Надруковано: Журнал «АгроPRO» № 01 за 2018 рік
Оренда невитребуваних земельних ділянок (або, як у народі кажуть, невитребуваних паїв) є одним із способів збільшення земельного банку для агропідприємств. З іншого боку, це можливість збереження родючості сільськогосподарських угідь. Адже загальновідомо, що земля втрачає свою родючість, якщо тривалий час не обробляється.
До 01.01.2016 р. реєстрація договорів оренди таких земель проводилася виконавчими комітетами сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю).
З 01.01.2016 р. реєстрація права оренди невитребуваних земельних ділянок здійснюється у Державному реєстрі прав (далі – Держреєстр прав) відповідно до нової редакції Закону України від 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952). Тобто з цієї дати при укладанні договору оренди невитребуваної земельної ділянки право оренди реєструється в Держреєстрі прав. Якщо право оренди не зареєстровано – таке право у орендаря не виникає. І для виникнення права оренди сільгосппідприємству потрібно невідкладно вжити заходів щодо його реєстрації.
Якщо договір оренди укладено до 01.01.2016 р. і зареєстровано у відповідній раді, то додатково реєструвати право оренди в Держреєстрі прав не потрібно.
Проте однією з умов реєстрації права оренди невитребуваної земельної ділянки є наявність у такої ділянки кадастрового номера. Тож розглянемо:
- як на практиці можна присвоїти кадастровий номер невитребуваній земельній ділянці;
- хто це має робити;
- які особливості процедури?
Про деякі нюанси законодавчого врегулювання питання
Нагадаю, що організаційні та правові засади виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок у натурі (на місцевості) із земель, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам (кооперативам, акціонерним товариствам) на праві колективної власності, а також порядок їх обміну регулюється Законом України від 05.06.2003 р. № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» (далі – Закон № 899).
Чинне законодавство не містить визначення поняття «невитребувані земельні ділянки», проте ст. 13 Закону № 899 визначає порядок розпорядження ними. Так, невитребувані земельні ділянки можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на підставі рішення відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації. Строк дії такого договору оренди – до моменту отримання їхніми власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, що обов’язково має бути зазначено в договорі.
Особливості реєстрації права оренди невитребуваних земельних ділянок встановлено ст. 30 Закону № 1952.Вона здійснюється без державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки в Держреєстрі прав. Це обумовлено, зокрема, і тим, що зареєструвати право власності певного громадянина на невитребувану земельну ділянку неможливо, оскільки він (громадянин) не витребував цю ділянку.
Тож далі розглянемо покроково шлях отримання кадастрового номера на невитребувану земельну ділянку.
Про отримання кадастрового номера
Крок 1. Встановлюємо факт розробки проекту землеустрою щодо організації території
Згідно з ч. 4 ст. 791Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Відповідно, кадастровий номер присвоюється земельній ділянці в результаті її формування.
У свою чергу, в ч.2 ст. 791 ЗКУ передбачено, що формування земельних ділянок здійснюється, зокрема:
- у порядку відведення;
- за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв).
У минулі роки, коли більшість власників земельних часток (паїв) у межах одного сільськогосподарського підприємства подавали заяви про виділення їм земельних ділянок у натурі (на місцевості),відповідна сільська, селищна, міська рада чи районна державна адміністрація приймала рішення про розробку проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) (далі – проект щодо організації території).У ньому визначаються (ч ч. 2, 4 ст. 7 Закону № 899):
- місце розташування земельних ділянок;
- межі та площі сільськогосподарських угідь, що підлягають розподілу між власниками земельних часток (паїв);
- цільове призначення земельних часток (паїв);
- дії обмежень (обтяжень) у використанні земельних ділянок, у т.ч. земельних сервітутів.
Інформацію про факт розробки зазначеного проекту землеустрою можна дізнатись,звернувшись із запитом у:
- відповідний орган місцевого самоврядування;
- територіальний орган Держгеокадастру.
Отже, якщо при розпаюванні земель розроблявся проект землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) (далі – проект щодо організації території), то формування невитребуваної земельної ділянки (а відтак, і отримання кадастрового номера) має здійснюватися на підставі вказаного проекту.
Крок 2. Встановлення меж (якщо розроблявся
проект щодо організації території)
Правові, економічні та організаційні основи діяльності у сфері Державного земельного кадастру (далі – ДЗК) встановлено Законом України від 07.07.2011 р. № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр» (далі – Закон № 3613).
| НОТАТКА
Відомості про межі земельної ділянки вносяться до Державного земельного кадастру на підставі проектів землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) – у разі виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв). Ч. 1 ст. 21 Закону № 3613 |
Тобто для того, щоб внести до ДЗК відомості про невитребувану земельну ділянку, її необхідно виділити в натурі. Проте у такої земельної ділянки фактично немає власника, отже, звертатися нікому, а орган місцевого самоврядування лише розпоряджається нею.
Тому для встановлення меж невитребуваної земельної ділянки органи, що розпоряджаються землею, часто вимагають від майбутнього орендаря розроблення та затвердження технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) (далі – техдокументація).
Склад техдокументації визначений у ч. 10 ст. 55 Закону України від 22.05.2003 № 858-IV «Про землеустрій» (далі – Закон № 858). Розробляється вона на підставі рішення органу, що розпоряджається невитребуваною земельною ділянкою.
Необхідність розроблення в цьому разі такого виду техдокументації підтверджується і судовими інстанціями.
| Витяг із постанови Вищого господарського суду України
від 14.06.2017 р. по справі № 913/927/16 Згідно із ст. 13 Закону № 899 нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їхніми власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки. З викладеного вбачається, що нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки – частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а перебувають лише у розпорядженні відповідних рад та адміністрацій, а відтак, надання таких ділянок у користування здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування відповідно до наданих їм повноважень та до моменту отримання їхніми власниками державних актів на право власності на земельну ділянку. Разом з тим Законом України “Про землеустрій” визначено правові та організаційні основи діяльності у сфері землеустрою, які спрямовані на регулювання відносин, що виникають між органами державної влади, органами місцевого самоврядування, юридичними та фізичними особами із забезпечення сталого розвитку землекористування. У ст. 25 вказаного Закону зазначено, що документація із землеустрою розробляється у вигляді схеми, проекту, робочого проекту або технічної документації. Технічна документація із землеустрою – сукупність текстових і графічних матеріалів, що визначають технічний процес проведення заходів з використання та охорони земель без застосування елементів проектування. Апеляційний господарський суд встановив, що через порушення зазначених норм дозвіл районною держадміністрацією на виготовлення та затвердження технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок у натурі (на місцевості), які були передані в оренду відповідачу-2, не надавався. |
Крок 2. Відведення земельної ділянки (якщо не розроблявся
проект щодо організації території)
Якщо ж при розпаюванні земель проект щодо організації території не розроблявся,присвоєння кадастрового номера на невитребувану земельну ділянку у разі її формування відбуватиметься на підставі проекту землеустрою щодо відведення такої земельної ділянки (далі – проект відведення).
Склад такого проекту визначений у ч. 3 ст. 50 Закону № 858. За отриманням дозволу на його розроблення потенційний орендар звертається до органу, що розпоряджається невитребуваною земельною ділянкою.
Виготовлення проекту відведення відбувається на підставі договору, форма та зміст якого мають відповідати Типовому договору про розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, затвердженому постановою КМУ від 04.03.2004 р. № 266. Зауважу, що стосовно техдокументації затвердженої форми договору немає
Розроблений проект відведення погоджується територіальним органом Держгеокадастру за місцем розташування земельної ділянки в порядку, визначеному в ст. 1861ЗКУ. Про те, що робити в ситуації, коли у погодженні проекту відведення безпідставно відмовляють, – читайте в «АгроPRO», 2017, № **, с. **).
Розробники (для обох варіантів Кроку 2)
Розробником техдокументації та проекту відведення може бути (ч. 2 ст. 26 Закону № 858):
- юридична особа, що володіє необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі якої працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою,
- або фізична особа – підприємець, яка володіє необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованим інженером-землевпорядником, відповідальним за якість робіт із землеустрою.
Перелік осіб, які мають право виконувати таку роботу, є доступним і розміщений, зокрема, на сайті Держгеокадастру (http://land.gov.ua)в розділі «Напрями діяльності» – «Сертифікація» – «Державний реєстр сертифікованих інженерів-землевпорядників».
Порада! Важливо зважати не лише на вартість послуг, а й на досвід роботи та репутацію розробника.
Крок 3. Затвердження документації
Як техдокументація, так і проект відведення затверджуються рішенням органу, що розпоряджається невитребуваною земельною ділянкою.
Відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону № 899 розпорядження невитребуваними земельними ділянками здійснюють:
- у межах населених пунктів – сільські, селищні, міські ради,
- за межами населених пунктів – районні державні адміністрації.
Крім того, аналізуючи правомірність прийняття рішень про передачу в оренду невитребуваних земельних ділянок, Вищий господарський суд України зазначив, що до таких рішень має додаватись список власників земельних часток (паїв), чиї землі є нерозподіленими (невитребуваними) та, відповідно, передані в управління органу розпорядження такими землями.
Порада! Потенційному орендарю необхідно подбати про наявність такого списку в документації щодо передачі в оренду невитребуваної земельної ділянки.
Крок. 4. Державна реєстрація земельної ділянки
Після затвердження, відповідна документація подається до кадастрового реєстратора за місцем розташування невитребуваної земельної ділянки, який на підставі ст. 24 Закону № 3613 проводить державну реєстрацію земельної ділянки. Саме при здійсненні державної реєстрації невитребуваній земельній ділянці присвоюється кадастровий номер.
Укладання договору оренди
Невитребувані земельні ділянки передаються в оренду без проведення земельних торгів.
Після державної реєстрації невитребуваної земельної ділянки, у ДЗК укладається договір оренди такої земельної ділянки.
Важливо!В процесі розпаювання земля переходила із колективної в приватну власність, тобто такі ділянки не відносяться ані до державної, ані до комунальної власності.
А необхідність продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах) прав на земельні ділянки встановлена саме для земельних ділянок державної чи комунальної власності, а не приватної (ст. 134 Земельного кодексу України, далі – ЗКУ). Отже, передання в оренду невитребуваних земельних ділянок, які є приватною власністю, здійснюється без проведення земельних торгів.
Важливо! Як правило, сільгосппідприємства укладають один договір оренди щодо декількох невитребуваних паїв, але в процесі використання з’являються власники паїв або спадкоємці і витребовують їх. Унаслідок цього зменшується орендована площа паїв, тому необхідно вносити зміни до раніше укладених договорів оренди. До того ж ст. 33 Закону № 161 визначено, що у разі зміни межі земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється в порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.