Опубліковано: Баланс-Агро № 2 від 10.01.2022

Статутний (складений) капітал є однією із визначальних ознак господарюючих суб’єктів, створених шляхом об’єднання майна. Формування статутного капіталу обов’язкове для господарських товариств (зокрема, – для товариств з обмеженою відповідальністю та акціонерних товариств). Дуже часто статутний капітал передбачають і в приватних підприємствах (ПП), де учасниками є дві та більше особи. Останнім часом почастішали випадки формування статутного капіталу і у фермерських господарствах, аби спростити процедуру його продажу чи спадкування.

При цьому дуже часто засновники (учасники, члени) сільгосппідприємства не бажають передавати у статутний капітал (СК) майно, оскільки у такому випадку право власності на нього переходить до товариства (господарства, підприємства) як юридичної особи. Але, з іншої сторони, вони бажають наділити створювану ними юридичну особу можливістю використовувати це майно у власній сільськогосподарській діяльності .

Тож у такому разі виникає необхідність формування статутного капіталу майновими правами (користування нерухомістю, землею тощо). Сьогодні поговоримо про процедуру, особливості та наслідки внесення до статутного капіталу емфітевзису – права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Законодавче підґрунтя

В ст. 115 Цивільного кодексу України (ЦК), ст. 86 Господарського кодексу України (ГК) та ст. 13 Закону України «Про господарські товариства» від 19.09.91 р. № 1576-XII (надалі – Закон № 1576) міститься невичерпний перелік того, що засновники (учасники) можуть внести до статутного капіталу юрособи. До нього відносяться і майнові чи інші відчужувані права (включаючи майнові права на об’єкти інтелектуальної власності), що мають грошову оцінку.

Отже, вказані норми висувають дві основні вимоги до майнових чи інших прав, наявність яких дозволяє здійснення ними вкладу до СК:

• наявність їх грошової оцінки; та
• можливість їх відчужувати.

Ст. 190 ЦК під майном, як особливим об’єктом розуміє окрему річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами. Ст. 177 ЦК майнові права відносить до об’єктів цивільних прав, а ст. 178 ЦК наділяє об’єкти цивільних прав оборотоздатністю, тобто вони можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва чи спадкування або іншим чином, якщо вони не вилучені з цивільного обороту, або не обмежені в обороті, або не є невід’ємними від фізичної чи юридичної особи.

При цьому відповідно до ст. 395 ЦК речовими правами на чуже майно є, зокрема, право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

Спеціальні норми щодо складеного капіталу ФГ містить Закон України «Про фермерське господарство» від 19.06.03 р. № 973-IV (далі – Закон № 973): згідно з його ст. 19 до складеного капіталу може входити, зокрема, право користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами, обладнанням; інші майнові права (в тому числі на інтелектуальну власність).

У відповідності до абз. 3 ч. 2 ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 № 2658-III (далі – Закон № 2658) майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Таким чином, право користування земельною ділянкою може оцінюватися згідно із Законом № 2658, а тому воно має грошову оцінку.

У відповідності до ч. 5 ст. 93 Земельного кодексу України (ЗК) право користування (оренда, емфітевзис) земельною ділянкою сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу її користувачем без погодження із власником такої земельної ділянки, крім випадків, визначених законом.

Аналогічне положення міститься і в ч. 2 ст. 407 ЦК та ч. 2 ст. 102¹ ЗК.

 Отже, оскільки емфітевзис може відчужуватися та він має грошову оцінку, то дві вищевказані вимоги є у наявності, з огляду на що емфітевзис може бути внеском до статутного (складеного) капіталу сільгосппідприємства.

Виняток – емфітевзис, установлений відносно земельних ділянок державної та комунальної форми власності, набутий на неконкурентних засадах, адже згідно зі ч. 5 ст. 102¹ ЗК лише такий емфітевзис не може бути внесено до статутного капіталу. У випадку ж, якщо право емфітевзису стосовно державної/комунальної землі було набуто землекористувачем на земельних торгах, то заборона стосовно внесення його до статутного капіталу не діє.

Чи потрібна оцінка емфітевзису як вкладу до СК?

За загальним правилом, вміщеним у ч. 2 ст. 115 ЦК та ч. 2 ст. 13 Закону № 1576, грошова оцінка вкладу учасника господарського товариства здійснюється за згодою учасників товариства. І лише у випадках, встановлених законом, вона підлягає незалежній експертній перевірці.

Випадки обов’язкового проведення незалежної експертної оцінки майна передбачені у ст. 7 Закону № 2658.

Відносно формування статутного (складеного) капіталу у вказаній нормі застережено, що проведення оцінки майна є обов’язковим лише у випадках:

• створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що є у комунальній власності, крім випадків, встановлених законом;
• визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного товариства вноситься майно господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна), а також у разі виходу (виключення) учасника або засновника із складу такого товариства;
• внесення державними науковими (науково-дослідними, науково-технологічними, науково-технічними, науково-практичними) установами та державними університетами, академіями, інститутами майнових прав інтелектуальної власності як внеску до статутного капіталу господарських товариств.

Тож якщо учасником (членом, засновником) сільгосппідприємства не виступатиме суб’єкт державного/комунального сектору та не вноситиметься майно державної/комунальної сфери, емфітевзис до статутного (складеного) капіталу юрособи можна вносити без проведення незалежної експертної оцінки такого права.

Водночас, за твердженням Держкомпідприємництва, вміщенім у листі від 26.12.2007 № 9705, порядок грошової оцінки та внесення вкладів учасників повинен визначатися в установчих документах юрособи. Тож потрібно керуватися і відповідними положеннями сільгосппідприємства, якщо вони є.

Зокрема, його статутом може бути передбачено, що його учасники (члени, засновники) можуть самостійно за своєю згодою (навіть одностайною) визначити вартість такого права. Або ж можуть залучити з цією метою незалежного оцінювача, який діятиме на підставі Закону № 2658.

В такому разі грошова оцінка емфітевзису здійснюватиметься відповідно до таких положень статуту сільгосппідприємства.

Чи потрібно дотримуватись переважного права?

Вище вже зазначалось, що характерною ознакою емфітевзису є те, що емфітевт може відчужити належне йому право користування земельною ділянкою, передати його у СК, а також у порядку спадкування.

При цьому емфітевт може продати належне йому право користування земельною ділянкою третій особі лише за умови дотримання переважного права власника земельної ділянки на придбання такого права (ч. 2 ст. 411 ЦК). Крім переважного права на купівлю, власник земельної ділянки у разі продажу землекористувачем іншій особі права користування нею має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права). Така можливість і розмір відсотків мають передбачатись договором емфітевзису (ч. 5 ст. 411 ЦК).

Звертаємо увагу, що вищенаведені положення щодо прав власника земельної ділянки застосовуються лише у випадку продажу емфітевтом належного йому права користування земельною ділянкою. Водночас, закон дозволяє землекористувачу відчужувати належне йому право. Термін «відчуження» є ширшим, ніж «продаж», оскільки включає в себе й інші підстави передачі права власності на об’єкт іншій особі (зокрема, і передачу до статутного капіталу юридичної особи). Відповідно,

переважне право на набуття емфітевтичного права та отримання відсотків від вартості такого права власник земельної ділянки набуває лише в разі продажу такого права емфітевтом. В інших випадках емфітевт може відчужити  належне йому право користування земельною ділянкою (у тому числі і внести його до статутного капіталу юрособи) без звернення до власника земельної ділянки та без сплати відсотків на користь останнього.

Окрім того, при аналізі цього аспекту можуть виникнути запитання стосовно застосування п. «б» ч. 3 ст. 131 ЗК, який передбачає надання згоди суб’єктом переважного права купівлі земельної ділянки на укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами.

Пов’язано це із тим, що у ст. 130¹ ЗК , яка регулює порядок реалізації переважного права на купівлю земельних ділянок сільгосппризначення, що перебувають у приватній власності, у якості суб’єктів переважного права зазначено орендарів земельних ділянок сільгосппризначення. А відповідно до земельної реформи зразка 2021 року земельна ділянка, передана в користування на праві емфітевзису, може бути передана емфітевтом в оренду (ст. 8³ Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV, надалі – Закон № 161).

Так от, у розглядуваному наразі випадку згода орендаря на передачу емфітевзису до статутного (складеного) капіталу не потрібна, оскільки:

• п. «б» ч. 3 ст. 131 ЗК вимагає таку згоду лише на укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки. У разі ж передачі до статутного капіталу емфітевзису, право власності на земельну ділянку до сільгосппідприємства не переходить, воно отримує лише право користування землею;
• у ч. 7 ст. 9 Закону № 161 прямо передбачено, що при передачі земельної ділянки в оренду особою, якій належить право емфітевзису, орендар не має переважного права на отримання такої земельної ділянки у власність.

Як оформити передачу?

Потрібно враховувати, що якщо право вимоги до статутного капіталу сільгосппідприємства вноситиметься учасником-юридичною особою, то установчими документами такого учасника може бути передбачений особливий порядок прийняття рішення про участь в інших юридичних особах. Тож потрібно перевірити установчі документи учасника-юридичної особи задля з’ясування необхідності дотримання вказаної процедури. За наявності відповідних положень в установчих документах, необхідно оформити рішення органу управління чи іншого уповноваженого органу юридичної особи про внесення емфітевзису до статутного капіталу сільгосппідприємства.

Водночас, оскільки вклад до статутного (складеного) капіталу юрособи впливає на його розмір, то необхідно оформити рішення засновника або скликати та провести збори учасників (членів) юрособи, на яких вирішити питання про:

–      збільшення статутного (складеного) капіталу сільгосппідприємства;

–      внесення вкладів учасниками/членами/засновником (із визначенням їх розміру та виду) та розподіл між ними часток в статутному (складеному) капіталі;

–      внесення змін до статуту сільгосппідприємства шляхом затвердження його нової редакції. У новій редакції статуту можна вказати відомості про земельну ділянку, право емфітевзису стосовно якої вноситься до статутного/складеного капіталу. Цей крок не є обов’язковим, але він є дуже бажаним у випадку, коли право користування сільгосппідприємства земельною ділянкою на умовах емфітевзису потрібно закріпити у внутрішніх документах ФГ (зокрема, коли існує реальний або потенційний земельний конфлікт);

–      здійснення всіх необхідних заходів для державної реєстрації статуту у новій редакції.

Нагадаємо, що у відповідності до п. 6 та п. 9 ч. 1 ст. 15 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань» від 15.05.2003р. № 755-IV справжність підписів учасників/членів/засновників на рішенні про внесення змін до статуту та самому статуті сільгосппідприємства засвідчується нотаріально.

Згідно зі вказаним вище рішенням засновника або протоколом зборів учасників (членів) юрособи відбуватиметься приймання-передача емфітевзису до статутного (складеного) капіталу на підставі відповідного акту. Такий акт з боку сільгосппідприємства підписується його керівником або іншою уповноваженою зборами особою. При цьому, як наголошувалось вище, необхідно оцінити такий вклад (емфітевзис).

Законодавством України не передбачено, в якій формі здійснюється оцінка майнового (речового) права на землю учасниками/членами/засновниками юрособи. Зазвичай, в таких випадках застосовують рекомендації Держкомпідприємництва, викладені ним у листі від 16.11.2004 № 8022, та оформлюють передачу майнового права до статутного капіталу юрособи актом оцінки і актом приймання-передачі майнового права (емфітевзису) до статутного капіталу. Вказані документи складаються в довільній формі, оскільки законодавством вимоги до їх форми не встановлені. Рекомендуємо включати такі відомості:

– дату складання;

– ПІБ/найменування учасників, що беруть участь в прийманні-передачі емфітевзису;

– вид майнового права, що передається як вклад: право емфітевзису;

– індивідуальні характеристики такого майнового права – зазначення повних реквізитів договору емфітевзису, право користування за яким передаються до статутного капіталу; відомості про земельну ділянку (кадастровий номер, площа, цільове призначення, місцезнаходження) тощо.

В акті приймання-передачі емфітевзису також варто відобразити його вартість згідно із актом оцінки.

Обов’язково слід простежити, щоб акт приймання-передачі містив, крім усього іншого, реквізити первинного документу, передбачені ст. 9 Закону «Про бухгалтерський облік і фінансову звітність в Україні» від 16.07.1999 № 996 – XIV.

Чи потрібна державна реєстрація емфітевзису за сільгосппідприємством?

Відповідно до ст. 334 ЦК права на нерухоме майно (до якого в силу ст. 181 ЦК належать і земельні ділянки), які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Відносини щодо реєстрації прав власності на нерухоме майно врегульовані Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV (надалі – Закон № 1952).

У ст. 4 вказаного Закону передбачено, що державній реєстрації прав підлягає, у тому числі, право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

Отже, емфітевзис, внесений учасником/членом/засновником сільгосппідприємства як вклад до його статутного (складеного) капіталу, виникає у юрособи з моменту державної реєстрації такого права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Статтею 27 Закону № 1952 закріплено перелік документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва.

Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (надалі – Порядок № 1127).

Відповідно до п. 81⁵ вказаного Порядку для державної реєстрації права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), набутого у результаті відчуження такого права її користувачем, подаються відповідні документи, передбачені ст. 27 Закону № 1952.

Водночас, у п. 48 Порядку № 1127 закріплено перелік документів, необхідних для державної реєстрації права власності у зв’язку з передачею майна у власність юридичної особи як внесок (внесення майна до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду), вступні, членські та цільові внески членів кооперативу тощо).

Тож вважаємо, що державному реєстратору для державної реєстрації за сільгосппідприємством емфітевзису, набутого як внесок до його статутного (складеного) капіталу, потрібно подати:

1) власне договір емфітевзису;

2) акт приймання-передачі емфітевзису до статутного (складеного) капіталу сільгосппідприємства;

3) рішення органу або особи, уповноважених установчими документами юридичної особи або законом (у разі, коли передача майна здійснюється іншою юридичною особою);

4) письмову згоду всіх співвласників (у разі, коли передача здійснюється щодо майна, що перебуває у спільній власності).

Справжність підписів на акті приймання-передачі емфітевзису та на письмовій згоді має бути засвідчена нотаріусом.

Вважаємо, що наведених документів достатньо, аби зареєструвати за сільгосппідприємством емфітевзис. Проте досить часто на практиці держреєстратори вимагають надання їм договору, на підставі якого відбувалась зміна емфітевта. При цьому посилаються вони на ч. 5 ст. 93 ЗК, відповідно до якої відчуження, застава права користування земельною ділянкою здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюються відчуження або на користь якої передається у заставу право користування. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права користування у порядку, передбаченому законодавством.

Тож за наявності такої вимоги і у Вашому випадку, можна або звернутись до іншого, лояльнішого, держреєстратора із вищенаведеним переліком документів, або виконати вимоги первісного реєстратора та, якщо це можливо, підписати договір або додаткову угоду до договору емфітевзису в частині заміни емфітевта між власником земельної ділянки, учасником (членом, засновником) сільгосппідприємства (первісним користувачем) та власне сільгосппідприємством як юридичною особою (новим емфітевтом).