Опубліковано: Баланс-Агро № 36 від 05.09.2023

Вже майже 2,5 роки діє ст. 130¹ Земельного кодексу України (далі – ЗКУ), яка регламентує процедуру реалізації переважного права купівлі земельних ділянок сільсьгосппризначення. При цьому 08 червня п.р. набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання вчинення нотаріальних та реєстраційних дій при набутті прав на земельні ділянки» від 02.05.2023 № 3065-IX (далі – Закон № 3065), значна частина норм якого присвячена вдосконаленню саме процедури реалізації такого переважного права. У цій статті проаналізуємо цю нову оновлену процедуру.

Дві черги суб’єктів переважного права

Стаття 130¹ ЗКУ визначає дві черги осіб, що мають переважне право на купівлю сільгоспземлі:

Суб’єкти переважного права купівлі І черги встановлюються шляхом отримання витягу з Державного земельного кадастру (далі – ДЗК) про земельну ділянку. У разі якщо в такому витягу відсутня інформація про наданий відповідний спеціальний дозвіл на користування надрами, вважається, що власник такого дозволу не має переважного права купівлі с/г земельної ділянки.

Суб’єкти переважного права ІІ черги встановлюються шляхом отримання відомостей із ДЗК та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – ДРРП).

При цьому ч. 10 ст. 130¹ ЗКУ передбачає, що її вимоги не поширюються на випадки продажу співвласнику земельної ділянки окремої частки у праві власності на таку земельну ділянку іншому її співвласнику. Адже у цьому разі застосуванню підлягає ст. 362 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ).

Як реалізувати право на переважне придбання сільгоспземлі?

Відповідь на це запитання залежатиме від того, як відчужуватиметься земельна ділянка: на земельних торгах чи ні.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони» від 18.05.2021 № 1444-IX, який набрав чинності 05.07.2021, у новій редакції викладено ст. 135 ЗКУ.

У ч. 1 зазначеної статті міститься норма, згідно із якою порядок проведення земельних торгів, визначений ЗКУ, є обов’язковим у разі, якщо на земельних торгах здійснюється продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення всіх форм власності.

У той же час у подальшому в ч. 1 ст. 135 вказано, що продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, передача їх у користування, продаж прав емфітевзису, суперфіцію на них, можуть здійснюватися на земельних торгах виключно з ініціативи власників земельних ділянок. Виняток із цього правила єдиний – коли здійснюється продаж земельних ділянок на них державним виконавцем, приватним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом України «Про виконавче провадження».

Це дає підстави для висновку, що власник сільгоспземлі сам вирішує, продати свою землю через аукціон чи ні. Держава його до цього ніяк не змушує.

Реалізація переважного права у разі продажу земельної ділянки на аукціоні

У разі продажу земельної ділянки сільгосппризначення через земельні торги та за наявності переважного права купівлі її власник зобов’язаний не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати у ДРРП намір щодо продажу земельної ділянки.

Оскільки продаж с/г земельних ділянок приватної власності через земельні торги за роки зняття мораторію не набув широкого поширення, детально зупинятися на цьому варіанті не будемо. Зазначимо лише, що реалізація переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення на земельних торгах здійснюється у порядку, визначеному ст. ст. 135-139 ЗКУ.

При цьому переважне право купівлі реалізується за умови, що пропозиція суб’єкта переважного права є рівною пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону (земельних торгів), а також ним виконуються всі інші встановлені продавцем умови договору купівлі-продажу.

Реалізація переважного права у разі продажу земельної ділянки не на земельних торгах

Більшість приватних сільгоспземель продається не через земельні торги, а тому за наявності переважного права купівлі її власник зобов’язаний не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки подати заяву про державну реєстрацію наміру її продажу нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, разом з проектом такого договору.

Зауважимо, що за загальним правилом ч. 6 ст. 55 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.1993 № 3425-XII посвідчення договорів про відчуження земельної ділянки може здійснюватися нотаріусом:

• за місцезнаходженням земельної ділянки;
• за місцезнаходженням юридичної особи або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи – продавця земельної ділянки;
• за місцезнаходженням юридичної особи або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи – покупця земельної ділянки.

Закон № 3065 передбачає, що заява про державну реєстрацію наміру про продаж земельної ділянки сільгосппризначення подається нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу в межах його нотаріального округу за місцезнаходженням земельної ділянки або за зареєстрованим місцем проживання (місцезнаходженням) власника земельної ділянки.

А це означає, що за наявності переважного права купівлі земельної ділянки с/г призначення із переліку нотаріусів, які можуть посвідчувати договір купівлі-продажу такої ділянки, виключаються нотаріуси третьої групи із вказаних вище, а саме – які здійснюють свою діяльність за місцезнаходженням/місцем проживання покупця земельної ділянки.

Логіка законодавця зрозуміла, адже навіть якщо власник земельної ділянки знайшов потенційного покупця землі – третю особу, то на момент реєстрації його наміру про продаж земельної ділянки сільгосппризначення ще невідомо, як поводитиметься суб’єкт переважного права: реалізуватиме його, відмовиться від реалізації, передасть таке право іншій особі або взагалі ніяк не відреагує на повідомлення про продаж.

Тому на дату реєстрації наміру про продаж земельної ділянки сільгосппризначення точно ще не можна встановити, хто буде її покупцем: третя особа, суб’єкт переважного права чи особа, якій цей суб’єкт передасть таке переважне право.

А оскільки ст. 130¹ ЗКУ передбачає, що всі залежні від нього дії у процедурі реалізації переважного права здійснює один і той же нотаріус, то стає зрозумілим, чому це не може бути нотаріус за місцезнаходженням/місцем проживання покупця земельної ділянки.

Тож обраний власником землі нотаріус зобов’язаний протягом трьох робочих днів повідомити про такий намір суб’єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Суб’єкт переважного права вважається повідомленим про зазначений намір також у разі його відмови отримати повідомлення, про що є відповідна позначка, або якщо повідомлення повернулося до нотаріуса у зв’язку із закінченням встановленого строку зберігання.

Суб’єкт переважного права, який бажає ним скористатися, зобов’язаний повідомити про це нотаріуса цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.

До речі, відповідно до Закону № 3065 заяву про бажання скористатися переважним правом купівлі земельної ділянки сільгосппризначення може бути надано лише суб’єктом такого права, який на момент надання згоди відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.

Наразі найбільше це стосується юридичних осіб – орендарів земель сільгосппризначення, яким відповідно до п. 15 розділу Х ЗКУ до 01.01.2024 заборонено набувати у власність земельні ділянки, що перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства; а також земельних часток (паїв). Адже з моменту запровадження норм про переважне право купівлі сільгоспземель юридичні особи часто направляли нотаріусу повідомлення про своє бажання реалізувати переважне право купівлі підмораторних земельних ділянок, але після зняття мораторію. У таких випадках нотаріуси не мали чіткої законодавчої норми, як діяти далі: бо, з одного боку, є повідомлення про бажання скористатися переважним правом купівлі земельної ділянки від суб’єкта такого переважного права, а з іншого – цей суб’єкт на момент направлення повідомлення не міг набувати у власність підмораторну земельну ділянку.

З 08.06.2023 цей момент врегульовано – якщо суб’єкт переважного права, який на момент надання згоди відповідно до закону не може набувати у власність земельну ділянку сільгоспризначення, то він не вправі подавати заяву про бажання скористатися своїм переважним правом. А якщо така заява і буде направлена, вона не може породжувати жодних юридичних наслідків.

Протягом місяця з дня отримання повідомлення про бажання суб’єкта скористатися своїм переважним правом, нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівлі-продажу та повідомити про це суб’єкта переважного права, який виявив бажання ним скористатися, цінним листом з описом вкладень та повідомлення про вручення.

У разі якщо протягом місяця такий суб’єкт не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, або не з’явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом (за умови отримання повідомлення про вручення такому суб’єкту повідомлення про призначення дати та часу укладення договору купівлі-продажу або повідомлення про відмову від отримання такого повідомлення або якщо повідомлення повернуто нотаріусу у зв’язку із закінченням встановленого строку зберігання), вважається, що такий суб’єкт переважного права відмовився від свого переважного права.

У такому разі договір купівлі-продажу земельної ділянки сільгосппризначення на умовах, визначених проектом такого договору, може бути укладений з третьою особою у будь-який час після державної реєстрації наміру щодо продажу такої земельної ділянки, незалежно від двомісячного строку, передбаченого абз. 1 ч. 3 ст. 130¹ ЗКУ.

Зверніть увагу, що згідно із Законом № 3065 будь-яка офіційна реакція суб’єкта переважного права на повідомлення про продаж земельної ділянки має бути викладена у формі заяви, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально. Йдеться про:

• заяву про бажання скористатися переважним правом купівлі;
• заяву про відмову від реалізації такого переважного права.

Зауважимо, що Законом № 3065 розширено перелік випадків, коли процедура реалізації переважного права не застосовується. Окрім продажу землі суб’єктам обох черг, до таких випадків додатково віднесений продаж с/г земельної ділянки:

• третім особам у разі подання нотаріусу, який посвідчуватиме відповідний договір купівлі-продажу земельної ділянки, заяв усіх суб’єктів переважного права купівлі земельної ділянки про відмову від такого права, справжність підпису на яких засвідчена нотаріально; а також
• на земельних торгах.

При цьому Законом № 3065 конкретизовано, що у всіх випадках, коли процедура реалізації переважного права не застосовується, власник земельної ділянки не зобов’язаний реєструвати намір щодо продажу належної йому сільгоспземлі.

Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення реалізується за умови, що суб’єкт переважного права сплачує ціну, за якою здійснюється продаж земельної ділянки, а також виконує всі інші умови договору купівлі-продажу, встановлені продавцем.

При зміні власником земельної ділянки ціни та інших умов договору купівлі-продажу, передбачена вище процедура здійснюється повторно.

Якщо земельна ділянка продана з порушенням переважного права її купівлі, суб’єкт переважного права має право пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

Процедура передачі переважного права

Таку можливість ст. 130¹ ЗКУ надає тільки суб’єкту переважного права купівлі земельної ділянки сільгосппризначення, який не може набувати її у власність. Яскравим прикладом цього є орендар-юридична особа, який до 01.01.2024 не вправі придбавати підмораторні наразі землі. Тож такий орендар у разі продажу до вказаної дати земельної ділянки її власником, може передати своє переважне право купівлі іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку (наприклад, громадянину України у розглядуваному випадку).

Законом № 3065 конкретизовано, що передача переважного права може бути здійснена до або після державної реєстрації наміру власника земельної ділянки щодо її продажу. Якщо ділянка продається на земельних торгах, то передача переважного права допускається не пізніш як за п’ять робочих днів до моменту початку таких торгів.

Передача здійснюється за письмовим договором між суб’єктом переважного права та особою, якій передається таке право. Істотні умови такого договору наразі не визначені, тож, враховуючи принцип для осіб приватного права «дозволено все, що прямо не заборонено законом» (ст. 19 Конституції України) та закріплений в ст. ст.  3, 6, 627 ЦКУ принцип свободи договору, який полягає, в тому числі, у вільному визначенні сторонами умов договору, можна констатувати, що передача переважного права купівлі сільгоспземлі може здійснюватися як на безоплатній, так і на оплатній основі.

Переважне право купівлі, передане іншій особі, підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV (надалі – Закон № 1952).

Про передачу переважного права особа, яка його передає, зобов’язана письмово повідомити власника земельної ділянки протягом трьох робочих днів з дня державної реєстрації переходу такого права. Повідомлення здійснюється цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.

У разі, якщо після повідомлення нотаріусом суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки про намір власника щодо її продажу суб’єкт переважного права передав таке право іншій особі, суб’єкт переважного права зобов’язаний повідомити особу, якій таке право передане, про такий намір. При цьому Законом № 3065 визначений момент повідомлення суб’єктом переважного права особу, якій таке право передане, про намір власника щодо продажу земельної ділянки – це має бути здійснено одночасно з передачею переважного права.

Передача переважного права купівлі земельної ділянки сільгосппризначення, виставленої на земельні торги, допускається не пізніш як за п’ять робочих днів до моменту початку таких торгів. При цьому про таку передачу переважного права особа, яка його передала, зобов’язана повідомити організатора земельних торгів у порядку та у строк, що вказані вище.

До особи, якій передано переважне право, переходять права та обов’язки за правовідносинами, пов’язаними з реалізацією такого права.

Замість норми, що переважне право купівлі земельної ділянки сільгосппризначення може бути передано його суб’єктом іншій особі один раз, Законом № 3065 передбачено строкову передачу переважного права, а саме:

• на певний строк, визначений договором про передачу переважного права (наприклад, на місяць, два, рік…, до 01.01.2024 тощо); або
• на період дії спеціального дозволу на видобування корисних копалин (щодо суб’єктів переважного права першої черги); чи
• строку дії договору оренди землі (щодо суб’єктів переважного права другої черги).

При цьому передане іншій особі суб’єктом першої черги переважне право купівлі земельної ділянки сільгосппризначення припиняється у разі анулювання спеціального дозволу на видобування корисних копалин. А переважне право, передане іншій особі суб’єктом другої черги, припиняється у разі припинення права оренди земельної ділянки.

Передача переданого переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення третім особам забороняється.

Закон № 3065 передбачив також наслідки продажу земельної ділянки сільгосппризначення з порушенням переважного права її купівлі, суб’єктом якого є особа, яка не може набувати право власності на земельну ділянку, і якщо така особа передала переважне право особі, яка може набувати зазначене право (у тому числі після продажу такої земельної ділянки): особа, якій передано переважне право, має право пред’явити до суду позов про переведення на неї прав та обов’язків покупця у порядку, визначеному ч. 5 ст. 130¹ ЗКУ.

Переважне право і держреєстрація речових прав

Задля удосконалення практичної реалізації норм ст. 130¹ ЗКУ, Законом № 3065 доповнено відповідними нормами і Закон № 1952.

Ними, зокрема, передбачається, що держреєстрація припинення наміру власника земельної ділянки сільгосппризначення щодо її продажу здійснюється без подання відповідної заяви заявником одночасно з держреєстрацією:

• права власності на таку земельну ділянку;
• нового наміру власника щодо продажу цієї земельної ділянки.

При цьому у разі держреєстрації права власності на с/г земельну ділянку за суб’єктом переважного права чи держреєстрації припинення права оренди такої земельної ділянки одночасно проводиться держреєстрація припинення переважного права купівлі такої землі, зареєстрованого в ДРРП, без подання заяви заявником.

Окрім того, після закінчення строку, на який було передано переважне право, державна реєстрація переважного права купівлі земельної ділянки сільгосппризначення, переданого іншій особі, припиняється за допомогою програмних засобів ведення ДРРП (тобто, автоматично, без звернення будь-якої особи та/або подання нею відповідної заяви).