Розгалужена система держреєстраторів прав на нерухоме майно
Основні запроваджені Законом № 834 зміни стосуються перетворення горизонталі органів держреєстрації прав на розгалужену систему, в якій держреєстратори діють у складі органів місцевого самоврядування, місцевих держадміністрацій, акредитованих суб’єктів, а також функції держреєстраторів здійснюють нотаріуси та державні виконавці. Останні, проте, вправі здійснювати лише державну реєстрацію обтяжень, накладених під час примусового виконання рішень відповідно до закону.
«Старі» органи держреєстрації прав на нерухомість (утворені Мін’юстом) з початком наступного року автоматично не втрачають свої повноваження, а вправі надавати послуги з держреєстрації прав до появи рішення Кабміну про припинення такого надання, але не пізніше 30 квітня 2016 року. В свою чергу, умовою для прийняття зазначеного урядового рішення є забезпечення виконкомами місцевих рад та місцевими держадміністраціями умов, необхідних для реалізації повноважень у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Водночас, згідно із Законом № 834 Мін’юст та його територіальні органи в системі держреєстрації прав на нерухомість здійснюють організаційну, розпорядчу та контролюючу функції. Так, Мін’юст залишається держателем Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр), ним же забезпечується доступ держреєстраторів до Реєстру, організовується робота з підготовки та підвищення їх кваліфікації, а також виконуються повноваження щодо блокування та анулювання доступу державних реєстраторів до Реєстру. Територіальні органи Мін’юсту в межах території, на якій вони здійснюють свою діяльність, також вправі допускати держреєстраторів до Реєстру та блокувати такий доступ, а також підвищувати кваліфікацію держреєстраторів. Однак анулювати доступ до Реєстру територіальні органи не можуть, це прерогатива Мін’юсту.
Безпосередньо функції із проведення державної реєстрації прав здійснюють державні реєстратори, які особисто приймають рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, та суб’єкти державної реєстрації прав на нерухоме майно, яким відведено роль забезпечення проведення державної реєстрації прав (в тому числі, отримання та видача документів у цій сфері).
Обов’язковою ознакою державних реєстраторів – громадян України, які мають вищу освіту за спеціальністю правознавство та відповідають кваліфікаційним вимогам, встановленим Мінюстом, є перебування ними у трудових відносинах із суб’єктом державної реєстрації прав. Отже, вказані державні реєстратори не можуть самостійно та окремо від суб’єктів державної реєстрації прав проводити держреєстрацію прав на нерухомість.
Водночас, суб’єктами держреєстрації прав можуть бути місцеві державні адміністрації/виконавчі органи місцевих рад, а також акредитовані суб’єкти. Останніми визнаються юридичні особи публічного права, в штаті яких перебуває не менше 3-х держреєстраторів та якими укладено договори страхування цивільно-правової відповідальності з мінімальним розміром страхової суми у 1000 розмірів мінімальної заробітної плати. Порядок проведення акредитації вказаних суб’єктів має затвердити Кабмін, тож передумовою появи таких суб’єктів є затвердження зазначеного порядку. Відповідно до Закону № 834 акредитовані суб’єкти можуть здійснювати повноваження в повному обсязі або виключно в частині забезпечення прийняття та видачі документів. В останньому випадку проміжні ланки – перевірку документів та прийняття рішення за результатами їх розгляду – здійснюватиме суб’єкт державної реєстрації права, який має повний обсяг повноважень, або нотаріус. Для можливості такої співпраці «частковоповноважний» акредитований суб’єкт зобов’язаний укласти із котримсь із вказаних суб’єктів відповідний договір.
Виконкоми сільських, селищних та міських рад вправі самостійно визначитись із тим, чи входити їм до системи держреєстрації прав на нерухомість. Так, вони набувають повноважень у сфері державної реєстрації прав відповідно до Закону № 834 лише у разі прийняття відповідною радою такого рішення. Однак виконкоми рад міст обласного та/або республіканського АРК значення позбавлені такого привілею – вони зобов’язані з дня набрання чинності Законом № 834 виконувати визначені в ньому повноваження, зокрема, забезпечувати формування та ведення реєстраційних справ в паперовій формі.

Принцип екстериторіальності в сфері держреєстрації прав на нерухоме майно: в чому суть
Законом № 834 сферу дії державного реєстратора в просторі розширено від району (як було донедавна) до області, міст Києва та Севастополя, АРК. Це означає, що державний реєстратор, наприклад, виконкому Ірпінської міської ради зможе зареєструвати право власності на майно, яке знаходиться в м. Васильків, м. Переяслав-Хмельницкий або на будь-якій іншій території Київської області (крім міста Києва). Крім того, Мін’юст своїм рішенням може поширити повноваження державних реєстраторів на декілька вказаних вище адміністративно-територіальних одиниць.
Та найреволюційнішим нововведенням, що пов’язаний із розширенням просторових повноважень держреєстраторів, на наш погляд, є можливість нотаріусів вже з 13 грудня поточного року здійснювати державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень без вчинення нотаріальної дії щодо такого майна та незалежно від його місцезнаходження. Це означає, що, наприклад, нотаріус Чернігівського міського нотаріального округу може зареєструвати право власності на майно, розташоване в Закарпатській області. Однак, як і раніше, якщо відносно нерухомого майна чи об’єкта незавершеного будівництва вчиняється нотаріальна дія, то державна реєстрація прав за таким правочином здійснюється виключно нотаріусом, яким вчинено таку дію.

Нові можливості при подачі заяви про державну реєстрацію прав
Право подавати заяву про державну реєстрацію прав в електронній формі з цього року надано будь-яким заявникам – фізичним або юридичним особам, а не лише державним кадастровим реєстраторам та державним виконавцям, як було донедавна. Умовою подання заяви в електронній формі є ідентифікація особи з використанням електронного цифрового підпису чи іншого альтернативного засобу ідентифікації особи. Детальну процедуру подання заяв у сфері державної реєстрації прав в електронній формі має визначити Кабмін у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Крім того, з початку цього року заявник може пришвидшити розгляд свої заяви, щоправда, шляхом сплати підвищеного розміру адміністративного збору. Підвищений розмір адміністративного збору має свою градацію: за реєстрацію, наприклад, права власності на будинок, квартиру тощо протягом 2-х робочих днів з моменту прийняття заяви потрібно буде сплатити 1 розмір мінімальної заробітної плати (МЗП), протягом 24-х годин – 2 розміри МЗП, до 2-х годин – 5 розмірів МЗП. Для порівняння: за держреєстрацію цього ж права протягом звичних 5-ти робочих днів правлять 0,1 розміру МЗП.
Така гнучкість при визначенні вартості послуг забезпечується і вимогою відповідної поведінки держреєстратора: ч.5 ст.19 Закону про держреєстрацію прямо забороняє видавати заявнику документи за результатом розгляду його заяви у строки, менші ніж ті, з урахуванням яких ним сплачено адміністративний збір.
При цьому Законом № 834 додатково до існуючого раніше переліку від сплати адміністративного збору звільнено осіб із числа учасників антитерористичної операції, яким надано статус інваліда війни або учасника бойових дій.
Збираючись подавати заяву про держреєстрацію прав на нерухомість, не зайвим буде поцікавитись про наявність рішень місцевих рад, які входять до адміністративно-територіальної одиниці, де розташована нерухомість, щодо пільг зі сплати адміністративного збору. Справа в тому, що місцевим радам своїм рішенням надано право звільняти від сплати адміністративного збору також і інших осіб, ніж зазначені в ст. 34 Закону про держреєстрацію, а тому цілком можливо, що на заявника поширюватиметься дія такого рішення.

Зміни в переліку прав, які підлягають державній реєстрації
Випадки державної реєстрації похідних прав на землю без державної реєстрації права власності на неї доповнено можливістю реєструвати право оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки, надані в оренду органами державної влади, органами місцевого самоврядування в порядку, визначеному ст.13 Закону України від 05.06.2003 р. № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)». Так, з 01.01.2016 р. Закон про держреєстрацію містить пряму норму, згідно із якою право оренди на вказані земельні ділянки здійснюється без державної реєстрації права власності на них.
Нагадаємо, що до цього часу державні реєстратори відмовляли у реєстрації права оренди на такі земельні ділянки, оскільки власників такої землі не знаходилось (звідси і назва земельних ділянок – «невитребувані»), отож і зареєструвати право власності було неможливо, а без такої реєстрації оренда (як похідне від права власності право) не реєструвалось.

Нові правомочності держреєстратора за наслідками розгляду заяви
Законом № 834 врегульовано питання щодо процедури розгляду заяв держреєстраторами при послідовному надходженні двох і більше заяв щодо одного і того ж нерухомого майна. Відтепер заява, яка подана пізніше, не розглядатиметься до моменту прийняття рішення відносно поданої раніше заяви. При цьому строк розгляду пізніше поданої заяви обраховується з дня (часу) прийняття рішення державним реєстратором щодо заяви, зареєстрованої в Реєстрі раніше.
На усунення недоліків поданих документів держреєстратор тепер надає в шість разів більше часу: тридцять робочих днів замість п’яти. Відтак в разі наявності в Реєстрі інших заяв про державну реєстрацію прав на це саме майно, розгляд яких буде зупинятися, наприклад, у зв’язку із неповнотою поданих документів, заявник може чекати місяцями на реєстрацію свого права на нерухомість.
Натомість підстав для відмови в державній реєстрації прав стало менше. Зокрема, державний реєстратор не вправі відмовити з огляду на розміщення об’єкту нерухомого майна на території іншого органу державної реєстрації прав. Крім того, навіть за наявності зареєстрованих обтяжень речових прав на нерухоме майно держреєстратор повинен здійснити державну реєстрацію:
– речових прав на нерухоме майно на підставі рішення суду щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;
– права власності на нерухоме майно з відкриттям розділу в Реєстрі та перенесенням щодо такого права власності обтяження, державну реєстрацію якого проведено у спеціальному розділі Реєстру;
– права власності на нерухоме майно, що набувається у результаті його примусової реалізації відповідно до закону.

Каратимуть суворіше
З початком цього року у заявників з’явилась можливість оскаржити рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора та/або суб’єкта державної реєстрації прав не лише до суду, а й до Мін’юсту чи його територіального органу.
В Законі про держреєстрацію регламентовано вимоги до скарги, яка подається до Мін’юсту (ч.5 ст.37); строки її подання (протягом 30 календарних днів з дня прийняття рішення, що оскаржується, або з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення її прав відповідною дією чи бездіяльністю); загальний строк розгляду та вирішення скарги Мін’юстом (не більше 45 календарних днів); повноваження Мін’юсту чи його територіального органу за результатами розгляду скарги (ч.5 ст.37).
При цьому у рішенні Мін’юсту чи його територіального органу за результатами розгляду скарги можуть визначатися декілька шляхів задоволення скарги.
Крім того, відповідальність держреєстраторів за порушення порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень посилено і шляхом включення до Кодексу України про адміністративні правопорушення від 07.12.1984 р. № 8073-X. (далі – КпАП) нової статті 16623 із відповідним змістом, санкцією якої є штраф від 340 до 680 грн, а за повторне протягом року вчинення вказаного порушення, за яке особу вже було піддано адміністративному стягненню, – штраф від 2 550 до 3 400 грн. Протоколи про зазначені правопорушення складатиме Мін’юст (його територіальні органи).
Водночас, заявники з початку цього року також можуть відчути підвищений дискомфорт в разі своєї недобросовісності. Так, якщо у державного реєстратора, Мін’юсту чи його територіальних органів під час виконання ними повноважень виникає сумнів щодо справжності поданих документів, вони зобов’язані повідомити про це правоохоронні органи.

Нормативна база:
Закон про держреєстрацію
Закон України від 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Закон № 834
Закон України від 26.11.2015 р. № 834-VIII «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та деяких інших законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
КпАП
Кодекс України про адміністративні правопорушення від 07.12.1984 р. № 8073-X.