ПРОБЛЕМА
Підприємство, розташоване в м. Києві, орендує земельну ділянку у міської ради та згідно з договором суборенди, посвідченого нотаріально, передало цю ж земельну ділянку в суборенду. Нормативна грошова оцінка отримана з коефіцієнтом функціонального використання 0,5 (ведеться будівництво). Податківці наполягають сплачувати орендну плату згідно з комерційним використанням землі (застосовувати функціональний коефіцієнт 2,5) незалежно від того, що в грошовій оцінці зазначений функціональний коефіцієнт 0,5. Який коефіцієнт функціонального використання підприємство має застосовувати при сплаті орендної плати до бюджету?

РІШЕННЯ
Орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за ділянки державної та комунальної власності встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (ПК).

Підстави для нарахування орендної плати

Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства. Таку вимогу встановлено пунктом 288.1 ПК. А в пункті 288.4ПК передбачено, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
У відповідності до пункту 288.7 ПК податковий період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів застосовується відповідно до вимог статей 285-287 ПК.
Також звертаємо увагу, що підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, а для визначення розміру земельного податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок (п. 286.1, п. 289.1ПК).
Таким чином, орендар має визначати розмір орендної плати за землю відповідно до договору оренди земельної ділянки, даних державного земельного кадастру та на підставі нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Коефіцієнт функціонального використання

Правові засади проведення оцінки земель встановлює Закон України від 11.12.2003 № 1378-IV «Про оцінку земель» (далі — Закон № 1378).
У відповідності до статті 13 Закону № 1378нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
В частині 5 статті 201 Земельного кодексу України передбачено, що грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.
Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів затверджена постановою КМУ від 23.03.1995 № 213 (далі — Постанова № 213), Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів затверджений спільним наказом Держкомзему, Мінагрополітики, Мінбуду, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 № 18/15/21/11 (далі — Порядок № 18).
Згідно із пунктом 3.3 Порядку № 18 та пунктом 21 Постанови № 213 нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів визначається за формулою:

В ×Нп
Цн =—————×Кф × Км,
Нк

де Цн — нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);
В — витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);
Нп — норма прибутку (6%);
Нк — норма капіталізації (3%);
Кф — коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);
Км – коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Одним з елементів формули є коефіцієнт (Кф), що характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо).
Таким чином, коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки є складовою формули щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Суб’єкти, які можуть проводити грошову оцінку землі

Відповідно до частини третьої статті 18 Закону № 1378нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій» від 22.05.2003 № 858-IV (далі — Закон № 858).
В свою чергу, розробниками документації із землеустрою є(ч. 2 ст. 26 Закону № 858):
– юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою;
– фізичні особи — підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою.
Отже, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться спеціалізованими суб’єктами за формулою, до якої входить, в т. ч. коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки. Відповідно, орендарі земельних ділянок не можуть проводити нормативну грошову оцінку таких земельних ділянок,бо вони не є вказаними спеціалізованими суб’єктами. Відтак орендарі земельних ділянок,всупереч даним державних реєстрів та статистичної звітності, не вправі самостійно застосовувати будь-які коефіцієнти, на підставі яких визначається нормативна грошова оцінка.

Підтвердження розміру нормативної грошової оцінки

Згідно із статтею 20 Закону № 1378 та розділом 4 Порядку № 18 дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Форма вказаного витягу міститься в Додатку 2 до розділу 4 Порядку № 18. Зазначена форма містить, в т. ч. рядок, де зазначається коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф).
Відповідно до пункту 2-1Постанови № 213 витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки видається територіальним органом Держгеокадастру за місцезнаходженням земельної ділянки у строк, що не перевищує трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ!Держгеокадастр на своєму веб-сайті запевняє , що з жовтня поточного року замовити витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки можна он-лайн.

ДФСу листі від 06.11.2015 № 23718/6/99-99-15-03-02-15 зазначила, що підтвердження розміру нормативної грошової оцінки, яка визначається з урахуванням коефіцієнта функціонального використання земельної ділянки, здійснюється відповідними територіальними органами Держгеокадастру за місцем розташування земельних ділянок.
Таким чином, орендар земельної ділянки здійснює обчислення розміру орендної плати за землю виключно на підставі розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка вказана у відповідному витягу з технічної документації, виданому територіальним органом Держгеокадастру за місцем розташування земельної ділянки. В свою чергу, розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки визначається із застосуванням того коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки, який вказаний у витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
З цим фактично погоджується і ДФС, яка у зазначеному вище листі вказала, що для отримання інформації, необхідної для обчислення і справляння плати за землю, потрібно звернутися до територіального органу Держгеокадастру за місцем розташування земельної ділянки.

Судова практика

В «свіжій» судовій практиці з розглядуваного питання також можна знайти аргументи на підтримку вищевикладеної позиції автора.
Так, в постанові від 30.09.2015 у справі № К/800/26767/15 ВАСУ зазначив, що віднесення земельної ділянки до категорії земель за функціональним використанням та застосування відповідного коефіцієнту провадиться органами державного земельного агентства згідно з Інструкцією із заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату від 05.11.1998 № 377.
В постанові від 10.09.2015 у справі № К/800/11270/15 ВАСУ дійшов до висновку, що оскільки інформація, вказана у листі (довідці) Управління Держкомзему у м. Кривому Розі Дніпропетровської області стосується конкретної земельної ділянки із чітко визначеною площею та адресою, яку орендує позивач, то остання є документом про нормативну грошову оцінку земельної ділянки». Відтак місцевий податковий орган правомірно використав для обчислення і справляння плати за землю інформацію, отриману від органів Держземагентства, та не наділений повноваженнями не визнавати (піддавати сумніву) інформацію про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, що надходить від органів Держземагентства.
А в постанові від 05.08.2015 у справі № К/800/57394/14 ВАСУ конкретно вказано, що коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки визначається і застосовується уповноваженим суб’єктом саме при проведенні нормативної грошової оцінки землі, а не платником, який обчислює та сплачує земельний податок (орендну плату), виходячи із наведеної у технічній документації нормативної грошової оцінки.