Смерть ФОП – орендаря землі: що з договорами оренди?

Опубліковано: Головбух-Агро № 23, грудень 2021

Приводом для написання цієї статті стало наступне питання нашого дописувача:

«Підприємець загинув в ДТП, на день смерті залишились не зібраним урожай соняшнику і кукурудзи. Так виходить, що працівників (у штаті був підприємець, два чоловіки працюючих і за сумісництвом інженер по охороні праці) доводиться звільняти через суд. Орендна плата виплачена не всім орендодавцям, а тому можуть виникнути непорозуміння з орендодавцями. Як можна буде провести роботи по збору урожаю та провести розрахунки з орендодавцями?

Спадщину прийме донька померлого, відкриває на себе ФОП. В договорах на оренду землі з фізособами вказано, що смерть орендаря не є причиною розірвання договорів. Як повинен пройти сам процес перереєстрації  договорів?

Бізнес вели два брати, тільки ФОП було оформлено на одного з них, яких загинув. Тепер в планах частину договорів перевести на брата, а частина буде на доньці, яка прийме спадщину. Як правильно все це оформити?»

Орендар фізособа чи ФОП: чи є різниця для спадкування?

У ст. 52 Цивільного кодексу України (далі – ЦК) передбачено, що фізична особа – підприємець (ФОП) відповідає за зобов’язаннями, пов’язаними з підприємницькою діяльністю, усім своїм майном, крім майна, на яке згідно із законом не може бути звернено стягнення.

При цьому ФОП, яка перебуває у шлюбі, відповідає за зобов’язаннями, пов’язаними з підприємницькою діяльністю, усім своїм особистим майном і часткою у праві спільної сумісної власності подружжя, яка належатиме їй при поділі цього майна.

Це означає, що законодавець не поділяє майно фізичної особи на її особисте майно та «підприємницьке» майно цієї ж фізичної особи (тобто, майно ФОП).

Відповідно до ст. 190 ЦК майном як особливим об’єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки.

Відтак, і майнові права та обов’язки ФОП залишаються майновими правами та обов’язками фізичної особи без статусу підприємця.

Підтвердження цьому знаходимо у постанові Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 909/367/18[1]: «однією з особливостей підстав припинення зобов’язань для фізичної особи-підприємця є те, що у випадку припинення підприємницької діяльності – фізичної особи-підприємця (з внесенням до Реєстру запису про державну реєстрацію такого припинення) її зобов’язання (господарські зобов’язання) за укладеними договорами не припиняються, а залишаються за нею як фізичною особою, оскільки фізична особа не перестає існувати та відповідає за своїми зобов’язаннями, пов’язаними з підприємницькою діяльністю, усім своїм майном.

При цьому виходячи з системного аналізу змісту положень статті 781 ЦК і частини 2 статті 291 ГК України відсутні правові підстави ототожнювати такі підстави припинення договору оренди як ліквідація юридичної особи-орендаря та припинення фізичною особою-підприємцем (орендарем) своєї підприємницької діяльності, так як чинне цивільне законодавство не передбачає можливості припинення договору оренди в разі ліквідації фізичної особи-підприємця».

Вищенаведене дає підстави для висновку, що спадкоємці підприємця, що загинув в ДТП, будуть спадкувати його майно, права і обов’язки як звичайної фізичної особи (без статусу ФОП).

Законодавче підґрунтя для спадкування права оренди

Згідно зі ст. 1218 ЦК до складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. Разом із тим, ЦКУ містить і перелік прав та обов’язків, які нерозривно пов’язані із померлим, а тому не входять до складу спадщини. Такий перелік закріплено у ст. 1219 ЦК. Право оренди земельної ділянки є майновим (речовим) правом на землю, при цьому воно не перелічене у ст. 1219 ЦКУ. Тож, за загальним правилом, право оренди земельної ділянки може спадкуватися.

Про це згадується і в ч. 5 ст. 93 Земельного кодексу України (далі – ЗК) , відповідно до якої право оренди земельною ділянкою сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу її користувачем без погодження із власником такої земельної ділянки, крім випадків, визначених законом.

У ч. 1 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі – Закон № 161) міститься норма, згідно із якою право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи – орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців – до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам ЗКУ та вказаного Закону.

Це означає, що спадкування права оренди не відбувається лише у разі, коли сторони в договорі оренди прямо обумовили, що:

  • після смерті фізичної особи – орендаря право оренди до спадкоємців такої фізичної особи не переходить;
  • або що в разі смерті фізичної особи – орендаря договір оренди припиняється.

Згідно із наданими запитувачем даними, смерть орендаря не є підставою для розірвання договорів оренди землі.

При цьому відповідно до абз. 5 ч. 1 ст. 31 Закону № 161 договір оренди землі припиняється в разі смерті фізичної особи – орендаря . . . та відмови спадкоємців від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки.

З аналізу вказаної норми слідує, що договір оренди землі в разі смерті фізичної особи – орендаря припиняється лише у разі відмови спадкоємців від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки.

Тобто, в разі відсутності такої відмови договори оренди землі, укладені між орендодавцями – фізичними особами та померлою ФОП, продовжують свою дію. Такі договори є чинними та обов’язковими для виконання спадкоємцями померлої ФОП (яким, як вбачається із запитання, є спадкоємиця першої черги за законом – донька підприємця).

До такого ж висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 02.06.2021 у справі № 351/1785/19[2]: «якщо умовами договору оренди земельної ділянки, укладеного сторонами, не передбачається заборона переходу права на оренду в порядку спадкування, то спадкоємці орендаря (фізичної особи-підприємця) після смерті останнього можуть успадкувати право на оренду земельної ділянки, яка є предметом цього договору».

Підтвердження успадкованого права оренди

Відповідно до ч. 5 ст. 1268 ЦК незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини. Згідно зі ст. 1220 Цивільного кодексу України часом відкриття спадщини є день смерті особи або день, з якого вона оголошується померлою (ч. 3 ст. 46 ЦК).

Таким чином, права та обов’язки орендаря за договорами оренди землі належать спадкоємиці померлого підприємця з дня його смерті. Відтак, саме з цього дня у такої спадкоємиці виникає право на збір врожаю, так само як і обов’язок сплачувати орендну плату фізичним особам – орендодавцям за договорами оренди землі.

Тому за відсутності будь-яких конфліктних ситуацій, як то: невизнання орендодавцями спадкоємиці померлого підприємця належним орендарем (зокрема, неприйняття ними орендної плати та/або невиконання належним чином інших обов’язків за договором оренди), наявності інших осіб, які вважають себе орендарями цієї земельної ділянки тощо, спадкоємиця ФОП вправі користуватися землею та виконувати обов’язки орендаря на підставі укладеного ФОП договору оренди без будь-яких додаткових дій з боку спадкоємиці.

Водночас, якщо конфлікт є наявним або дуже ймовірним (наприклад, орендодавці не хочуть мати справу із спадкоємицею або існує зацікавленість третьої особи в користуванні земельною ділянкою) доньці померлого підприємця дуже бажано зареєструвати своє успадковане право оренди. Якраз тут і потрібні будуть документи, що їх необхідно буде подати держреєсторатору для проведення такої держреєстрації. І якраз із оформленням таких документів на практиці часто і виникають труднощі. Пропонуємо декілька варіантів їх подолання.

Шлях 1. Отримати свідоцтво про право на спадщину

Оскільки йдеться про спадкування, то очевидним документом, який підтверджує перехід права оренди до спадкоємців фізичної особи-орендаря, мало би бути свідоцтво про право на спадщину (глава 7 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.1993 № 3425-XII).

Зокрема, у ст. 66 вказаного Закону передбачено, що на майно, що переходить за правом спадкоємства до спадкоємців або держави, нотаріусом або в сільських населених пунктах – посадовою особою органу місцевого самоврядування, яка вчиняє нотаріальні дії, за місцем відкриття спадщини видається свідоцтво про право на спадщину.

В разі видачі такого свідоцтва нотаріус, який його видав, може внести відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в частині зміни особи орендаря за договорами оренди землі.

Однак на практиці нотаріуси у більшості випадків відмовляють у видачі такого свідоцтва на успадковане право оренди. Мотивують це тим, що свідоцтва видаються тільки на те майно, яке належало спадкодавцю на праві власності. І хоча законодавчого обґрунтування цьому нотаріуси не наводять, тим не менше, авторові лише декілька разів довелось побачити свідоцтва про право на спадщину, видані щодо права оренди земельної ділянки.

Відтак, якщо нотаріус відмовить спадкоємиці померлої ФОП у видачі вказаного документа, радимо їй шукати можливість отримання інших документів для реєстрації успадкованого нею права оренди.

Шлях 2. Змінити відомості щодо сторони договору

Суть його у тім, щоб внести зміни до договорів оренди земельних ділянок в частині визначення особи орендаря. На такому врегулюванні аналізованих правовідносин наголошує і Держкомзем у листі від 21.12.2009 № 23382/17/7-09.

Для цього спадкоємиці потрібно письмово звернутися до фізичних осіб – орендодавців  з листом-пропозицією укласти додаткову угоду до договорів оренди землі щодо внесення змін до них в частині відомостей про особу орендаря. До листів слід додати проекти додаткових угод та докази того, що вона є спадкоємицею померлої фізичної особи-орендаря. В якості останніх можна надати відповідне повідомлення нотаріуса, у якого відкрита спадкова справа відносно майна померлого підприємця, або ж судове рішення, в якому встановлений такий факт.

Зазначені документи слід направити на вказані в договорах оренди землі адреси орендодавців цінними листами з описом вкладення та повідомленням про вручення або вручити орендодавцям нарочно із проставлянням на примірниках спадкоємиці відмітки про те, що орендодавець одержав лист. Аби пришвидшити реакцію орендодавців, варто також надіслати їм документи електронною поштою та/або факсом.

Підписані орендодавцями та спадкоємицею померлого підприємця додаткові угоди про внесення змін до договорів оренди землі про зміну відомостей про особу орендаря в подальшому будуть підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Шлях 3. Позиватися до суду

Якщо реалізація двох попередніх шляхів не призведе до бажаного результату, спадкоємиці доведеться захищати свої права в суді, зокрема, шляхом подання позову про:

  • зміну договору оренди землі в частині особи орендаря;
  • визнання за спадкоємицею права оренди земельних ділянок у порядку спадкування (такий спосіб захисту передбачає ст. 16 ЦКУ. Про те, що такий спосіб захисту в розглядуваному випадку є належним, зазначає і Верховний Суд у постанові від 02.06.2021 у справі № 351/1785/19[3]).

Переведення частини договорів на брата померлого

Відповідно до ч. 2 ст. 1274 ЦК спадкоємець за законом має право відмовитися від прийняття спадщини на користь будь-кого із спадкоємців за законом незалежно від черги.

Вище вже наголошувалось, що діти спадкодавця відносяться до першої черги спадкоємців за законом. Рідні брати та сестри спадкодавця – це друга черга спадкоємців за законом (ст. 1262 ЦК).

Відтак, донька померлого підприємця вправі відмовитись від прийняття спадщини на користь свого дядька.

Однак, в силу ч. 5 ст. 1273 ЦК відмова від прийняття спадщини є безумовною і беззастережною. Правозастосовчі органи трактують цю норму таким чином, що від спадщини можна відмовитися лише в цілому, повністю, а не в якійсь частині.

Відтак, на етапі прийняття спадщини оформити частину договорів оренди землі на доньку, а частину – на брата померлого підприємця навряд чи вийде.

Тому як варіант можна після прийняття донькою спадщини укласти щодо бажаної для брата частини договорів оренди землі додаткові угоди про зміну сторони орендаря – з доньки на брата померлого підприємця. Такі угоди мають підписати фізичні особи – орендодавці з одного боку та донька і брат покійного підприємця з іншого.

Узагальнюючи викладене вище, варто дійти таких висновків:

  1. Зобов’язання ФОП є її зобов’язаннями як фізичної особи без надання якихось пріоритетів майну залежно від використання його в підприємницькій діяльності.
  2. У разі смерті ФОП її зобов’язання не припиняються, за винятком тих, які нерозривно пов’язані з її особою.
  3. Якщо умовами договору оренди земельної ділянки не передбачається заборона переходу права оренди в порядку спадкування, то спадкоємці орендаря – ФОП після смерті останньої можуть успадкувати право оренди земельної ділянки, яка є предметом цього договору.
  4. Спадкоємці померлого підприємця вправі користуватися землею та виконувати обов’язки орендаря землі без будь-яких додаткових дій з їхнього боку на підставі договору оренди, укладеного ФОП.

[1] https://reyestr.court.gov.ua/Review/80632727

[2] https://reyestr.court.gov.ua/Review/97565585

[3] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/77607579


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *