Опубліковано: АгроПро, № 02/2023 від 28.02.2023

Цикл виробництва сільгосппродукції є досить тривалим. Саме тому при встановленні договірних відносин щодо користування землею сторонам доцільно передбачати такий строк дії договору, який би дав можливість орендареві зібрати врожай (як правило, кінцевий термін дії договору визначають в останній день року чи, принаймні, у останній день осені).

Проте не всі договори містять такі положення, або договір припиняється достроково, чи визнається недійсним у судовому порядку тощо. І якщо  орендар  таку орендовану земельну ділянку обробив та висадив сільгоспкультуру, а урожай не зібрав, то він стикається з необхідністю відстоювати своє право на урожай або поверненням вкладених коштів. Чи дійсно є загроза? Будемо розбиратись.

Договірне врегулювання

Розглядувана тема не нова та вже досить довго активно обговорюється в агро- та правовій спільноті. Тому у договорах оренди землі, які укладені впродовж останніх декількох років, може міститись умова, на кшталт: «У разі припинення Договору до збирання врожаю, закладеного Орендарем на орендованій земельній ділянці, Орендар має право на збирання такого врожаю. Орендодавець зобов’язується не чинити перешкод Орендарю у вирощуванні та збиранні врожаю та має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки Орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення Договору до дня збирання врожаю».

У такому разі алгоритм дій сторін закладений у самому Договорі – достатньо лише дотриматися його.

Якщо умова щодо збору врожаю орендарем прописана не так детально, а, наприклад, подібним чином: «договір діє до 30 листопада 2022 року, але в будь-якому випадку орендар має право зібрати врожай», то сторони можуть:

• укласти додаткову угоду до договору оренди землі, в якій деталізувати умови використання орендарем земельної ділянки до збору врожаю, у тому числі і встановити розмір (порядок визначення) плати за фактичне користування землею (наприклад, так, як зазначено вище);
• домовитись про придбання орендодавцем посівів на підставі договору купівлі-продажу. У випадку, коли власник земельної ділянки планує і надалі здавати її в оренду і вже навіть підшукав потенційного орендаря, викупити посіви може і такий майбутній орендар.

У договорі купівлі-продажу радимо погодити наступні умови:

• предмет договору (купівля-продаж незавершеного виробництва у вигляді посівів сільгоспкультур);
• ціну договору та порядок розрахунків;
• строк дії договору;
• умови передачі посівів (рекомендуємо підписати відповідний акт приймання-передачі, у якому моментом передачі посівів вказати момент підписання договору).

Вказаний договір в силу ст. 208 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) варто укладати у письмовій формі. Нотаріальне посвідчення не обов’язкове, але на вимогу однієї зі сторін він може бути посвідчений нотаріально.

Тут слід одразу обумовити, що стосовно окремих земель право орендаря на збір врожаю закріплено безпосередньо у законодавстві.

Так, у разі оренди нерозподілених земельних ділянок, невитребуваних часток (паїв) або земель колективної власності діють ст. 13 та ст. 14¹ Закону України від 05.06.2003 № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)». Згідно з нормами цих статей  орендар має право на збирання врожаю якщо договір оренди такої земельної ділянки закінчився у зв’язку з набуттям права власності на неї. При цьому  новий власник цієї земельної ділянки, в свою чергу, має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору оренди до дня збирання врожаю.

Аналогічний підхід застосовується і щодо права користувача на збір врожаю за окремими договорами користування земельними ділянками, укладеними відповідно до п. 27 розд. X «Перехідні положення» Земельного кодексу України (далі – ЗКУ), під час дії воєнного стану.

Перешкоди орендарю у зборі врожаю за наявності умови у договорі

Може статися, що, назважаючи на закріплення у договорі умови про право орендаря зібрати врожай, орендодавець перешкоджатиме йому в цьому.

І аргументуватиме він таку свою поведінку посиланням на ст. ст. 31 та 34 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161). Відповідно до норм цих статей договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено, а у разі припинення такого договору орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві ділянку на умовах, визначених договором. При цьому орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. А якщо він відмовляється повернути земельну ділянку орендодавцю, то має  відшкодувати йому завдані збитки.

На підставі цих норм деякі орендодавці стверджують, що орендар зобов’язаний повернути земельну ділянку з настанням граничної дати, обумовленої сторонами як дата припинення договору оренди землі. Але самі вони (на їх думку) не зобов’язані відшкодовувати орендареві витрати на сівбу чи обробіток земельної ділянки, якщо на момент припинення договору її оренди урожай ще не зібрано.

Вважаємо, що таке твердження орендодавця не є законним, оскільки суперечить:

• ст. ст. 3, 6, 627 ЦКУ щодо принципу свободи договору, який передбачає, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору;
• ст. ст. 525, 526 ЦКУ, відповідно до яких зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦКУ, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов’язання не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом;
• ст. 629 ЦКУ, згідно із якою договір є обов’язковим для виконання сторонами;
• ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України (далі – ГКУ) в силу якої суб’єкти господарювання повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю конкретних вимог щодо виконання зобов’язання – відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Однак якщо такі доводи не переконали орендодавця і запобігти збору ним врожаю не вдалося, орендар може подати позов про визнання права власності на зібраний врожай за собою або стягнути вартість такого врожаю із орендаря у судовому порядку як збитки (див. нижче).

Відсутність у договорі умови щодо збору врожаю орендарем

Найскладніше, якщо у договорі оренди землі немає умови, що орендар має право зібрати врожай у разі закінчення строку дії договору, і орендодавець заперечує проти такого права орендаря.

Тоді неминуче виникає питання щодо того, хто ж матиме право зібрати врожай у разі закінчення строку дії договору – орендар чи орендодавець.

Вважаємо, що орендар, бо саме він є власником такого врожаю. І ось чому.

Права власності землекористувача на посіви і насадження регулюються  як ЦКУ, так і ЗКУ, Законом № 161, а також положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку. Так, згідно з:

• ст. 775 ЦКУ наймачеві належить право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю, отриманою у найм;
• п. «б» ч. 1 ст. 95 ЗКУ землекористувачі мають право власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію, якщо інше не передбачено законом або договором;
• абз. 4 ч. 1 ст. 25 Закону № 161 орендар земельної ділянки, зокрема, має право отримувати продукцію і доходи;
• п. 4 Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 30 «Біологічні активи», затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 18.11.2005 № 790 (далі – П(С)БО 30), посіви сільгоспкультур є поточними біологічними активами рослинництва, оскільки період, за який посіви, наприклад, озимої пшениці, перетворяться у сільгосппродукцію (тобто зерно в результаті обмолоту відокремиться від колоска), не перевищить року. Поточні біологічні активи рослинництва визнаються і відображаються як незавершене виробництво. Оцінка таких поточних біологічних активів здійснюється відповідно до Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 9 «Запаси» (п. 11 П(С)БО 30).

 Тож якщо договір оренди земельної ділянки з орендарем не було визнано недійсним і відомості про його оренду не виключені із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, то дії орендодавця із зайняття цієї земельної ділянки до збору врожаю, збір ним врожаю або переорювання ним посівів є незаконними. А орендар вправі захищати своє право власності на такі посіви.

Верховний Суд підтримує таку позицію. Він пов’язує право власності на посіви із фактом користування земельною ділянкою, яке було правомірним на дату закладення посівів (тобто, за умови, що договори оренди землі не припинені та не визнані недійсними).

Судові способи захисту

Якщо орендодавець відмовлятиметься врегулювати спір у добровільному порядку та вчинятиме дії, направлені на самостійний обробіток ділянки або передачу її в користування іншій особі, орендар вправі звернутися до суду за захистом своїх прав. Як свідчить аналіз судової практики, у цій сфері переважають такі позовні вимоги:

• визнання права власності на посіви (незавершене виробництво) сільгоспкультур на певних земельних ділянках;
• визнання права власності на врожай певної с/г культури певного року вирощування;
• стягнення збитків, заподіяних неправомірними діями по заволодінню посівами, у розмірі вартості вирощеного врожаю (як варіант – у вигляді упущеної вигоди від реалізації такого врожаю).

Недоліки першого варіанту очевидні: визнання права власності на посіви необхідне для реалізації в подальшому права позивача на збір врожаю, вирощеного із таких посівів. Якщо ж врожай зібрати, то посіви стають сільськогосподарською продукцією і втрачають ознаки незавершеного виробництва. А оскільки строки розгляду справи нашими судовими установами складають щонайменше 4 місяці, то за цей час власник земельної ділянки або новий орендар встигне зібрати врожай.

Тому часто рішення суду, яким задоволено позов про визнання за колишнім орендарем права власності на посіви, втрачає свою значимість, бо врожай вже зібраний, а відтак посіви як об’єкт перестали існувати. І навіть якщо суд у такій справі задовольнить заяву про забезпечення позову шляхом заборони власнику/новому орендареві/будь-якій іншій особі збирати врожай, він може бути просто втрачений на полях на момент набрання рішенням законної сили з огляду на тривалість судового розгляду.

При обранні другого варіанту слід враховувати, що орендареві потрібно буде серед іншого довести наявність спірного майна, тобто його фактичне існування. Якщо на момент подання позовної заяви зібраний врожай вже буде реалізований відповідачем, це слугуватиме підставою для відмови у задоволенні наведених позовних вимог. На цьому наголосив Верховний Суд у постанові від 27.11.2018 у справі № 908/236/18.

Певні нюанси має застосування на практиці і третього варіанту. Так, у постанові від 22.05.2018 у справі № 911/1779/17 Верховний Суд зазначив, що для застосування такої відповідальності, як стягнення збитків, необхідна наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення, а саме:

• протиправна поведінка, дії чи бездіяльність;
• негативний результат такої поведінки (збитки);
• причинний зв’язок між протиправною поведінкою та збитками;
• вина правопорушника.

За відсутності хоча б одного з цих елементів цивільна відповідальність не настає. При цьому саме на позивача покладається обов’язок довести наявність збитків, протиправність поведінки заподіювача збитків та причинний зв’язок такої поведінки із заподіяними збитками. Тож ухвалення рішення на користь власника посівів можливе лише у випадку, коли він документально доведе наявність усіх перелічених вище елементів складу цивільного правопорушення.

Так, для підтвердження факту протиправної поведінки власника земельної ділянки щодо збору врожаю можна:

• викликати поліцію та подати заяву (повідомлення) про злочин за ст. 197¹ (самовільне зайняття земельної ділянки), ст. 185 (крадіжка), ст. 186 (грабіж), ст. 356 (самоправство) та ін. Кримінального кодексу України;
• скласти Акт про самовільне зайняття земельної ділянки (бажано – за участі третьої незацікавленої сторони, приміром, представника місцевої ради, свідків). За основу можна взяти Акт, що міститься у Додатку 5 до наказу Держгеокадастру від 12.2016 № 353;
• зафіксувати шляхом відеозйомки збір врожаю (із чіткими номерами сільгосптехніки) тощо.

При визначенні розміру збитків орендареві необхідно також надати докази на підтвердження факту закладення посівів: це можуть бути документи щодо понесення витрат на придбання посівного матеріалу, підготовку ґрунту, внесення добрив, використання техніки для виконання посівних робіт тощо. Для визначення вартості неотриманого врожаю доцільно залучати експерта.

Зауважимо, що у свою чергу відповідач-орендодавець повинен довести, що в його діях була відсутня вина у заподіянні збитків орендарю.