Обмін правами користування в межах масиву земель сільгосппризначення: підстави, процедура та труднощі реалізації

Опубліковано: Утека Агро від 30.11.2021

Вже майже три роки діє Закон № 2498 (Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» від 10.07.18 р. № 2498-VIII), який був прийнятий для вирішення, у тому числі, проблеми т.зв. «шахматок» – коли на одному полі одна частина власників здає свою землю в оренду одному орендареві, інша – другому, а треті самостійно обробляють свої наділи. Тобто, коли власники земель і орендарі, фактично, заважали один одному раціонально обробляти землі в межах одного масиву.

З метою врегулювання цих проблемних питань відповідні положення були внесені до:

– Земельного кодексу України (далі – ЗКУ);

– Закону України «Про землеустрій» від 22.05.03 р. № 858-IV (далі – Закон № 858);

– Закону України «Про Державний земельний кадастр» від 07.07.11 р. № 3613-VI (далі – Закон № 3613);

– Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р № 161-XIV  (далі – Закон № 161).

Відтак, власники та орендарі сільгоспземель отримали врегульовану законом можливість обмінюватись належними їм правами користування такими земельними ділянками, розташованими у одному масиві земель сільгосппризначення, шляхом взаємного укладання між ними договорів оренди, суборенди відповідних ділянок.

Що при цьому потрібно враховувати, за якою процедурою відбувається такий обмін та які труднощі можуть очікувати сторони на цьому шляху – читайте у нижчевикладеному матеріалі.

Важлива термінологія

Для можливості застосування закріплених Законом № 2498 механізмів, сторонами обміну має бути дотримано низку обставин/умов/ознак, поняття яких введені вказним Законом. Це:

Черезсмужжя – розташування між декількома земельними ділянками, що належать на праві власності, користування (оренда, суборенда, емфітевзис) одній особі і розташовані в одному масиві земель сільськогосподарського призначення, земельних ділянок, що належать на праві власності, користування (оренда, суборенда, емфітевзис) іншій особі.

Ст. 1 Закону № 858

Тож якщо бажана для обробітку земельна ділянка знаходиться в іншому масиві сільгоспземель, то у зацікавленої особи немає передбачених Законом № 2498 можливостей.

Так само у випадку, коли така земельна ділянка знаходиться не між земельними ділянками, належними зацікавленій в обміні особі на праві власності/користування, то черезсмужжя не виникає, а разом із цим тануть і надії такої особи на обробіток цієї ділянки.

Масив земель сільськогосподарського призначення – сукупність земельних ділянок сільгосппризначення, що складаються з сільськогосподарських та необхідних для їх обслуговування несільськогосподарських угідь (земель під польовими дорогами, меліоративними системами, господарськими шляхами, прогонами, лінійними об’єктами, об’єктами інженерної інфраструктури, а також ярами, заболоченими землями, іншими угіддями, що розташовані всередині земельного масиву), мають спільні межі та обмежені природними та/або штучними елементами рельєфу (автомобільними дорогами загального користування, полезахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями, водними об’єктами тощо).

Ст. 1 Закону № 858

 

Особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення – землекористувач, якому належить право користування (оренда, емфітевзис) земельними ділянками, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, загальною площею не менш як 75 відсотків усіх земель масиву.

абз. 2 ч. 4 ст. 371 ЗКУ

Труднощі визначення сільгоспмасиву

Відомості про масив земель сільськогосподарського призначення відповідно до пп. «д1» ч. 1 ст. 13 Закону № 3613 мають бути внесені до Державного земельного кадастру (далі – ДЗК). А зробити це можливо за результатами проведення інвентаризації такого масиву (ст. 35 Закону № 858).

Відомості про масиви земель сільськогосподарського призначення надаються у формі витягу з Державного земельного кадастру про землі в межах території адміністративно-територіальних одиниць (п. 162 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.12 р. № 1051, далі – Порядок № 1051).

Окрім того, відомості про масив земель сільськогосподарського призначення, до складу якого входить земельна ділянка, є складовою інформації про цю земельну ділянку. Відтак, інформація про такий масив має міститися у витязі з Державного земельного кадастру про таку ділянку.

Отримання таких витягів детально регулюють п. п. 166-168, 1711, 175-178 Порядку № 1051, а також наказ Держгеокадастру «Про затвердження типових інформаційних та технологічних карток адміністративних послуг, які надаються територіальними органами Держгеокадастру» від 17.07.20 р. № 280.

До того ж, відповідно до пп. 4 п. 196 Порядку № 1051 відомості ДЗК про масиви земель сільськогосподарського призначення (назва; код (номер); опис меж та угідь, що входять до складу масиву; контури угідь; площа; інформація про земельні ділянки, що входять до складу масиву; інформація про документи, на підставі яких відомості про масив внесено до ДЗК) мають оприлюднюватися на офіційному веб-сайті Держгеокадастру за допомогою технологічних та програмних засобів ДЗК.

Тим не менше, наразі вказана інформація про масиви земель сільгосппризначення не дуже активно вносяться до ДЗК.

Тому постає закономірне питання: чи може зацікавлена особа скористатися наданими Законом № 2498 можливостями до появи відомостей про масиви сільгоспземель у ДЗК?

Однозначної відповіді на це питання серед фахівців немає, адже законодавством не визначено моменту «появи» масиву сільгоспземель: він виникає з моменту внесення відомостей про нього в ДЗК, чи таке внесення лише юридично закріплює вже фактично сформований масив сільгоспземель.

Прихильники першої точки зору стверджують, що земельний масив виникає в момент його юридичної появи, тобто з моменту внесення відомостей про нього до ДЗК. За такого погляду зацікавлена особа у разі виникнення спору до появи вказаних відомостей у ДЗК не зможе обґрунтувати своє право на укладання договорів оренди та суборенди, адже допустимих доказів знаходження земельних ділянок в одному масиві не існуватиме.

Друга точка зору полягає у тому, що сам по собі факт внесення відомостей до ДЗК не свідчить про появу масиву, а лише офіційно фіксує сформований фактично масив. Тож віднесення земельних ділянок (належних орендареві на праві користування чи власнику на праві власності) до одного масиву сільгоспземель можна підтверджувати й іншими доказами: висновком/довідкою сертифікованого землевпорядника, документацією з землеустрою тощо. Цікаво, що у справі № 702/999/19 Черкаський апеляційний суд у якості такого доказу (постанова від 29.09.21 р., ЄДРСР, реєстр. № 100050972) прийняв схему розташування земельних ділянок у єдиному масиві земель сільськогосподарського призначення, а також повідомлення ГУ Держгеокадастру у Черкаській області.

Тож наразі судові інстанції більше тяжіють до другої точки зору. Втім, про усталену практику з цього питання говорити ще зарано.

Розглянемо тепер можливості особи, зацікавленої в обміні правами користування, залежно від вищевказаних характеристик.

Особа не має істотної частини масиву

У такому разі вона може скористатись ч. 3 ст. 371 ЗКУ та ч. ч. 1-2 ст. 82 Закону № 161 та запропонувати власнику чи користувачу сусідньої земельної ділянки взаємно укласти між ними договори оренди, суборенди відповідних ділянок.

Зауважимо, що укладання таких договорів у розглядуваному випадку – право, а не обов’язок власників/користувачів земельних ділянок. Однак їм такий варіант має бути цікавим у разі, коли обробляти свої земельні ділянки (наприклад, всередині поля) без вирішення питань із зацікавленою особою -ініціатором обміну буде неможливо. Адже кожному необхідний доступ до своєї землі для проходу, проїзду техніки тощо, а його часто неможливо отримати без участі сусіднього власника чи користувача.

Якщо у цьому разі укладатимуться договори суборенди, то згоду орендодавців на укладення договорів обміну правами користування отримувати не потрібно. Однак при цьому орендарі залишаються відповідальними саме перед своїми орендодавцями за виконання договорів оренди.

Для ініціювання взаємного укладання вказаних договорів зацікавленій особі потрібно письмово звернутися до власника чи користувача бажаної для обробітку земельної ділянки з відповідним листом-пропозицією. До листа слід додати підписані зацікавленою особою та скріплені її печаткою (за наявності) проєкти договорів оренди/суборенди бажаної земельної ділянки та оренди/суборенди земельної ділянки, що передається власнику чи користувачу для обробітку взамін його ділянки.

Такі проєкти договорів мають містити всі істотні умови, передбачені для договору оренди землі (ст. 15 Закону № 161). Окрім того, у проектах договорів обов’язково має міститися застереження, що припинення дії одного з договорів оренди, суборенди земельної ділянки, укладених у порядку обміну правами користування, припиняє дію іншого договору оренди, суборенди, укладеного взамін. Цього вимагає ч. 1 ст. 82 Закону № 161.

Зазначені документи слід направляти цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або вручити їх нарочно із проставлянням на примірнику листа-повідомлення зацікавленої особи відмітки про їх одержання.

На відміну від господарських договорів, де передбачено двадцять днів на розгляд оферти (пропозиції укласти договір), в цивільних правовідносинах такого строку не встановлено.

Тому зацікавлена особа може скористатись ст. 643 Цивільного кодексу України (надалі – ЦКУ) та в листі-пропозиції щодо укладення договорів вказати іншій стороні строк для відповіді (наприклад, місяць). Якщо цього не зробити, доведеться керуватися оціночними категоріями, закріпленими у ч 2 ст. 644 ЦКУ – інша сторона має надати відповідь протягом нормально необхідного для цього часу.

Якщо отримувач повідомлення відмовиться від укладання вказаних договорів, змусити його до цього (навіть із залученням суду) зацікавлена особа не зможе.

Коли ж власник чи користувач суміжної земельної ділянки надасть згоду на укладання договорів оренди/суборенди, але на інших умовах, це вважається відмовою від одержаної пропозиції і водночас новою пропозицією зацікавленій особі (новою офертою). Тепер вже остання має розглянути її та повідомити адресанта про своє рішення: згоду чи незгоду із запропонованими умовами.

У випадку, коли договори суборенди будуть підписані без зауважень, зацікавлена особа має зареєструвати право суборенди, після чого протягом п’яти днів з дня державної реєстрації письмово повідомити орендодавців земельних ділянок про цей факт. У письмовому повідомленні зазначаються кадастровий номер земельної ділянки (за наявності), строк, на який укладено договори суборенди, та особа, якій передано в суборенду земельну ділянку. Письмове повідомлення треба надсилати орендодавцям рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручити їм особисто під розписку.

Орендар, що має істотну частину масиву

За такої ситуації «у гру» вступають ч. 4 ст. 371 ЗКУ та ч. ч. 3-17 ст. 82 Закону № 161.

Так, зацікавлена особа, перш ніж звертатись з пропозицією щодо взаємного укладання договорів, має визначити розмір майнової шкоди, що буде завдана іншій стороні внаслідок обміну правами користування. Такий розмір визначається шляхом проведення оцінки відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.01 р. № 2658-III.

Суб’єкт оціночної діяльності визначається зацікавленою особою, нею ж сплачується вартість послуг такого суб’єкта. Якщо інша сторона не погоджується з оцінкою розміру майнової шкоди, проведеною визначеним зацікавленою особою оцінщиком, така інша сторона може залучити іншого суб’єкта оціночної діяльності для проведення нової оцінки чи для рецензування звіту з попередньої експертної грошової оцінки земельних ділянок. У цьому разі витрати на виконання таких послуг вже нестиме ця інша сторона.

Після проведення оцінки зацікавлена особа, як і в попередньому випадку, має направити іншій стороні лист-пропозицію щодо взаємного укладання договорів стосовно обміну правами користування. Однак у цій ситуації Закон № 161 висуває вимоги до змісту цього повідомлення. Воно має містити відомості про:

  • земельні ділянки, правами користування якими пропонується обмінятися, із зазначенням кадастрових номерів (за наявності), площі, угідь земельних ділянок, їх нормативної грошової оцінки;
  • розміру майнової шкоди, завданої власникам, користувачам земельних ділянок внаслідок обміну правами користування.

Так само, як і в попередньому випадку, до листа додаються підписані зацікавленою особою та скріплені її печаткою (за наявності) проєкти договорів оренди, суборенди земельних ділянок.

При складанні проєктів договорів слід враховувати, що вони мають передбачати наступне:

  • строк оренди, суборенди не повинен перевищувати строку користування земельною ділянкою за договором, що укладається взамін;
  • розмір орендної плати має відповідати платі за користування землею за договором, що укладається взамін;
  • зацікавлена особа не має переважного права на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу;
  • зацікавлена особа не має права на компенсацію витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, на поновлення договору оренди на новий строк у разі заперечень власника земельної ділянки;
  • у разі якщо до земельної ділянки, право на яку передається взамін, відсутній доступ з краю масиву, зацікавлена особа зобов’язана забезпечити іншій стороні право проходу, проїзду до такої земельної ділянки на умовах безоплатного земельного сервітуту.

Щоправда, за погодженням іншої сторони ці умови можна врегулювати по-іншому.

Закон № 161 також вимагає, що до звернення зацікавленої особи має додаватися засвідчена ним копія договору оренди земельної ділянки, право користування якою пропонується передати взамін.

Зазначені документи радимо направляти цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або вручити їх нарочно із проставлянням на примірнику листа-повідомлення зацікавленої особи відмітки про їх одержання іншою стороною.

Дотримання вищенаведених правил є вкрай важливим, адже помилки в проєктах або ненаправлення якогось із перелічених вище документів може звести нанівець зусилля зацікавленої особи.

На цьому наголошує і Господарський суд Житомирської області у рішенні від 08.09.21 р. у справі № 906/1386/20 (ЄДРСР, реєстр. № 99712330): «виникненню в другої сторони обов’язку розглянути звернення, підписати договір або надати письмову мотивовану відмову в його укладенні, має передувати звернення особи, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, з пропозицією, до якої має бути додано підписані особою, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, проект договору оренди (суборенди), а також проект договору оренди (суборенди) земельної ділянки, право користування якою пропонується передати взамін; засвідчена орендарем копія договору оренди земельної ділянки, орендарем якої виступає особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, право користування якою пропонується передати взамін.

До матеріалів справи позивач не надав доказів належного звернення до відповідача у серпні 2020 року з пропозицією укласти договори оренди (суборенди), з наданням проекту документів, визначених ст.82 Закону № 161 (не надав доказів направлення звернення, доказів щодо дати направлення/вручення відповідачеві цього звернення), тобто позивач не надав жодних доказів на підтвердження звернення до відповідача у серпні 2020 року із пропозицією укладення договорів суборенди земельних ділянок в порядку обміну.

З матеріалів справи вбачається, що таке звернення було, однак, до звернення від 25.08.2020 позивач не додав усі документи, необхідні для його розгляду іншою стороною.

Враховуючи ту обставину, що позивачем не дотримано процедуру звернення до орендаря з пропозицією укласти договори суборенди, суд відхиляє як безпідставні посилання позивача на те, що у листі-повідомленні від 25.08.2020 ним було засвідчено своє волевиявлення на укладення цих договорів».

Інша сторона протягом одного місяця з дня одержання пропозиції зобов’язана розглянути звернення, підписати договори або надати письмову мотивовану відмову в їх укладенні.

Якщо вона відмовляється укладати договір оренди/суборенди, зацікавлена особа, на відміну від попереднього випадку, може вимагати укладення такого договору у судовому порядку. З цією метою вона звертається до суду із позовом про визнання договору оренди (суборенди) укладеним.

При задоволенні таких вимог суд одночасно визначає розмір майнової шкоди, завданої іншій стороні укладенням такого договору.

Водночас, суд не задовольнить вищевказані вимоги зацікавленої особи, якщо належна іншій стороні земельна ділянка:

  • за угіддями належить до багаторічних насаджень і на ній закладено багаторічні насадження;
  • має розташоване на ній нерухоме майно;
  • належить до земель сільгосппризначення несільськогосподарських угідь (крім польових доріг, розташованих всередині масиву земель сільгосппризначення);
  • поєднана спільними межами із масивом земель сільгосппризначення і її місце розташування не створює черезсмужжя для зацікавленої особи;
  • розташована в іншому масиві земель сільгосппризначення, ніж та, що передається в користування взамін;
  • не належить до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства або фермерського господарства;
  • має різний склад угідь та рельєф із земельною ділянкою, що передається в користування взамін;
  • має нормативну грошову оцінку, що відрізняється від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що передається в користування взамін, більш як на 10%.

Рішення суду про визнання договору оренди укладеним є підставою для державної реєстрації права оренди земельної ділянки в порядку, визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV.

Цікава судова практика

Аналіз вміщеної у ЄДРСР судової практики щодо розглядуваного питання свідчить про велике небажання судових установ йти назустріч особам, яким належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення. Так, суди з різних підстав обґрунтовують відмову у задоволенні позовних вимог, але з однаковим лейтмотивом – ненадання позивачем належних доказів на підтвердження своїх вимог.

Показовим тут є постанова Черкаського апеляційного суду від 29.09.21 р. у справі № 702/999/19 (ЄДРСР, реєстр. № 100050972), де підставами для відмови у задоволенні позовних вимог були наступні:

  • Позивач, ставлячи вимогу до відповідача про обмін земельними ділянками, не навів обґрунтованих доказів того, що вказаний обмін є вигідним для обох сторін договору, спір щодо якого є об’єктом даного апеляційного перегляду, а також те, що даний обмін буде здійснений без ігнорування принципу свободи договору, закріпленого в ст. ст. 6, 627 ЦКУ, що полягає передусім у вільному виявленні волі сторін на вступ у договірні відносини та відсутності тиску при укладенні договору, можливості особи вільно обирати собі партнера у майбутньому договірному зв’язку;
  • Посилання Позивача на наявність у даному спорі обставин, які підпадають під дію норм ст. 371 ЗКУ, Позивачем не доведено, оскільки відсутні докази того, що не використання Позивачем земельної ділянки, яка перебуває у власності Відповідача, створить черезсмужжя та це буде перешкодою в раціональному використанні земельних ділянок Позивача;
  • правомірними є і висновки суду першої інстанції про те, що Позивачем не надано доказів того, що звільнення частини земель є економічно необґрунтованим та шкідливим для обох сторін в силу того, що на ній зростатимуть шкідливі та небезпечні для урожаю рослини – бур’яни.

У якості загального висновку зауважимо, що благі наміри Закону № 2498 з вирішення проблеми «шахматок» поки що надзвичайно потужних результатів не дали. Передбачений цим Законом механізм наразі ефективно працює лише у випадках, коли обмін правами користування відбувається добровільно та за згодою всіх сторін. При виникненні ж конфліктної ситуації відстояти свої інтереси в суді непросто, зважаючи на опір судових установ цій порівняно новій правовій конструкції з огляду на її певну неузгодженість із загальними засадами цивільного судочинства (зокрема, принципом свободи договору).


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *