Опубліковано: АгроПро, 2021

 Левова частка спірних ситуацій пов’язана з визначенням дати припинення дії договорів оренди землі. Це зумовлено тим, що тривалий час договір оренди передбачав лише строк його дії, який був «прив’язаний» до дати укладання (набрання чинності) такого договору.

Тим часом відлік строку дії договору оренди землі залежить від того, коли був підписаний такий договір – до 01.01.2013 р. чи після цієї дати. Нагадаємо, за нормами законодавства до 01.01.2013 р. підлягав реєстрації договір оренди. А після 01.01.2013 р. реєстрації підлягає право оренди.

Тож розглянемо, чому це так принципово та як від цього залежить вирішення окреслених спірних ситуацій.

Договір підписаний сторонами після 16.01.2020 р.

З 16.01.2020 р. ст. ст.15, 19 Закону України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) передбачають обов’язковість визначення не лише строку дії договору оренди, а й дати його укладання. Також визначено, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Тобто щодо договорів, укладених після 16.01.2020 р., не має виникати проблеми визначення дати їх закінчення.

Договір підписаний сторонами після 01.01.2013 р. і до 16.01.2020 р.

 Для договору оренди землі, підписаного у період з 01.01.2013 р. до 16.01.2020 р., датою укладання є дата його підписання сторонами (або інша дата, вказана у договорі). При цьому така дата не залежить від дати державної реєстрації права оренди.

Починаючи з 01.01.2013 р. законодавство щодо розглядуваного питання докорінно змінилось. Зокрема:

• дата укладення та строк дії договору є істотними умовами договору оренди землі (ч. 1 ст. 15 Закону № 161);
• договір оренди землі є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України, далі – ЦКУ);
• моментом укладення договору оренди землі є дата одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції (ч. 1 ст. 640 ЦКУ).

Тобто з 01.01.2013 р. відлік строку дії договору розпочинався з дати його підписання. А ось право оренди виникало з моменту реєстрації права оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав). Без такої реєстрації орендар не міг реалізовувати законно своє право оренди. При цьому обов’язок реєстрації права покладався на орендаря.

Аналогічну думку Верховний Суд виклав у постановах від 02.10.2020 р. у справі № 912/3295/18 та від 15.04.2021 р. № 927/75/20:

«Реєстрація прав на оренду землі, як зазначалось, є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення прав на землю; саме право оренди виникає з моменту реєстрації цього права; земля вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди. Натомість це не свідчить про те, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинність з моменту реєстрації права.

Дійсно, орендар не може до реєстрації права оренди реалізовувати законно своє право оренди, проте реєстрація права є у зоні відповідальності орендаря, який уклавши договір оренди, що набрав чинності за загальним правилом після підписання (якщо сторони не передбачили іншого в договорі), самостійно реєструє своє право та отримує всі повноваження користувача земельної ділянки на підставі договору оренди.

У проміжку між укладенням договору і переданням орендарю земельної ділянки (реєстрація речового права) договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов’язального характеру зобов’язально-правовими способами».

Договір підписаний сторонами та зареєстрований до 2013 року

Відлік строку дії договору оренди землі, укладеного та зареєстрованого до 01.01.2013 р., розпочинається з дати його державної реєстрації. Відповідно, від дати реєстрації розпочинається відлік строку дії такого договору (шляхом відрахування від неї передбаченої договором кількості років).

Наприклад, якщо договір оренди землі укладений на 10 років, підписаний сторонами 01.03.2010 р., а зареєстрований 01.10.2012 р., то такий договір діятиме до 02.10.2022 р. (тобто десять років з наступного дня після його держреєстрації). Це передбачає ст. 253 ЦКУ.

Наведемо доводи на підтвердження такого висновку.

Відповідно до ст. 20 Закону № 161, в редакції, що діяла до 01.01.2013 р., договір оренди землі підлягав державній реєстрації і згідно із ст. 18 вказаного Закону набирав чинності після такої державної реєстрації.

Водночас ч. 3 ст. 640 ЦКУ, яка була чинною до 01.01.2013 р., передбачала, що договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту його державної реєстрації.

Тож маємо певну колізію: за ЦКУ незареєстрований договір оренди земельної ділянки є неукладеним, а за Законом № 161 такий договір є укладеним, але не є чинним.

Спільним в обох випадках було те, що до державної реєстрації договору оренди не існувало правової підстави для виникнення між сторонами орендних прав та обов’язків. Це означало, що за незареєстрованим договором оренди землі:

• сільгосппідприємство-орендар не мало підстав для користування земельною ділянкою на умовах оренди та сплати коштів саме як орендної плати за таке користування;
• власник землі був не вправі отримувати такі кошти як орендну плату або вимагати її сплати.

Велика Палата Верховного Суду (далі – ВП ВС) у постановах від 15.01.2020 р. у справі № 322/1178/17, від 23.06.2020 р. у справі № 696/1693/15-ц, посилаючись на ст. ст. 18, 20 Закону № 161 та ч. 3 ст. 640 ЦКУ (у редакції, що діяла на момент підписання таких договорів),  зазначила, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій.

При цьому оскільки відповідно до ч. 2 ст. 631 ЦКУ дати укладення договору та набрання ним чинності збігаються, датою  укладення договору оренди земельної ділянки  на той час є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше.

Договір підписаний сторонами, але не зареєстрований до 2013 року

На думку суду, договір оренди землі, підписаний сторонами до 01.01.2013 р. та не зареєстрований до 01.01.2013 р., є нечинним, і, відповідно, особа не набула прав орендаря.

Але є нюанси.

Такі договори наразі викликають найбільше запитань.

З 01.01.2013 р. з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦКУ виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону № 161 були виключені статті 18 та 20 про обов’язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

Тому після 01.01.2013 р. державній реєстрації підлягав не договір оренди землі, а право оренди за таким договором. Тож після цієї дати жодна із сторін не могла зареєструвати договір оренди землі, бо такий механізм було скасовано. Натомість сторона (зазвичай, це був орендар) вправі була реєструвати лише право оренди за таким договором.

З аналізу судової практики (постанова ВП ВС від 23.06.2020 р. у справі № 696/1693/15-ц) можна зробити висновок: якщо такий договір оренди містив норму, що він набирає чинності після його державної реєстрації, і при цьому цей договір не був зареєстрований – він не набрав чинності.

Суд також наголосив, що проведення після 01.01.2013 р. реєстрації права оренди земельної ділянки у Держреєстрі прав не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі). А тому держреєстрація права оренди не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01.01.2013 р.

Тож у такому випадку орендодавець може у будь-який час вимагати повернення йому земельної ділянки, а суд при виникненні спірної ситуації таку вимогу задовольнить.

Отже, позиція ВП ВС така, що договір оренди землі не набирає чинності (відповідно, особа не набула прав орендаря), якщо:

• договором визначено, що він набирає чинності після його державної реєстрації;
• жодна із сторін не здійснила державну реєстрацію договору (до 01.01.2013 р.).

Водночас Мін’юст у листі від 11.09.2020 р. № 238/8.4.1/32-20 вказав, що перебіг строку дії договорів оренди земельних ділянок, укладених до 01.01.2013 р., залежить від того, чи було проведено реєстрацію такого договору в компетентних органах. Якщо реєстрація договору була проведена, то перебіг строку починається з дати державної реєстрації договору. Якщо ж договір оренди земельної ділянки, укладений до 01.01.2013 р., не пройшов процедури державної реєстрації, то перебіг строку починається з дати укладання такого договору.

Таким чином, Мін’юст не вважає нечинним договір оренди землі, який був підписаний, але не зареєстрований до початку 2013 року.

Однак допоки ВП ВС не змінить свою позицію, у випадку виникнення спірної ситуації суди нижчого рівня зобов’язані враховувати саме її.

Від редакції  Постанову ВП ВС від 23.06.2020 р. у справі № 696/1693/15-ц можна вважати міною уповільненої дії. Адже до 2013 року дуже поширеними були ситуації, коли сільгосппідприємства не реєстрували договори оренди через об’єктивні та суб’єктивні фактори. Тож сільгосппідприємствам доцільно провести інвентаризацію діючих договорів оренди і виявити такі, що були укладені до 01.01.2013 р. і не зареєстровані до цієї дати. Уваги варті також договори, які були укладені до 01.01.2013 р. і дія яких була продовжена через укладання додаткової угоди (договір оренди був викладений у новій редакції). Адже якщо договір оренди є нечинним, нечинною є і додаткова угода. Тож сільгосппідприємствам, які мають такі договори оренди землі, доцільно домовитись з орендодавцями, достроково розірвати їх і укласти нові договори, якими передбачити набрання ними чинності з дати укладання (відповідно до чинного нині законодавства). Водночас умови сьогодення такі, що певна кількість орендодавців не погоджується на внесення змін до договорів оренди, продовження строку їх дії тощо. Відповідно, якщо підприємство запропонує достроково розірвати договір оренди та переукласти новий договір – воно також може стикнутись з нерозумінням та небажанням власника землі. У цій ситуації можна порадити таке: ·        якщо строк дії договору закінчується найближчим часом і сторони не заперечують щодо його продовження – необхідно укладати не додаткову угоду про продовження строку дії договору, а новий договір; ·        якщо строк дії договору закінчується не скоро, а підприємство зацікавлене у використанні цієї ділянки – спробувати максимально заохотити власника землі укласти новий договір. При цьому необхідно розуміти, що в іншому випадку ця ділянка може стати проблемною (наприклад, якщо третя особа буде зацікавлена в її купівлі або використанні). Якщо ж власник відмовлятиметься та ініціюватиме визнання такого договору нечинним – орендар має враховувати наступне. У справі ВП ВС № 696/1693/15-ц є окрема думка судді ВП ВС. Він наводить такі аргументи: «Законом України від 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952) передбачено виключно державну реєстрацію права, а не державну реєстрацію правочинів, що діяла у цій сфері до 01.01.2013 р. Легітимною метою реєстрації договору земельної ділянки була публічна достовірність права оренди земельної ділянки і ця мета прямо передбачена законодавцем: початково – як договору (правочин), а з січня 2013 року – саме як право оренди. Попередня редакція Закону № 1952, яка передбачала реєстрацію договору оренди земельної ділянки, так само мала за мету забезпечення публічної достовірності права оренди земельної ділянки. Таким чином, законодавець пов’язував і пов’язує правове регулювання державної реєстрації з моментом виникнення прав оренди земельної ділянки. Інститут реєстрації права замінив інститут реєстрації договору, разом із тим мета і механізм дії права залишилися незмінними. Тому у цій справі моментом набуття чинності спірного договору оренди земельної ділянки слід вважати дату, коли було здійснено державну реєстрацію речового права – права оренди земельної ділянки за вказаним договором. На думку судді, інший підхід до тлумачення інституту реєстрації права зумовить правову невизначеність та порушуватиме законне право орендаря на користування земельною ділянкою. Отже, висновок ВП ВС про те, що спірний договір є неукладеним, порушив право пропорційності втручання в майнові права орендаря як належного користувача, який належно виконував свої обов’язки за договором оренди та здійснював цільове використання земельної ділянки відповідно до умов договору, що передбачає наявність тривалих відносин та законних очікувань щодо подальшого використання земельної ділянки». Отже, в разі виникнення спору щодо дійсності договору, укладеного сторонами до 01.01.2013 р. та не зареєстрованого до 01.01.2013 р. (навіть якщо право оренди за ним було зареєстровано у Держреєстрі прав), можна використовувати наведені вище аргументи для захисту свого права користування земельною ділянкою.