Оренда землі державної або комунальної власності |

Опубліковано: Головбух-Агро № 17, вересень 2023 року

Оренда державної та комунальної землі є найбільш розповсюдженим речовим правом на неприватну землю. Отож, проаналізуємо, які є варіанти оренди неприватної землі, від чого залежить вибір виду оренди. Для зручності визначимо оптимальний алгоритм отримання таких земель в оренду за обраного варіанта

Оскільки відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності все ще під забороною (п. 14¹ розділу X Земельного кодексу України), то суб’єктам приватного права залишається отримувати ці ділянки у користування. І найчастіше це саме оренда. Останнім часом земельне законодавство у цій сфері зазнало суттєвих змін, з огляду на що питання, висвітлені у пропонованій статті, набули неабиякої актуальності.

Який варіант оренди неприватної землі обрати

В Україні є два варіанти передачі в оренду неприватних земель:

за результатами проведення земельних торгів;
за рішенням відповідного органу розпорядження землею (ст. 124 Земельного кодексу України; ЗК).

Застосування першого варіанта є пріоритетним. Другий варіант використовують лише у виняткових ситуаціях. Про це свідчить тенденція останніх років щодо зменшення оренди неприватної землі без торгів. Підґрунтям такої динаміки є Закон України «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів» від 18.02.2016 № 1012-VIII, який скоротив можливі випадки оренди неприватної землі без торгів.

Тож, вподобавши земельну ділянку або плануючи здійснювати діяльність, «прив’язану» до певної землі, потенційний орендар має спочатку визначитись, як він може набути земельну ділянку в оренду: на безконкурентних засадах чи на земельних торгах.

Перелік випадків, за яких аукціону не проводять, визначають частини друга і третя статті 134 ЗК.

Зокрема, до неаукціонних випадків потрапили:

розташування на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;
використання земельних ділянок для потреб, пов’язаних із користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів;
надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону;
надання земельної ділянки замість викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю (правонаступнику), якщо така потреба відпала;
передача громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва;
поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря;
передача в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної, комунальної власності.

За всіх інших обставин, не зазначених у частинах другій і третій статті 134 ЗК, орендувати землю можна лише за результатами земельних торгів, які проводять у формі аукціону (ст. 135-139 ЗК).

На земельних торгах

Щоб отримати державну або комунальну землю в оренду на аукціоні, слід пройти сім етапів.

Отримання державної або комунальної землі в оренду через аукціон

Потенційний орендар може лише подати до органу розпорядження землею заяву про намір забудови тієї чи тієї території, однак не може спонукати такий орган включити земельну ділянку до переліку земельних ділянок та/або прав на них, які виставляють на земельні торги. А зважаючи на тривалу та часом непрозору процедуру формування такого переліку, шанси отримати в оренду бажану землю в адекватні строки незначні.

Отож, щоб отримати землю в оренду, варто моніторити оголошення на веб-сайті ДП «Прозорро.Продажі» (https://land.prozorro.sale/) на предмет уже запланованих земельних аукціонів.

Цей портал дає змогу кожному отримати повну інформацію про:

основні характеристики аукціону (організатора, виконавця, місце та час проведення);
виставлений лот (площу, місцезнаходження, кадастровий номер, цільове призначення; нормативно-грошову оцінку, технічну документацію та навіть фото земельної ділянки);
умови передачі в оренду (стартовий розмір річної плати за користування земельною ділянкою тощо);
ціну продажу права оренди, яку опубліковують після завершення земельних торгів разом із відеозаписом процесу торгів.

Безсумнівною перевагою набуття права оренди на земельних торгах є оперативність, адже орендар не зобов’язаний:

отримувати рішення органу розпорядження земельною ділянкою про дозвіл на розробку документації із землеустрою;
розробляти таку документацію та погоджувати її;
реєструвати земельну ділянку в ДЗК;
отримувати рішення органу розпорядження земельною ділянкою про передачу земельної ділянки в оренду.

Усі необхідні процедури щодо формування земельної ділянки та її державної реєстрації виконує організатор торгів до їх проведення.

Недоліками торгів для потенційного орендаря є наявність:

обмеженого кола земельних ділянок, виставлених на торги, з яких він може обирати об’єкт оренди;
конкурентів (інших потенційних орендарів) за право користування обраною землею.

Без аукціону

Якщо земельну ділянку можна орендувати без проведення аукціону (ч. 2 і 3 ст. 134 ЗК), зацікавлена особа зможе отримати обрану ділянку та не буде змушена змагатися за її оренду з іншими особами.

Алгоритм отримання землі в оренду на неконкурентних засадах закріплений у статті 123 ЗК та налічує п’ять етапів.

Отримання землі в оренду на неконкурентних засадах

Уточнимо перших три етапи.

Отримання дозволу на розробку документації із землеустрою.

Якщо потенційний орендар просить надати йому землю із зміною цільового призначення земельної ділянки або шляхом формування нової земельної ділянки (крім поділу та об’єднання), то така передача здійснюється на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Надання в оренду земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

Надання у користування земельної ділянки в інших випадках здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Дозвіл на розробку документації із землеустрою надає орган розпорядження земельною ділянкою. Підставою відмовити у наданні дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам:

– законів, а також прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів;

– генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації;

– схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць;

– проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

Якщо у місячний строк з дня реєстрації клопотання (заяви) орган розпорядження землею не надав дозволу на розроблення документації із землеустрою або мотивованої відмови у його наданні, особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності, і якій належить право власності на об’єкт нерухомості (жилий будинок, іншу будівлю, споруду), розташований на такій земельній ділянці, у місячний строк з дня закінчення зазначеного строку має право замовити розроблення документації із землеустрою без такого дозволу. Про реалізацію свого права з огляду на застосування цього принципу «мовчазної згоди» потенційний орендар письмово повідомляє орган розпорядження землею. До письмового повідомлення він додає договір на виконання робіт із землеустрою.

Із буквального тлумачення наведеної норми слідує, що принцип «мовчазної згоди» на розробку документації із землеустрою наразі поширюється лише на випадки отримання у користування земельних ділянок, на яких розташовані будівлі та споруди. Усі інші випадки вимагають дозволу на розробку такої документації у формі рішення розпорядника земель.

Розробка документації із землеустрою та її погодження. Розробниками документації із землеустрою можуть бути юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи сертифікований інженер-землевпорядник, який є відповідальним за якість робіт із землеустрою. Також розробниками такої документації можуть бути фізичні особи — підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою (ч. 2 ст. 26 Закону України «Про землеустрій» від 22.05.2003 № 858-IV; далі — Закон про землеустрій).

Обрати розробника документації із землеустрою можна з відкритих баз даних (наприклад, (https://data.gov.ua/dataset/f5e3730e-0196-452a-8d43-746825e4dfbb), із рекомендованих місцевою радою розробників або з інших джерел. Документацію розробляють на підставі договору між зацікавленою в оренді землі особою та обраним ним розробником. Типовий договір на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки затверджений постановою КМУ від 04.03.2004 № 266. Врахуйте, що максимальний строк складання документації із землеустрою не має перевищувати шести місяців із моменту укладення договору.

Документацію із землеустрою погоджують органи та в порядку, що передбачає стаття 186 ЗК. За домовленістю із розробником документації ці заходи може здійснити останній.

Отримання рішення компетентного органу про надання земельної ділянки в оренду. За загальним правилом, строк прийняття такого рішення — два тижні з дня отримання проекту землеустрою. Спеціальні строки встановлені частинами 7-9 статті 123 ЗК для випадків передачі земельної ділянки у користування за погодженням з ВРУ, за рішенням або за погодженням з КМУ, а також за рішенням ВР АРК.

Рішення про надання земельної ділянки у користування за проектом землеустрою щодо її відведення:

затверджує проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки;
вилучає земельні ділянки у землекористувачів із затвердженням умов вилучення земельних ділянок (за необхідності);
надає земельну ділянку особі у користування з визначенням умов її використання і затвердженням умов надання, у т. ч. (за необхідності) вимог щодо відшкодування втрат лісогосподарського виробництва.

Залежно від активності потенційного орендаря та його оперативної реакції на дії посадовців увесь процес отримання землі в оренду може тривати від декількох місяців до кількох років.

Будь-яку бездіяльність або рішення органу розпорядження землею, у т. ч. відмову надати земельну ділянку в користування або залишення клопотання без розгляду, можна оскаржити до суду. За наслідками розгляду справ за такими позовами суд залежно від характеру спору може зобов’язати названі органи виконати певні дії, як цього вимагають приписи чинного законодавства. Зокрема, розглянути в установленому для даного органу порядку питання, що стосується предмета спору.

Однак суд не має права приймати рішення з питань, віднесених до виняткової компетенції цих органів. До прикладу, про надання земельних ділянок у користування, укладення договору оренди земельної ділянки, а також зазначати, яке конкретно рішення слід ухвалити. Така позиція відображена в пункті 2.14 постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17.05.2011 № 6. Нею також керувався Верховний Суд в постановах від 26.11.2019 у cправі № 925/1285/18 (https://reyestr.court.gov.ua/Review/86075495), від 21.11.2018 у справі № 921/653/17-г/4 (https://reyestr.court.gov.ua/Review/78248497)..

Які є вимоги до договору оренди землі

До 05.04.2015 перелік істотних умов договору оренди землі містив 11 пунктів. Однак Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» від 12.02.2015 № 191-VIII скоротив його до трьох.

Отож, тепер сторони обов’язково мають погодити:

об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ст. 15 Закону про оренду землі);
дату укладення та строк дії договору оренди. Слід враховувати встановлений законодавством максимальний строк оренди земельної ділянки (50 років) і мінімальний строк оренди окремих земель (сім років у разі оренди ділянок сільгосппризначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства; 10 років — земель із таким самим призначенням, якщо вони є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводять гідротехнічну меліорацію; 25 років – для земельних ділянок сільгосппризначення, переданих в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), 30 років — у разі створення індустріального парку (cт. 19 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV та ст. 93 ЗК));

Водночас, наведені вимоги щодо мінімального строку оренди земельної ділянки не поширюються на випадки, якщо орендодавцем земельної ділянки комунальної власності є військово-цивільна адміністрація, військова адміністрація і законами України «Про правовий режим воєнного стану», «Про військово-цивільні адміністрації» встановлено максимальний строк, на який зазначений орган може передавати таку земельну ділянку в оренду, що є меншим за вказаний мінімальний строк оренди земельної ділянки. У свою чергу, наведений виняток не поширюється на випадки, коли за рішенням ВРУ, прийнятим за поданням Президента України, начальник військової адміністрації здійснює повноваження сільської, селищної, міської ради, її виконавчого комітету, сільського, селищного, міського голови та у порядку здійснення таких повноважень передає земельну ділянку в оренду.

Договір оренди землі укладають у письмовій формі на підставі Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 № 220.

Закон не зобов’язує нотаріально посвідчувати такий договір. Договір можна нотаріально посвідчити лише за бажанням однієї зі сторін (ст. 14 Закону про оренду).

Водночас орендодавець може зобов’язати нотаріально посвідчувати такий договір. До прикладу, пунктом 7.7 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві (додаток 1 до рішення Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463), що містить імперативну норму про нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділянки, укладеного з Київміськрадою. Тож у разі оренди київської землі послуг нотаріуса не уникнути.

Як бачимо, оренда земель державної та комунальної власності — серйозна та трудомістка справа. Але отримати бажану земельну ділянку реально, якщо знати варіанти отримання такої землі в оренду, їх умови, переваги та недоліки, особливості договорів оренди. Адже ділова фортуна усміхається сміливим, наполегливим, а головне — обізнаним.

Хто є орендодавцем і що йому надати

Знати алгоритм дій отримання землі в оренду за неаукціонного варіанту добре, але це лише половина успіху. Щоб швидко орендувати бажану ділянку, слід знати нюанси. Адже зацікавлена особа має пройти доволі складну процедуру набуття права оренди на землю, закріплену в статтях 123, 124, 186 Земельного кодексу України (ЗК).

Хто надає ділянку в оренду

Передовсім майбутній орендар має визначитись із органом, який буде орендодавцем бажаної земельної ділянки.

Для цього слід врахувати параметри земельної ділянки:

місцезнаходження;
категорію;
функціональне (цільове) призначення.

Орендодавцями земельних ділянок є:

комунальної власності — сільські, селищні, міські ради;
спільної власності територіальних громад — районні, обласні ради та ВР АРК;
державної власності — органи виконавчої влади, що відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування (ст. 4 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV).

Зацікавлена в оренді землі особа має з’ясувати форму власності на неї. Для цього слід звернутися до Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06.09.2012 № 5245-VI.

Так, землями комунальної власності відповідних територіальних громад є:

земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна комунальної власності відповідної територіальної громади; а також такі, що перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій;
усі інші землі, розміщені в межах відповідних населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок державної власності.

Орендодавці земельних ділянок комунальної власності — сільські, селищні, міські ради; державної — органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають землю у користування.

28.04.2021 прийнято Закон України № 1423-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин», який набув чинності 27.05.2021 (надалі – Закон № 1423).

Вказаним Законом розділ Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України було доповнено пунктом 24, згідно із яким з дня набрання чинності цим пунктом (тобто з 27.05.2021) землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім земель:

1) що використовуються органами державної влади, державними підприємствами, установами, організаціями на праві постійного користування (у тому числі земельних ділянок, що перебувають у постійному користуванні державних лісогосподарських підприємств, та земель водного фонду, що перебувають у постійному користуванні державних водогосподарських підприємств, установ, організацій, Національної академії наук України, національних галузевих академій наук);

2) оборони;

3) природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення в межах об’єктів і територій природно-заповідного фонду загальнодержавного значення, лісогосподарського призначення;

4) зони відчуження та зони безумовного (обов’язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

5) під будівлями, спорудами, іншими об’єктами нерухомого майна державної власності;

6) під об’єктами інженерної інфраструктури загальнодержавних та міжгосподарських меліоративних систем державної власності;

7) визначених у наданих до набрання чинності цим пунктом дозволах на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, наданих органами виконавчої влади з метою передачі земельних ділянок у постійне користування державним установам природно-заповідного фонду, державним лісогосподарським та водогосподарським підприємствам, установам та організаціям, якщо рішення зазначених органів не прийняті.

Земельні ділянки, що вважаються комунальною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст відповідно до цього пункту і право державної власності на які зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, переходять у комунальну власність з моменту державної реєстрації права комунальної власності на такі земельні ділянки.

Інші земельні ділянки та землі, не сформовані у земельні ділянки, переходять у комунальну власність з дня набрання чинності цим пунктом (тобто з 27.05.2021).

Із комунальною землею все очевидно — орендодавцем є рада, на території відповідної територіальної громади якої знаходиться земля. А от орендодавця земельної ділянки державної власності визначити не так просто. Для зручності зазначимо орендодавців за видами земель державної власності у Таблиці.

Що потрібно надати орендодавцю

Орендодавця визначили. Далі потенційний орендар має обрати об’єкт оренди та з’ясувати, чи:

є земельна ділянка сформованою;
потрібно змінювати її цільове призначення;
зареєстрована ділянка в Державному земельному кадастрі (ДЗК);
зареєстровано право власності на ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП).

Від зазначених факторів залежить те, чи потрібно вчиняти дії з розробки, погодження та затвердження документації із землеустрою. А якщо потрібно — то який вид документації треба готувати: проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки чи технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Інформаційну довідку з ДРРП можна отримати після реєстрації за 33 грн на https://online.minjust.gov.ua/.

Так, якщо земельна ділянка має кадастровий номер, вона є сформованою. За кадастровим номером до повномасштабного вторгнення можна було перевірити відомості про ділянку в публічній кадастровій карті (map.land.gov.ua/kadastrova-karta). Наразі під час воєнного стану публічна кадастрова карта не працює. Але за необхідності можна замовити Витяг із ДЗК про земельну ділянку. Його можна отримати онлайн https://e.land.gov.ua/back/requests/ протягом декількох годин після замовлення. Для цього потрібен лише кваліфікований електронний підпис (далі – КЕП) та сплата збору за послугу (у 2023 році – 136,66 грн).

Залежно від знайденої інформації про землю та її статус зацікавлена особа подає майбутньому орендодавцеві документи (ст. 123 ЗК):

клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у разі формування нової земельної ділянки, крім поділу та об’єднання, або необхідності зміни її цільового призначення). У клопотанні зазначають орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додають: графічні матеріали, на яких зазначають бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмову згоду землекористувача, засвідчену нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки);
заяву на надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), якщо земельна ділянка сформована, але не зареєстрована в ДЗК та/або право власності на яку не зареєстроване в ДРРП. При цьому ЗК містить застереження, що особа може набути право замовити розроблення такої документації без необхідності надання дозволу управненим органом. Тому необхідно детально вивчити локальні нормативно-правові акти з цього приводу. Зокрема, відповідно до Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві (додаток 1 до рішення Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463) зазначений дозвіл надають у формі резолюції (доручення) Київського міського голови або заступника міського голови -секретаря Київміськради до заяви на розроблення технічної документації;
заяву на передачу земельної ділянки в оренду, якщо земельна ділянка зареєстрована в ДЗК та право власності на неї зареєстроване в ДРРП. Цей варіант є найкращим для потенційного орендаря, оскільки виключає етап розробки, погодження та затвердження документації із землеустрою. А це означає, що орендареві не доведеться витрачати час і гроші на отримання дозволу на розробку документації із землеустрою, її розроблення, погодження та затвердження.

Орендодавці комунальних і державних земель, невитребуваних паїв

Види земель	Орендодавець	Підстава
Земельні ділянки сільгосппризначення державної власності для всіх потреб	Держгеокадастр та його територіальні органи	ч. 4 ст. 122 ЗК та пп. 50 п. 4 Положення про Держгеокадастр, затвердженого постановою КМУ від 14.01.2015 № 15
Землі державної власності, які не входять до складу адміністративно-територіальних одиниць; а також земельні ділянки зони відчуження та зони безумовного (обов’язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи	КМУ	ч. 8 ст. 122
Земельні ділянки із земель державної власності у межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів для ведення водного господарства; будівництва об’єктів, пов’язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі тощо); індивідуального дачного будівництва	Райдержадміністрації	ч. 3 ст. 122 ЗК
Земельні ділянки із земель державної власності в оренду для всіх потреб у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів, а також земельні ділянки, що не входять до складу певного району, або у випадках, коли районна державна адміністрація не утворена	Облдержадміністрації на їх території	ч. 5 ст. 122 ЗК
Земельні ділянки із земель державної власності у межах їхніх територій, крім випадків, перелічених вище	Київська та Севастопольська міські держадміністрації, Рада міністрів АРК	ч. 6 і 7 ст. 122 ЗК
Нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки	сільська, селищна, міська ради	Ч. 3 ст. 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 05.06.2003 № 899-IV