Опубліковано: Баланс-Агро № 10-11 від 14.03.2022

Орендна плата є однією із трьох законодавчо визначених істотних умов договору оренди землі, вказаних у ст. 15 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (надалі – Закон № 161). При цьому щодо приватних земель розмір, індексація, спосіб та умови розрахунків, строки сплати, порядок внесення орендної плати і перегляду, а також відповідальність за її несплату встановлюються у договорі оренди за згодою сторін.

Це означає, що сторони вправі домовитись про виплату орендної плати у грошовій формі через касу підприємства-орендаря на підставі звернення орендодавця. Відтак, на перший погляд здається, що якщо орендодавець не звертається до орендаря за виплатою йому орендної плати, то і відповідальність сільгосппідприємства за несплату орендної плати не настає. А тому невиплачена два і більше разів таким чином внаслідок незвернення орендодавця орендна плата не повинна бути підставою для розірвання договору оренди землі на підставі ст. 32 Закону № 161 та п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗКУ.

Однак судова практика вносить свої корективи у таке розуміння ситуації. Сьогоднішній матеріал присвячений аналізу можливих варіантів поведінки орендарів, коли орендодавець не приходить (не звертається) за отриманням належної йому орендної плати.

Право орендаря на виплату орендної плати за зверненням орендодавця

Зважаючи на закріплений у ст. ст. 3, 6, 627 Цивільного кодексу України (надалі – ЦК) принцип свободи договору, який передбачає, у тому числі, те, що сторони є вільними у визначенні умов договору, сторони договору оренди землі можуть домовитись, що обов’язок орендодавця сплатити орендну плату за договором оренди землі (готівкою з каси підприємства) виникає внаслідок та на підставі звернення орендодавця із відповідною заявою.

Відповідно до п. 26 розділу ІІІ Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого постановою Правління НБУ від 29.12.17 р. № 148, видача готівки з кас проводиться за видатковими касовими ордерами (додаток 3) або видатковими відомостями. Документи на видачу готівки підписуються керівником і головним бухгалтером або особою, уповноваженою керівником. До видаткових ордерів додаються заяви на видачу готівки, розрахунки.

Касир вимагає пред’явити паспорт/е-паспорт або інший документ, що посвідчує особу та відповідно до законодавства України може бути використаний на території України для укладення правочинів, у разі видачі окремим фізичним особам готівки (у тому числі працівникам установи/підприємства) за видатковим касовим ордером або видатковою відомістю, записує його найменування і номер, ким і коли він виданий. Фізична особа розписується у видатковому касовому ордері або видатковій відомості про одержання готівки із зазначенням одержаної суми (гривень – словами, копійок – цифрами). Одержувачі пред’являють паспорти чи документи, що їх замінюють, якщо видаткова відомість складена на видачу готівки кільком особам, та розписуються у відповідній графі документа (п. 27 розділу ІІІ вищевказаного Положення).

Отже, виплата орендної плати через касу підприємства вимагає від орендодавця вчинення активних дій. Відтак, за відсутності заяви (звернення) орендодавця за виплатою орендної плати та непред’явлення ним відповідних необхідних для такої виплати документів, орендар може стверджувати про відстрочення виконання такого зобов’язання на час прострочення кредитора (ч. 2 ст. 613 ЦК), а відтак – і про відсутність факту порушення зобов’язання зі сплати орендної плати. А це, своєю чергою, свідчить про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі.

Незважаючи на начебто очевидну законність такої поведінки орендаря, Верховний Суд у подібних відносинах, тим не менше, став на бік орендодавця. Так, у постанові від 06.12.18 р. у справі № 564/2174/17 (ЄДРСР, реєстр. № 78589200) він зазначив, що доводи касаційної скарги про відсутність систематичної несплати орендної плати, оскільки в 2015-2017 роках позивач не зверталась за отримання орендної плати, а також що позивач зловживає своїм правом, створює штучні умови щодо позбавляння орендаря можливості виконати наявний обов’язок щодо сплати орендної плати, є безпідставними, бо товариство відповідно до вимог ч. 1 ст. 537 ЦК мало можливість сплатити орендну плату шляхом внесення грошових коштів у депозит нотаріуса, нотаріальної контори, якщо не знало, куди відправляти кошти на виконання договірного зобов’язання.

Тож у цій справі Верховний Суд залишив в силі рішення судів попередніх інстанцій про розірвання договору оренди землі.

Депозит нотаріуса: право чи обов’язок?

Натомість у справі № 541/386/19 (постанова від 10.03.21 р., ЄДРСР, реєстр. № 95616408) Верховний Суд вже не такий категоричний. Він зазначає, що з дати відкриття спадщини після смерті орендодавця, на виконання положень статті 148¹ Земельного кодексу України (надалі – ЗК), позивач повинен був повідомити відповідача про прийняття ним спадщини та про перехід до нього та іншого спадкоємця прав та обов’язків за договором оренди.

Дотримання вищевказаних дій для власника, до якого перейшло права власності на земельну ділянку є важливим етапом, спрямованим для налагодження виплати орендної плати за укладеним до переходу права власності договором.

Оскільки вказаних дій позивачем зроблено не було, а у орендаря була відсутня інформація про спадкоємців орендодавця, до яких перейшли права та обов’язки останнього, відтак, відповідач з незалежних від нього причин був позбавлений можливості виконати обов’язок щодо виплати орендної плати.

Доказів про звернення до відповідача з вимогою про сплату орендної плати та повідомлення про перехід прав та обов’язків за договором оренди позивач не надав.

Водночас, матеріали справи свідчать, що з позовом про стягнення орендної плати спадкоємець звернувся до суду 21.02.19 р., після отримання від орендаря листа від 23.01.19 р. про можливість отримання орендної плати за 2017 та 2018 роки.

Отже, про відсутність у діях орендаря наміру ухилитися від виконання обов’язків щодо сплати орендної плати свідчить вказаний лист, який був долучений до матеріалів справи саме позивачем разом з позовною заявою.

Внесення належних із боржника кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса на підставі ст. 537 ЦК є правом, а не обов’язком боржника.

Отже, у цій справі Верховний Суд виснував, що несплата орендної плати у разі відсутності даних про орендодавця і не внесення грошових коштів у депозит не може тлумачитись як систематична несплата орендної плати і бути підставою для розірвання такого правочину.

Водночас, наразі дуже мало нотаріусів, які би брались за отримання коштів у депозит. Вони часто відмовляють у прийнятті грошей на депозит, мотивуючи це відсутністю технічної можливості, недостатністю чи недосконалістю поданих орендарем документів або вказуючи іншу причину. А ті, хто погоджується, правлять за свої послуги чималу суму.

Сплата орендної плати поштовим переказом

Тому ще одним варіантом, який використовують орендарі для виконання свого обов’язку зі сплати орендної плати у випадку, коли орендодавець не звертається у визначений строк за належними йому коштами, – це перерахування останньому орендної плати поштовим переказом.

Нормативне регулювання цієї опції – Закони України «Про поштовий зв’язок» від 04.10.01 р. № 2759-III (далі – Закон № 2759), «Про платіжні системи та переказ коштів в Україні» від 05.04.01 р. № 2346-III, «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення» від 06.12.19 р. № 361-IX, «Про валюту і валютні операції» від 21.06.18 р. № 2473-VIII, «Про електронні довірчі послуги» від 05.10.17 р. № 2155-VIII, Правила надання послуг поштового зв’язку, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 № 270 (надалі – Правила № 270), Порядок пересилання поштових переказів, прийнятих від юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців, затверджений наказом АТ «Укрпошта» від 25.06.2021 № 709 (далі – Порядок № 709).

Однак цей варіант має низку недоліків. По-перше, відповідно до п. 29 Правил № 270 поштові перекази до моменту вручення їх одержувачам є власністю відправників.

Згідно із п. 3.6 Порядку № 709 у разі неможливості виплати одержувачу, внутрішній поштовий переказ зберігається в об’єкті поштового зв’язку місця призначення протягом одного місяця з дня його надходження. За письмовою заявою відправника/одержувача строк зберігання внутрішнього поштового переказу може бути продовжений (за додаткову плату) до двох місяців з дня надходження його до об’єкту поштового зв’язку.

А відповідно до ч. 7 ст. 18 Закону № 2759 у разі неможливості вручити адресатам поштові відправлення (поштові перекази) вони повертаються відправникам. Коли ж неможливо вручити адресатам та відправникам поштові перекази, вони зберігаються в об’єктах поштового зв’язку протягом шести місяців з дня їх приймання.

Тож якщо орендодавець з якихось причин не отримає поштовий переказ, то орендар навряд чи зможе довести, що він належним чином виконав свій обов’язок зі сплати орендної плати. Адже власник цих коштів не зміниться – ним залишається орендар.

Другий нюанс – це призначення платежу при поштовому переказі, вірніше його відсутність. Так, реквізити поштових переказів визначені в п. п. 42-53 Правил № 270. Серед них немає призначення платежу – тобто, інформації про платіж та документи, на підставі яких здійснюється перерахування коштів отримувачу. Отже, якщо орендодавець не визнаватиме отримання коштів саме як орендної плати за користування землею, заперечувати це орендодавцеві буде важко.

Саме так трапилось і у вказаній вище справі № 541/386/19 (постанова від 10.03.21 р., ЄДРСР, реєстр. № 95616408) – Верховний Суд зауважив, що суд апеляційної інстанції безпідставно взяв до уваги копії квитанцій про направлення грошових коштів позивачеві, оскільки з їх аналізу неможливо встановити призначення платежів.

Заради справедливості варто відмітити, що у деяких справах суди у якості належних доказів сплати орендарем орендної плати все ж приймають поштові перекази. Так, це відбулось у справі № 390/380/19, і дуже показово, що Верховний Суд погодився із відповідними висновками нижчестоящих інстанцій (див. постанову від 09.04.20 р., ЄДРСР, реєстр. № 88749624).

Тож аби переконати суд, що орендар здійснив всі можливі від нього заходи для отримання орендної плати орендодавцем, цим варіантом напевно не варто нехтувати.

Рекомендації замість висновків

На жаль, зустрічаються недобросовісні орендодавці: розуміючи, що достатньо два рази не отримати орендну плату, аби вимагати в судовому порядку розірвання орендних відносин, вони свідомо можуть ухилятися від її отримання.

Особливо це актуально у випадках, коли сторони домовились про готівкову сплату орендної плати з каси підприємства за зверненням орендодавця.

Тому з цієї точки зору орендареві доцільніше в договорі закріплювати безготівкову форму розрахунків або передбачати перерахування орендної плати на картковий рахунок орендаря. Адже після перерахування коштів на банківський рахунок звинуватити орендаря у несплаті орендної плати ніхто не зможе.

Якщо ж з якихось причин цей варіант неприйнятний, а орендодавець не з’являється за отриманням орендної плати, радимо не сподіватися, що якось минеться, а діяти активно:

1. Відправити орендну плату поштовим переказом;
2. Внести гроші на депозит нотаріуса, якщо переказ повернеться.

В останньому випадку слід керуватися ст. 537 ЦК, ст. 85 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.93 р. № 3425-XII та главою 21 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Мін’юсту від 22.02.2012 № 296/5. Таке внесення визнається законодавцем належним виконанням боржником своїх зобов’язань за договором, а тому в подальшому будуть відсутні підстави для негативних для орендаря наслідків (розірвання договору, нарахування пені тощо).

За умови доведення факту, що орендар вчинив всі залежні від нього дії задля виконання свого обов’язку зі сплати орендної плати, суд навряд чи ухвалить рішення про розірвання договору оренди землі.