Користування землею під час війни

Опубліковано: Expertus: Головбух квітень 2022 року

Перемогти ворога та якнайшвидше повернутися до мирного життя — спільна мрія всіх українців протягом майже двох місяців. Але наразі воєнний стан триває, і кожен аграрій замислюється над тим, як найефективніше провести посівну кампанію та безпечно зібрати врожай, у т. ч. і на отриманій у користування землі.

Зі свого боку держава занепокоєна тим, щоб в умовах війни забезпечити продовольчу безпеку країни. А це вимагає якнайповнішого та невідкладного використання у 2022 році всіх доступних сільгоспугідь для проведення посівної кампанії та забезпечення інтенсивного сільгоспвиробництва.

Встановлені для мирного часу процедури надання в користування неприватних земельних ділянок є тривалими в часі, потребують ухвалення низки послідовних рішень розпорядниками земель, організації та проведення земельних аукціонів тощо. Крім того, в умовах воєнного стану, коли Державний земельний кадастр (ДЗК) і Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (ДРРП) належним чином не функціонують, а також не надаються адміністративні послуги, надання земельних ділянок державної та комунальної власності сільгосптоваровиробникам за звичайною процедурою фактично унеможливлене.

До того ж необхідно врахувати ще 724 тис. га сільгоспземель, які перебувають у постійному користуванні державних підприємств, установ та організацій, які з огляду на незадовільний фінансово-економічний стан, відсутність посівного матеріалу, матеріально-технічне забезпечення тощо можуть у 2022 році не використовуватися або використовуватися з низькою ефективністю.

Задля врегулювання всіх цих нюансів ухвалили Закон № 2145[1], який набрав чинності з 07.04.2022. Розглянемо його норми докладніше.

 Поновлення укладених до війни договорів

Із 24 лютого ДРРП не працював, тому змінені умови договорів користування землею, у т. ч. щодо строку, не можна було внести до зазначеного Реєстру.

Закон № 2145 передбачає, що договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками сільгосппризначення щодо яких закінчився після введення воєнного стану, вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до ДРРП.

Це стосується земельних ділянок:

  • державної / комунальної власності;
  • приватної власності;
  • невитребуваних, нерозподілених, а також тих, що залишилися у колективній власності й були передані в оренду органами місцевого самоврядування.

Воєнний стан введений з 05:30 24.02.2022 відповідно до Указу № 64[2].

Воєнний стан на всій території України або в окремих її місцевостях припиняється після закінчення строку, на який його було введено.

До закінчення такого строку та за умови усунення загрози нападу чи небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, Президент України може прийняти указ про скасування воєнного стану на всій території України або в окремих її місцевостях, про що має бути негайно оголошено через засоби масової інформації.

Стаття 7 Закону № 389[3]

Наразі воєнний стан продовжено до 25.04.2022.

Зверніть увагу!

19.04.2022 Президент України вніс до Верховної Ради України законопроєкт № 7300.

Строк дії воєнного стану в Україні планують продовжити з 05:30 25.04.2022 строком на 30 діб. Про це йдеться у тексті Указу № 259[4].

Тож договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк дії яких закінчився після 24.02.2022 і до припинення воєнного стану, вважаються поновленими на один рік. Сторонам таких договорів не треба вчиняти жодних дій — направляти відповідні повідомлення про поновлення чи укладання договору на новий строк, складати та підписувати будь-які угоди/договори, вносити відомості до ДРРП. Строк дії зазначених договорів поновлюється на один рік автоматично згідно з Законом № 2145.

Нові можливості передачі права користування

Щоб попередити негативні наслідки змін щодо забезпечення аграрного сектора економіки трудовими ресурсами, зокрема, внаслідок мобілізації, внутрішнього переміщення громадян України, їх виїзду за кордон тощо, Закон № 2145 передбачає можливість користувачів земельних ділянок сільгосппризначення усіх форм власності передавати належне їм право оренди, суборенди іншим аграрним виробникам, які забезпечені необхідними матеріально-технічними, фінансовими та трудовими ресурсами.

Подібні можливості мають постійні землекористувачі державних/комунальних сільгоспземель (крім державних і комунальних підприємств, установ, організацій), а також особи, яким такі земельні ділянки передані за договором емфітевзису. Вони укладають договори оренди таких земельних ділянок.

Право користування передається / договори оренди укладають на строк до одного року без згоди власника земельної ділянки на підставі письмового договору, який укладають в електронній формі.

Договір про передачу права землекористування / договір оренди не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який він був укладений.

Укладення нових договорів: особливості та спрощення процедури

Сільгоспземлю, яку до введення воєнного стану не передали в користування, Закон № 2145 дозволяє передати в оренду на строк до одного року.

Закон № 2145 передачає можливість оренди земельних ділянок:

– державної/комунальної власності;

– приватної власності;

– нерозподілених і невитребуваних;

– тих, що залишилися у колективній власності колективного сільгосппідприємства, сільгоспкооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства;

– тих, що перебувають у постійному користуванні державних і комунальних підприємств, установ, організацій. Такі земельні ділянки передають в оренду за письмовим погодженням керівника відповідного державного, комунального підприємства, установи, організації.

Умови договорів оренди земельних ділянок:

1) розмір орендної плати — не вище ніж 8% нормативної грошової оцінки (НГО) земельної ділянки, що визначається від середньої НГО одиниці площі ріллі по області;

2) орендар земельної ділянки позбавлений багатьох притаманних цьому договору можливостей. Зокрема, він не має права:

  • отримати компенсацію власних витрат на поліпшення земельної ділянки;
  • поновлювати та укладати на новий строк договір оренди землі;
  • передавати земельну ділянку в суборенду;
  • встановлювати земельний сервітут;
  • змінювати угіддя та цільове призначення;
  • будувати на земельній ділянці об’єкти нерухомого майна;
  • закладати багаторічні насадження;
  • відчужувати, передавати в заставу (іпотеку) права користування земельною ділянкою;
  • ділити земельну ділянку, об’єднувати її з іншою земельною ділянкою.

Зверніть увагу!

Укласти договір оренди землі можна лише в електронній формі, що засвідчується кваліфікованими електронними підписами як орендаря, так і орендодавця.

В оренду сільгоспземлі передають без проведення земельних торгів. Тому залишається відкритим питання щодо визначення особи орендаря у разі, коли заяву на укладення договору оренди землі подадуть декілька зацікавлених осіб. Логічно, що договір мають укладати з тим потенційним орендарем, який раніше заявив про своє бажання обробляти наділи. Але Закон № 2145 цей нюанс детально не регулює. Тож на практиці не виключені зловживання своїм правом з боку орендодавців.

Зверніть увагу!

Укладений відповідно до Закону № 2145 договір оренди землі не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено. Якщо ж він закінчився до збирання посіяного орендарем врожаю, останній має право на збирання такого врожаю зі сплатою ним орендодавцю збитків, спричинених тимчасовим зайняттям земельної ділянки, у розмірі орендної плати за період із дня закінчення строку дії договору оренди до дня закінчення збору врожаю.

Новели держреєстрації речових прав на землю

В умовах недоступності ДРРП Закон № 2145 передбачає, що права землекористування не потребують реєстрації у ДРРП. Районні військові адміністрації реєструють договір передачі права користування / договір оренди, а також зміни до них, договір про розірвання таких договорів.

Державну реєстрацію договору про передачу права землекористування / договору оренди здійснюють за заявою землекористувача, який передав право землекористування, або орендодавця.

Довідково

Заяву складають в електронній формі. До неї додають примірник зазначеного договору, а також засвідчені заявником копії документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою. Заяву з доданими документами надсилають електронною поштою.

Держреєстрацію договору про передачу права землекористування / договору оренди або надання вмотивованої відмови у державній реєстрації здійснюють протягом п’яти робочих днів з дня подання заяви. Підставою для відмови у державній реєстрації може бути лише невідповідність поданих документів закону.

Реєстрація відбувається у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану. Таку Книгу ведуть у паперовій та електронній формах. Форму Книги має визначати Мінагрополітики. Також Міністерство має надати офіційні роз’яснення щодо порядку ведення цієї Книги.

Зверніть увагу!

У місячний строк із дня припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях Книги реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану підлягають передачі до Держгеокадастру або визначеного ним територіального органу, або державного підприємства, що належить до сфери його управління.

Формування земельних ділянок: простіше на час війни

Якщо територія, яку передаватимуть в оренду, не сформована як земельна ділянка, то таке формування здійснюватимуть без внесення відомостей про земельну ділянку до ДЗК і присвоєння їй кадастрового номера.

Підставою для формування земельної ділянки буде технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель, яку розроблятимуть за рішенням орендодавця та яку він затверджуватиме. Склад, розроблення та реєстрацію зазначеної техдокументації також суттєво спрощено порівнюючи з аналогічною документацією мирного часу.

Земельна ділянка, формування якої здійснювалося з метою передачі в оренду відповідно до Закону № 2145, вважається сформованою з моменту укладення договору її оренди та припиняє бути об’єктом цивільних прав з моменту припинення такого договору.

Земельні ділянки, що знаходяться у постійному користуванні, можна передавати в оренду повністю або в частині, визначеній на схемі земельної ділянки, яку додають до договору оренди землі.

 Заборони у земельній сфері під час воєнного стану

Поряд зі спрощенням окремих процедур для забезпечення продовольчої безпеки країни, Закон № 2145 встановлює певні запобіжники для недопущення зловживань / неправомірних дій під час процесів, які можуть бути ефективно реалізовані лише у мирний час.

Під час воєнного стану заборонено:

  • безоплатно передавати землі державної, комунальної власності у приватну власність, надавати дозволи на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розробляти таку документацію;
  • формувати земельні ділянки сільгосппризначення. Виняток — земельні ділянки, що передаватимуть в оренду згідно з вищенаведеними правилами;
  • оголошувати та проводити земельні торги щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію стосовно земельних ділянок сільгосппризначення державної, комунальної власності.

Зверніть увагу!

Земельні торги щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію стосовно земельних ділянок сільгосппризначення державної, комунальної власності, які оголошені і не завершені до набрання чинності Законом № 2145, вважають скасованими.

Отже, війна та обумовлені нею обмеження прогнозовано торкнулися й сфери земельних відносин. Водночас законодавці роблять усе можливе, аби забезпечити продовольчу безпеку України в умовах воєнного стану, мінімізувати втрати сільгоспвиробників та отримати в 2022 році максимальний урожай, у т. ч. і на земельних ділянках, які дотепер не залучали для вирощування сільгосппродукції.

[1] Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 № 2145-ІХ.

[2] Указ Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24.02.2022 № 64/2022.

[3] Закон України «Про правовий режим воєнного стану» від 12.05.2015 № 389-VIII.

[4] Указ Президента України «Про продовження строку дії воєнного стану в Україні» від 18.04.2022 № 259/2022.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *