Договори оренди невитребуваної землі: теорія та практика

Опубліковано: АгроПро № 18/2020

До 01.01.2002 р., тобто до набрання чинності Земельним кодексом України (далі – ЗКУ) діяв Земельний кодекс України 1990 року, який передбачав, зокрема, колективну форму власності. Суб’єктами права колективної власності на землю визнавались сільськогосподарські підприємства. З 01.01.2002 р. колективної форми власності на землю в Україні не передбачено.

Державою наприкінці минулого століття було розпочато процедуру переведення майна із колективної у приватну власність (розпаювання). В процесі розпаювання у складі колективної власності фактично залишилась певна частина земель, які протягом багатьох років не були затребувані їх власниками, і право приватної власності на них не виникло. За різними оцінками загальна площа таких земель становить більше мільйона гектарів.

Як наслідок –землі формально продовжують перебувати у колективній власності, фактично не мають власника, за них не сплачується плата за землю. Легально оформити право їх оренди тривалий час було неможливо.

З 01.01.2019 р. набраличинності зміни до законодавства, які внесли суттєві корективи у питання оренди невитребуваної землі. Про них і поговоримо далі.

Нерозподілені земельні ділянки

Нерозподіленою земельною ділянкою є ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) (далі – проект територій) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю) (ч. 1 ст. 13 Закону України від 05.06.2003 № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», далі – Закон № 899).

Як бачимо, нерозподілені земельні ділянки є сформованими на підставі проекту територій. Відповідно, вони можуть передаватися в оренду.

Невитребувані земельні частки (паї)

Невитребуваною є земельна частка (пай) (далі – невитребувані паї), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості) (ч. 2 ст. 13 Закону № 899).

Невитребувані паї можнутьпередаватися в оренду лише після формування у земельні ділянки(ч. 3 ст. 13 Закону № 899). Передача в оренду земельних часток (паїв) до їх формування у земельні ділянкислугуватиме підставою для визнання недійсним договору оренди землі та повернення земельних часток (паїв). Аналогічну думку висловив ВерховнийСуду постанові від 16.01.2019 р. у справі № 902/569/17.

Вважаємо, що саме з цією метою з 01.01.2019 р. сільська, селищна, міська ради були наділені повноваженнями інвентаризувати масив земель сільськогосподарського призначення (ст. 35 Закону України від 22.05.2003 № 858-IV «Про землеустрій», далі – Закон№ 858).

Невитребувані паї не є землями державної власності, а тому місцеві ради можуть ініціювати проведення інвентаризації таких земель.

При проведенні інвентаризації масиву земель сільгосппризначення здійснюються заходи щодо:

  • внесення до Державного земельного кадастру (далі – ДЗК) відомостей про сформовані земельні ділянки, відомості про які не внесені до ДЗК;
  • формування невитребуваних (нерозподілених) земельних ділянок;
  • формування земельних ділянок сільськогосподарського призначення під польовими дорогами;
  • формування земельних ділянок сільгосппризначення під полезахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями, які обмежують масив та земельні ділянки, розташовані уздовж масиву.

За результатами проведення інвентаризації масиву земель сільськогосподарського призначення відомості про такий масив та про земельні ділянки, розташовані в ньому (у разі їх формування або за відсутності відомостей про них у ДЗК), вносяться до ДЗК. Про це замовник документації із землеустрою письмово повідомляє власників та користувачів земельних ділянок.

Тож для формування земельних ділянок із невитребуваних паїв місцева рада вправі прийняти рішення щодо проведення інвентаризації масиву земель сільськогосподарського призначення. Таке рішення є підставою для розробки відповідної технічної документації із землеустрою. Склад цієї техдокументації визначений у ст. 57 Закону № 858.

Звертаємо увагу,що  незважаючи навищенаведені  повноваження місцевих рад (з 01.01.2019 р.)  на практиці вони як і ранішевідповідно до ст. 11 Закону № 899,вимагаютьвід орендаря розробити технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) по кожній земельній ділянці, сформованої із не витребуваного паю. Такі вимоги  хоч формально і відповідають законодавчим приписам, однак у разі оренди значної кількості невитребуваних паїв можуть бути вкрай економічно невигідними для орендаря.

Хто передає в оренду та чи необхідні торги

До  01.01.2019 р. повноваження передавати в оренду нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паїза межами населених пунктівмали райдержадміністрації.

З 01.01.2019 р.райдержадміністрації втратили такі повноваження. З цієї дати передавати в оренду такі землі мають право виключно сільські, селищні, міські ради, на території яких розташована така земля. Відповідно, вже не має значеннярозташування такої земельної ділянки в межах чи поза межами населеного пункту.

Щодо аукціонів зауважу таке. Обов’язковість продажу земельних ділянок або прав на них (у т.ч. оренди)на конкурентних засадах (земельних торгах)передбачено лише для державної чи комунальної землі (ст. 134 ЗКУ). А як зазначено вище невитребувані земельні частки (паї)фактично є землями колективної власності (тобто ані державною, ані комунальною власністю).

Це означає, що нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї після формування їх у земельні ділянки передаються в оренду без проведення земельних торгів.Аналогічну думку висловив і Верховний Суд у постанові від 21.02.2020 р. у справі № 647/195/18.

Умови договору оренди

Оскільки нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї передаються в оренду лише після формування їх у земельні ділянки, то до таких договорів оренди застосовуються загальні положення, які регулюють оренду сільськогосподарської землі.

Спеціальні істотні умови таких договорів визначено у ч. 1 ст. 15 Закону України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161):

  • об’єкт оренди(кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • дата укладення та строк дії договору оренди;
  • орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Строк дії договору. Строк дії договору оренди нерозподіленоїземельної ділянки/невитребуваного паюобмежується днем реєстрації державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку. Тобто такий договір оренди припиняється в день державної реєстрації права власності на земельну ділянку. При цьому будь яких  договорів (додаткових угод) про його припинення складати непотрібно. Державна реєстрація припинення права оренди проводиться без подання відповідної заяви заявниками одночасно з державною реєстрацією права власності на відповідну земельну ділянку.

Орендна плата.Як зазначено вище – нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї не відносяться ні до державної, ні до комунальної власності. Отже при встановленні плати за користування ними її розмір, спосіб та строки сплати, умови розрахунку, порядок внесення і перегляду цілковито віддані на розсуд сторін.

Тому в договорі оренди сторони можуть визначити розмір плати за оренду у фіксованій сумі, відсотковому відношенні до грошової оцінки земельної ділянки (як нормативної, так і експертної) або погодити інший механізм визначення розміру такої орендної плати. Важливо лише, аби він не допускав неоднозначного тлумачення та відповідав внутрішній волі сторін. При цьому розмір орендної плати може визначатися без урахування індексації.

Форма договору оренди

Часто виникає питання – чи обов’язково використовувати форму Типового договору оренди, що затверджений постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220 (далі- Типовий договір оренди)?

Оскільки наразі нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї передаються в оренду лише після формування їх у земельні ділянки, то до договору оренди таких земель висуваються такі ж вимоги, як і стосовно інших земельних ділянок. Вичерпний перелік спеціальних істотних умов договору оренди землівизначеноч. 1 ст. 15 Закону № 161. Чи використовувати форму Типового договору оренди сторони вирішують самостійно, це не є обов’язковим. При цьому, якщо сторони використовують Типовий договір оренди – його умови можна доповнити іншими умовами,які погодили сторони.

Підтвердження цьому знаходимо і в судовій практиці Верховного Суду України: у постановах від 14.05.2014 у справі № 6-48цс14 та від 04.06.2014 у справі № 6-55цc14 він висловив правову позицію, згідно із якою невідповідність спірного договору оренди землі Типовому договору оренди не є підставою для визнання вказаного договору недійсним.

Також слід наголосити, що закон не передбачає обов’язкове нотаріальне посвідчення договору оренди нерозподілених земельних ділянок/невитребуваних паїв. Водночас, таке посвідчення може бути закріплене рішенням орендодавця.

01.01.2025 р. – важлива дата

Слід зауважити, що ч. 4 ст. 13 Закону№ 899встановлений граничний термін – 01.01.2025 р. – до якого власник невитребувангопаю або його спадкоємець має оформити право власності на земельну ділянку.

Якщо цього не зробити, то вважатиметься, що він відмовився від одержання земельної ділянки. Після цієї дати така ділянка передається у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним.

Тож якщо до 01.01.2025 р. власник або його спадкоємець не оформить своє право власності на земельну ділянку, договір оренди невитребуваного паю діятиме до моменту оформлення комунальної власності на таку ділянку.

А після  реєстрації права власності територіальної громади на земельну ділянкуавтоматично припинятиметься і договір оренди (без складання сторонами будь-яких договорів (додаткових угод) про його припинення). Відповідно, отримати право оренди такої землі можна буде лише за результатами земельного аукціону.

Нагадаю, що земельну ділянку, сформовану з невитребуваної земельної частки (паю) місцеві радине мають права передавати у приватну власність протягом 7 роківз дня державної реєстрації на неї права комунальної власності. Виняток встановлено щодо передачі її власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцям.

Державна реєстрація прав

До 01.01.2016 р.реєстрація договорів оренди невитребуваних паїв проводилася виконавчими комітетами сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю) згідно із Порядком, затвердженим постановою КМУ від 24.01.2000 р. № 119.

Оскільки наразі нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї передаються в оренду лише після формування їх у земельні ділянки, то питання держреєстраціїправ оренди щодо них вирішується так само, як і стосовно інших земельних ділянок.

Так, з 01.01.2016 р. реєстрація права оренди невитребуваних земельних ділянок здійснюється у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав). Тобто, з цієї дати при укладанні договору оренди нерозподіленої земельної ділянки/невитребуваного паю право оренди реєструється в Держреєстрі прав без держреєстрації права власності на такі земельні ділянки (ч. 1 ст. 30 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV).

Важливо! Якщо договір оренди такої землі укладено після 01.01.2016 р. і право оренди не зареєстровано, то у орендаря його немає. Такому такомуорендарю потрібно невідкладно вжити заходів щодо реєстрації права оренди.У випадку, коли договір оренди укладено до 01.01.2016 р. і зареєстровано у відповідній раді, то додатково реєструвати право оренди в Держреєстрі прав не обов’язково, але бажано.

Припинення договору за наявності посівів/насаджень

У разі, якщо договір оренди нерозподіленої земельної ділянки/невитребуваного паю закінчився у зв’язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю (ч. 3 ст. 13 Закону № 899). У свою чергу, власник ділянкимає право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю.

Відносно багаторічних насаджень закон такої прямої норми не містить.

У відповідності до ст. 79 ЗКУ та ст. 373 Цивільного кодексу України право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї земельної ділянки, на водні об’єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться.Тобто багаторічні насадження не можуть розглядатися як окремий об’єкт права власності без земельної ділянки, на якій вони знаходяться, оскільки є складовою частиною земельної ділянки.

Підтримуючи цю позицію, Верховний Суд у постановах від 08.08.2019 р. у справі № 495/3689/13-ц, від 06.02.2020 р. у справі № 495/5083/15-ц вказав, що з часу передачі земельних ділянок у власність фізичних осіб останні стали відповідно і власниками багаторічних насаджень.

Тож у випадку припинення договору оренди нерозподіленої земельної ділянки/невитребуваного паю у зв’язку із реєстрацією на неї права приватної чи комунальної власності, власником закладених орендарем на такій ділянці багаторічних насаджень стане фізична особа – власник паю (його спадкоємець) або територіальна громада.

Орендар може хіба що вимагати від такого власника відшкодування його витрат на закладення багаторічних насаджень. Та й то у випадку, якщо таке право передбачене договором оренди.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


One thought on “Договори оренди невитребуваної землі: теорія та практика

  1. Сподобалась консультація, розумно, по суті, надана вся необхідна інформація. Дякую

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *