актів. Моментом виникнення у суперфіціарія права користування земельною ділянкою є державна реєстрація такого права.

Для проведення держреєстрації права користування чужою земельною ділянкою для забудови державному реєстратору подається укладений договір суперфіцію (ст. 27 Закону про держреєстрацію та Порядок № 1127[10], п. 5.3 Методичних рекомендацій, схвалених рішенням колегії Державної реєстраційної служби України від 11.12.2012[11]).

При цьому сам договір суперфіцію державній реєстрації не підлягає, а тому він вступає в силу (є укладеним) з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції (найчастіше в договорах моментом його вступу в дію передбачається день його підписання сторонами) або з дня нотаріального посвідчення – в разі такого посвідчення (ст. 640 ЦКУ). Отже, момент укладення договору суперфіцію та виникнення у землекористувача речового права користування земельною ділянкою для забудови не є тотожними та не збігаються в часі.

Найкоротшим розрив в часі між настанням цих двох юридичних фактів є тоді, коли договір суперфіцію посвідчується нотаріально. В такому разі відповідно до ст. 3 Закону про держреєстрацію нотаріус, який посвідчував договір суперфіцію, проводить і державну реєстрацію права користування земельною ділянкою для забудови. В таких випадках державна реєстрація суперфіцію здійснюється одночасно з нотаріальним посвідченням відповідного договору, внаслідок чого день укладення договору суперфіцію та день виникнення у суперфіціарія права користування земельною ділянкою для забудови збігаються.

Якщо договір суперфіцію нотаріально не посвідчений, то державна реєстрація закріпленого ним права користування земельною ділянкою проводиться будь-яким державним реєстраторомв межах АРК, області, міст Києва та Севастополя за місцем розташування земельної ділянки. Загальний строк держреєстрації речового права на нерухоме майно визначений ст. 19 Закону про держреєстрацію: вона має бути здійснена протягом п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви.

Тож навіть якщо договір суперфіцію та інші необхідні документи будуть подані державному реєстратору в день укладення такого договору, він зареєструє право користування земельною ділянкою в день надходження таких документів лише у разі оплати п’ятикратної вартості від звичайної суми за послуги держреєстратора.

Подавати заяву про державну реєстрацію суперфіцію може як власник земельної ділянки, так і землекористувач. Однак з огляду на більшу зацікавленість останнього у такій реєстрації, зазвичай саме він вчиняє дії щодо державної реєстрації права суперфіцію.

В результаті державної реєстрації права суперфіцію державний реєстратор формує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, якийпідтверджує виникнення у суперфіціарія права користування земельною ділянкою для забудови на підставі договору суперфіцію. Витяг надається в електронній та (за бажанням заявника) в паперовій формі. Такий витяг у паперовій формі надається з проставленням підпису та печатки державного реєстратора чи адміністратора центру надання адміністративних послуг (у разі отримання витягу шляхом звернення до центру надання адміністративних послуг).

Суперфіцій за заповітом

Як уже зазначалося вище, та закріплено в ст. 413 ЦКУ однією із підстав встановлення суперфіцію є заповіт.

Так, заповіт може бути підставою встановлення суперфіцію в разі наявності в ньому застереження, яким спадкодавець (заповідач) зобов’язує спадкоємця надати іншій особі право користування земельною ділянкою для забудови, яка входить до складу спадщини. Тобто, по суті, це означає, що особа – власник земельної ділянки – може заповідати одній особі земельну ділянку, а іншій – право споруджувати на цій земельній ділянці будинок чи іншу споруду (суперфіцій). Особливостей складання заповіту із застереженням про встановлення суперфіцію чине законодавство не містить, а тому він складається та посвідчується за загальними правилами.

Припинення та наслідки припинення суперфіцію

Підстави припинення суперфіцію передбачені у ст. 416 ЦКУ та ст. 1021 ЗКУ. Ними є:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку права користування;

3) відмови землекористувача від права користування;

4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд;

5) відчуження земельної ділянки приватної власності для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності;

6) прийняття уповноваженим органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування рішення про використання земельної ділянки державної чи комунальної власності для суспільних потреб;

7) припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договору суперфіцію, укладеного в рамках такого партнерства).

Окрім спеціальних підстав припинення суперфіцію, існують ще й загальні, які притаманні всім видам користування земельною ділянкою(ст. 141 ЗКУ). Зокрема, підставами припинення суперфіцію можуть бути: використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам тощо.

Суперфіцій може бути припинений також за рішенням суду (ст. 416 ЦКУ).

Як уже зазначалося вище по тексту, припинення суперфіцію зумовлює необхідність вирішення долі збудованих на земельній ділянці будівель (споруд), що має здійснюватися відповідно до положень ст. 417 ЦКУ.

Разом з тим, правові наслідки припинення суперфіцію можуть бути закріплені в договорі суперфіцію або ж визначатися сторонами такого договору на добровільних засадах вже після припинення відносин суперфіцію.

У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам’ятки культурної спадщини тощо) або є недоцільним у зв’язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про:

  • викуп власником будівлі/споруди земельної ділянки, на якій вона розміщена; чи
  • викуп власником земельної ділянки будівлі/споруди;або
  • визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі/споруди на новий строк.

Як бачимо, основною перевагою договору суперфіцію порівняно із договором оренди землі є можливість укладання договору на строк, більший 50-ти років (для приватних земельних ділянок). Разом із тим, у випадку припинення договору суперфіцію та недосягнення між сторонами домовленості щодо долі збудованої нерухомості, власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування. Аби уникнути такої ситуації, радимо ще при укладенні договору суперфіцію детально обговорити це питання та закріпити у договорі досягнуту домовленість. У цьому разі договір суперфіцію може стати дійсно гідною альтернативою орендним відносинам.

 

[1]Цивільний кодекс Українивід 16.01.2003№ 435-IV.

[2]Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-III.

[3]https://e.land.gov.ua/

[4]https://kap.minjust.gov.ua/services?product_id=1

[5] ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998№ 161-XIV.

[6] Типовий договір оренди землі, затверджений постановою КМУ від 03.03.2004 № 220.

[7]Господарський кодекс України № 436-ІV від 16.01.2003

[8]Податковий кодекс України № 2755- VІ від 02.12.2010

[9]Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»від 01.07.2004 № 1952-IV.

[10]Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 25.12.2015 № 1127

[11] Методичні рекомендації стосовно державної реєстрації права користування чужим майном (сервітуту), права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) та права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), схвалені рішенням колегії Державної реєстраційної служби України від 11.12.2012 р., протокол № 3 (прим. авт.).


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *