Опубліковано: Баланс-Агро № 47 від 29.11.2021

Відкриття ринку сільгоспземлі не могло не викликати труднощів та запитань. Це закономірно, адже мораторій існував десятиліттями, а був знятий в порівняно стислі строки та ще й на підставі похапцем виписаних законодавчих норм.

Тож, як це відбувається чи не зі всіма новими правовими явищами, гравці нового ринку на початку дуже бояться припуститися помилок. Тож часто «дмухають на холодну воду» – запитують та отримують прийнятні для себе роз’яснення центральних органів державної влади, на підставі спеціально створених конфліктних ситуацій формують вигідну для себе судову практику…

Ринок сільгоспземель не буде винятком: один із його учасників вже через півмісяця після зняття мораторію звернувся до Мін’юсту та в листі від 25.08.2021 № 70487/61191-33-21/8.3.2 отримав роз’яснення щодо проблемних питань у цій сфері.

У вказаному листі містяться наступні висновки Міністерства юстиції:

1. суб’єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільгосппризначення може передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі в будь-який час незалежно від реєстрації власником наміру щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
2. враховуючи, що до особи, якій передано переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, переходять усі права та обов’язки попереднього суб’єкта такого права, на таку особу також поширюються винятки, передбачені абзацами восьмим — десятим ч. 3 ст. 130¹ Земельного кодексу України (ЗК);
3. у разі якщо суб’єкт переважного права був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки та не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, або не з’явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом, договір купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення може укладатися між власником та будь-якою особою, яка згідно із законом може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, в будь-який час незалежно від строку, зазначеного в абзаці першому ч. 1 ст. 130¹ ЗК;
4. з метою належного інформування та захисту прав суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення нотаріус повинен повідомити суб’єкта переважного права не тільки про зареєстрований намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а також надіслати проект договору купівлі-продажу, який подавався для державної реєстрації наміру. Слід звернути увагу, що проект договору має відповідати вимогам, встановленим цивільним та земельним законодавством для такого виду договорів;
5. при визначенні загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які перебувають у власності громадянина України, враховуються у тому числі земельні ділянки сільськогосподарського призначення, набуті ним у власність до 01.07.2021;
6. нотаріус повинен встановити всіх осіб, з якими набувач перебуває або перебував у шлюбі до моменту вчинення правочину щодо набуття у власність земельної ділянки сільгосппризначення;
7. купівля у спільну сумісну власність подружжя земельної ділянки сільгосппризначення одним з подружжя, який є громадянином України, а інший є іноземцем, суперечить положенням статей 81, 130 ЗК. Водночас, земельна ділянка сільськогосподарського призначення, що купується громадянином України, який перебуває у зареєстрованому шлюбі з іноземцем, за кошти, які належать громадянину України особисто, набуватиметься в особисту приватну власність такого громадянина України. Такі самі наслідки матимуть місце, якщо умовами шлюбного чи іншого договору, укладеного відповідним подружжям, буде передбачено, що земельна ділянка сільгосппризначення, придбана в період шлюбу, є особистою приватною власністю того з подружжя, який є громадянином України.
8. факт перебування особи у шлюбі, зареєстрованому за кордоном іноземними органами влади, можливо встановити, зокрема, шляхом витребування відповідних відомостей від особи, що звернулася до нотаріуса для посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення, а за наявності обґрунтованих сумнівів щодо достовірності отриманої інформації також шляхом направлення відповідного запиту до компетентного органу іноземної країни (безпосередньо нотаріусом, якщо Україною та відповідною іноземною країною укладено договір про правову допомогу, а за відсутності такого договору — через звернення нотаріуса до Міністерства закордонних справ України з проханням про направлення запиту);
9. у випадку переходу права власності на земельну ділянку до нового власника державний реєстратор має внести відомості про нового власника до запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (у тому числі і щодо оренди – у відомості про орендодавця);
10. будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними згідно з ч. 3 ст. 3, та у випадках, визначених ст. 28 вказаного Закону;
11. юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності. Діяльність, пов’язана з веденням особистого селянського господарства, не відноситься до підприємницької діяльності. Однак згідно зі статтею 33 ЗК земельні ділянки, призначені для ведення особистого селянського господарства, можуть передаватися громадянами у користування юридичним особам України і використовуватися ними для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства без зміни цільового призначення цих земельних ділянок.

Водночас приватні несільськогосподарські підприємства, установи та організації можуть набувати у власність або оренду землі сільськогосподарського та іншого призначення для ведення підсобного господарства;

12. земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва не можуть набувати у власність юридичні особи (крім садівничих товариств), натомість вони можуть отримувати такі земельні ділянки в оренду;
13. нотаріус для встановлення джерел походження коштів може використовувати офіційні документи, публічну інформацію, зокрема відомості Єдиного державного реєстру декларацій осіб, уповноважених на виконання функцій держави або місцевого самоврядування, що формується та ведеться Національним агентством з питань запобігання корупції, інформацію, отриману від набувача;
14. громадянин України спадкує земельні ділянки сільськогосподарського призначення будь-якої площі, незважаючи на обмеження, встановлені підпунктом «а» п. 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК щодо граничної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що можуть перебувати у власності громадянина України (не більше 100 га до 01.01.2024).

Із більшістю вищевикладених висновків Мін’юсту важко не погодитись. Адже вони видаються доволі логічними.

Водночас, є і спірні. Найбільш суперечливою авторові вбачається точка зору Міністерства юстиції щодо критерію «не більше 100 га в одні руки».

Так, обґрунтовуючи висновок, що при визначенні загальної площі земельних ділянок сільгосппризначення, які перебувають у власності громадянина України, враховуються у тому числі земельні ділянки цієї категорії, набуті ним у власність до 01.07.2021, Мін’юст використовує наступні доводи: «на основі системного та телеологічного тлумачення відповідних положень ЗК можна зробити висновок, що, встановлюючи обмеження площі у розмірі 100 га, законодавець мав на меті не допустити концентрації більшої площі у власності однієї особи, а не гарантувати право на придбання 100 га в період після 01.07.2021, навіть якщо набагато більшу площу відповідної землі громадянином України вже було придбано до 01.07.2021. Основоположний правовий принцип формальної рівності тут застосовується не в темпоральному аспекті (кожен громадянин України має право придбати 100 га сільськогосподарської землі після 01.07.2021), а в просторовому вимірі (кожен громадянин України має право бути власником не більше 100 га сільськогосподарської землі), звісно, з урахуванням зазначеного вище винятку для земель, придбаних до 01.07.2021».

Однак Міністерство юстиції «чомусь» відкидає найперший спосіб тлумачення норм права – граматичний (або, як його ще називають, філологічний, лексичний, текстовий), який полягає у з’ясуванні змісту норми права на підставі засобів граматичного і лексичного аналізу її словесного формулювання. У результаті граматичного тлумачення виявляється буквальний зміст норми права.

Так, з 01.07.21 р. пп. «а» пункту 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК має таку редакцію: «До 1 січня 2024 року загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати ста гектарів. Зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання чинності цим підпунктом».

Тобто, зазначене обмеження (100 га) не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання чинності цим підпунктом (до 01.07.21 р.).

Відповідно, зазначене обмеження (100 га) поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином після набрання чинності цим підпунктом (після 01.07.21 р.).

Отже, буквальний зміст пп. «а» пункту 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК якраз і полягає в тому, що кожен громадянин України має право придбати 100 га сільськогосподарської землі після 01.07.2021. А це значить, що при обрахунку цих 100 га не повинна враховуватися площа сільгоспземель, набутих громадянином у власність до 01.07.21 р.

При цьому доволі слабким видається посилання Мін’юсту на системний (з’ясування змісту норми права встановленням її системних юридичних зв’язків з іншими нормами, її місця та ролі у системі права) та телеологічний спосіб тлумачення норм права (з’ясування змісту норми права відповідно до закладеної у ній мети – орієнтира для поведінки). Адже для обґрунтування системного способу тлумачення Мін’юст банально не навів інших норм, у системному юридичному зв’язку із якими перебуває пп. «а» пункту 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК. А при вказівці телеологічного способу тлумачення – не навів мети законодавця для визначення змісту наведеної норми саме у тому сенсі, який пропонує Мін’юст.

Натомість для встановлення такої мети потрібно звернутись до пояснювальної записки до законопроєкту № 2178-10 від 10.10.19 р., прийняттям якого завдячує своїй появі Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31.03.2020 № 552-IX. У ній вказано, що вказаним законопроєктом встановлюється обмеження на сукупну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, яка може перебувати у власності громадянина та юридичної особи, та пов’язаних з нею осіб. Обмеження не допускають набуття у власність більше 35% сільськогосподарських земель об’єднаної громади, 15% сільськогосподарських земель області та 0,5% сільськогосподарських земель України.

Про обмеження для громадян у 100 га в просторовому вимірі (кожен громадянин України має право бути власником не більше 100 га сільськогосподарської землі) у вказаній пояснювальній записці немає ані слова. А зважаючи на те, що земель сільськогосподарського призначення в Україні 42,7 млн га, 0,5% від яких складає 213,5 тис. га, то стає очевидним, що явно не 100 га сукупної площі сільгоспземлі мав на увазі законодавець, виписуючи пп. «а» пункту 15 розділу X «Перехідні положення» ЗКУ.

Ще одна «нестиковка» у позиції Мін’юсту – висновок стосовно останнього викладеного у листі питання: можливості спадкування громадянином України земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 50 га, якщо у його власності вже перебуває 80 га земель сільськогосподарського призначення.

Тут Мін’юст стверджує, що громадянин спадкує земельні ділянки сільськогосподарського призначення будь-якої площі, незважаючи на обмеження, встановлені пп. «а» п. 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК.

Але ж вказана норма не робить винятків для спадкування: нею визначено імперативно, що загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати ста гектарів. При цьому спосіб (підстава, правочин) набуття права власності (дарування, купівля-продаж, міна, спадкування) значення не має. То чому в цій ситуації Мін’юст не застосовує «основоположний правовий принцип формальної рівності у просторовому вимірі»?

Очевидно, що це питання залишиться риторичним.

Тим не менше, нотаріат як система органів, контроль за організацією діяльності та виконанням правил нотаріального діловодства якої здійснює Мін’юст, не може ігнорувати лист від 25.08.2021 № 70487/61191-33-21/8.3.2. Відтак нотаріуси при перевірці потенційного покупця сільгоспземлі напевне будуть керуватися думкою Мін’юсту та враховувати у тому числі і земельні ділянки сільськогосподарського призначення, набуті ним у власність до 01.07.2021.

Тож у цьому випадку громадянину потрібно або погоджуватися із нотаріусом і оформляти землю на іншу фізособу (родича, знайомого . . .), який не перевищив ліміт у 100 га, а в 2024 році набувати таку землю собі у власність, або оскаржувати в судовому порядку відмову нотаріуса у посвідченні договору купівлі-продажу.