Опубліковано: Баланс-Агро № 44 від 08.11.2021
Непоодинокими є випадки, коли орендар сплачує орендну плату за користування земельною ділянкою наперед. Зазвичай це трапляється на прохання орендодавця, якому терміново потрібна була значна сума коштів. І особливо поширеною ця ситуація була серед ще донедавна підмораторних сільгоспземель – адже орендарі розуміли, що власник може змінитися лише у дуже обмежених випадках (найчастіше – у разі смерті), а тому охочіше йшли назустріч орендодавцеві у його проханні сплатити орендну плату за майбутні періоди.У зв’язку із відкриттям ринку сільгоспземлі дуже актуальними стали питання щодо врегулювання нюансів із сплаченою за майбутні періоди орендною платою. А оскільки юрособи – орендарі до початку 2024 року не можуть набувати у власність такі землі, з огляду на що передають своє переважне право на їх придбання приближеним фізособам (засновникам, учасникам, керівникам, працівникам і т.д.), то це питання із відносин власник – орендар перейшло у площину відносин попередній власник – орендар – новий власник.
Відтак, сьогоднішній матеріал присвячений пошуку відповіді на запитання, як і кому має повертатись орендна плата, сплачена за майбутні періоди продавцю земельної ділянки.
Законодавчі підстави для сплати орендної плати наперед
Нагадаємо, що орендна плата є однією із трьох законодавчо визначених істотних умов договору оренди, визначених у ст. 15 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (надалі – Закон № 161). При цьому в договорі сторони мають закріпити такі умови щодо орендної плати: її розмір, індексацію, спосіб та умови розрахунків, строки сплати, порядок її внесення і перегляду, а також відповідальність за її несплату.
У ст. 21 Закону № 161 також передбачено, що розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Стосовно можливості внесення орендної плати наперед Закон № 161 нічого не говорить. Водночас, згідно із загальним правилом, вміщеним у ст. 531 Цивільного кодексу України (далі – ЦК), боржник має право виконати свій обов’язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов’язання чи звичаїв ділового обороту.
Таким чином, якщо у договорі оренди землі:
- міститься положення на кшталт «Орендар вправі сплачувати орендну плату за майбутні періоди (достроково)»; або
- взагалі нічого не зазначено про таку можливість,
то внесення орендарем коштів за майбутні періоди буде обґрунтованим та вважатиметься орендною платою за користування земельною ділянкою за договором оренди землі.
Такої ж позиції дотримується і Верховний Суд. Так, у постанові від 20.11.19 р. у справі № 704/236/17 (ЄДРСР, реєстр. № 86137638) він зазначив, що «при вирішенні спору апеляційним судом надана належна оцінка видатковому касовому ордеру від 29.12.11 р. № 29/12-11, підписаному позивачем, відповідно до якої останньому видана орендна плата за земельний пай за майбутні періоди у розмірі 25 000 грн. Вказаний касовий ордер і дії орендаря за обставин цієї справи свідчать про погодження сторонами порядку сплати орендної плати за майбутні періоди. Згідно зі ст. 531 ЦК боржник має право виконати свій обов’язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов’язання чи звичаїв ділового обороту. Чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою. Умови договору оренди землі про сплату орендної плати за майбутні періоди можуть бути погоджені сторонами договору оренди у формі, передбаченій ст. 14 Закону № 161. Отже, у орендаря станом на день пред’явлення позову була відсутня заборгованість перед орендодавцем по сплаті орендної плати за користування земельною ділянкою».
Аналогічні висновки містяться і в постанові ВС від 22.06.21 р. у справі № 364/546/19 (ЄДРСР, реєстр. № 97966658).
І лише у випадку, коли договір оренди землі передбачає пряму заборону сплати орендної плати наперед, сплачені орендарем кошти не вважатимуться орендною платою за таким договором. А відтак – заявляти про їх повернення потрібно на іншій підставі, аніж як переплата за договором оренди землі.
Реалізація переданого переважного права: що з договором оренди землі?
До липня цього року вітчизняне законодавство не оперувало такою правовою конструкцією, як «передача переважного права».
Навпаки – ч. 4 ст. 362 ЦК передбачала, що передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.
Тож наразі найбільшим проблемним аспектом передачі орендарем свого переважного права купівлі сільгоспземлі іншій особі є те, як така передача узгоджуватиметься із існуючими до цього правилами щодо наслідків реалізації орендарем свого переважного права.
Нагадаємо коротко цей механізм: орендодавець повідомляє орендаря в письмовій формі про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається; орендар реалізує своє переважне право та купує земельну ділянку на цих умовах і договір оренди припиняється внаслідок поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; або у разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за діючим договором оренди цієї земельної ділянки.
Із логіки побудови ст. 9 Закону № 161 та закріпленої в ній правової конструкції слідує, що орендар та особа, яка має переважне право на придбання орендованої земельної ділянки, є однією і тією ж особою.
Відтак, орендар, передаючи таке своє переважне право третій особі, мав би передати такій особі і свої права та обов’язки за договором оренди землі. Водночас, наразі зробити це без орендодавця не вдасться, бо передача обов’язків за договором оренди є нічим іншим, як заміною боржника у зобов’язанні, а вона відповідно до ст. 520 ЦК відбувається тільки за згодою кредитора (тобто власника земельної ділянки).
Якщо ж орендар передасть третій особі лише своє переважне право на викуп земельної ділянки, без заміни орендаря у договорі оренди, то в разі реалізації такою особою вказаного права договір оренди діятиме, адже такої підстави для його припинення, як поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря, не виникне.
Тож цілком очевидним є те, що пропонована законами про обіг сільгоспземель можливість передачі переважного права іншій особі не зовсім вписується у логіку ст. 9 Закону № 161. Точніше – зовсім не вписується.
Проте до остаточного врегулювання цього питання на законодавчому рівні, правозастосовчі органи, скоріше за все, керуватимуться ч. 4 ст. 32 Закону № 161, згідно із якою перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди.
Це означає, що реалізація фізособою переданого їй юрособою – орендарем переважного права на придбання земельної ділянки сільгосппризначення матиме наслідком зміну власника орендованої земельної ділянки, що, своєю чергою, буде підставою для зміни чи припинення договору оренди землі лише у разі, якщо сторони прямо про це зазначили у договорі. Якщо ж у договорі оренди землі взагалі нічого не вказано щодо цього питання або продубльована норма ч. 4 ст. 32 Закону № 161, то внаслідок реалізації фізособою переданого їй переважного права на придбання сільгоспземлі, орендні відносини не змінюються і не припиняються – вони продовжують існувати на тих же умовах і в тому ж обсязі, що і до укладення договору купівлі-продажу сільгоспземлі.
Хто має право на сплачену наперед орендну плату?
Вище обґрунтовано, що орендар діє у межах правового поля, коли сплачує орендодавцеві орендну плату за майбутні періоди. Звичайно ж, якщо це прямо не заборонено договором оренди землі.
Водночас, за існуючого недосконалого правового регулювання, у разі передачі юрособою – орендарем свого переважного права на придбання сільгоспземлі фізичній особі і реалізації останньою такого переважного права, договір оренди землі залишається чинним та діючим. Відтак, і сплачена юрособою – орендарем за ним наперед орендна плата вважатиметься сплаченою належним чином та належному на момент сплати орендодавцю.
Тож у цьому випадку юрособа – орендар не матиме права на повернення їй орендної плати за періоди, коли земельна ділянка не перебувала у користуванні, як би це мало місце у разі «класичного» варіанту реалізації переважного права орендаря на придбання землі і припинення внаслідок цього договору оренди з огляду на поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря
Це означає, що у розглядуваному випадку орендар – юрособа не повинен та не може мати претензій (вимог) до продавця земельної ділянки щодо повернення орендної плати, сплаченої за майбутні періоди. А відтак, це питання підлягатиме вирішенню виключно між попереднім та новим власником земельної ділянки (тобто, між продавцем та покупцем за договором купівлі-продажу).
Адже очевидно, що з моменту переходу права власності на землю попередній її власник втрачає права та обов’язки орендодавця земельної ділянки, а відтак – і підставу для отримання орендної плати, що сплачуватиметься (вже сплачена) з цього моменту. Відповідно, з дати переходу права власності на землю новий її власник набуває прав та обов’язків орендодавця земельної ділянки, у тому числі й право отримувати оренду плати з такої дати.
Якщо між цими сторонами є взаєморозуміння, то вони на етапі укладання договору купівлі-продажу сільгоспземлі можуть врегулювати всі умови повернення продавцем земельної ділянки її покупцю сплаченої наперед орендної плати. У тому числі і шляхом зарахування зустрічних однорідних вимог за договором купівлі-продажу земельної ділянки та угодою щодо повернення сплаченої наперед орендної плати.
У випадку, коли попередній власник земельної ділянки добровільно врегулювати це питання не бажає, новий власник земельної ділянки може захистити свої права шляхом звернення до суду із вимогою про стягнення сплачених за майбутні періоди сум орендної плати, обґрунтовуючи свої вимоги ст. 1212 ЦК. Нагадаємо, що відповідно до ч. 1 та ч. 2 вказаної статті особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов’язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов’язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. При цьому положення глави 83 ЦК застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Резюмуючи вищевикладене, зазначимо, що сплата орендної плати за сільгоспземлю наперед може спричинити неабиякі незручності у майбутньому. Бо у випадку зміни власника сільгоспземлі новому власнику доведеться витребовувати від попереднього грошові кошти, які останньому не належать, бо він вже не є орендодавцем землі.