Чи є дійсним підписаний під час воєнного стану договір оренди землі?

Опубліковано: Expertus: Головбух квітень 2022 року

Запитання: Фермерське господарство хоче взяти в оренду земельну ділянку з цільовим призначенням «для ведення особистого селянського господарства». Чи можна підписати такий договір оренди? Чи є дійсним договір оренди приватної землі, підписаний під час воєнного стану? Чи реєструється зараз (під час дії воєнного стану) право оренди приватної землі?

 Відповідь: 1. Щодо оренди фермерським господарством земельної ділянки з цільовим призначенням «для ведення особистого селянського господарства».

У ст. 1 Закону України «Про фермерське господарство» від 19.06.2003 № 973-IV передбачено, що фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, здійснювати її переробку та реалізацію з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм у власність та/або користування, у тому числі в оренду, для ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, відповідно до закону.

Згідно зі ч. 4 ст. 5 Закону України «Про особисте селянське господарство» від 15.05.2003 № 742-IV земельні ділянки особистого селянського господарства можуть використовуватися для ведення особистого селянського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства.

Нарешті, згідно із ст. 33 Земельного кодексу України (далі – ЗК) земельні ділянки, призначені для ведення особистого селянського господарства, можуть передаватися громадянами у користування юридичним особам України і використовуватися ними для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства без зміни цільового призначення цих земельних ділянок.

 Тож наведені вище норми прямо передбачають можливість фермерських господарств отримувати в оренду земельні ділянки з цільовим призначенням «для ведення особистого селянського господарства» для провадження ними своєї господарської діяльності. При цьому змінювати цільове призначення цих земельних ділянок не потрібно. І, відповідно, такі земельні ділянки не визнаватимуться такими, що використовуються не за цільовим призначенням. А тому відповідальність за використання фермерським господарством земельної ділянки з цільовим призначенням «для ведення особистого селянського господарства» не настає, бо чинним законодавством це не визнається порушенням.

Щодо дійсності договорів оренди землі, підписаних під час воєнного стану.

З 16.01.2020 ст. ст. 15, 19 Закону України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) передбачають обов’язковість визначення не лише строку дії договору оренди, а й дати його укладання. При цьому дата закінчення дії договору оренди землі обчислюється від дати його укладення.

За загальними правилами, викладеними у ч. 1 ст. 638 та ч. 1 ст. 640 Цивільного кодексу України договір оренди землі є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Моментом укладення договору оренди землі є дата одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Зазвичай саме таку дату і вказують сторони як дату підписання договору.

Отже, для договорів оренди землі, підписаних під час воєнного стану, датою укладання договору є дата його підписання або інша дата, вказана у договорі. При цьому дата укладання договору оренди землі наразі не залежить ні від моменту державної реєстрації договору, ні від дати державної реєстрації права оренди. Тож такий договір є дійсним та діючим з дати його підписання (або іншої дати, вказаної в договорі).

Слід враховувати, що право оренди земельної ділянки згідно зі ч. 1 ст. 19 Закону № 161  виникає з моменту державної реєстрації такого права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – ДРРП). Без такої реєстрації орендар не може реалізовувати законно своє право оренди, але на чинність (дійсність) договору оренди землі така реєстрація не впливає.

Аналогічну думку Верховний Суд виклав у постановах від 02.10.2020 у справі № 912/3295/18 та від 15.04.2021 № 927/75/20:

«Реєстрація прав на оренду землі, як зазначалось, є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення прав на землю; саме право оренди виникає з моменту реєстрації цього права; земля вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди. Натомість це не свідчить про те, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинність з моменту реєстрації права.

Дійсно, орендар не може до реєстрації права оренди реалізовувати законно своє право оренди, проте реєстрація права є у зоні відповідальності орендаря, який уклавши договір оренди, що набрав чинності за загальним правилом після підписання (якщо сторони не передбачили іншого в договорі), самостійно реєструє своє право та отримує всі повноваження користувача земельної ділянки на підставі договору оренди.

У проміжку між укладенням договору і переданням орендарю земельної ділянки (реєстрація речового права) договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов’язального характеру зобов’язально-правовими способами».

  1. Щодо реєстрації права оренди приватної земельної ділянки під час воєнного стану.

З 24 лютого ДРРП не працює, тому речові права на землю не можна внести до вказаного реєстру. Водночас, 06 березня п.р. у постанові № 209 Уряд визначив, що в умовах воєнного стану державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень можлива, але вона проводиться виключно державними реєстраторами, посадовими особами Мін’юсту, його територіальних органів, які включені до затвердженого Мін’юстом переліку державних реєстраторів та посадових осіб, яким в умовах воєнного стану надається доступ до ДРРП. Перелік може передбачати обмеження (умови) проведення (прийняття) включеними до нього державними реєстраторами, посадовими особами реєстраційних дій (рішень про державну реєстрацію прав).

Наразі Мін’юст визначився із нагальними видами послуг та держреєстраторами/посадовими особами, які вправі вносити відомості до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань (https://www.facebook.com/minjust.official/posts/339609778205121). Стосовно ДРРП Мін’юст на дату підготовки цього матеріалу не затвердив ні переліку держреєстраторів, ні умов здійснення ними реєстраційних дій. Тому до того часу зареєструвати в ДРРП право оренди приватної землі не вдасться. Тож чекаємо на затвердження Мін’юстом підзаконних нормативно-правових актів, які визначатимуть, хто і як в умовах воєнного стану реєструватиме право оренди земельної ділянки.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *