Зміна власника землі посеред року: кому і як сплачувати орендну плату?

Опубліковано: Баланс-Агро № 41 від 18.10.2021

Вказане у заголовку запитання раз у раз виникає в орендарів землі, які сплачують орендну плату один раз у рік. Так, якщо земельна ділянка продана, наприклад, 01.08.2021 однією фізичною особою іншій, то орендареві необхідно визначитися, кому він сплачує орендну плату та в якому розмірі: новому власнику за весь рік чи старому власнику за сім місяців, а новому – за п’ять. Зрозуміло, що другий випадок для орендодавця більш клопітний, тому і виникає необхідність так прописати умови договору, аби сплачувати в кінці року орендну плату одним платежем дійсному на кінець року власнику земельної ділянки. Чи можливо це з позиції чинного законодавства – розбиратимемось у цій статті.

Визначаємось із чинністю договору

За загальним правилом, вміщеним у ч. 1 ст. 1481 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) – до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Подібне положення міститься і в ст. 770 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ). Водночас, ця стаття передбачає, що сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

А в ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі – Закон № 161) передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Таким чином,

Для з’ясування питання про чинність договору оренди землі необхідно вивчити його зміст. Якщо у договорі оренди землі застережено, що у разі переходу права власності на земельну ділянку до іншої особи договір припиняється, то такий договір є припиненим на дату державної реєстрації права власності на землю за новим власником.

Коли ж у договорі оренди землі нічого не вказано з цього приводу або прямо передбачено, що при переході права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи договір не змінюється і не припиняється, то зміна орендодавця не впливає на чинність та зміст договору: він продовжує діяти у тій же редакції, що підписана із попереднім власником земельної ділянки.

Чи потрібно підписувати додаткову угоду про зміну орендодавця?

Вище обґрунтовано, що якщо договір оренди земельної ділянки не містить застереження про його припинення у зв’язку із переходом права власності на земельну ділянку до іншої особи, то такий договір є діючим (чинним).

Відповідно, в силу ч. 1 ст. 526 ЦКУ зобов’язання за таким договором мають виконуватися належним чином відповідно до його умов та вимог ЦКУ, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Вказане свідчить про те, що договір оренди не припиняється в цілому, а має місце заміна сторони у зобов’язанні: новий власник землі набуває прав і обов’язків орендодавця за договором оренди земельної ділянки в силу самого факту переходу до нього права власності на земельну ділянку.

Тож орендар вправі користуватися такою землею на підставі договору, укладеного зі попереднім власником ділянки, без необхідності укладення додаткової угоди про заміну сторони орендодавця.

Про це прямо зазначається і в ч. 4 ст. 1481 ЗКУ – внесення змін до договору оренди із зазначенням нового власника земельної ділянки не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.

Тож додаткова угода необхідна лише у випадку, якщо:

ü  про це прямо вказано в договорі оренди земельної ділянки (ч. 4 ст. 32 Закону № 161);

ü  сторони бажають внести такі зміни до договору (ч. 4 ст. 1481 ЗКУ).

Поряд із цим, ч. 5 ст. 31 Закону № 161 передбачає обов’язок особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 1481 ЗКУ.

Відповідно до цих вимог повідомлення має містити:

  • кадастровий номер (за наявності), місце розташування та площу земельної ділянки;
  • найменування (для юридичних осіб), прізвище, ім’я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника;
  • місце проживання (знаходження) нового власника, його поштову адресу;
  • платіжні реквізити (у разі, якщо договором оренди передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Повідомлення має бути надіслане орендарю земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Тому якщо орендар отримав від нового власника землі вищевказане повідомлення, то він вправі керуватись вказаними у повідомленні відомостями та сплачувати орендну плату на користь нового власника земельної ділянки.

Чи потрібно розділяти орендну плату на нового та старого власника землі?

Із вищевикладеного слідує й інший важливий висновок – чинність договору зумовлює й незмінність обов’язків сторін.

Тож орендар зобов’язаний виконувати умови договору оренди землі у тому обсязі, в якому вони закріплені у договорі оренди землі, а саме – сплачувати на користь орендодавця орендну плату раз на рік.

При цьому відповідно до ст. 514 ЦКУ до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов’язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Отже, відповідно до цієї статті до нового власника земельної ділянки переходять права попереднього власника, що існували на момент переходу цих прав, у тому числі і вимагати після настання строку платежу сплати орендної плати за користування земельною ділянкою за період з початку року до моменту переходу права власності на земельну ділянку (за нашим прикладом – сім місяців).

Відповідно, у орендаря земельної ділянки є обов’язок, кореспондуючий цьому праву нового власника, – сплатити на користь останнього орендну плату і за цей період.

Чи можуть бути питання з ПДФО з доходів орендодавця?

 Нагадаємо, що відповідно до пп. 170.1.1 та пп. 170.1.2 Податкового кодексу України (надалі – ПКУ) податковим агентом платника податку – орендодавця щодо його доходу від надання в оренду земельної ділянки є орендар.

При цьому особа, яка виступає податковим агентом при сплаті податку на доходи фізичних осіб, згідно із пп. 14.1.180 в силу п. 51.1 та пп. «б» п. 176.2 ПКУ зобов’язана заповнити та подати до органів ДПС Податковий розрахунок сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь фізичних осіб, і сум утриманого з них податку (форму № 1ДФ).

Відповідно до пп. 168.4.9 ПКУ суми податку на доходи фізичних осіб, нараховані податковим агентом з доходів за здавання фізичними особами в оренду (суборенду, емфітевзис) земельних ділянок, земельних часток (паїв), виділених або не виділених в натурі (на місцевості), сплачуються таким податковим агентом до відповідного бюджету за місцезнаходженням таких об’єктів оренди (суборенди, емфітевзису).

Таким чином, орендар земельної ділянки сплачуватиме ПДФО з орендної плати за землю за місцем знаходження орендованої земельної ділянки. Тож, оскільки місце сплати ПДФО не залежить від місця реєстрації (місця проживання) власника земельної ділянки, то контролюючий орган не має хвилювати, з чийого доходу буде сплачений такий ПДФО – нового чи старого власника. Адже сума ПДФО в обох випадках буде однаковою та сплачуватиметься в одному і тому ж порядку.

 Замість висновку зазначимо, що задля уникнення в майбутньому будь-яких питань до орендаря стосовно розподілу орендної плати, можна закріпити у договорі оренди землі наступні положення: «У випадку переходу протягом календарного року до іншої особи права власності на земельну ділянку, яка є предметом цього Договору, Орендар виконує свій обов’язок зі сплати орендної плати за календарний рік на користь орендодавця, який є належним кредитором відповідно до ст. ст. 512-519 Цивільного кодексу України на момент виникнення в Орендаря вказаного обов’язку. Питання розподілу орендної плати між попереднім та новим власником земельної ділянки у цьому випадку вирішуються виключно між ними за їхньою домовленістю. При цьому Орендар не має зобов’язань та не несе відповідальності перед попереднім власником земельної ділянки за компенсацію/сплату йому розміру орендної плати за період, що минув з початку календарного року, за який сплачується орендна плата, до дати відчуження земельної ділянки».


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *