Опубліковано: журнал «Головбух: бюджет», № 35 (181) від 21.09.2015 р., с. 19-24
Оренда за розкладом: особливості
Насамперед зазначимо, що орендні відносини врегульовує, зокрема глава 58 Цивільного кодексу України (ЦК). За договором найму (оренди) наймодавець відповідно до частини першої статті 759 ЦК передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами (ч. 1 ст. 252 ЦК). Окрім цього відповідно до частини першої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-XII (далі — Закон про оренду) строк договору оренди не може бути меншим, ніж 5 років, якщо орендар не пропонує менший строк.
Водночас відповідно до абзацу п’ятого частини першої статті 5 Закону про оренду виступати орендодавцем може виключно установа, якщо об’єктом оренди є:
• нерухоме майно, загальна площа якого не перевищує 200 кв. м. на установу; або
• інше окреме індивідуально визначене майно.
Тож установа за таких умов може передавати в оренду належне їй приміщення та обладнання, яке в ньому перебуває, на 4 години щоденно.
Передання орендареві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору оренди, якщо інше не встановлено договором (ч. 1 ст. 795 ЦК).
При поверненні зазначеної нерухомості орендарем сторони також мають підписати документ (акт) про таке повернення. З моменту підписання такого документа договір оренди припиняється.
За умови здачі в оренду приміщення та обладнання на 4 години щоденно, орендодавець кожного дня передає приміщення в користування, а орендар щоденно повертає таке приміщення орендодавцеві. Тож підсумуємо сказане висновками:
• щоденно сторони мають підписувати як акт про передачу приміщення в користування, так і акт про повернення приміщення орендарем;
• з підписанням кожного акта про передачу приміщення в оренду починається обчислення строку договору оренди. З моменту підписання акта про повернення приміщення орендарем договір оренди припиняється. Тобто сторони щоденно укладають новий договір оренди приміщення.
Чи можливо уникнути щоденного складання такого обсягу документів розглянемо далі.
Укладення «єдиного» договору оренди
У частині другій статті 268 ЦК передбачено можливість укладення сторонами змішаного договору, тобто договору, який містить елементи різних договорів. Отже, цивільне законодавство передбачає випадки, коли в єдиному документі закріплені умови кількох договорів. До того ж закріплена в статті 627 ЦК свобода договору передбачає у т. ч. і можливість сторін договору на власний розсуд визначати його умови (за виключенням істотних, що визначені у статті 10 Закону про оренду).
Наведені норми свідчать про те, що сторони за бажанням можуть трансформувати щоденні договори оренди приміщення в «єдиний» документ, який міститиме домовленість сторін про користування приміщенням протягом певного періоду в часі (наприклад, протягом року) на умовах щоденної передачі приміщення в оренду та повернення його з оренди через чотири години.
У такому договорі обов’язково слід прописати положення щодо порядку підписання актів про передачу приміщення в оренду та повернення його орендарем. Водночас сторони, керуючись все тією ж статтею 627 ЦК про свободу договору, можуть закріпити у договорі умову про те, що з метою уникнення великої кількості документів вони фіксуватимуть факт щоденної передачі та повернення приміщення в єдиному документі, який вестимуть протягом певного періоду (наприклад, місяця) або й протягом всього строку дії договору.
Такий документ задля уникнення суперечностей із положеннями статті 795 ЦК можна назвати актом, а можна зазначити й іншу, більш звичну для цього виду документа назву — Журнал обліку передачі та повернення об’єкта оренди. В останньому випадку в договорі обов’язково слід зазначити, що такий журнал є формою документів (актів) про передачу приміщення в оренду та повернення його орендарем в розумінні статті 795 ЦК. Зазначений документ потрібен для обліку як орендаря, так і установи — орендодавця, тож його доцільно оформляти в двох примірниках. Форму такого журналу рекомендуємо закріпити в додатку до договору оренди.
ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати:
• типовому договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженому наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 № 1774, — в частині державного майна;
• типовому договору оренди, затвердженому рішенням сесії відповідного органу місцевого самоврядування — в частині комунального майна.
Оренда обладнання
Відповідно до частини другої статті 759 ЦК законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Такі особливості визначені, зокрема для оренди:
• земельної ділянки (ст. 792 ЦК);
• будівлі або іншої капітальної споруди (ст.cт. 793-797 ЦК);
• транспортного засобу (ст. ст. 798-805 ЦК).
Стосовно ж рухомих речей (у цьому випадку — обладнання) цивільне законодавство не передбачає особливостей щодо їх оренди. А відтак оренда обладнання оформляється з урахуванням загальних вимог цивільного законодавства щодо найму (оренди) та Закону про оренду.
Якщо замість актів сторони використовуватимуть журнал обліку передачі та повернення об’єкта оренди, то до його форми слід включити відповідні графи щодо обладнання (найменування, якісні характеристики, кількість тощо).
Конкурс
Протягом 15 днів після дати реєстрації заяви про оренду (заява потенційного орендаря) установа розміщує в офіційних друкованих ЗМІ та на своєму веб-сайті оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це заявника (ч. 4 ст. 9 Закону про оренду).
Протягом 10 робочих днів після розміщення оголошення установа приймає заяви про оренду відповідного майна. Після закінчення цього строку за результатами вивчення попиту на об’єкт оренди установа ухвалює рішення:
• про укладення договору оренди із заявником — якщо подано одну заяву;
• про проведення конкурсу на право оренди — якщо подано дві і більше заяви.
Порядок проведення конкурсу на право оренди державного майна затверджено постановою КМУ від 31.08.2011 № 906. Якщо об’єкт оренди перебуває у комунальній власності — порядок проведення конкурсу на право оренди визначається органами місцевого самоврядування.
Оцінка майна
Перш ніж укласти договір оренди установі потрібно провести оцінку об’єкта оренди (ч. 2 ст. 11 Закону про оренду). Вона проводиться відповідно до Методики оцінки об’єктів оренди, затвердженої постановою КМУ від 10.08.1995 № 629 (далі — Методика оцінки).
ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Послуги з проведення незалежної оцінки об’єкта оренди (активів, що входять до складу об’єкта оренди) оплачує орендар (абз. 3 п. 2 Методики оцінки).
Результати незалежної оцінки нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна оформлюються звітом про оцінку майна, який підписується оцінювачами, що безпосередньо її проводили, і скріплюється підписом керівника суб’єкта оціночної діяльності.
У разі передачі в оренду нерухомого майна, орендодавцем якого виступає установа, висновок про вартість майна затверджується органом, що уповноважений управляти майном установи, за наявності позитивного загального висновку рецензента про відповідність звіту про оцінку вимогам нормативно-правових актів з питань проведення оцінки.
Орендна плата
Розмір, порядок та умови сплати орендної плати за користування обладнанням і приміщенням мають визначати сторони в договорі відповідно до статей 19-21 Закону про оренду та Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою КМУ від 04.10.1995 № 786 (далі — Методика розрахунку).
Вважаємо, що таку плату сторони можуть установити як погодинно, так і поденно чи помісячно.
У випадку щоденної передачі в оренду на 4 години розмір орендної плати за перший місяць оренди визначатимуть як добуток розміру орендної плати за базовий місяць (розрахована відповідно до пункту 12 Методики розрахунку), індексу інфляції за перший місяць оренди, кількість годин оренди (всього за місяць) розділена на загальну кількість годин у першому місяці оренди.
Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначатимуть як добуток розміру місячної орендної плати за базовий місяць, індексу інфляції за перший, другий, … поточний місяць, кількість годин оренди (всього за поточний місяць) розділена на загальну кількість годин у поточному місяці оренди.
ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! У разі оформлення щоденної оренди приміщення на кілька годин протягом декількох місяців із одним орендарем та за умови не використання такого приміщення у своїй діяльності у вільні від оренди години (у т. ч. не здавання в оренду такого приміщення іншому орендарю) органи ДФІ можуть трактувати такі дії як прийняття неефективних управлінських рішень, що призвели до заниження розміру надходжень до бюджету (державного чи місцевого).
Акт приймання-передачі послуг
Позаяк надання права на користування майном за договорами оперативного лізингу (оренди) належить згідно з підпунктом 14.1.203 Податкового кодексу України (ПК) до операцій з продажу послуг, податкові органи зазвичай наполягають на потребі складення сторонами актів приймання-передачі послуг за договорами оренди.
Вважаємо, що такі акти треба складати за проміжок часу, аналогічний мінімальному звітному (податковому) періоду з тих податків, які сплачують сторони. Але найоптимальніший для орендодавця та орендаря варіант — складати акти щомісяця для рівномірного розрахунку та розподілу витрат у їх обліку.
Вартість наданих послуг, що відображається у актах приймання-передачі послуг, обчислюють на підставі умов договору щодо розміру плати за оренду майна та актів приймання-передачі майна (журналу обліку передачі та повернення об’єкта оренди) щодо тривалості оренди у період, за який складають акт приймання-передачі послуг.
Відповідальність за збереження майна
Відповідно до частини першої статті 773 ЦК орендар зобов’язаний користуватися річчю за її призначенням та умовами договору. До того ж орендар має право змінювати стан переданої йому в оренду речі лише за згодою орендодавця (ч. 3 ст. 773 ЦК).
Якщо погіршення обладнання або приміщення сталося з вини орендаря, він зобов’язаний усунути таке погіршення. У разі неможливості відновлення майна орендодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. Одночасно орендар не відповідає за погіршення майна, якщо це сталося внаслідок нормального його зносу або упущень орендодавця (ст. 779 ЦК).
Відповідальність сторін договору оренди за шкоду, заподіяну третім особам, розподіляється відповідно до статті 780 ЦК. Таку шкоду відшкодовує орендар на загальних підставах, якщо її заподіяно у зв’язку з користуванням переданим йому в оренду майном. Винятком є випадок, коли шкоду заподіяно внаслідок особливих властивостей або недоліків майна, про наявність яких орендар не був попереджений орендодавцем і про які він не знав і не міг знати. У цьому разі та у решті випадків за заподіяння шкоди третім особам відповідає установа — орендодавець.
Водночас відповідно до частини третьої статті 24 Закону про оренду орендар повинен застрахувати орендоване майно на користь орендодавця, який бере на себе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об’єкта оренди. Як правило, страхується орендоване майно на вартість, визначену за результатами незалежної оцінки.
Відшкодування витрат на утримання майна
Загальні умови відшкодування орендарем орендодавцю витрат на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг оговорюються в договорі оренди.
Як правило, після його укладання чи одночасно з ним, укладається договір про відшкодування витрат установи на утримання орендованого майна. Його умови мають відповідати умовам Примірного договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 № 1774.
Вартість надання комунальних послуг орендарю зазвичай обчислюють за показниками лічильника шляхом множення тарифу на різницю між показниками лічильника на дату припинення оренди та дату передання приміщення в оренду.
У випадку щоденної оренди на 4 години, показники лічильника слід фіксувати щодня в актах на момент передачі приміщення в оренду та на момент його повернення орендарем. Якщо замість актів сторони використовуватимуть журнал обліку передачі та повернення об’єкта оренди, то до його форми слід включити відповідні графи стосовно показників лічильника (кінцевих та початкових або вже обчисленої їх різниці).
Можливим варіантом розподілу витрат установи на утримання орендованого майна є відшкодування орендодавцю частини їх вартості, що пропорційна кількості часу користування приміщенням орендарем.
«Хазяйське» майно в орендованому приміщенні
Відповідно до частини першої статті 767 ЦК наймодавець зобов’язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.
Якщо орендар не згодний з розташуванням в орендованому приміщенні «хазяйського» майна, він має право вимагати від орендодавця винести його із орендованого приміщення, а орендодавець зобов’язаний це зробити. Тоді доведеться щоденно виносити з приміщення такі речі до передачі його орендарю та заносити їх після повернення приміщення з оренди.
Коли ж таке майно орендареві не заважає і він не заперечує проти його перебування в орендованому приміщенні, орендодавцеві слід пам’ятати, що без досягнення відповідної домовленості та її документального оформлення орендар не відповідає за схоронність та неушкодженість такого майна. Усі ризики щодо його знищення/пошкодження в такому разі нестиме установа — орендодавець.
Водночас у контролюючих органів може бути свій погляд на знаходження в орендованому приміщенні майна, яке не передане в користування орендарю і не є його власністю. Так, органи ДФІ можуть розцінювати це як безоплатне користування та, відповідно, робитимуть висновки про недоотримання надходжень до бюджету (державного чи місцевих).
Іншим варіантом є передача в оренду приміщення за винятком площі, що зайнята майном орендодавця, яким орендар не вправі користуватися (наприклад, 1 кв. м). У такому разі орендар не матиме жодних майнових прав на цю площу (1 кв. м), а тому і жодних послуг за її допомогою надавати не вправі. У цьому випадку до договору оренди приміщення треба додати його схему, де відобразити ту його частину, яка передається в оренду, і ту (з майном орендодавця), яка в користуванні орендаря не перебуватиме.
Однак і в цьому випадку не буде задоволено інтерес орендодавця у збереженні його майна. Та й органи ДФІ можуть зробити ті ж самі висновки, адже таке майно орендодавця перебуває у вільному для орендаря (чи його працівників) доступі.
З метою збереження такого майна сторони в договорі оренди або в окремому документі можуть передбачити обов’язок орендаря відповідати за цілісність та неушкодженість майна, яке не передане в користування орендарю, але перебуває в орендованому приміщенні.
Варто нагадати, що в такому разі ця операція потребуватиме відповідного документального оформлення (письмового закріплення конкретного переліку майна, що надається у зберігання; оформлення актів прийому-передачі майна на зберігання та отримання; підписання акта прийому-передачі наданих послуг, оформлення податкових накладних, документів про оплату тощо).
НОРМАТИВНА БАЗА
Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV (із змінами і доповненнями)
Податковий кодекс України від 02.12.2010 № 2755-VI (із змінами і доповненнями)
Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-XII (із змінами і доповненнями)
Постанова Кабінету Міністрів України «Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу» від 04.10.1995 № 786 (із змінами і доповненнями)
Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Методики оцінки об’єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів» від 10.08.1995 № 629 (із змінами і доповненнями)
Наказ Фонду державного майна України «Про затвердження договорів оренди» від 23.08.2000 № 1774; зареєстровано в Мін’юсті 21.12.2000 за № 930/5151 (із змінами і доповненнями)