Юридичні особи та землі ОСГ: придбати не можна заборонити

Опубліковано: АгроПро, 2022

Суперечки щодо можливості перебування у власності юридичної особи земельної ділянки з видом використання «для ведення особистого селянського господарства» (далі – ОСГ) з метою ведення товарного сільгоспвиробництва/фермерського господарства ведуться давно та запекло. Відтак кома у виразі: «придбати не можна заборонити» для одних юридичних осіб ставилась після першого слова, для інших – перед останнім. Тож потенційні власники – юридичні особи, які планують використовувати землі ОСГ з метою ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, у т.ч. і з будівництвом на ній сільгоспбудівель, адміністративних приміщень, мають проаналізувати аргументи обох позицій, зважити на ризики набуття у власність таких земель, після чого вирішити для себе, чи є сенс «зв’язуватись» із ними.

Щоб одразу зняти питання із мораторієм, зауважимо, що пп. «б» п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України (ЗКУ) передбачає заборону до 01.01.2024 купівлю-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства.

Класифікатор видів цільового призначення земель наразі викладений у додатку 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, який затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051. Згідно із Класифікатором землі сільськогосподарського призначення поділені на дев’ятнадцять видів (коди 01.01-01.19), земельним ділянкам з цільовим призначенням «для ведення ОСГ» відповідає код 01.03.

Таким чином, мораторій на земельні ділянки з кодом 01.03 поширюється лише на ті з них, які виділені в рахунок земельних часток (паїв). Якщо земля для ведення ОСГ була отримана на інших підставах (наприклад, приватизована громадянином), то заборона, встановлена пп. «б» п. 15 Перехідних положень ЗКУ, на неї не розповсюджується.

Позиція «ПРОТИ»: відсутність прямої вказівки про можливість придбання означає його заборону

Прихильники цієї позиції аргументують її наступним.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 ЗКУ земельні ділянки для ведення ОСГ можуть передаватися громадянами юридичним особам лише у користування.

При цьому ОСГ – це господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції, реалізації її надлишків та надання послуг з використанням майна особистого селянського господарства, у тому числі й у сфері сільського зеленого туризму (ст. 1 Закону України «Про особисте селянське господарство» від 15.05.2003 № 742-IV, надалі – Закон № 742).

Частина 1 ст. 82 ЗКУ передбачає, що юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності, у той час як діяльність, пов’язана з веденням ОСГ, не відноситься до підприємницької діяльності (ч. 1, ч. 3 ст. 1 Закону № 742).

Саме такі аргументи викладені у листі Мін’юсту від 25.08.2021 № 70487/61191-33-21/8.3.2 при аналізі питання «Щодо питання набуття у власність земельних ділянок для ведення садівництва та земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства юридичними особами приватного права».

І хоча Мін’юст прямо не зазначає про неможливість юросіб набувати у власність земельні ділянки для ведення ОСГ, такий висновок напрошується сам собою з наведених Мін’юстом законодавчих приписів.

Позиція «ЗА»: можливість придбання слідує із відсутності прямої його заборони

Аргументи на користь можливості набуття юридичною особою земельних ділянок ОСГ у власність зводяться до наступного.

Частина 1 ст. 7 Закону № 742 закріплює право члена ОСГ (яким може бути лише фізична особа) укладати особисто або через уповноважену особу будь-які угоди, що не суперечать законодавству.

У ч. 4 ст. 5 Закону № 742 прямо передбачено, що земельні ділянки ОСГ можуть використовуватися для ведення особистого селянського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства. А ст. 33 ЗКУ передбачає можливість такого використання без зміни цільового призначення цих земельних ділянок.

Останні два види господарської діяльності вправі здійснювати і юрособи. При цьому у ч. 4 ст. 5 Закону № 742 не вказано, що використання земельних ділянок ОСГ для ведення товарного сільськогосподарського виробництва або фермерського господарства неможливе на такому правовому титулі, як власність.

До того ж, ст. 1 Закону України «Про фермерське господарство» від 19.06.2003 № 973-IV (далі – Закон № 973) передбачає, що фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, здійснювати її переробку та реалізацію з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм у власність та/або користування, у тому числі в оренду, для ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, відповідно до закону.

Тож вказана норма прямо говорить про можливість здійснення підприємницької діяльності з метою отримання прибутку на землях ОСГ, що заперечується прихильниками першого підходу.

У ч. 1 ст. 19 Конституції України закладений принцип, згідно із яким особи приватного права (в т.ч. юридичні) можуть робити все, що прямо не заборонено законом. При цьому не існує прямої норми законодавства, яка б за змістом означала таке: «Юридичні особи не можуть бути власниками земельних ділянок з цільовим призначенням «для ведення ОСГ».

Навпаки, законодавець виключає норми, які раніше використовувались послідовниками першого підходу при обґрунтуванні їхньої позиції. Так, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021 № 1423-IX, який набув чинності 27.05.2021, виключено ч. 3 ст. 22 ЗКУ. Підпункт «а» цієї норми передбачав, що землі сільськогосподарського призначення для ведення особистого селянського господарства передаються у власність громадянам. Про юросіб у ній нічого не було зазначено.

Таким чином, оскільки в законодавстві відсутня пряма заборона щодо набуття у власність юридичними особами земель ОСГ для ведення товарного сільгоспвиробництва або фермерського господарства, то таке набуття не суперечитиме законодавству, а відтак – дозволене ним.

Будівництво на землях ОСГ

Частина 1 ст. 6 Закону № 742 дозволяє зводити на землях ОСГ жилі будинки, господарські будівлі та споруди.

ДБН В.2.2-Х-20ХХ. «Будинки одноквартирні» визначає господарську споруду як будівлю або споруду для здійснення функцій сільського господарства на присадибній ділянці та (або) обслуговування будинку. До господарських (присадибних) будівель належать сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо.

До того ж, оскільки земельні ділянки для ведення ОСГ можуть використовуватись юрособами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, то слід звернутись і до законодавства, яке регулює ці види господарської діяльності.

Так, із самої назви земель з кодом 01.01 слідує, що такі землі використовуються для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Визначення поняття «сільськогосподарське виробництво» наведено у ст. 1 Закону України «Про стимулювання розвитку сільського господарства на період 2001–2004 років» від 18.01.2001 № 2238-III – ним є вид діяльності з виробництва продукції, яка пов’язана з біологічними процесами з її вирощування, призначеної для споживання в сирому та переробленому вигляді і для використання на нехарчові цілі.

При цьому сільськогосподарським товаровиробником вказаний Закон визначає  фізичну або юридичну особу, яка займається виробництвом сільськогосподарської продукції, переробкою власновиробленої сільськогосподарської продукції та її реалізацією.

Тому особи, які використовують землю для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, можуть будувати на цих землях об’єкти нерухомості сільськогосподарського призначення та допоміжні споруди за умови, що такі об’єкти використовуватимуться у виробництві сільгосппродукції, її переробці, зберіганні та реалізації.

Відповідно до Державного класифікатора будівель і споруд ДК 018-2000, затвердженого наказом Держстандарту від 17.08.2000 № 507, до будівель сільськогосподарського призначення, лісництва і рибного господарства (код 1271) належать: будівлі для тваринництва, птахівництва, зберігання зерна, садівництва, виноградарства і виноробства, силосні й сінажні, будівлі для тепличного, рибного господарств, будівлі підприємств лісництва і звірівництва, а також інші об’єкти сільськогосподарського призначення. До цього класу будівель також відносяться: корівники, стайні, свинарники, кошари, кінні заводи, собачі розплідники, птахофабрики, зерносховища, склади і надвірні споруди, підвали, винокурні, винні ємкості, теплиці, силосні ями тощо.

Про можливість зведення капітальних споруд згадується і в Законі № 973.

Так, його ст. 5 передбачає, що громадяни, які створили фермерське господарство, мають право облаштувати житло в тій частині наданої для ведення фермерського господарства земельної ділянки, з якої забезпечується зручний доступ до всіх виробничих об’єктів господарства.

Якщо житло членів фермерського господарства знаходиться за межами населених пунктів, то вони мають право на створення відокремленої фермерської садиби, якій надається поштова адреса. При цьому відокремленою фермерською садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями, яка знаходиться за межами населеного пункту.

Цьому кореспондує передбачене пп. «ґ» ч. 1 ст. 14 та ст. 16 Закону № 973 право фермерського господарства та його членів споруджувати житлові будинки, господарські будівлі та споруди на належних йому, його членам на праві власності земельних ділянках відповідно до затверджених документації із землеустрою та містобудівної документації.

Відповідальність

Згідно з п. «а» ч. 1 ст. 91 і п. «а» ч. 1 ст. 96 ЗКУ власники та користувачі земельної ділянки зобов’язані забезпечувати її використання за цільовим призначенням.

Відповідно до п. «а» ч. 1 ст. 143 ЗКУ використання земельної ділянки не за цільовим призначенням тягне за собою примусове припинення прав на земельну ділянку (як власності, так і користування) у судовому порядку.

Зрозуміло, що для притягнення особи до такої відповідальності зацікавлена особа/орган розпорядження землею/правоохоронний орган має довести наявність всіх кваліфікуючих ознак цього правопорушення.

За даними Єдиного реєстру судових рішень, практика примусового припинення права власності на земельні ділянки ОСГ за використання їх не за цільовим призначенням не є поширеною. Та й ті поодинокі рішення, якими припинено право власності на земельні ділянки ОСГ, стосуються ситуацій, коли судом достеменно встановлені факти не вирощування сільськогосподарських культур на таких ділянках.

Прикладом може бути постанова Миколаївського апеляційного суду від 19.01.2021 у справі № 477/2330/18-ц[1], де суд на підставі показань свідка встановив, що на території зазначених земельних ділянок виритий котлован і вирощування сільськогосподарських культур не проводиться. При цьому на виконання ухвали суду земельні ділянки оглянуті головуючим суддею у присутності секретаря судових засідань, за участі прокурора, спеціаліста ГУ Держгеокадастру у Миколаївській області, відповідача та свідка. Оглядом встановлено, що на земельних ділянках проведені роботи по будівництву ставонакопичувача.

Окрім ініціативи щодо припинення прав на земельну ділянку ОСГ, аргументами першої позиції може скористатись зацікавлена особа для обґрунтування невідповідності чинному законодавству України договору відчуження земель ОСГ, укладеного між фізичною та юридичною особою. А така невідповідність згідно зі ст. ст. 203 та 215 Цивільного кодексу України є підставою для визнання судом зазначеного договору недійсним. Та і в цьому випадку шансів небагато, адже окрім підстав для оспорюваності правочину, позивачеві потрібно довести і факт порушення цим його прав чи законних інтересів.

Щодо інших форм відповідальності, то адміністративна може настати за ст. 53 КпАП  (порушення правил використання земель, що включає, в тому числі, використання земель не за цільовим призначенням).

Тож поміркованим юридичним особам – потенційним власникам ОСГ варто пошукати іншу земельну ділянку із більш «підходящим» видом використання. Якщо ж зацікавленість є саме в цій конкретній земельній ділянці ОСГ (наприклад, якщо вона розташована в єдиному масиві земель, що цікавить юридичну особу), то можна запропонувати варіант із зміною виду цільового призначення такої ділянки – з виду «для ведення ОСГ» на вид «для ведення товарного сільгоспвиробництва» у порядку статті 20 ЗКУ.

[1] https://reyestr.court.gov.ua/Review/94344402


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *