Опубліковано: Баланс-Агро № 20 від 16.05.2023

Кожен, хто визначав мінімальне податкове зобов’язання (далі – МПЗ), напевно аналізував п. 38¹.4 Податкового кодексу (далі – ПК), який регулює розмежування обов’язку щодо МПЗ у разі переходу права власності або права користування земельною ділянкою від однієї особи до іншої. При цьому особливу увагу заслуговує абзац другий вказаного пункту, відповідно до якого за відсутності держреєстрації переходу права власності або права користування (у т. ч. оренди, емфітевзису, суборенди) земельною ділянкою, віднесеною до сільгоспугідь, від одного власника, орендаря, користувача на інших умовах (у т. ч. на умовах емфітевзису) до іншого власника, орендаря, користувача на інших умовах (у т. ч. на умовах емфітевзису) протягом календарного року МПЗ щодо такої ділянки визначається для попереднього власника, орендаря, користувача на інших умовах (у т. ч. на умовах емфітевзису) на загальних підставах за податковий (звітний) рік.

Наведена норма дає податківцям підстави зробити висновок, що визначати МПЗ повинен той власник/користувач земельної ділянки, чиє право на землю зареєстроване в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр прав). Але чи є таке твердження законним та обґрунтованим – розберімося.

Момент виникнення речових прав на землю до 2013 року

Насамперед зауважимо, що чинна сьогодні система держреєстрації прав на земельні ділянки застосовується порівняно недавно – з 1 січня 2013 року. Із цієї ж дати існує і Реєстр прав.

Водночас згідно з ч. 3 ст. 3 Закону від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952) речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов:

1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;

2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов’язкової реєстрації.

Із буквального аналізу наведених положень випливає, що право власності/користування земельною ділянкою, яке виникло до 01.01.2013, є чинним і без унесення відомостей про таке право до Реєстру прав. Отже, у таких власників/користувачів виникає обов’язок визначати МПЗ щодо належних їм земельних ділянок і без відповідних відомостей про такі права в Реєстрі прав.

Підтвердження такому висновку знаходимо і в судовій практиці.

Так, застосовуючи до підписаних до 01.01.2013 договорів оренди землі ст. 18, 20 Закону від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) і ст. 210, 640 Цивільного кодексу (далі – ЦК) у редакціях, що діяли на момент підписання такого договору, Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17 (ЄДРСР, реєстр. № 87857824) зазначила, що «для визначення початку перебігу та закінчення строку дії таких договорів має значення не момент їх підписання, а момент учинення реєстраційних дій. При цьому оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються, то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції ч. 3 ст. 640 ЦК є саме його державна реєстрація».

Керуючись таким підходом, Верховний Суд у постанові від 15.02.2023 у справі № 472/491/19 (ЄДРСР, реєстр. № 109519238) дійшов висновку, що за договором оренди землі, укладеним до 01.01.2013, орендар набув речове право оренди земельної ділянки з моменту держреєстрації такого договору.

Нагадаємо, до початку 2013 року договори оренди землі реєструвалися на підставі постанови КМУ від 09.09.2009 № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі», а до 20.08.2012 – і відповідно до Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Держкомзему від 02.07.2003 № 174.

Факт держреєстрації договору оренди земельної ділянки відображався безпосередньо в тексті договору, засвідчувався підписом відповідної посадової особи та печаткою державного органу, уповноваженого реєструвати договори оренди землі.

Розглядаючи це питання, не можемо не згадати постанову Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц (ЄДРСР, реєстр. № 90458952), де висловлено правову позицію, згідно з якою «проведення після 2013 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі, підписаного до 01.01.2013, не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі). Тому держреєстрація права оренди не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року.

Отже, якщо жодна із сторін не здійснила державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав, і, відповідно, особа не набула прав орендаря за договором оренди землі».

Тож у таких випадках наявність держреєстрації права оренди в Реєстрі прав сама по собі (без факту реєстрації договору оренди) не свідчить про виникнення в особи права оренди земельної ділянки, адже договір оренди не є чинним. Тому в цьому разі фактичний користувач такої ділянки не має підстав для визначення МПЗ щодо неї.

Що стосується договорів відчуження земельних ділянок, то Велика Палата Верховного Суду в постанові від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17 (ЄДРСР, реєстр. № 98483113) сформувала таку правову позицію:

«Суперечність між одночасно чинними нормами ч. 3 ст. 3 Закону № 1952 (у редакції Закону № 1878-VI) та ч. 4 ст. 334 ЦК (у редакції, чинній до 01.01.2013) слід вирішувати на користь норми ЦК: до 01 січня 2013 року право власності в набувача нерухомого майна за договором купівлі-продажу виникало за правилами ч. 4 ст. 334 цього Кодексу – з моменту державної реєстрації такого договору як правочину.

Особа, яка до 01 січня 2013 року придбала нерухоме майно за договором купівлі-продажу, державну реєстрацію якого було належним чином здійснено, стала власником такого нерухомого майна з моменту державної реєстрації відповідного договору купівлі-продажу незалежно від того, чи здійснила ця особа в подальшому державну реєстрацію свого права власності».

Держреєстрація договору купівлі-продажу нерухомого майна відбувалася на підставі Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою КМУ від 26.05.2004 № 671, який втратив чинність з 01.01.2013.

Оренда паїв у фізосіб

Нагадаємо, земельна частка (пай) – це умовна частка земель, які належали колективним сільгосппідприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, розмір якої визначений в умовних кадастрових гектарах. Пай має грошову оцінку, але його межі не визначено (тобто без виділення ділянки землі в натурі, на місцевості).

В останньому абзаці п. 38¹.2 ПК передбачено, що МПЗ не визначається для земельних ділянок, земельних часток (паїв), за які не нараховувалися та не сплачувалися плата за землю або єдиний податок платниками четвертої групи, що перебувають у консервації, забруднені вибухонебезпечними предметами або щодо яких прийнято рішення про надання пільг зі сплати місцевих податків та/або зборів на підставі заяв платників податків про визнання земельних ділянок непридатними для використання у зв’язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами.

Відповідно, стосовно всіх інших земельних часток (паїв) МПЗ має визначатися.

Наразі земельних часток (паїв) у фізосіб залишається все менше, оскільки самі ж сільгосппідприємства-орендарі зацікавлені у виділенні паю в натурі (тобто перетворенні його на земельну ділянку). Тож дуже поширеною є практика, коли сільгосппідприємство бере на себе витрати з виділення паю в натурі в обмін на передання фізособою цієї землі в оренду сільгосппідприємству.

А втім, земельні частки (паї) все ще залишаються об’єктами оренди, і регулювання цих відносин суттєво відрізняється від оренди земельних ділянок.

Яка особливість оренди земельних паїв?

Головною особливістю оренди земельних паїв є те, що, на відміну від договорів оренди земельних ділянок, держреєстрацію яких скасовано з 01.01.2013, реєстрація договорів оренди земельних часток (паїв) проводиться до цього часу.

Це відбувається на підставі Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою КМУ від 24.01.2000 № 119 (далі – Порядок № 119).

Відповідно до Порядку № 119 для реєстрації договору оренди орендодавець повинен подати особисто або надіслати поштою до відповідного виконавчого комітету органу місцевого самоврядування:

1) договір оренди у двох примірниках;

2) сертифікат на право на земельну частку (пай).

При цьому виконком сільської, селищної, міської ради повинен у дводенний строк перевірити подані документи та зареєструвати такий договір або підготувати обґрунтований висновок про відмову в реєстрації.

Згідно з п. 4 Порядку № 119 договір оренди реєструється у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв). При цьому датою реєстрації договору оренди є дата внесення відповідного запису до цієї Книги.

На обох примірниках договору оренди ставиться штамп із зазначенням дати реєстрації та номера запису, а також підпис особи, яка зареєструвала договір. Перший примірник договору оренди передається орендарю, другий – орендодавцю (п. 5, 7 Порядку № 119).

У ст. 210 ЦК визначено, що правочин, який підлягає держреєстрації, є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Отже, лише за умови реєстрації договору оренди земельної частки (паю) відповідно до Порядку № 119 він вважається вчиненим (чинним). Тож тільки зареєстрований договір оренди земельної частки (паю) є підставою для виникнення у сторін прав та обов’язків, зокрема і права оренди в орендаря.

А чи треба реєструвати право оренди паю?

Що стосується держреєстрації права оренди паю, то, як було зазначено вище, земельна частка (пай) не є земельною ділянкою в розумінні ст. 79¹ Земельного кодексу (далі – ЗК). Тож земельна частка (пай) не відноситься до об’єктів нерухомого майна, речові права щодо яких підлягають реєстрації в Реєстрі прав. Це випливає, зокрема, і зі ст. 5 Закону № 1952.

А це означає, що навіть теоретично зареєструвати в Реєстрі прав право оренди земельної частки (паю), орендованої у фізособи, неможливо. Тож орендар набуває речове право оренди земельної частки (паю) з моменту держреєстрації договору оренди землі у виконкомі сільської, селищної, міської ради відповідно до Порядку № 119.

Таким чином, у орендарів паїв виникає обов’язок визначати МПЗ щодо таких паїв і без унесення відомостей про їх оренду до Реєстру прав. Головне, щоб договір оренди земельної частки (паю) був зареєстрований у виконкомі сільської, селищної, міської ради згідно з Порядком № 119.

Оренда невитребуваних паїв

В абзаці четвертому п. 38¹.2 ПК зазначено, що МПЗ не визначається для невитребуваних земельних часток (паїв), розпорядниками яких є органи місцевого самоврядування, крім таких земельних часток (паїв), переданих органами місцевого самоврядування в оренду. Тож орендарі невитребуваних паїв повинні визначати МПЗ.

Правовою підставою для передання в оренду невитребуваних паїв є ст. 13 Закону від 05.06.2003 № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» (далі – Закон № 899).

Водночас редакція вказаної статті та супутніх правових норм декілька разів змінювалася. Тому для визначення порядку держреєстрації права оренди невитребуваних паїв орендар має застосовувати ту редакцію законодавчих приписів, яка діяла на дату укладення договору оренди таких паїв.

Залежно від нормативного регулювання цього питання всі договори оренди невитребуваних паїв можна розділити на три групи:

1) укладені до 31.12.2015 включно;

2) укладені в період з 01.01.2016 до 31.12.2018 включно;

3) укладені з 01.01.2019 і до цього часу.

Як реєструються договори першої групи?

Регулювання питання держреєстрації договорів/права оренди першої групи нічим не відрізнялось від питання оренди земельних часток (паїв) у фізичних осіб.

На цьому наголошував і Верховний Суд у постанові від 21.04.2021 у справі № 914/2179/19 (ЄДРСР, реєстр. № 96483459): «невитребувані земельні частки (паї) є різновидом земельних часток (паїв). Звідси на реєстрацію права оренди невитребуваних земельних часток (паїв) поширюються вимоги Порядку № 119».

Тому висновки, викладені в попередньому розділі цієї статті, актуальні і для договорів оренди невитребуваних паїв, укладених до 31.12.2015, а саме: право оренди таких паїв у Реєстрі прав до 01.01.2016 зареєструвати було неможливо, тому:

• таке право виникло в орендарів цих паїв із дати держреєстрації договору оренди у виконкомі сільської, селищної, міської ради відповідно до Порядку № 119;
• подальше внесення відомостей про оренду таких паїв до Реєстру прав не є обов’язковим і на момент виникнення такого права не впливає.

Останній висновок підтверджує і Верховний Суд у постанові від 15.04.2021 у справі № 927/75/20 (ЄДРСР, реєстр. № 96483408): «На момент укладення договору оренди землі від 10.12.2015 Закон № 1952 не визначав механізму реєстрації права оренди невитребуваних земельних ділянок (паїв). Такий порядок установлено в ст. 30 цього Закону в редакції Закону України від 26.11.2015 № 834-VIII «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та деяких інших законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який набрав чинності після укладення договору від 10.12.2015. Відсутність нормативної та технічної можливості такої реєстрації, що не залежало від дій позивача, не може свідчити ні про неукладення договору від 10.12.2015, ні про відсутність у позивача відповідного права».

Як реєструються договори другої групи?

Що стосується договорів другої групи, то з 01.01.2016 у ст. 30 Закону № 1952 міститься пряма вказівка на можливість реєстрації права оренди невитребуваних паїв, наданих в оренду згідно зі ст. 13 Закону № 899.

Однак необхідність реєстрації договорів оренди невитребуваних паїв у виконкомі сільської, селищної, міської ради відповідно до Порядку № 119 ніхто не скасовував.

До того ж Верховний Суд у вже згадуваній вище постанові від 21.04.2021 у справі № 914/2179/19 (ЄДРСР, реєстр. № 96483459) зазначив, що, оскільки договори оренди невитребуваних паїв не зареєстровано згідно з Порядком № 119, право оренди невитребуваних земельних часток (паїв) у позивача не виникло.

Це означає, що за відсутності реєстрації договору оренди у виконкомі сільської, селищної, міської ради відповідно до Порядку № 119 право оренди в орендаря не виникне, навіть якщо надалі таке право якимось чином буде зареєстроване в Реєстрі прав.

Аналогічних висновків дійшов і Північний апеляційний господарський суд у постанові від 27.07.2022 у справі № 927/734/21 (ЄДРСР, реєстр. № 105833003), яка залишена без змін постановою Верховного Суду від 14.03.2023 (ЄДРСР, реєстр. № 109743467).

Тож для набуття права оренди невитребуваних паїв за договорами, укладеними з 01.01.2016 до 31.12.2018 включно, потрібна подвійна реєстрація – як договору оренди, так і права оренди. І лише за наявності такої подвійної реєстрації орендар невитребуваних паїв  має право визначати МПЗ щодо них.

Як реєструються договори третьої групи?

Третя група договорів оренди укладалася під час дії Закону від 10.07.2018 № 2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» (набув чинності з 01.01.2019). Цим документом було викладено в новій редакції ст. 13 Закону № 899, згідно з якою невитребувані паї можуть передаватися в оренду за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради лише після формування їх у земельні ділянки.

Тож після 01.01.2019 договори оренди невитребуваних земельних часток (паїв) укладаються згідно із загальним законодавством про оренду земельних ділянок. Тому датою укладення таких договорів (і датою набрання ними чинності) є дата їх підписання (або інша дата, вказана в договорі). А право оренди невитребуваних паїв виникає з дати реєстрації такого права, як і передбачає ч. 2 ст. 3 Закону № 1952.

Отже, у цьому разі орендар невитребуваного паю, дійсно, має право визначати МПЗ щодо нього за наявності реєстрації права його оренди в Реєстрі прав.

Держреєстрація військовими адміністраціями

Законом від 24.03.2022 № 2145-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» (далі – Закон № 2145, набув чинності з 07.04.2022), зокрема, було передбачено, що районні військові адміністрації (далі – РВА) під час дії воєнного стану реєструють договори:

• оренди земельних ділянок сільгосппризначення, переданих в оренду органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування на строк до одного року відповідно до пп. 2 п. 27 розд. Х ЗК;
• оренди земельних ділянок сільгосппризначення, переданих в оренду постійними користувачами, емфітевтами згідно з пп. 8 п. 27 розд. Х ЗК;
• про передачу права землекористування земельними ділянками сільгосппризначення їхніми орендарями та суборендарями на строк до одного року відповідно до пп. 2 п. 27 розд. Х ЗК.

При цьому в п. 27 розд. Х ЗК міститься пряма норма, що право оренди, а також перехід права оренди, суборенди за вищевказаними договорами не підлягає держреєстрації. Реєструється сам договір оренди та договір про передачу права землекористування. Право оренди земельної ділянки виникає/право оренди, суборенди вважається переданим із дня держреєстрації договору оренди/договору про передачу права землекористування.

Реєстрація відбувається у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану за формою, затвердженою наказом Мінагрополітики від 11.04.2022 № 219 (далі – Наказ № 219). Така Книга ведеться у паперовій та електронній формах.

У місячний строк із дня припинення або скасування воєнного стану в Україні або окремих її місцевостях Книги реєстрації землеволодінь і землекористувань у період воєнного стану передаються до Держгеокадастру або визначеного ним територіального органу, або держпідприємства, що належить до сфери його управління.

Водночас Закон від 19.10.2022 № 2698-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (далі – Закон № 2698) обмежив дію наведених вище норм щодо держреєстрації договорів РВА новою умовою: коли функціонування Державного земельного кадастру (далі – ДЗК) призупинено на всій території України. Рішення про призупинення, відновлення функціонування ДЗК підлягають опублікуванню у триденний строк у газеті «Голос України».

Закон № 2698 набув чинності з 19.11.2022. І на цю дату функціонування ДЗК на всій території України не було призупинено.

Тож наразі договори оренди та договори про передачу права землекористування, укладені відповідно до п. 27 розд. Х ЗК, могли реєструватися РВА лише в період із 07.04.2022 (дата набрання чинності Законом № 2145) до 18.11.2022 (дата набрання чинності Законом № 2698).

А оскільки Наказ № 219 набув чинності з 29.04.2022, цей строк і того менший – з 29.04.2022 до 18.11.2022.

Чинне законодавство не містить чіткого алгоритму підтвердження РВА факту реєстрації вищевказаних договорів. Норма пп. 10 п. 27 розд. Х ЗК передбачає лише, що держреєстрація договору або надання вмотивованої відмови в держреєстрації здійснюється протягом 5 робочих днів із дня подання заяви. Підставою для відмови в реєстрації може бути лише невідповідність поданих документів закону.

Так само законодавство не містить норм щодо надання витягів, довідок, інших документів із Книги реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану.

Тож оскільки законодавство не установлює особливих правил, отримати інформацію про дату реєстрації такого договору можна в порядку Закону від 13.01.2011 № 2939-VI «Про доступ до публічної інформації», а саме: інформація має бути надана РВА на запит орендаря не пізніше 5 робочих днів із дня отримання запиту (ч. 1 ст. 20 вказаного Закону).

Крім того, Законом № 2698 розд. X ЗК було доповнено п. 29, який зобов’язував орендарів, які уклали договір оренди з постійними користувачами, емфітевтами відповідно до пп. 8 п. 27 розд. Х ЗК, а також орендарів, суборендарів, які уклали договори про передачу права землекористування на підставі пп. 9 п. 27 розд. Х ЗК, подати протягом двох місяців із дня набрання чинності Законом № 2698 заяву про державну реєстрацію права оренди, суборенди.

Якщо протягом трьох місяців із дня набрання чинності Законом № 2698 право оренди, суборенди земельної ділянки не зареєстровано, договір оренди/договір про передачу прав землекористування вважається припиненим.

Звертаємо увагу! Такий обов’язок не встановлено для орендарів земельних ділянок сільгосппризначення, які уклали договори оренди з органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування згідно з пп. 2 п. 27 розд. Х ЗК.

Підсумуємо. На сьогодні визначати МПЗ повинні:

1) орендарі, які уклали договір оренди з органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування відповідно до пп. 2 п. 27 розд. Х ЗК, – за період із дати держреєстрації договору оренди РВА до закінчення строку, на який такий договір був укладений;

2) орендарі, суборендарі земельних ділянок сільгосппризначення, які уклали договори оренди/договори про передачу права землекористування відповідно до пп. 8 та 9 п. 27 розд. Х ЗК і до 19.01.2023 не подали заяву про реєстрацію свого права (воно не зареєстроване до 19.02.2023), – за період із дати держреєстрації договору оренди/договору про передачу права землекористування РВА до 19.02.2023;

3) орендарі, суборендарі земельних ділянок сільгосппризначення, які уклали договори оренди/договори про передачу права землекористування відповідно до пп. 8 та пп. 9 п. 27 розд. Х ЗК і до 19.01.2023 подали заяву про реєстрацію свого права (воно зареєстроване до 19.02.2023), – за період із дати держреєстрації договору оренди/договору про передачу права землекористування РВА до закінчення строку, на який такий договір був укладений.

Фермерські землі: автоматичний перехід?

У ст. 12 Закону від 19.06.2003 № 973-IV «Про фермерське господарство» (далі – Закон № 973) та ч. 1 ст. 31 ЗК передбачено, що землі фермерського господарства (далі – ФГ) можуть складатися із земельних ділянок, що належать:

• громадянам України – членам ФГ на праві власності, користування;
• ФГ на праві власності, користування.

При цьому права володіння та користування земельними ділянками, які перебувають у власності членів ФГ, здійснює саме господарство (ч. 2 ст. 12 Закону № 973).

Наведені норми лягли в основу таких правових позицій Верховного Суду.

Оренда

Сьогодні в судовій практиці панує позиція так званого автоматичного набуття ФГ права на земельну ділянку, надану засновнику (засновникам) господарства в оренду для ведення фермерства. Вона ґрунтується на висновках Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 30.06.2020 у справі № 927/79/19 (ЄДРСР, реєстр. № 90458899), а саме:

1. ФГ є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільгосппродукцію на земельних ділянках, наданих їм в оренду для ведення ФГ. При цьому ФГ створюється після набуття громадянином, який виявив бажання створити ФГ, права користування земельною ділянкою.

2. Після укладення громадянином договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності для ведення ФГ та створення цим громадянином ФГ права й обов’язки орендаря такої ділянки за договором оренди землі переходять від громадянина до ФГ із дня проведення держреєстрації фермерського господарства.

3. Після держреєстрації ФГ та переходу до нього в силу норм Закону № 973 прав та обов’язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі таке господарство звертається до держреєстратора для проведення реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним договору оренди землі державної та комунальної власності, укладеного засновником цього ФГ.

4. Укладення з орендодавцем та подання держреєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну орендаря з громадянина на ФГ чинним законодавством України не передбачено, отже, не є обов’язковим. У цьому разі не відбувається відчуження орендарем права на оренду земельної ділянки, що обмежено ч. 1 ст. 8¹ Закону № 161, а здійснюється встановлений нормами Закону № 973 перехід прав та обов’язків орендаря земельної ділянки від громадянина до створеного ним ФГ. Такий перехід відбувається згідно із Законом № 973 та не потребує вчинення сторонами орендних правовідносин будь-яких додаткових дій, у тому числі укладення додаткових угод.

Постійне користування

Аналогічних висновків щодо автоматичного переходу від засновника до ФГ Велика Палата Верховного Суду дійшла і стосовно права постійного користування землею. Цю позицію викладено в постановах від 23.06.2020 у справі № 179/1043/16-ц (ЄДРСР, реєстр. № 90458957) та в справі № 922/989/18 (ЄДРСР, реєстр. № 90458880). Суть цієї позиції полягає у такому:

1. Надана громадянину в установленому порядку для ведення ФГ земельна ділянка в силу свого правового режиму є такою, що використовується виключно для здійснення підприємницької діяльності, а не для задоволення особистих потреб. Суб’єктом такого використання може бути особа – суб’єкт господарювання за ст. 55 Господарського кодексу.

2. З моменту держреєстрації ФГ та набуття ним прав юрособи таке господарство на основі норм права набуває як правомочності володіння і користування, так і юридичні обов’язки щодо використання земельної ділянки. У таких правовідносинах їх суб’єктом є не фізособа – голова чи керівник ФГ, а ФГ як юрособа.

3. У разі смерті громадянина – засновника ФГ право постійного користування земельною ділянкою, наданою для ведення ФГ його засновнику, не припиняється, а зберігається за ФГ, до якого воно перейшло після створення господарства.

4. Підставою для припинення права постійного користування земельною ділянкою, наданою громадянину для ведення ФГ, є припинення діяльності ФГ як юрособи. У земельному законодавстві така підстава припинення права постійного користування ФГ земельною ділянкою свого засновника, як смерть громадянина – засновника ФГ, відсутня. 

5. Оскільки після проведення держреєстрації ФГ як юрособи право постійного користування земельною ділянкою, наданою засновникові для ведення такого господарства, набуває останнє, смерть засновника ФГ не породжує у спадкоємців такого засновника права успадкувати право постійного користування земельною ділянкою, яку засновник отримав для ведення ФГ та створив (зареєстрував) його.

Право власності

Тут Верховний Суд застосовує ч. 2 ст. 12 Закону № 973.

Так, у постанові від 02.06.2021 у справі № 372/1075/19 (ЄДРСР, реєстр. № 97565629) Верховний Суд зазначив, що «земельну ділянку яка є об’єктом права особистої приватної власності члена господарства, господарство може використовувати у своїй діяльності та здійснювати лише право володіння і користування цією землею (ч. 2 ст. 12 Закону № 973), не маючи права розпоряджатися нею (ч. 1 ст. 78 ЗК), що є обов’язковою складовою змісту права власності на землю. Право розпорядження земельними ділянками, що належать громадянам – членам фермерського господарства на праві приватної власності закріплено ст. 14 Закону № 973, якою визначено (в тому числі), що члени фермерського господарства відповідно до закону мають право продавати або іншим способом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину».

При цьому Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21.01.2020 у справі № 908/2606/18 (ЄДРСР, реєстр. № 87918848) наголосила, що «у фермерського господарства право володіння та користування земельною ділянкою, що належить його члену на праві приватної власності, виникає в силу прямої вказівки закону. Іншими словами, фермерське господарство має право володіння та користування такими земельними ділянками під час членства особи у цьому господарстві».

Аналогічні міркування викладено в постанові від 18.02.2020 у справі № 918/335/17 (ЄДРСР, реєстр. № 88138141). Тут зроблено висновок, що ФГ згідно із законом є землекористувачем земельних ділянок, що були отримані членами ФГ у власність (шляхом приватизації) із земель, які раніше надавалися засновнику ФГ у постійне користування для створення ФГ.

Тож і власником врожаю (посівів і насаджень сільгоспкультур, виробленої сільгосппродукції), вирощеного на таких земельних ділянках, є ФГ як юрособа, а не його члени.

Із посиланням на вищенаведену постанову Великої Палати Верховний Суд у постанові від 21.04.2021 у справі № 478/959/19 (ЄДРСР, реєстр. № 96544649) зазначив, що ФГ залишається землекористувачем і тоді, коли надана засновнику у власність земельна ділянка переходить у спадщину спадкоємцю такого засновника, який залишається членом ФГ.

Отже, згідно з існуючою практикою Верховного Суду ФГ в силу ч. 2 ст. 12 Закону № 973 може володіти та користуватися земельними ділянками з відповідним цільовим призначенням, які належать на праві власності членам такого ФГ, без укладення між ФГ та його членами будь-яких правочинів щодо передачі права користування цими ділянками.

Тож із вищенаведених правових позиції Верховного Суду та його Великої Палати  випливає логічний висновок: визначати МПЗ щодо земельних ділянок, наданих засновнику ФГ для створення такого господарства, а також земельних ділянок, які перебувають у власності членів ФГ для ведення цього виду діяльності, має фактичний землекористувач – ФГ як юрособа.

Але увага! У податкових відносинах логіка Верховного Суду зовсім інша!

Так, у постанові від 14.07.2021 у справі № 821/488/18 (ЄДРСР, реєстр. № 98367830) Верховний Суд дійшов висновку, що, хоча земельна ділянка і перебувала у фактичному користуванні ФГ «АГРО-ВЛАД», позивач не оформив належним чином передачу земельної ділянки цьому ФГ як землекористувачу. Таким чином, оскільки орендарем земельної ділянки є фізособа, то саме на неї відповідно до п. 288.2 ПК покладено обов’язок щодо сплати орендної плати згідно з умовами договору оренди землі. Той факт, що земельними ділянками користується створене позивачем ФГ «АГРО-ВЛАД», не змінює статусу фізособи як орендаря земельної ділянки та не звільняє її від визначеного чинним законодавством обов’язку сплачувати орендну плату. Не звільняє її від цього обов’язку і фактична сплата ФГ «АГРО-ВЛАД» орендної плати за землю».

Подібну правову позицію викладено і в постановах Верховного Суду від 08.07.2021 у справі 120/3966/19-а (ЄДРСР, реєстр. № 98187683), від 18.06.2021 у справі № 400/1730/19 (ЄДРСР, реєстр. № 97771444), від 13.04.2023 у справі №120/433/20-а (ЄДРСР, реєстр. № 110215999) та ін.

Тож існує дуже висока ймовірність того, що і судова практика щодо МПЗ буде складатися аналогічним чином. Тим більше що ДПС в Інформаційному листі від 17.02.2023 (https://tax.gov.ua/media-tsentr/novini/655500.html) у відповідях на запитання 9 та 24 вказала, що без оформлення переходу земельної ділянки від засновника/члена ФГ до такого господарства як юрособи (у т. ч. на підставі договору), обов’язок із визначення загального МПЗ виникає у такого засновника або члена ФГ.

Тому за існуючої судової практики Верховного Суду в податкових правовідносинах у члена ФГ небагато шансів отримати позитивне судове рішення у разі оскарження ним податкового повідомлення-рішення про сплату МПЗ на підставі того, що ФГ законно користується такими ділянками і вже розрахувало та сплатило МПЗ до бюджету.

Фермерські землі: варіанти поведінки

Щоб уникнути спірних ситуацій із податківцями, радимо документально оформити перехід до ФГ речових прав на земельні ділянки, які були надані його засновникам/членам. Це можна зробити декількома шляхами.

Варіант 1. Зареєструвати за ФГ право користування земельною ділянкою, наданою засновнику/члену ФГ, використовуючи для цього вищенаведену практику Верховного Суду та його Великої Палати щодо автоматичного переходу відповідних прав.

Підставою для цього є ч. 2, 4, 5 ст. 13 Закону України від 02.06.2016 № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів», відповідно до яких судові рішення, що набрали законної сили, є обов’язковими до виконання всіма органами державної влади, органами місцевого самоврядування, їх посадовими та службовими особами, фізичними та юридичними особами та їх об’єднаннями на всій території України. Обов’язковість урахування (преюдиційність) судових рішень для інших судів визначається законом.

При цьому висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду, є обов’язковими для всіх суб’єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права.

Донедавна скористатися цим варіантом можна було лише в судовому порядку, оскільки держреєстратори відмовлялися реєструвати речові права за ФГ. Тому, отримавши офіційну відмову в реєстрації відповідного речового права (оренди, постійного користування), ФГ могло отримати рішення суду про визнання за ним відповідного речового права на землю, надану його засновнику/члену.

Та нарешті й Уряд звернув увагу на розглядуване питання: постановою КМУ від 02.05.2023 № 432 (далі – Постанова № 432, https://www.kmu.gov.ua/npas/pro-vnesennia-zmin-do-deiakykh-postanov-kabinetu-ministriv-ukrainy-u-sferakh-derzhavnoi-reiestratsii-432-020523?fbclid=IwAR26ITFRVXIbYhdNAMhJXiyVRPFIXPLyqBKzXNEp9bxlDB8bujFcu-f-4w4) Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 25.12.2015 № 1127 (далі – Порядок № 1127), доповнено п. 81¹⁰. Згідно з цим пунктом держреєстрація прав на земельні ділянки, надані для ведення ФГ, у зв’язку зі створенням юрособи з організаційно-правовою формою ФГ проводиться за такою юрособою на підставі документів, . . . виданих на ім’я засновника, члена такого ФГ.

Ці зміни набувають чинності через 10 днів із дня офіційного опублікування Постанови № 432 (опублікована 06.05.2023 в газеті «Урядовий кур’єр» № 91). Сподіваємось, що новації звільнять ФГ від необхідності захищати своє право на користування землею у судовому порядку.

Варіант 2. Внесення права володіння і користування земельною ділянкою до статутного чи складеного капіталу ФГ.

Це слід оформити рішенням засновника або зборах членів ФГ про внесення майнового права до статутного чи складеного капіталу.

У рішенні також варто передбачити:

• порядок визначення грошової оцінки майнового права як вкладу до статутного чи складеного капіталу – за згодою членів ФГ або за оцінкою незалежного оцінювача відповідно до Закону від 12.07.2001 № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»;
• строк передання майнового права до статутного чи складеного капіталу ФГ – на конкретний строк, на весь період діяльності ФГ (до його ліквідації) або до виходу особи, що його передала, із числа засновників (членів) ФГ, залежно від того, яка подія настане раніше;
• порядок повернення майнового права засновнику/члену – наприклад, у найкоротший строк, але не пізніше ніж через 10 днів із моменту виходу особи, що його передала, із числа засновників (членів) ФГ, або з дня ухвалення рішення про ліквідацію ФГ. Повернення майнового права відбувається за актом приймання-передачі.

Якщо право володіння та користування земельною ділянкою передаватиметься на підставі рішення зборів членів ФГ, радимо визначити ним особу, яка буде вповноважена від імені ФГ підписати акт приймання-передачі майнового права.

Майнове право, що внесене до статутного чи складеного капіталу, є власністю ФГ (ст. 19, 20 Закону № 973). Тож, якщо до складеного капіталу ФГ було внесено право користування земельною ділянкою, виникає питання стосовно держреєстрації такого права.

Законом № 1952 і Порядком № 1127 визначено процедуру здійснення такої реєстрації, згідно з якою рішення про держреєстрацію прав ухвалюється в разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення реєстрації прав, відмови в її проведенні.

Отже, за умови дотримання вказаного порядку у ФГ виникає право вимагати реєстрації внесеного до статутного чи складеного капіталу ФГ майнового права, а в держреєстратора – обов’язок здійснити таку реєстрацію.

Варіант 3. Оформлення договірних відносин.

Види користування землею і порядок набуття права користування передбачено, зокрема, у гл. 15–16¹ розд. ІІІ ЗК та розд. ІІ Книги 3 ЦК.

Найбільш прийнятними в нашій ситуації є оренда, суборенда та емфітевзис.

Водночас засновник/член ФГ і власне ФГ є окремими і самостійними учасниками цивільних правовідносин. Тому вони можуть укладати між собою будь-які правочини, не заборонені законодавством. Головне – наявність оформленого волевиявлення засновника/члена ФГ на передання права володіння і користування землею ФГ як юридичній особі.