Опубліковано: Баланс-Агро № 36 від 03.08.2020
Суть проблеми: чимало запитань викликає норма, згідно з якою купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Таке право може бути передано орендарем іншій особі. При цьому механізм такої процедури в Законі від 31.03.20 р. № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (далі – Закон № 552) не визначено. У зв’язку з відкриттям ринку землі багатьох орендарів також цікавить подальша доля договорів оренди земельної ділянки. Якщо орендар не бажає скористатися своїм переважним правом на придбання ділянки і у неї з’явиться новий власник, виникає логічне запитання: чи може новий власник розірвати договір оренди або відмовити орендарю у пролонгації договору оренди на новий строк?
Чим допоможе ця стаття: ми надамо відповіді на найбільш поширені запитання, які виникають у зв’язку з практичною реалізацією переважного права на придбання сільгоспземель.
Про чиє переважне право йдеться?
Закон № 552 нічого з цього приводу не говорить. Тож можна припустити, що ця норма направлена на гарантування реалізації механізму, що вже міститься у чинному законодавстві України. Аналіз норм законодавства виявив декілька таких механізмів:
переважне право співвласника на купівлю частки іншого співвласника у праві спільної часткової власності (ст. 362 Цивільного кодексу, далі – ЦК);
переважне право орендаря на отримання орендованої земельної ділянки у власність у разі її продажу (ст. 9 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161).
Тому виникає закономірне запитання: хто матиме першочергове право на купівлю частки у земельній ділянці, що перебуває в оренді: інші співвласники чи орендар? Тобто чиє право «переважніше»?
Вважаємо, що за таких умов спочатку мають реалізувати своє право співвласники земельної ділянки, оскільки чинне законодавство ставить власність вище за оренду в ієрархії речових прав на нерухоме майно. Недарма ж Закон від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952) називає право оренди похідним від права власності.
Однак тут виникає дилема із передбаченою Законом № 552 можливістю передачі переважного права третій особі. Справа в тім, що це суперечить ч. 4 ст. 362 ЦК, згідно з якою передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.
Водночас ЦК є основним актом цивільного законодавства України. І якщо суб’єкт права законодавчої ініціативи подав до Верховної Ради України проєкт закону, який регулює цивільні відносини інакше, ніж ЦК, він зобов’язаний одночасно подати проєкт закону про внесення змін до ЦК. Подані законопроєкти розглядаються Парламентом одночасно (ст. 4 ЦК).
______
Важливий момент: якби законодавець мав на меті змінити передбачений ЦК порядок реалізації переважного права співвласників на купівлю частки у праві спільної часткової власності, то він мав би одночасно подати проєкт закону про внесення змін до ст. 362 ЦК. Оскільки цього не сталось, ймовірно, Закон № 552 був спрямований на можливість передачі третій особі саме переважного права орендаря на купівлю сільгоспземлі.
_________
Що буде з переважним правом орендарів-юросіб, яким до 01.01.24 р. заборонено купувати сільгоспземлі?
Як випливає з аналізу норм Закону № 552, на першому етапі функціонування ринку землі (з 01.07.21 р. до 01.01.24 р.) юрособи не матимуть права набувати у власність підмораторні наразі земельні ділянки.
Водночас Закон № 552 не забороняє продавати орендовані землі. А оскільки більшість орендарів сільгоспземель на сьогодні є юрособами, виникає запитання про дотримання до 01.01.24 р. їхнього переважного права на купівлю таких земель. Варіантів розв’язання цього питання може бути декілька:
винятків Закон № 552 не містить, тому орендарі-юрособи до 01.01.24 р. не зможуть отримати сільгоспземлю у власність, а отже, і реалізувати своє переважне право на придбання такої землі, якщо вона продаватиметься до вказаної дати;
орендовані юрособами земельні ділянки не можна буде відчужувати до 01.01.24 р. або до припинення строку дії договору оренди (залежно від того, яка дата настане раніше), щоб не порушувати переважне право юросіб-орендарів;
реалізація переважного права викупу буде визнаватися домінантною, тому юрособи-орендарі зможуть реалізувати своє переважне право і набути сільгоспземлю у власність до початку 2024 року.
Очевидно, що один із варіантів обере тільки правозастосовча практика або до Закону № 552 будуть внесені відповідні зміни, що більш логічно. А поки цього не сталося, юрособи-орендарі можуть скористатися наданою Законом № 552 можливістю та передати своє переважне право фізособі, щоб не втратити його в разі продажу сільгоспземлі до 01.01.24 р.
Як відбуватиметься передача переважного права?
Закон № 552 не містить чіткої процедури такої передачі, а тільки передбачає, що орендар – відчужувач переважного права має письмово повідомити про таку передачу орендодавця.
_______
Порада: для мінімізації спорів щодо факту направлення повідомлення про передачу переважного права рекомендуємо потурбуватися про отримання відповідних доказів такого направлення. Найоптимальніше направити орендодавцю таке повідомлення цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення. Можна також вручити його нарочним із проставлянням відмітки орендодавця про отримання повідомлення на примірнику орендаря – відчужувача переважного права.
________
Ще один проблемний аспект передачі переважного права іншій особі – це те, як така передача узгоджуватиметься із діючими правилами щодо наслідків реалізації орендарем свого переважного права.
Нагадаємо коротко цей механізм:
орендодавець повідомляє орендаря в письмовій формі про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається;
орендар реалізує своє переважне право та купує земельну ділянку на цих умовах;
договір оренди припиняється внаслідок поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря або в разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої ділянки. До нового власника ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за діючим договором оренди цієї ділянки.
Із побудови ст. 9 Закону № 161 та закріпленої в ній правової конструкції випливає, що орендар та особа, яка має переважне право на придбання орендованої земельної ділянки, є однією і тією ж особою.
Таким чином, орендар, передаючи своє переважне право третій особі, мав би передати їй і свої права та обов’язки за договором оренди. Водночас наразі зробити це без орендодавця не вдасться, бо передача обов’язків за договором оренди є нічим іншим, як заміною боржника у зобов’язанні, що відповідно до ст. 520 ЦК відбувається тільки за згодою кредитора (тобто власника земельної ділянки).
Якщо ж орендар передасть третій особі лише своє переважне право на викуп земельної ділянки, без заміни орендаря у договорі оренди, то в разі реалізації такою особою вказаного права договір оренди діятиме, адже такої підстави для його припинення, як поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря, не виникне.
Тому особа, яка реалізує передане їй переважне право на викуп земельної ділянки, самостійно не зможе господарювати на землі, оскільки отримає «в навантаження» орендні відносини.
Цілком очевидно, що пропонована Законом № 552 можливість передачі переважного права іншій особі зовсім не вписується у логіку ст. 9 Закону № 161. Тож цю процедуру також треба деталізувати. Наприклад, шляхом внесення до цієї статті положення про те, що в разі передачі орендарем свого переважного права на викуп землі іншій особі до такої особи автоматично переходять права та обов’язки орендаря за договором оренди без згоди власника земельної ділянки. Адже ст. 520 ЦК такий варіант допускає.
Яким є механізм реалізації переважного права на викуп?
І це питання Закон № 552 не регулює. Більше того, Закон № 161 теж небагатослівний із цього приводу. У його ст. 9 закріплено лише зобов’язання орендодавця повідомити орендаря в письмовій формі про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається, а також право орендаря відмовитися від свого переважного права.
Як бачимо, ефективним таке регулювання не назвеш. Адже невідомо, у який строк та в якій формі орендар має повідомити про своє бажання чи відмову реалізувати належне йому переважне право. Також залишається лише припускати, які наслідки матиме укладення орендодавцем договору купівлі-продажу земельної ділянки із третьою особою всупереч бажанню орендаря стати власником сільгоспземлі.
Тому зрозуміло, що і тут виникатимуть спірні ситуації, які можна вирішити лише змінами/доповненнями чинного законодавства, договірними зобов’язаннями або судовим рішенням справ. Гадаємо, що в останньому випадку суди за аналогією застосовуватимуть ст. 362 ЦК, яка регулює процедуру переважного права купівлі, але іншого об’єкта – частки у праві спільної часткової власності.
Вказана стаття надає місячний строк на реалізацію свого переважного права чи відмову від його реалізації. Тож орендарю бажано визначитися зі своїми намірами щодо купівлі сільгоспземлі та повідомити письмово про них орендодавця саме у такий строк. Це варто зробити, щоб мати докази такого повідомлення. Найліпший варіант – надіслати орендодавцю рекомендований лист з описом вкладення та повідомленням про вручення.
У разі порушення продавцем земельної ділянки переважного права орендаря на її купівлю орендар має право звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеного із третьою особою. На цьому наголошував ще Верховний Суд України у постанові від 31.10.12 р. у справі № 6-61цс12 (ЄДРСР, реєстр. № 73532500).
Що буде, якщо орендар не скористається своїм переважним правом на викуп?
За загальним правилом, якщо особа відмовляється від свого переважного права на купівлю або не реалізує його протягом установленого законом чи договором строку, власник майна може продати його третій особі на умовах, які пропонувались особі, що мала переважне право. Саме ця третя особа і стане новим власним земельної ділянки сільгосппризначення.
Як вже зазначалося вище, відповідно до ч. 2 ст. 9 Закону № 161 у разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за договором оренди цієї ділянки.
У цьому випадку також вступає в гру ч. 4 ст. 32 Закону № 161, згідно з якою перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування) не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди.
______
Зверніть увагу: зміна власника орендованої земельної ділянки є підставою для зміни чи припинення договору оренди землі, лише якщо сторони прямо вказали на це в договорі. Якщо ж у договорі оренди землі взагалі нічого не сказано із цього питання або продубльована норма ч. 4 ст. 32 Закону № 161, то зі зміною власника сільгоспземлі орендні відносини не змінюються і не припиняються – вони продовжують існувати на тих же умовах і в тому ж обсязі, що і до укладення договору купівлі-продажу сільгоспземлі.
_____
Аналіз вищенаведеної норми ч. 4 ст. 32 Закону № 161 дає підстави зробити висновок про те, що новому власнику земельної ділянки чи орендарю не потрібно вчиняти жодної дії з унесення змін до договору оренди землі, зокрема і щодо особи орендодавця. До останнього автоматично (в силу закону) переходять права та обов’язки орендодавця за діючим договором оренди землі, укладеним із попереднім власником сільгоспземлі. Утім, щоб своєчасно та коректно отримувати орендну плату, новому власнику бажано направити повідомлення про перехід права власності на земельну ділянку із наведенням своїх реквізитів для сплати всіх передбачених договором платежів.
А що з пролонгацією договору оренди землі?
Із попереднього запитання логічно випливають запитання стосовно можливості пролонгації договору оренди, укладеного із попереднім власником сільгоспземлі:
чи не втрачає орендар переважне право на укладення договору на новий строк;
чи має він право на автоматичну пролонгацію;
чи може новий власник сільгоспземлі тільки на тій підставі, що змінився власник землі, заперечувати проти такої пролонгації?
Відповідь на ці запитання також логічно перекликається із відповіддю на попереднє запитання: оскільки новий власник набуває прав та обов’язків орендодавця за діючим договором оренди землі, умови стосовно продовження дії договору залишаються для нього незмінними.
Це означає, що орендар не втрачає свого права на пролонгацію договору. Відповідно, новий власник сільгоспземлі має кореспондуючий такому праву обов’язок пролонгувати договір/укласти його на новий строк.
В якому порядку поновлюється договір оренди землі?
Порядок поновлення договору залежить від того, чи укладався/змінювався договір оренди землі після 16.01.20 р., дати набрання чинності Закону від 05.12.19 р. № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі – Закон № 340).
Справа в тім, що Законом № 340 запроваджено принципово новий підхід до цього питання. Він передбачає дві процедури. Перша – автоматична пролонгація (нова ст. 1261 ЗК), коли договір вважається поновленим без учинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення. Це можливо в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр) відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Якщо ж сторона договору бажає відмовитися від поновлення договору, не пізніш як за місяць до дати закінчення строку дії договору до Держреєстру слід подати заяву про виключення з нього відомостей про поновлення договору. За відсутності такої заяви до дати закінчення строку дії договору після настання цієї дати державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
Другою процедурою, передбаченою оновленою ст. 33 Закону № 161, треба скористатися, якщо будь-яка сторона після закінчення строку дії договору хоче змінити його умови (орендну плату, строк дії). Згідно з цією статтею орендар, який належно виконував умови договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Про це він має повідомити орендодавця у строк, визначений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору.
______
Зверніть увагу: ці дві процедури діють, якщо договір оренди землі укладався або змінювався після 16.01.20 р. і до нього обов’язково були включені умови про нові правила пролонгації.
_______
Якщо ж договір оренди землі був укладений до 16.01.20 р. і після вказаної дати не змінювався в цій частині, то його пролонгація/укладення на новий строк відбувається за правилами, що містилися у старій ст. 33 Закону № 161 (до внесення змін Законом № 340).
І хоча стара стаття також передбачала дві окремі правові підстави для поновлення договору оренди землі: переукладення договору оренди землі на новий строк (перші п’ять частин ст. 33) і так зване автоматичне поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах (ч. 6), правозастосовча практика «автоматизму» у другій процедурі чомусь не вбачала.
Так, Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 10.04.18 р. у справі № 594/376/17-ц (ЄДРСР, реєстр. № 73532500) зазначила, що для поновлення договору оренди на підставі ч. 6 ст. 33 Закону № 161 необхідно доводити наявність аж п’яти фактів, а саме:
належне виконання орендарем своїх обов’язків за договором оренди землі;
повідомлення орендодавця до закінчення строку дії договору про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (за процедурою та зі застереженнями, вказаними у етапі І попереднього розділу);
надіслання разом із листом-повідомленням проєкту додаткової угоди до договору;
продовження користування орендарем земельною ділянкою;
відсутність протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору.
А в разі виникнення судових спорів щодо поновлення договору на підставі попередньої редакції ч. 6 ст. 33 Закону № 161 належним судовим способом захисту інтересів орендаря є подання позову про визнання укладеної додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк із викладенням у судовому рішенні змісту такої угоди (постанови Верховного Суду: від 25.04.19 р. у справі № 908/913/18 (ЄДРСР, реєстр. № 81435248), від 19.03.19 р. у справі № 908/2484/17 (ЄДРСР, реєстр. № 80648586), від 19.03.19 р. у справі № 908/1805/17 (ЄДРСР, реєстр. № 80632804), від 10.09.18 р. у справі № 920/739/17 (ЄДРСР, реєстр. № 77748947).
Верховний Суд при цьому керується тим, що сама по собі вимога про визнання поновленим договору оренди землі не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов’язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди. Тому вимога про визнання поновленим договору оренди землі не є належним способом захисту у розумінні положень чинного законодавства.
Отже, за такою логікою відмінності між процедурою, передбаченою ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону № 161, та процедурою за ч. 6 вказаної статті, нівельовані.
Висновки
Загалом склалося враження, що Закон № 522 носить загальний та декларативний характер. Це стосується і його положень щодо переважного права на купівлю земельних ділянок сільгосппризначення: вони нагадують бланкетні норми, адже регулюються вказані відносини (певні правила поведінки та наслідки їх вчинення або недотримання) на підставі інших актів законодавства. Звідси і так багато запитань, які вже виникли у цій сфері та, впевнені, ще будуть виникати в майбутньому.