Відповідь: Земельна частка (пай) передається в оренду на підставі сертифіката на право на земельну частку (пай) шляхом укладення договору оренди земельної частки (паю), що передбачено розділом ІХ «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-XIV, Указами Президента України «Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)» від 15.12.1998 р. № 1353/98, «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» від 03.12.1999 р. № 1529/99 та «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 02.02.2002 р. № 92/2002.
Зміст такого договору оренди визначається сторонами на основі Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17.01.2000 р. № 5 (далі – Типовий договір). Зауважимо, що сторони згідно із ч. 4 ст. 179 та ч. 3 ст. 184 Господарського кодексу України від 16.01.2003 р. № 436-IV (далі – ГК України) не можуть відступати від змісту Типового договору, але мають право конкретизувати його умови.
В підрозділі «Відповідальність сторін» розділу 3 Типового договору передбачено, що сторони не несуть відповідальності, якщо неможливо виконати умови цього Договору внаслідок дії непереборної сили.
Оскільки в запитанні йдеться про форс-мажорні обставини, насамперед необхідно визначити співвідношення понять «непереборна сила» та «форс-мажорні обставини».
Одразу ж обумовимо, що в законодавстві України вживаються обидва терміни.
Так, визначення форс-мажорних обставин міститься в ряді нормативно-правових актів . На нашу думку, найвдалішою є дефініція, закріплена в Постанові Національної комісії з питань регулювання електроенергетики України від 31.07.1996 р. № 28, за якою форс-мажорними обставинами визнається надзвичайна і непереборна за наявних умов сила, захист від дії якої не передбачено в проектній та іншій нормативній документації, дію якої неможливо попередити застосуванням високопрофесійної практики персоналу, дія якої може бути викликана:
– винятковими погодними умовами і стихійним лихом (ураган, буря, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, землетрус, пожежа, просідання і зсув ґрунту);
– непередбаченими ситуаціями, викликаними діями сторони, що не є стороною відповідного договору (страйк, локаут, дія суспільного ворога, оголошена та неоголошена війна, загроза війни, терористичний акт, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, громадська демонстрація, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух);
– умовами, регламентованими відповідними органами виконавчої влади, а також пов’язаними з ліквідацією наслідків, викликаних винятковими погодними умовами і непередбаченими ситуаціями.
Визначення непереборної сили наведено в ч. 1 ст. 263 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV (далі – ЦК України) та ч. 2 ст. 218 ГК України – це надзвичайна і/або невідворотна за даних умов обставина (подія).
Як бачимо, поняття «непереборна сила» та «форс-мажорні обставини» мають однакову правова природу, суть та значення. В деяких нормативно-правових актах (див., наприклад, Наказ Державної податкової адміністрації України від 24.12.2010 р. № 1044 Про затвердження Порядку застосування норм пунктів 102.6 – 102.7 статті 102 Податкового кодексу України») одне поняття вживається в дужках поряд із іншим.
Зазначене свідчить про те, що в законодавстві України непереборна сила та форс-мажорні обставини є синонімами, а тому правові норми щодо непереборної сили повною мірою стосуються форс-мажорних обставин і навпаки.
При цьому непереборна сила згідно із ст. 617 ЦК України, ч. 2 ст. 218 ГК України та підрозділом «Відповідальність сторін» розділу 3 Типового договору є підставою звільнення особи від відповідальності за порушення зобов’язання.
Перенесення виплати за паї на наступний рік за своєю суттю є зміною зобов’язання щодо строків сплати орендної плати, що згідно із п. 2.2 Типового договору може бути здійснене орендарем лише за погодженням з орендодавцем.
Якщо такого погодження орендодавця немає, то форс-мажорні обставини не можуть бути підставою для перенесення орендарем виплати за паї на наступний рік, оскільки існування форс-мажорних обставин звільняє орендаря від відповідальності за невиплату (несвоєчасну виплату) орендної плати, проте не надає йому можливість змінювати кінцевий термін оплати в односторонньому порядку.
Звертаємо увагу, що відповідно до ст. 617 ЦК України та ч. 2 ст. 218 ГК України орендар не нестиме відповідальності за невиплату (несвоєчасну виплату) орендної плати лише у разі, якщо він надасть докази на підтвердження обох наступних фактів:
1) існування форс-мажорних обставин (непереборної сили);
2) наявність причинно-наслідкового зв’язку між форс-мажорними обставинами (непереборною силою) та невиплатою (несвоєчасною виплатою) орендної плати.
Тому орендодавцеві земельної частки (паю) радимо вимагати від орендаря надання доказів на підтвердження вищевказаних фактів. Слід мати на увазі, що відповідно до Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02.12.97 р. № 671/97-ВР правом на засвідчення форс-мажорних обставин та вплив таких обставин на можливість виконання договірних зобов’язань наділено Торгово-промислову палату України. Крім того, види доказів для підтвердження таких фактів, порядок їх отримання та надання іншій стороні можуть міститися в договорі оренди земельної частки (паю).
У випадку ненадання орендарем належних доказів на підтвердження факту існування форс-мажорних обставин та/або вплив таких обставин на своєчасну сплату орендної плати орендодавець може вимагати від орендаря (в тому числі в судовому порядку) сплатити заборгованість по орендній платі та пеню, розмір якої має бути закріплений в договорі оренди земельної частки (паю), як того вимагає розділ 3 Типового договору.