Неповнолітні спадкоємці: що з договором оренди землі?

Опубліковано: АгроПро № 16/2020

 Спадкуванню речових прав на землю була присвячена не одна публікація у нашому журналі. Проте ряд аспектів не були висвітлені авторами у минулих консультаціях. Так, поза увагою залишилося спадкування орендованої земельної ділянки дітьми. Між тим життя затребувало  проаналізувати законодавче підґрунтя такої процедури та  визначити дії, які необхідно вчинити сторонам договору оренди землі у цій ситуації.

 Можливість спадкування орендованої землі дітьми

Спадкування – це перехід прав та обов’язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців) (ст. 1216 Цивільного кодексу України, далі – ЦКУ).

Спадкоємцями за заповітом і за законом можуть бути фізичні особи, які є живими на час відкриття спадщини, а також особи, які були зачаті за життя спадкодавця і народжені живими після відкриття спадщини (ч. 1 ст. 1222 ЦКУ).

У першу чергу право на спадкування за законом мають діти спадкодавця, у тому числі зачаті за життя спадкодавця та народжені після його смерті(ст. 1261 ЦКУ).Згідно зі ч. 1 ст. 1225 ЦКУ право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення.

Отже, як малолітні, так і неповнолітні особи можуть спадкувати земельну ділянку, що перебуває в оренді.При цьому така ділянка незалежно від часу прийняття спадщини дітьми належить їм з часу відкриття спадщини (тобто, з дня смерті спадкодавця).

Цивільна дієздатність дитини

Згідно зі ст.25 ЦКУ кожна фізична особа з моменту народження і до моменту смерті має здатність мати цивільні права та обов’язки(цивільну правоздатність).

Цивільна дієздатність фізичної особи –  це її здатність своїми діями набувати для себе цивільних прав і самостійно їх здійснювати, а також своїми діями створювати для себе цивільні обов’язки, самостійно їх виконувати та нести відповідальність у разі їх невиконання.

ч. 2 ст.30 ЦКУ 

 Дитина як фізична особа з моменту народження також має цивільну правоздатність. Водночас, в силу психологічної незрілості вона не здатна в повній міріусвідомлювати значення своїх дій і керувати ними. Внаслідок цього законом обмежено дітей у цивільній дієздатності. Тобто, маючи можливість набутицивільні права та обов’язки, дитина в силу віку самостійно не може реалізувати таку можливість.

Саме тому законодавство містить механізм представництва, який передбачає, що одна сторона (представник) зобов’язана або має право вчиняти правочин від імені другої сторони, яку вона представляє (ч. 1 ст. 237 ЦКУ). Для дитини набуття цивільних прав та обов’язків здійснюється через законних представників.

Згідно зі ст. 242 ЦКУ законними представниками є батьки, усиновителі, опікуни, піклувальники або інші встановлені законом особи, які мають повну цивільну дієздатність.

При цьому чим старша дитина, тим більше у неї життєвого досвіду та знань, відповідно, обсяг дієздатності теж має зростати. З огляду на це закон поділяє дітей на дві вікові категорії з наданням їм різного обсягу цивільної дієздатності:

  • діти віком до 14 років;
  • діти віком від 14 до 18 років.

Діти віком до 14 роківвизнаються малолітніми особами та мають часткову цивільну дієздатність (ч. 2 ст. 6 Сімейного кодексу України,далі – СКУ, ст. 31 ЦКУ). Вони самостійно можуть вчиняти дрібні побутові правочини, а також реалізовуватиособисті немайнові права на результати інтелектуальної, творчої діяльності, що охороняються законом.

Іншу частину прав та обов’язків малолітні особи можуть отримати лише внаслідок участі у правочині їх законних представників.

Якщо ж правочин, який вчинено малолітньою особою за межами її цивільної дієздатності, не схвалений законними представниками, то такий правочин є нікчемним ( ч. 2 ст. 221 ЦКУ). Тобто визнання його недійсним судом не вимагається. Разом із тим, на вимогу заінтересованої особи суд може визнати такий правочин дійсним, якщо буде встановлено, що він вчинений на користь малолітньої особи.

Наприклад, малолітня особа, яка успадкувала земельну ділянку не може підписати договір оренди або додаткову угоду до такого договору оренди. Це  є неправомірним. Від її імені це може зробити лише її законний представник.

Діти віком від 14 до 18 роківє неповнолітніми особами та мають неповну цивільну дієздатність (ч. 2 ст. 6 СКУ, ст. 32 ЦКУ). Тому додатково до переліченого вище прав вони можуть самостійно:

  • розпоряджатися своїм заробітком, стипендією або іншими доходами;
  • бути учасником (засновником) юридичних осіб, якщо це не заборонено законом або установчими документами юридичної особи;
  • укладати договір банківського вкладу (рахунку) та розпоряджатися вкладом, внесеним на своє ім’я (грошовими коштами на рахунку).

Всі інші правочини неповнолітня особа вчиняє за згодою законного представника. Якщо ж правочин вчинено  без такої  згоди, то  в силу ст. 204 ЦКУ він є правомірним до моменту, поки суд не визнає його недійсним (ч. 2 ст. 222 ЦКУ).

Наприклад, неповнолітня особа може підписати договір чи додаткову угоду самостійно, але за наявності згоди законного представника. В такому разі згоду представника варто отримати письмово окремим документом або в самому документі робиться застереження, що він укладається за його згодою. Під цим застереженням представник має поставити свій підпис. Якщо додаткова угода буде підписана неповнолітньою особою без згоди законного представника, то така угода може бути визнана в суді недійсною.

Таким чином  внаслідок посередництва законних представників діти набувають той обсяг прав і обов’язків, який вони не можуть набути самостійно. При цьому для малолітніх осіб він  більший, а для неповнолітніх – менший. А законні представники набувають прав і обов’язків не для себе, а для дітей від їх імені. Стороною договору оренди землі (в т.ч. в разі спадкування прав на орендовану земельну ділянку) є саме дитина, і вона має отримувати орендну плату.

Податковий номер для дитини

 Оскільки отримувачем орендної плати є дитина, то вона є платником податку, а сільгосппідприємство – орендар податковим агентом.

Податковий агент при сплаті податку на доходи фізичних осіб, згідно ізпп. 14.1.180 Податкового кодексу України (далі – ПКУ) в силу п. 51.1 та пп. «б» п. 176.2 ПКУзобов’язаний заповнити та подати до органів ДПС податковий розрахунок сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь фізичних осіб, і сум утриманого з них податку(далі ф. № 1ДФ). Одним із обов’язкових реквізитів цієї форми є відомості про реєстраційний номер облікової картки платника податків (далі – податковий номер). У ф. № 1ДФ при виплаті орендної плати за земельну ділянку, яка на праві власності належить дитині, вказується її податковий номер (хоча фактично гроші може отримувати законний представник).

ДОВІДКОВО

Платник податків, незалежно від віку має здійснити дії щодо своєї реєстрації в Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків (далі – ДРФОПП) та отримати  податковий номер (ст. 70 ПКУ).

Процедура реєстрації фізичних осіб у ДРФОПП деталізована в Положенні про реєстрацію фізичних осіб у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків, затвердженому наказом Мінфіну від 29.09.2017 р. № 822 (далі – Положення № 822).

Так, для отримання податкового номера малолітньою дитиною (до 14 років)один із батьків (усиновитель, опікун, піклувальник) має подати  свідоцтво про народження дитини та документ, що посвідчує його особу  (п.4 розділу VII Положення № 822). Якщо свідоцтво про народження дитини видане не українською мовою, необхідно подати засвідчений в установленому порядку переклад такого свідоцтва.

Якщо малолітні особи залишились без піклування батьків та стосовно них не прийнято рішення про встановлення опіки (піклування), документи на проведення реєстрації подаються представником органу опіки і піклування.

Неповнолітня дитина, яка вже отримала паспорт,  може вчинити такі дії, як особисто, так і через законного представника.

Якщо дитина малолітня – то (хоча вона є отримувачем орендної плати) грошові кошти отримуватиме  її законний представник. Такий представник може звернутися в банківську установу, відкрити рахунок на ім’я дитини, зазначити реквізити рахунку в додатковій угоді. В такому разі орендна плата буде перераховуватись безпосередньо на рахунок дитини (у цьому разі реквізити рахунку слід зазначити в договорі чи додатковій угоді до нього).

Якщо дитина неповнолітня – вона може самостійно (за згоди представника) відкрити банківській рахунок іотримувати на нього орендну плату. Або самостійно (за згоди представника) отримувати орендну плату безпосередньо в касі підприємства. Також відкрити банківський рахунок на ім’я неповнолітньої дитини або отримувати гроші в касі занеї може її законний представник.

Чинність договору оренди землі

За загальним правилом, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця, а перехід права власності на орендовану земельну ділянку не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі(ст. 770 ЦКУ, ч. 1 ст. 1481 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ),ч. 4 ст. 32 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161).

Таким чином якщо у договорі оренди землі зазначено, що у разі смерті орендодавця договір припиняється, то такий договір є припиненим на дату його смерті. А якщо це не зазначено або прямо передбачено, що при переході права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у т. ч. в порядку спадкування) договір не змінюється і не припиняється, то смерть орендодавця не впливає на його чинність і зміст. Він продовжує діяти у тій же редакції, що підписана із померлим орендодавцем.

Необхідність повідомленняорендаря

Відповідно до  ч. 5 ст. 31 Закону № 161 особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації такого права зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 1481ЗКУ.

У  повідомленніновий власник має вказати:

  • кадастровий номер (за наявності), місце розташування та площу земельної ділянки;
  • ПІБ спадкоємців – фізичних осіб;
  • своє місце проживання, поштову адресу;
  • платіжні реквізити (якщо договором передбачено безготівкову сплату орендної плати).

Повідомлення надсилається орендарю земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Якщо спадкоємців декілька таке повідомлення має направити кожний з них.

Від імені малолітньої дитини повідомлення підписує та направляє її законний представник, а неповнолітня особа може це зробити самостійно або також через представника.

Чи потрібна додаткова угода?

Згідно із ч. 1 ст. 526 ЦКУ зобов’язання має виконуватися належним чиномвідповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

У випадку прийняття спадщини дитиною і набуття неюправ власності на земельну ділянкумає місце заміна сторони у зобов’язанні. Тобто новий власник набуває прав і обов’язків орендодавця в силу самого факту прийняття ними спадщини.

Томуорендар вправі користуватися такою землею на підставі договору, укладеного зі спадкодавцем, без необхідності укладення додаткової угоди про заміну сторони орендодавця.

Законодавство визначає умови, за яких укладання додаткової угоди є обов’язковим. Так, це необхідно якщо:

  • про це прямо вказано в договорі оренди земельної ділянки (ст. 32 Закону № 161);
  • сторони бажають внести такі зміни до договору (ст. 1481ЗКУ).

Водночас, зміна власника земельної ділянки зазвичай викликає потребу зміни реквізитів для сплати орендної плати. А якщо спадкоємців декілька, то потрібно ще визначати розподіл орендної плати між ними. Тому вважаємо, що ці та інші питання доцільно врегулювати шляхом підписання додаткової угоди до договору оренди землі, аби для кожного з учасників подальший алгоритм взаємовідносин був прозорим та зрозумілим.

Оскільки зі сторони орендодавця виступатимуть діти, то виникає закономірне питання які документи вони (їх представники) мають надати для укладання та підписання додаткової угоди?

У такому разі орендарю доцільно оглянути оригінали та отримати копії таких документів:

  • свідоцтво про право на спадщину – для того, аби пересвідчитись у факті переходу до дітей права власності на земельну ділянку. Якщо спадкоємців декілька – таке свідоцтво має бути на кожного;
  • свідоцтва про народження дітей, або їх паспорти – при досягненні ними 14-річного віку (для підтвердження особи спадкоємця, а також – для перевірки правової підстави представництва (якщо представник мати або батько));
  • за потреби – документ, на підставі якого відбулось усиновлення, встановлена опіка чи піклування (для перевірки правової підстави представництва);
  • документ, що посвідчує особу законного представника (паспорт громадянина України, паспорт громадянина України для виїзду за кордон, тимчасове посвідчення громадянина України тощо).Якщо прізвище чи ім’я представника не співпадає із відповідними відомостями у документах, що підтверджує його родинний зв’язок із дитиною – спадкоємцем, варто попросити надати документ щодо зміни прізвища/імені. Наприклад, якщо матір дитини перебуває у іншому зареєстрованому шлюбі, слід вимагати надання свідоцтва про шлюб, аби з’ясувати дошлюбне прізвище матері та пересвідчитись, що саме вона зазначена у свідоцтві про народження дитини
  • документ, що засвідчує реєстрацію дитини у ДРФОПП.

Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


One thought on “Неповнолітні спадкоємці: що з договором оренди землі?

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *